การต่ออายุสัญญาเช่าโดยอัตโนมัติในประเทศไทย: คำพิพากษาเกี่ยวกับการต่อสัญญาเช่า 30 ปี และสิ่งที่จะเกิดขึ้นหลังจากนั้น

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 17 ตุลาคม 2569

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ตรวจทานครั้งล่าสุด: 19 กันยายน 2026. กฎหมายในหน้านี้ได้รับการอ่านเป็นภาษาไทยเทียบกับ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มาตรา 172, 173, 193/30, 411, 419, 538, 540, 566, 569, 570, 1410 ถึง 1412, 1417 และ 1418) และเทียบกับเนื้อหาฉบับเต็มของคำพิพากษาศาลฎีกา 4655/2566, 6763/2541, 5277/2540, 545/2532 และ 8760/2556. ยังไม่ได้รับการตรวจสอบที่นี่: ศาลล่างได้นำคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ไปปรับใช้อย่างไรนับแต่นั้น และแนวปฏิบัติทางการตลาดในหมู่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทั้งสองเรื่องอาศัยรายงานของสำนักงานกฎหมาย ตรวจสอบซ้ำเมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2026: ได้อ่านคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1213/2517 และ 4872/2539 จากต้นฉบับภาษาไทยแล้ว ประโยคเกี่ยวกับการถึงแก่ความตายของผู้ให้เช่าไม่ได้ระบุอีกต่อไปว่าคำมั่นว่าจะให้เช่าต่อมักไม่มีผลต่อทายาท เนื่องจากผลขึ้นอยู่กับว่าผู้เช่ารู้ถึงความตายนั้นก่อนสนองรับหรือไม่ ไม่มีส่วนอื่นที่ได้ตรวจสอบซ้ำ.

ใน ศาลฎีกา คดีที่ 4655/2566 ศาลได้วินิจฉัยไม่ให้ใช้บังคับ การต่ออายุสัญญาเช่า 30 ปีในประเทศไทย โครงสร้างที่รู้จักกันในชื่อ 30+30+30: สัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนแล้ว ซึ่งทำขึ้นพร้อมกับคำมั่นสัญญาที่ตกลงและชำระเงินล่วงหน้าแล้วสำหรับระยะเวลา 30 ปีอีกสองครั้ง ศาลวินิจฉัยว่าข้อสัญญาต่ออายุนั้นเป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา 540 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และเป็นโมฆะ สัญญาเช่าสิ้นสุดลงในปีที่ 30 และผู้เช่าที่ยังคงอยู่ต่อกลายเป็นผู้บุกรุกที่ชำระ ค่าเสียหาย.

ความเห็นส่วนใหญ่หยุดอยู่เพียงแค่นั้น หน้าเว็บนี้จะเจาะลึกยิ่งกว่านั้น เพราะ “การต่ออายุนั้นเป็นโมฆะ” คือจุดเริ่มต้นของปัญหา ไม่ใช่จุดจบของปัญหา หากคุณถือสัญญาเช่าประเภทนี้อยู่ สามคำถามจะเป็นตัวตัดสินเงินจำนวนมาก ได้แก่ สัญญาเช่า 30 ปีแรกของคุณปลอดภัยหรือไม่ เงินที่คุณจ่ายล่วงหน้าสำหรับปีที่ 31 ถึง 90 จะได้คืนหรือไม่ และโครงสร้างแบบใดที่จะยังคงมอบความมั่นคงให้แก่คุณได้นอกเหนือจากระยะเวลาที่จดทะเบียนไว้เพียงครั้งเดียว.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 วินิจฉัยไว้อย่างไร

คู่สัญญาได้ทำสัญญาเช่าที่ดินและบ้านในจังหวัดภูเก็ตที่มีการจดทะเบียนมีกำหนดเวลา 30 ปี เมื่อปี พ.ศ. 2533 โดยชำระค่าเช่าตลอดระยะเวลา 30 ปี เป็นจำนวนเงิน 1,500,000 บาท ล่วงหน้าจนครบถ้วน ในวันเดียวกันนั้น ได้มีเอกสารฉบับแยกต่างหากให้คำมั่นว่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้อีก 2 วาระ วาระละ 30 ปี และมีการบันทึกการรับเงินชำระล่วงหน้าวาระละ 600,000 บาท ศาลพิเคราะห์แล้วเห็นว่าผู้ให้เช่าได้รับเงินรวมทั้งสิ้น 2,700,000 บาท เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงในเดือนพฤษภาคม พ.ศ. 2563 ผู้เช่าปฏิเสธที่จะออกไป โดยอ้างคำมั่นในการต่อสัญญา เจ้าของจึงฟ้องขับไล่.

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การตกลงเงื่อนไขทั้งสามข้อพร้อมกัน โดยชำระเงินทั้งหมดล่วงหน้าและไม่มีการกำหนดค่าเช่าหรือเงื่อนไขใหม่สำหรับระยะเวลาที่จะเริ่มต้นขึ้นในอีก 30 และ 60 ปีข้างหน้า แสดงให้เห็นเจตนาที่ชัดเจนของคู่สัญญาคู่นี้ในการหลีกเลี่ยงเพดานระยะเวลา 30 ปีตามมาตรา 540 ข้อสัญญาต่อสัญญาจึงตกเป็นโมฆะ ศาลปฏิเสธข้อต่อสู้ที่ว่าคำมั่นดังกล่าวยังคงมีผลผูกพันในฐานะสิทธิเฉพาะตัวระหว่างคู่สัญญา เนื่องจากหากตีความเช่นนั้นจะทำให้มาตรา 540 ปราศจากสภาพบังคับ สัญญาเช่าสิ้นสุดลงในวันที่ 22 พฤษภาคม 2563 การที่ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินอยู่จึงเป็น การกระทำละเมิด, และศาลมีคำสั่งให้ขับไล่ รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของผู้เช่า และให้ชำระค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท บทสรุปคำพิพากษาภาษาอังกฤษฉบับเต็มของเรา พร้อมด้วยกระบวนพิจารณาและรายชื่อผู้พิพากษา อยู่ในหน้าคดีของเราที่ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566.

ตัวมาตรา 540 เองนั้นสั้น การเช่าอสังหาริมทรัพย์จะทำเกิน 30 ปีไม่ได้ หากทำไว้นานกว่านั้นให้ลดลงเหลือ 30 ปี มาตราเดียวกันอนุญาตให้ต่อสัญญาเช่าได้เมื่อครบกำหนด แต่การต่อแต่ละครั้งต้องไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา ประเด็นของศาลคือ การต่อสัญญาเช่าต้องเป็นการตัดสินใจจริงที่ทำขึ้นในเวลาต่อสัญญา ไม่ใช่เรื่องสมมติที่ลงนามและจ่ายเงินไว้ล่วงหน้าหลายสิบปี

การต่อสัญญาเพียงอย่างเดียวที่ประมวลกฎหมายกำหนดให้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัตินั้นเป็นอีกเรื่องหนึ่ง ตามมาตรา 570 หากผู้เช่ายังคงอยู่ในทรัพย์สินต่อไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาและผู้ให้เช่ารู้แล้วไม่ทักท้วง คู่สัญญาจะถือว่าได้ทำสัญญาเช่าใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งให้ความมั่นคงเพียงเล็กน้อย: ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลานี้ได้เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการชำระค่าเช่าใด ๆ โดยบอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่าหนึ่งระยะเวลาชำระค่าเช่า และไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าเกินกว่าสองเดือน (มาตรา 566) ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ผู้ให้เช่าได้บอกกล่าวให้ผู้เช่าออกเมื่อครบกำหนดเวลาแล้ว จึงไม่มีการต่อสัญญาดังกล่าวเกิดขึ้น.

สัญญาเช่า 30 ปีแรกของฉันยังมีผลใช้ได้อยู่หรือไม่

ใช่ หากมีการจดทะเบียน และนี่คือเหตุผลทางกฎหมายที่ไม่มีใครอธิบายให้ชัดเจน มาตรา 173 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติว่า ถ้าส่วนหนึ่งส่วนใดของนิติกรรมเป็นโมฆะ นิติกรรมนั้นย่อมเป็นโมฆะทั้งสิ้น เว้นแต่จะพึงสันนิษฐานได้โดยพฤติการณ์แห่งกรณีว่าคู่กรณีได้เจตนาจะให้ส่วนที่ไม่เป็นโมฆะนั้นแยกออกจากส่วนที่เป็นโมฆะได้ สัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนแล้วเป็นข้อตกลงที่มาตรา 540 อนุญาตไว้โดยแท้ ในคดีที่ 4655/2566 ระยะเวลาเช่าวาระแรกได้ดำเนินไปจนครบกำหนดและไม่มีผู้ใดโต้แย้ง ข้อพิพาทมีเพียงเรื่องการต่อสัญญาเท่านั้น โครงสร้างของคำพิพากษาเป็นไปตามหลักการแยกส่วนที่เป็นโมฆะออก กล่าวคือ ข้อสัญญาต่อสัญญาที่เป็นโมฆะตกไป ส่วนระยะเวลาเช่าที่จดทะเบียนไว้ยังคงมีผลตามปกติจนถึงวันสิ้นสุดของตนเอง.

อีกสองมาตราทำหน้าที่คุ้มครองในช่วง 30 ปีดังกล่าว มาตรา 538 กำหนดให้การเช่าเกินกว่าสามปีจะสามารถบังคับคดีได้เกินกว่าปีที่สามก็ต่อเมื่อทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ สำนักงานที่ดิน, ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมการจดทะเบียนจึงไม่ใช่เรื่องของเอกสารแต่คือตัวสิทธิเอง มาตรา 569 บัญญัติว่าการโอนทรัพย์สินไม่ระงับสัญญาเช่าที่ได้จดทะเบียนไว้ ผู้ซื้อที่ดินรับไปโดยต้องรับภาระตามสัญญาเช่าของคุณ สิ่งที่ผู้ซื้อไม่ได้สืบทอดมาด้วยคือคำมั่นส่วนตัวของผู้ขายที่จะให้เช่าต่อ ศาลฎีกายืนยันขอบเขตดังกล่าวไว้ใน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6763/2541: คำมั่นว่าจะให้เช่าต่อไม่ผูกพันเจ้าของที่ดินรายใหม่ หากผู้ให้เช่าของคุณขายที่ดิน ระยะเวลาที่จดทะเบียนไว้ยังคงอยู่ และคำมั่นว่าจะให้เช่าต่อไม่ผูกพันผู้ซื้อ หากผู้ให้เช่าของคุณถึงแก่ความตาย ระยะเวลาที่จดทะเบียนไว้ก็ยังคงอยู่เช่นกัน แต่คำมั่นว่าจะให้เช่าต่อที่คุณยังไม่ได้สนองรับจะผูกพันทายาทหรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับว่าคุณรู้ถึงความตายนั้นหรือไม่ในขณะที่คุณสนองรับ (มาตรา 169 และ 360): ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1213/2517 ผู้เช่ารู้และทายาทไม่ถูกผูกพัน ส่วนในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4872/2539 ผู้เช่าไม่รู้และคำมั่นนั้นผูกพันผู้ที่ได้รับทรัพย์สินนั้นไป.

ฉันสามารถขอเงินที่จ่ายล่วงหน้าสำหรับปีที่ 31 ถึง 90 คืนได้หรือไม่

นี่คือคำถามที่บทวิจารณ์ปี 2026 มองข้ามไป และคำตอบที่ตรงไปตรงมาก็คือ ประมวลกฎหมายนี้มอบเส้นทางให้คุณพร้อมกับอันตรายร้ายแรงอีกสองประการบนเส้นทางนั้น.

เส้นทาง: มาตรา 172 วรรคสอง บัญญัติว่า การคืนทรัพย์สินอันเกิดจากโมฆกรรมให้นำบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้ มาตรา 406 และมาตราถัดไปมาใช้บังคับ เงินที่ชำระเป็นค่าต่อสัญญาซึ่งไม่มีอยู่จริงตามกฎหมายนั้น ถือเป็นเงินที่ชำระโดยปราศจากมูลฐาน ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 เอง ผู้เช่าได้ชำระเงินจำนวน 1,200,000 บาท สำหรับสัญญาที่ตกเป็นโมฆะทั้งสองฉบับ ศาลฎีกาได้วินิจฉัยเรื่องการขับไล่และคำฟ้องแย้งเรื่องการต่อสัญญา และคำพิพากษาตามที่รายงานไว้ไม่ได้สั่งให้คืนเงินดังกล่าว เนื่องจากการเรียกร้องนั้นมิได้เสนอต่อศาล เงินจำนวนดังกล่าวยังมีผลในทางกฎหมาย คือ ในการกำหนดค่าเสียหายที่ผู้เช่าต้องชำระจากการอยู่ต่อ ศาลฎีกานำค่าเช่าที่ผู้เช่าได้ชำระไว้แล้วมาพิจารณาประกอบ และลดจำนวนเงินค่าเสียหายที่ศาลอุทธรณ์กำหนดไว้เดือนละ 50,000 บาท เหลือ 30,000 บาท.

ภัยคุกคามประการแรกคือเวลา มาตรา 419 ห้ามมิให้ฟ้องเรียกคืนลาภมิควรได้เมื่อพ้นหนึ่งปีนับแต่วันที่ผู้เสียหายรู้ว่ามีสิทธิได้รับทรัพย์คืน และไม่ว่ากรณีใดๆ จะต้องไม่เกินสิบปีนับแต่วันที่สิทธิเรียกร้องเกิดขึ้น ระยะเวลาหนึ่งปีนั้นเริ่มต้นเมื่อใดสำหรับการจ่ายเงินล่วงหน้าต่ออายุสัญญาที่เป็นโมฆะ: เมื่อคุณเซ็นสัญญา เมื่อคุณทราบคำพิพากษา หรือเมื่อผู้ให้เช่าปฏิเสธที่จะต่อสัญญาในปีที่ 30? เท่าที่เราค้นพบ ยังไม่มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่เผยแพร่ฉบับใดตอบคำถามนี้สำหรับสถานการณ์ดังกล่าว ผู้เช่าที่ระมัดระวังย่อมถือว่าเวลานี้อาจกำลังเดินอยู่แล้ว เนื่องจากการรอจนถึงปีที่ 31เพื่อสอบถามอาจช้าเกินไปเป็นเวลาหลายทศวรรษ.

อันตรายอีกด้านหนึ่งยังมีอยู่ และสามารถมองได้ในทางตรงกันข้าม มาตรา 419 จะมีผลบังคับใช้ก็ต่อเมื่อการเรียกร้องนั้นถูกตีความว่าเป็นลาภมิควรได้ตั้งแต่แรก ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 545/2532 ศาลวินิจฉัยไว้อย่างชัดเจนว่าเงินที่ต้องส่งคืนอันเนื่องมาจากการเลิกสัญญานั้นไม่ใช่ลาภมิควรได้ และจะนำระยะเวลาอายุความตามมาตรา 419 มาใช้บังคับมิได้ ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8760/2556 ศาลวินิจฉัยว่า ในกรณีที่การชำระเงินไม่ใช่ลาภมิควรได้และไม่มีบทบัญญัติเรื่องอายุความใดบังคับไว้โดยเฉพาะ ให้ใช้อายุความทั่วไป 10 ปีตามมาตรา 193/30 แทน ดังนั้นกำหนดเวลาอายุความหนึ่งปีจึงเป็นเพียงกรณีที่แย่ที่สุด ไม่ใช่กรณีเดียวเท่านั้น หากตีความการชำระเงินเดียวกันนั้นเป็นอย่างอื่น ระยะเวลาจะมีกำหนด 10 ปี นั่นคือเหตุผลที่ควรขอคำปรึกษาตั้งแต่เนิ่นๆ ไม่ใช่เหตุผลที่จะด่วนสรุปว่าคดีขาดอายุความไปแล้ว.

อันตรายประการที่สองคือมาตรา 411: บุคคลผู้กระทำการซึ่งมีวัตถุประสงค์ขัดต่อข้อห้ามตามกฎหมายหรือ ศีลธรรมอันดีของประชาชน ไม่สามารถเรียกร้องเงินคืนได้ ศาลอาจให้เหตุผลว่าการจ่ายเงินล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงมาตรา 540 คือการชำระหนี้ในลักษณะเช่นนั้น ศาลยังอาจให้เหตุผลในทางกลับกันว่า ผู้ซื้อทั่วไปที่ลงชื่อในสิ่งที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นำมาวางไว้ตรงหน้าไม่ได้มีจุดประสงค์ที่ผิดกฎหมายในความหมายของมาตรา 411 เราไม่พบคำพิพากษาของศาลฎีกาที่นำมาตรา 411มาใช้กับการจ่ายเงินล่วงหน้าเพื่อการต่อสัญญา ดังนั้นจึงไม่มีใครสามารถสัญญากับคุณได้อย่างจริงใจว่าจะได้เงินคืน และก็ไม่มีใครควรบอกคุณว่าเงินจำนวนนั้นสูญเปล่าเช่นกัน สิ่งที่คุณทำได้คือดำเนินการแต่เนิ่นๆ จัดทำเอกสารสิ่งที่คุณได้จ่ายไปและเหตุผล และขอคำปรึกษาเกี่ยวกับสัญญาเฉพาะของคุณ นี่คือสถานการณ์ที่ตรงกับของเรา บริการให้คำปรึกษา ของเรามีไว้รองรับโดยเฉพาะ.

คำมั่นสัญญาในการต่ออายุจะยังคงสามารถบังคับใช้ได้เมื่อใด

คำพิพากษานี้ไม่ได้ทำให้สัญญาเช่าระยะยาวทุกฉบับไร้ค่า และมีหลักกฎหมายอีกหลักหนึ่งที่ให้ผลตรงกันข้าม ศาลไทยยอมรับมานานแล้วเกี่ยวกับสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ซึ่งเป็นสัญญาที่มีอะไรมากกว่าการเช่าธรรมดาเนื่องจากผู้เช่าได้ให้สิ่งที่มีมูลค่ามากแก่ผู้ให้เช่า นอกเหนือจากค่าเช่า โดยทั่วไปมักเป็นการก่อสร้างอาคารซึ่งจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า ในกรณีที่หลักการนี้นำมาใช้ ศาลได้บังคับตามภาระผูกพันที่กฎหมายสัญญาเช่าธรรมดาไม่ครอบคลุม และข้อตกลงดังกล่าวผูกพันไปถึงทายาทในลักษณะที่คำมั่นสัญญาในการต่ออายุสัญญาเช่าธรรมดาทำไม่ได้ เราอธิบายคำพิพากษาบรรทัดฐานไว้ในหน้าของเราเกี่ยวกับ ข้อตกลงต่างตอบแทนตามกฎหมายไทย.

ขอบเขตมีความสำคัญเท่าเทียมกับหลักกฎหมาย ใน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5277/2540 ตัวสัญญาเช่าเองได้สงวนสิทธิ์ของผู้ให้เช่าในการปฏิเสธการต่ออายุ และศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการต่ออายุภายใต้ข้อสัญญาดังกล่าวต้องมีการทำสัญญาฉบับใหม่ขึ้นจริง ๆ ไม่ใช่เกิดจากผลของกฎหมาย และคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6763/2541 ได้ระงับไม่ให้คำมั่นในการต่ออายุผูกพันผู้ซื้อที่ดิน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ได้เพิ่มขีดจำกัดที่เฉียบขาดที่สุดในตอนนี้ คือ หากข้อตกลงทั้งหมดเป็นอุบายเพื่อหลีกเลี่ยงระยะเวลาเกิน 30 ปี ศาลจะไม่คุ้มครองไม่ว่าจะใช้ชื่อเรียกใดก็ตาม ผู้เช่าในคดีดังกล่าวได้สร้างบ้านและอาคารจอดรถ และมันก็ไม่ได้ช่วยอะไรเขาเลย ส่วนที่ว่าการตกลงแลกเปลี่ยนการลงทุนกับการได้สิทธิการเช่าที่แท้จริง ซึ่งทำขึ้นโดยไม่มีโครงสร้างการจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า 90 ปี จะยังคงรองรับภาระผูกพันในการต่อสัญญาที่สามารถบังคับใช้ได้หรือไม่นั้น นี่คือคำถามประเภทที่ต้องอาศัยทนายความมาอ่านเอกสารของคุณ ไม่ใช่บทความทั่วไป.

ศาลกำลังดำเนินการอย่างไรกับสัญญาเช่า 30+30+30 ในปี 2026

คำวินิจฉัยดังกล่าวมีหมายเลข 4655/2566 ซึ่งตรงกับปี พ.ศ. 2566 หรือ ค.ศ. 2023 และได้แพร่หลายในตลาดช่วงปี 2025 ตามที่มีรายงานจากสำนักงานกฎหมายต่างๆ ภายในปี 2026 รายงานจากสำนักงานกฎหมายระบุว่าบรรทัดฐานดังกล่าวได้รับการเผยแพร่อย่างกว้างขวางและถูกนำไปปรับใช้โดยศาลล่างในข้อพิพาทใหม่ๆ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่มีการเช่าเป็นหลักได้ปรับเปลี่ยนเอกสารมาตรฐานของตนให้ออกห่างจากการต่อสัญญาเช่าแบบตกลงกันล่วงหน้าเป็นทอดๆ และผู้ซื้อกำลังเจรจาต่อรองกันใหม่ เราได้ปรับปรุงหน้านี้เมื่อวันที่ 31 สิงหาคม 2026 เพื่อสะท้อนให้เห็นว่าคำถามที่เราได้ยินอยู่ในขณะนี้ไม่ใช่ “สัญญาเช่า 90 ปีของฉันปลอดภัยหรือไม่” อีกต่อไป แต่เป็น “ฉันจะทำอย่างไรกับสัญญาที่ฉันได้ลงนามไปแล้ว” หากศาลล่างได้นำคำวินิจฉัย 4655/2566 ไปปรับใช้หรือวินิจฉัยแยกแยะในคดีที่ท่านให้ความสนใจ ทีมงานของเราสามารถคัดลอกและอ่านคำวินิจฉัยนั้นๆ ได้ แนวปฏิบัติของศาลล่างที่มีการรายงานนั้นไม่ใช่บรรทัดฐานที่มีผลผูกพันในตัวมันเองในประเทศไทย และแต่ละคดีจะขึ้นอยู่กับเอกสารของตนเอง.

อะไรยังใช้ได้แทน

มีโครงสร้างสามแบบที่ให้ความมั่นคงอย่างแท้จริงภายในกรอบของกฎหมาย และเราเปรียบเทียบโครงสร้างเหล่านี้อย่างละเอียดในคู่มือของเราเรื่อง สิทธิเก็บกิน vs การเช่า vs สิทธิเหนือพื้นดิน.

เอ สัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปี ยังคงเป็นเครื่องมือหลัก หากร่างขึ้นอย่างสุจริต สัญญานี้จะผูกพันผู้ซื้อที่ดินทุกรายภายใต้มาตรา 569 จนครบกำหนดอายุสัญญา สามารถใส่ข้อสืบสิทธิ์ และสามารถรวมกรอบการต่อสัญญาที่สร้างการเจรจาที่แท้จริงในปีที่ 30 แทนที่จะเป็นเรื่องสมมติที่โมฆะ ระวังผู้ที่ยังคงทำการตลาดโดยรับประกัน 60 หรือ 90 ปี หน้าความเชื่อที่ผิดเรื่องสัญญาเช่า 90 ปี ของเราอธิบายว่าทำไมตัวเลขเหล่านั้นจึงไม่เคยเป็นจริงเลย.

เอ สิทธิเหนือพื้นดิน ตามมาตรา 1410 ทำให้คุณมีกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่คุณไม่อาจเป็นเจ้าของได้ คู่มือบางฉบับที่เผยแพร่ระบุว่าสิทธิเหนือพื้นดินจำกัดอยู่ที่ 30 ปี ซึ่งไม่ครบถ้วน มาตรา 1412 อนุญาตให้ก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินโดยมีกำหนดระยะเวลา (จำกัดไม่เกิน 30 ปีตามมาตรา 1403 วรรคสาม) หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดินหรือของ ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน, และเว้นแต่นิติกรรมก่อตั้งสิทธิจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น สิทธินั้นสามารถโอนและตกทอดทางมรดกได้ (มาตรา 1411) ทางเลือกแบบตลอดชีวิตนี้เองที่ทำให้สิทธินี้มีพลังหลังคำพิพากษานี้ โปรดดู คู่มือสิทธิเหนือพื้นดิน.

เอ สิทธิเก็บกิน ภายใต้มาตรา 1417 ให้สิทธิในการครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สิน ซึ่งสามารถจดทะเบียนได้มีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน สิทธินี้ไม่ได้ทำให้คุณเป็นเจ้าของอาคาร ซึ่งเป็นประเด็นที่ตำราความเห็นบางเล่มเข้าใจผิดไปในทางตรงกันข้าม การเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่นคือสิ่งที่สิทธิเหนือพื้นดินกระทำ ส่วน หน้าสิทธิเก็บกิน ของเราครอบคลุมรายละเอียด และการผสมผสานระหว่างสัญญาเช่ากับทรัพยสิทธิที่จดทะเบียนมักจะเป็นคำตอบในทางปฏิบัติ.

ก่อนที่คุณจะเซ็นสัญญาใดๆ นำสัญญาเช่ามาตรวจสอบผ่านบริการฟรีของเรา เครื่องสแกนสัญญาเช่าภาษาไทย. มันตรวจสอบข้อกำหนดห้าข้อที่มักสร้างปัญหามากที่สุด รวมถึงถ้อยคำการต่ออายุที่คำตัดสินนี้ประณามอย่างแม่นยำ ข้อความฉบับเต็มของมาตราในประมวลกฎหมายที่อ้างถึงในหน้านี้อยู่ในของเรา ห้องสมุดประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566: สรุปสาระสำคัญฉบับเต็ม

นี่คือบทสรุปและการแปลคำวินิจฉัยเป็นภาษาอังกฤษของเรา จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลเท่านั้น.

คู่ความ: นาง ส. โจทก์ นาย ร. จำเลย. บทบัญญัติ: ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540.

ข้อเท็จจริง. โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1691 และ 1692 พร้อมบ้านเดิมเลขที่ 75/25 ต่อมาเปลี่ยนเป็นเลขที่ 159/3 วันที่ 10 พฤษภาคม 2533 คู่สัญญาได้ทำสัญญาเช่าที่ดินและบ้านดังกล่าวมีกำหนด 30 ปี เป็นค่าเช่ารวม 1,500,000 บาท จดทะเบียนการเช่าเมื่อวันที่ 21 พฤษภาคม 2533 มีผลตั้งแต่วันที่ 22 พฤษภาคม 2533 จำเลยได้ก่อสร้างอาคารจอดรถและบ้านเลขที่ 159/8 บนที่ดินดังกล่าว ตามสัญญาเช่าข้อ 3 ตกลงให้สิทธิจำเลยต่อสัญญาเช่าได้อีก 2คราว ๆ ละ 30 ปี หากจำเลยประสงค์จะเช่าต่อ และในวันเดียวกันมีบันทึกข้อตกลงต่างหากระบุว่าได้รับเงินล่วงหน้าสำหรับการต่อสัญญาแต่ละคราว ๆ ละ 600,000 บาท รวมเป็นเงินที่ได้รับทั้งสิ้น 2,700,000 บาท หลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงเมื่อวันที่ 22 พฤษภาคม 2563 โจทก์ได้เรียกร้องให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไป แต่จำเลยปฏิเสธโดยอ้างสิทธิการเช่าต่ออีก 60 ปี.

การให้เหตุผล. ศาลวินิจฉัยว่าการลงนามในสัญญาเช่าฉบับเริ่มแรกและการต่อสัญญาทั้งสองครั้งพร้อมกัน โดยชำระเงินล่วงหน้าทั้งหมดและไม่มีค่าเช่าหรือเงื่อนไขใหม่สำหรับระยะเวลาที่จะเริ่มขึ้นในอีก 30 และ 60 ปีต่อมา แสดงให้เห็นถึงเจตนาของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายที่จะหลีกเลี่ยงมาตรา 540 ข้อสัญญาต่ออายุจึงเป็นโมฆะเนื่องจากวัตถุประสงค์ฝ่าฝืนมาตราดังกล่าว ศาลปฏิเสธข้อต่อสู้เรื่องสิทธิเฉพาะตัว โดยเห็นว่าการบังคับตามคำมั่นสัญญาระหว่างคู่สัญญาจะทำให้ลักษณะที่เป็นบทบังคับเด็ดขาดของมาตรา 540 เสียเปล่า ดังนั้น สัญญาเช่าจึงสิ้นสุดลงในวันที่ 22 พฤษภาคม 2563 และการที่จำเลยยังคงครอบครองทรัพย์สินต่อไปหลังจากได้รับคำบอกกล่าวจึงเป็นการกระทำละเมิด.

ผลลัพธ์. ศาลฎีกายืนยัน ศาลอุทธรณ์ ภาค 8 ในส่วนที่ให้ขับไล่ รื้อถอน และยกฟ้องแย้ง และพิพากษาแก้ให้ลดค่าเสียหายจากเดือนละ 50,000 บาท เหลือเดือนละ 30,000 บาท นับตั้งแต่วันถัดจากวันฟ้องคือวันที่ 12 มิถุนายน 2563 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะย้ายออก ส่วน ศาลชั้นต้น, ซึ่งได้สั่งให้โจทก์จดทะเบียนต่อสัญญาเช่า ถูกศาลอุทธรณ์กลับคำพิพากษา องค์คณะ: Thira Benjaratsamiroj, Narong Prachumart, Wayuree Wattanaworalak แหล่งที่มา: สำนักผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา คำพิพากษาเกี่ยวกับการเช่าอื่น ๆ รวบรวมไว้ใน หน้าคำตัดสินคดีการเช่าของศาลฎีกา.

คำถามที่พบบ่อย