รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ประมวลกฎหมายที่ดิน (ประมวลกฎหมายที่ดิน, ประมวลกฎหมายที่ดิน, หรือที่อ้างถึงว่า ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หรือ พระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497) เป็นกฎหมายที่ใช้บังคับมาตั้งแต่ พ.ศ. 2497 ซึ่งควบคุมเรื่องที่ดินในประเทศไทย: เอกสารสิทธิ์ที่รัฐออกให้ สำนักงานที่ดินซึ่งจดทะเบียนนิติกรรม ค่าธรรมเนียม และหลักที่ว่าคนต่างด้าวไม่อาจถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ กฎหมายนี้ใช้ควบคู่กับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งกำหนดสิทธิตามกฎหมายเอกชน เช่น การซื้อขาย การเช่า จำนอง, สิทธิเก็บกิน และ สิทธิเหนือพื้นดิน. ชาวต่างชาติคนใดที่ซื้อห้องชุด เช่าที่ดิน หรือสมรสกับเจ้าของที่ดินชาวไทย ล้วนเกี่ยวข้องกับประมวลกฎหมายที่ดิน ไม่ว่าคำนี้จะปรากฏในสัญญาหรือไม่ก็ตาม.
สารบัญ
ประมวลกฎหมายที่ดินครอบคลุมเรื่องอะไรบ้าง
กฎหมายนี้กำหนดให้กรมที่ดินเป็นหน่วยงานภายใต้กระทรวงมหาดไทย และระบุลำดับชั้นของเอกสารที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน ดังนี้: โฉนด ในฐานะเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์นั้น น.ส. 3 และ น.ส. 3 ก. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ และเอกสารเก่ากว่า เช่น ส.ค. 1 ประมวลกฎหมายนี้กำหนดให้การจดทะเบียนเป็นสิ่งบังคับ: ตามมาตรา 4 ทวิ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้นสัญญาระหว่างเอกชนเพียงอย่างเดียวจึงไม่ทำให้สิทธิใดโอนไป นอกจากนี้ยังกำหนดว่าใครเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ วิธีการรังวัดและการจัดการข้อพิพาทเรื่องแนวเขต และค่าธรรมเนียมของสำนักงานที่ดิน.
บทที่ 8 เป็นบทที่ชาวต่างชาติอ่านกัน. มาตรา 86 กำหนดว่าชาวต่างชาติสามารถเข้าครอบครองที่ดินได้เฉพาะภายใต้สนธิสัญญาที่ให้สิทธิดังกล่าว และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีเท่านั้น ไม่มีสนธิสัญญาใดที่บังคับใช้ ดังนั้นมาตรานี้จึงมีผลบังคับใช้ในลักษณะเป็นข้อห้าม มาตรา 87 กำหนดขอบเขตของกรณีพิเศษไว้ที่ 1 ไร่ สำหรับการใช้ที่อยู่อาศัย ส่วนมาตรา 96 ทวิ ที่เพิ่มขึ้นในปี 1999 อนุญาตให้ชาวต่างชาติที่ลงทุนอย่างน้อย 40 ล้านบาทในทรัพย์สินที่ได้รับการอนุมัติในประเทศไทย และยังคงลงทุนต่อไปจนถึงระยะเวลาที่ระบุในกฎกระทรวง (กฎหมายกำหนดอย่างน้อยสามปี) สามารถซื้อที่ดินได้สูงสุด 1 ไร่เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย โดยต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี ส่วนมาตรา 93 อนุญาตให้ชาวต่างชาติที่ได้รับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรมสามารถยื่นขอถือครองที่ดินดังกล่าวได้ แต่ในทางปฏิบัติไม่ได้รับอนุญาตให้ถือครอง.
วิธีที่ประมวลกฎหมายส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติในทางปฏิบัติ
มาตรา 94 เป็นมาตราที่กำหนดให้มีการบังคับใช้: บุคคลต่างชาติที่ครอบครองที่ดินโดยผิดกฎหมาย หรือได้รับมรดกโดยไม่ได้รับอนุญาต ต้องนำที่ดินนั้นมาจัดการภายในระยะเวลา 180 วันถึงหนึ่งปีตามที่อธิบดีกำหนด มิฉะนั้นอธิบดีจะเป็นผู้จำหน่ายที่ดินนั้นและส่งมอบเงินที่ได้ให้ ส่วนมาตรา 111 และ 113 เพิ่มบทลงโทษทางอาญาด้วยโทษจำคุกสูงสุดสองปีและปรับสูงสุด 20,000 บาท สำหรับบุคคลต่างชาติที่ได้มาซึ่งที่ดินโดยฝ่าฝืนกฎหมาย และสำหรับบุคคลชาวไทยที่ได้มาซึ่งที่ดินนั้นในฐานะตัวแทนของบุคคลต่างชาติ มาตรา 97 และ 98 กำหนดให้เป็นชาวต่างชาติเมื่อบริษัทนั้นมีชาวต่างชาติถือหุ้นมากกว่า 49 เปอร์เซ็นต์ของทุนจดทะเบียน หรือมีสัดส่วนมากกว่าครึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้น ซึ่งเป็นเหตุที่โครงสร้างถือครองอสังหาริมทรัพย์แบบ 51/49 ต้องปฏิบัติตามกฎหมายดังกล่าว นอมินี ผู้ถือหุ้นจึงได้รับความสนใจอย่างมาก.
ผลกระทบในแต่ละวัน คือคู่สมรสชาวไทยลงนามในหนังสือยืนยันที่สำนักงานที่ดินว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัว ทายาทชาวต่างชาติได้รับแจ้งว่าต้องจำหน่ายที่ดิน และบริษัทที่ชาวต่างชาติถือหุ้นข้างมากไม่สามารถรับโอนที่ดินได้ ประมวลกฎหมายนี้ไม่ได้จำกัดการเป็นเจ้าของอาคารของชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นเหตุที่มีสิทธิเหนือพื้นดิน และไม่ได้จำกัดการเป็นเจ้าของห้องชุด ซึ่งอยู่ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุดและสัดส่วนชาวต่างชาติร้อยละ 49.
การเปรียบเทียบประมวลกฎหมายที่ดินและประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
| คำถาม | ตอบโดย |
|---|---|
| เอกสารสิทธิ์มีประเภทใดบ้างและใครเป็นผู้ออก | ประมวลกฎหมายที่ดิน |
| ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้หรือไม่ | ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 ถึง 96 ทวิ |
| การซื้อขาย การเช่า การจำนอง หรือสิทธิเก็บกินคืออะไร | ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ |
| ระยะเวลาเช่าสูงสุด 30 ปี | ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 |
| การถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ | พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 19 |
ประมวลกฎหมายทั้งสองทำงานร่วมกัน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติว่าสิทธิเก็บกินคืออะไรและมีอายุได้นานเท่าใด มาตรา 1299 แห่งประมวลกฎหมายเดียวกันทำให้สิทธินั้นบริบูรณ์ก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนแล้ว และประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดวิธีที่สำนักงานที่ดินดำเนินการจดทะเบียนนั้น ข้อพิพาทส่วนใหญ่ที่ชาวต่างชาตินำมาปรึกษาทนายความเป็นปัญหาตามประมวลกฎหมายที่ดินที่แฝงมาในรูปของปัญหาสัญญา: สัญญาเช่า 90 ปีถูกตัดเหลือ 30 ปี และการซื้อในนามบริษัทถูกทำให้สิ้นผลเพราะประมวลกฎหมายที่ดินมองทะลุทะเบียนผู้ถือหุ้น. คู่มือของ ThaiLawOnline เกี่ยวกับข้อจำกัดในการครอบครองที่ดิน อธิบายบทที่ 8 อย่างละเอียด.
ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 ได้อ่านประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 4 ทวิ, 86, 87, 93, 94, 96 ทวิ, 97, 111 และ 113 เป็นภาษาไทย กฎกระทรวงที่ออกตามมาตรา 96 ทวิ ไม่มีในแหล่งข้อมูลของเราและไม่ได้อ่าน
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดินได้หรือไม่
โดยหลักแล้วไม่ได้ มาตรา 86 ให้ได้มาซึ่งที่ดินเฉพาะตามสนธิสัญญา และปัจจุบันไม่มีสนธิสัญญาใดใช้บังคับ ข้อยกเว้นคือมาตรา 96 ทวิ: การลงทุนไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาทในทรัพย์สินในประเทศไทยที่ได้รับอนุมัติ และคงไว้ตามระยะเวลาที่กฎกระทรวงกำหนด (ตามพระราชบัญญัติไม่น้อยกว่าสามปี) โดยได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ทำให้ได้มาซึ่งที่ดินไม่เกินหนึ่งไร่เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ห้องชุดและอาคารอยู่นอกข้อห้ามนี้
เกิดอะไรขึ้นหากชาวต่างชาติได้รับมรดกเป็นที่ดินในประเทศไทย
ตามมาตรา 93 ทายาทโดยธรรมอาจขออนุญาตถือที่ดินนั้นไว้ได้ แต่ในทางปฏิบัติจะไม่ได้รับอนุญาต จากนั้นมาตรา 94 กำหนดให้ต้องจำหน่ายที่ดินภายใน 180 วันถึง 1 ปี ตามที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด หากไม่จำหน่าย อธิบดีจะเป็นผู้จำหน่ายและทายาทจะได้รับเงินที่ได้จากการจำหน่าย.
ความแตกต่างระหว่างประมวลกฎหมายที่ดินและประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์คืออะไร
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดสิทธิทางเอกชนในทรัพย์สิน ได้แก่ การซื้อขาย การเช่า การจำนอง สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และภาระจำยอม ส่วนประมวลกฎหมายที่ดินควบคุมระบบสาธารณะ ได้แก่ เอกสารสิทธิ์ การจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ค่าธรรมเนียม และข้อจำกัดสำหรับชาวต่างชาติและบริษัทที่ชาวต่างชาติควบคุม ธุรกรรมใดๆ ต้องเป็นไปตามกฎหมายทั้งสองฉบับ.
ดูเพิ่มเติม: โฉนด, สำนักงานที่ดิน, ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย, พระราชบัญญัติอาคารชุด, ข้อจำกัดการครอบครองที่ดินในประเทศไทย และ ชาวต่างชาติสามารถรับมรดกที่ดินในประเทศไทยได้หรือไม่.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.