โควตาชาวต่างชาติเต็ม: ห้าทางเลือกทางกฎหมายของคุณ จัดอันดับตามความเสี่ยง

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 21 ตุลาคม 2569

คุณชำระค่าจองแล้ว คุณเลือกห้องชุดแล้ว จากนั้นสำนักงานขายก็โทรมาบอกว่า โควตาชาวต่างชาติ เต็มแล้ว หน้านี้มีไว้สำหรับช่วงเวลานั้น โดยระบุทางเลือกทางกฎหมายห้าทางที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติมีในประเทศไทยเมื่อโควตาชาวต่างชาติ 49% ของคอนโดหมดลง โดยจัดลำดับจากความเสี่ยงต่ำสุดไปสูงสุด พร้อมตัวบทกฎหมายที่รองรับแต่ละทางเลือก.

คำตอบสั้นๆ. เมื่อโควตาของชาวต่างชาติเต็ม สำนักงานที่ดิน จะไม่จดทะเบียนห้องชุดในชื่อของคุณ (พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 จัตวา) คุณมีทางเลือกห้าทาง (1) ถอนตัวและเรียกค่าจองคืน (2) ย้ายไปยังห้องชุดหรืออาคารที่ยังมีโควตาเหลือ (3) จดทะเบียนการเช่า 30 ปี (4) ซื้อในชื่อคู่สมรสชาวไทย (5) ซื้อผ่านบริษัทที่คนไทยถือหุ้นข้างมากอย่างแท้จริง ทางเลือกที่ 1 และ 2 มีความเสี่ยงต่ำ ทางเลือกที่ 3 มีความเสี่ยงปานกลาง ทางเลือกที่ 4 และ 5 มีความเสี่ยงทางกฎหมายและทางการเงินอย่างแท้จริง ไม่มีข้อเสนออื่นใด (การถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับคนไทย สัญญาเช่าแบบ “30+30+30” โควตา 75% ที่มีผู้สัญญาไว้) ที่ใช้ได้ผลจริง.

เราจัดการกับสายลักษณะนี้มาหลายครั้งแล้วในการให้คำปรึกษาแก่ลูกค้าชาวต่างชาติในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ผู้ซื้อส่วนใหญ่มักเพิ่งเริ่มทำธุรกรรมได้ไม่กี่วันและอยู่ภายใต้แรงกดดันให้ “เซ็นสัญญาแบบเช่าไปก่อน” อย่าเพิ่งทำเช่นนั้น อ่านบทความนี้ก่อน ใช้เวลาเพียงสิบนาที และมันอาจช่วยให้คุณไม่ต้องเสียเงินซื้อห้องชุดที่คุณไม่มีทางเป็นเจ้าของได้อย่างถูกกฎหมาย.

ตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 26 กันยายน 2026 มาตรา 19 ถึง 19 สัตต และมาตรา 67 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด ได้อ่านจากตัวบทภาษาไทยในฉบับรวมการแก้ไขของกรมที่ดิน และข้อ 1 ถึง 5 ของประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องการจองห้องชุด ปี 2024 ได้อ่านจากตัวบทภาษาไทย ระยะเวลาคืนเงิน 15 วันและ 45 วันมาจากแบบสัญญามาตรฐานที่แนบท้ายประกาศ ซึ่งเราไม่ได้อ่านซ้ำในการตรวจสอบครั้งนี้ รายงานการบังคับใช้กฎหมาย แนวปฏิบัติในตลาด และค่าใช้จ่ายโดยประมาณ มาจากประสบการณ์ในการปฏิบัติงาน ไม่ใช่กฎหมาย.

ทำไมโควต้าต่างชาติจึงเต็มและนั่นหมายความว่าอย่างไรสำหรับธุรกรรมของคุณ

กฎ 49% ในหนึ่งย่อหน้า

มาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 จำกัดการถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวไว้ไม่เกิน 49 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดรวมกันในอาคาร ไม่ใช่ 49 เปอร์เซ็นต์ของจำนวนห้องชุด แต่เป็นพื้นที่ อาคารที่มีห้องชุดขนาดเท่ากัน 100 ห้อง อาจมีห้องชุดที่คนต่างด้าวเป็นเจ้าของได้ 49 ห้อง ส่วนอาคารที่ชาวต่างชาติซื้อเพนท์เฮาส์ขนาดใหญ่ไปทั้งหมด อาจเต็มเพดานตั้งแต่ 35 ห้อง.

โควตาจะถูกตรวจสอบในการโอนกรรมสิทธิ์ทุกครั้ง มาตรา 19 ตรี กำหนดให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องแสดงหลักฐานการมีคุณสมบัติ (โดยปกติคือ แบบฟอร์มทำธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ สำหรับเงินที่นำเข้ามาในประเทศไทย) จากนั้นมาตรา 19 จัตวา กำหนดให้พนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินตรวจสอบสัดส่วนของคนต่างด้าว หากห้องชุดของคุณจะทำให้อาคารมีสัดส่วนเกิน 49% พนักงานเจ้าหน้าที่จะปฏิเสธการจดทะเบียน ไม่มีดุลพินิจ และไม่สามารถอาศัยความเอื้อเฟื้อของผู้พัฒนาโครงการได้.

ฐานทางกฎหมาย: พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติ (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551) มาตรา 19, 19 ทวิ, 19 ตรี และ 19 จัตวา มาตรา 19(5) เป็นเหตุผลที่ผู้ซื้อจากต่างประเทศส่วนใหญ่ใช้เป็นข้ออ้าง: คนต่างด้าวที่นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรเพื่อชำระค่าห้องชุด.

ผู้ซื้อมาอยู่ในสถานการณ์นี้ได้อย่างไร

รูปแบบสามแบบครอบคลุมกรณีที่พบได้เกือบทุกกรณี.

อันแรกคือโครงการใหม่ที่กำลังได้รับความนิยม ผู้พัฒนาขายโควตาต่างชาติได้เร็ว และห้องชุดในโควตาต่างชาติห้องสุดท้ายถูกขายไปก่อนที่ทีมขายจะอัปเดตสเปรดชีตของตน คุณจึงจองห้องชุดที่ถูกขายไปแล้ว.

กรณีที่สองคือการขายต่อที่ไม่มีใครตรวจสอบ ผู้ขายเป็นคนไทย และนายหน้าสันนิษฐานว่าห้องชุดนั้น “อยู่ในโควตาของคนไทย” ไม่มีใครถาม นิติบุคคล สำนักงานว่าสัดส่วนของต่างชาติในอาคารเต็มแล้วหรือไม่ ห้องชุดของผู้ขายชาวไทยไม่ได้มีโควตาต่างชาติติดมาด้วย โควตาเป็นของอาคาร ไม่ใช่ของห้องชุด.

อันที่สามคืออาคารที่โควตาเกินในทางเทคนิค ซึ่งเกิดขึ้นเมื่อข้อมูลของนิติบุคคลอาคารชุดไม่เป็นปัจจุบัน หรือเมื่อสำนักงานที่ดินใช้ตัวเลขพื้นที่ที่แตกต่างกัน ในกรณีนี้คุณจะไม่สามารถซื้อแบบกรรมสิทธิ์ได้เลยจนกว่าห้องชุดจะกลับไปอยู่ในมือของคนไทย.

สิ่งที่คุณต้องทำใน 48 ชั่วโมงข้างหน้า

ขอข้อมูลสถานะโควตาชาวต่างชาติเป็นลายลักษณ์อักษรจาก นิติบุคคลอาคารชุด, ไม่ใช่จากสำนักงานขาย ขอหนังสือที่นิติบุคคลอาคารชุดออกให้สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งระบุพื้นที่ที่คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ ณ วันนั้น เปรียบเทียบโควตาที่เหลือกับพื้นที่ห้องชุดของคุณ หากการเพิ่มห้องชุดของคุณจะทำให้สัดส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวเกิน 49% สำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนการโอน จากนั้นให้อ่านทางเลือกห้าทางด้านล่างก่อนลงนามในเอกสารใหม่ใดๆ.

ตัวเลือกที่ 1: ถอนตัวและเรียกค่าธรรมเนียมการจองคืน ความเสี่ยงต่ำสุด

นี่คือทางออกที่สะอาดที่สุด และยังเป็นทางออกที่ผู้ซื้อใช้น้อยเกินไป เพราะฝ่ายขายเสนอสัญญาเช่าว่าเป็นทางเลือกเดียว แต่จริงๆ แล้วไม่ใช่เลย.

สถานะทางกฎหมายของคุณภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ค่าธรรมเนียมการจองมักจะถูกนับเป็น มัดจำ เงิน มาตรา 377 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้มัดจำเป็นหลักฐานว่าได้มีการทำสัญญากันแล้ว จากนั้นมาตรา 378 แยกผลออกเป็นกรณี หากผู้ซื้อผิดนัด มัดจำจะถูกริบ หากการชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยเพราะเหตุที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบ ต้องคืนมัดจำ.

หากผู้ขายได้สัญญาว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อชาวต่างชาติ แต่ห้องชุดนั้นไม่สามารถจดทะเบียนได้เพราะไม่มีโควตาเหลือ มาตรา 378 สนับสนุนการคืนมัดจำ เมื่อผู้ขายไม่อาจชำระหนี้ได้ด้วยเหตุที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบ อย่างไรก็ดี ถ้อยคำในสัญญาและสิ่งที่แต่ละฝ่ายรู้ยังคงมีความสำคัญ จากประสบการณ์ของเรา หนังสือที่อ้างมาตรานี้และแนบหนังสือแจ้งโควตาของนิติบุคคลอาคารชุดมักทำให้ได้รับเงินคืนโดยไม่ต้องดำเนินคดีในศาล.

การขายโดยผู้พัฒนาโครงการ: กฎเกณฑ์การจองของ สคบ. ตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม 2568

หากคุณจองโดยตรงจากผู้พัฒนา คุณจะมีชั้นป้องกันที่สอง คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคได้กำหนดให้ธุรกิจการขายห้องชุดโดยการรับจองเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา ประกาศดังกล่าวเผยแพร่เมื่อวันที่ 3 ตุลาคม 2024 และมีผลใช้บังคับเมื่อวันที่ 31 มกราคม 2025.

ตามหลักเกณฑ์ดังกล่าว สัญญาจองจะให้ผู้พัฒนาโครงการเก็บค่าจองส่วนใดไว้ไม่ได้ เว้นแต่ผู้ซื้อผิดสัญญา (ข้อ 5(4) ของประกาศ) หากผู้พัฒนาโครงการเป็นฝ่ายที่ไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาได้ ต้องคืนเงินภายใน 15 วันสำหรับเงินสดหรือการโอนเงินผ่านธนาคาร การชำระด้วยบัตรเครดิตต้องคืนเงินภายใน 45 วัน โควตาที่เต็มไม่ใช่ความผิดของผู้ซื้อ.

มีข้อจำกัดสองประการ ประกาศนี้ครอบคลุมผู้ประกอบธุรกิจที่ขายโดยการรับจอง ไม่ครอบคลุมการขายต่อโดยเจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดา และไม่ได้ระบุ “โควตาต่างชาติ” เป็นเหตุเลิกสัญญา ดังนั้นคุณจะต้องใช้ประกาศนี้ควบคู่กับมาตรา 378 และคำรับรองของผู้พัฒนาโครงการเองเกี่ยวกับคุณสมบัติของผู้ซื้อชาวต่างชาติ.

การขายต่อโดยเอกชนและนายหน้า

เงินมัดจำในการขายต่ออยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เพียงอย่างเดียว ตรวจสอบสิ่งที่คุณได้ลงนามไว้ ใบจองระบุว่าห้องชุดนั้นผู้ซื้อชาวต่างชาติซื้อได้หรือไม่ ประกาศขายระบุว่า “โควตาต่างชาติ” หรือไม่ หากใช่ คุณก็มีประเด็นเรื่องการแสดงข้อความอันเป็นเท็จ นอกเหนือจากมาตรา 378 หากใบจองไม่ได้ระบุเรื่องคุณสมบัติของชาวต่างชาติไว้เลยและคุณไม่เคยสอบถาม ข้อโต้แย้งก็จะยากขึ้น ถึงกระนั้น ผู้ขายส่วนใหญ่ก็ยอมคืนเงินมัดจำมากกว่าจะฟ้องร้องกันเรื่องการขายที่ไม่มีทางโอนกันได้.

การประเมินความเสี่ยง: ต่ำ เมื่อเทียบกับการเดินหน้าซื้อที่มีความบกพร่อง การเรียกร้องจำนวนมากยุติได้หลังส่งหนังสือทวงถาม แต่หากมีข้อพิพาทเรื่องการคืนเงิน อาจต้องร้องเรียนต่อ สคบ. หรือดำเนินคดีในศาล อย่าคาดว่าการได้เงินคืนจะใช้เวลาเพียงไม่กี่สัปดาห์.

ตัวเลือกที่ 2: ย้ายไปยังห้องชุดหรืออาคารที่ยังมีโควตาเหลืออยู่ มีความเสี่ยงต่ำ

คุณยังต้องการโครงการนี้หรือย่านนี้อยู่หรือไม่? ตัวเลือกที่สองจะทำให้ข้อตกลงของคุณยังคงอยู่โดยไม่เปลี่ยนแปลงลักษณะทางกฎหมาย คุณยังคงเป็นผู้ซื้อแบบกรรมสิทธิ์ คุณเพียงแค่เปลี่ยนห้องชุดเท่านั้น.

การสลับหน่วยภายในโครงการเดียวกัน

ผู้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่มักเก็บโควตาต่างชาติไว้บางส่วนสำหรับโครงการระยะต่อไปหรือสำหรับห้องชุดที่ยังขายไม่ออก ให้สอบถามเป็นลายลักษณ์อักษรว่ายังมีห้องชุดใดเหลืออยู่ในโควตาต่างชาติหรือไม่ และค่าธรรมเนียมการจองของคุณโอนไปใช้กับห้องชุดนั้นได้หรือไม่ ขอหนังสือแจ้งโควตาของนิติบุคคลอาคารชุดสำหรับห้องชุดใหม่ก่อนตกลง อย่ารับคำตอบด้วยวาจาจากทีมขายว่า “ได้ ห้องนั้นไม่มีปัญหา”.

รอให้โควตากลับมาเปิดใหม่อีกครั้งอย่างปลอดภัย

โควตาไม่ได้คงที่ โควตาจะว่างขึ้นทุกครั้งที่มีการขายห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือครองให้แก่คนไทยหรือบริษัทที่มีคุณสมบัติเป็นไทยสำหรับการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ในอาคารที่เปิดใช้มานานแล้ว เหตุการณ์นี้เกิดขึ้นไม่กี่ครั้งต่อปี ในอาคารใหม่ที่ห้องชุดต่างชาติทุกห้องเพิ่งถูกนักลงทุนซื้อไป อาจไม่เกิดขึ้นเลยเป็นเวลาหลายปี.

การรอคอยนั้นดีได้ก็ต่อเมื่อเอกสารนั้นสามารถปกป้องคุณได้ สามประเด็นสำคัญคือ:

1. สัญญาจะซื้อจะขายของคุณต้องกำหนดให้หน้าที่ชำระเงินของคุณมีเงื่อนไขว่าต้องมีโควตาต่างชาติว่าง ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ หากไม่มีโควตา สัญญาจะสิ้นสุดลงและเงินทั้งหมดจะถูกคืน นี่คือเงื่อนไขบังคับก่อน ซึ่งเป็นแนวคิดที่ผู้ซื้อจากประเทศระบบคอมมอนลอว์คุ้นเคยอยู่แล้ว.
2. อย่าจ่ายเงินมากกว่าค่าธรรมเนียมการจองระหว่างที่รอ เงินงวดที่จ่ายไปสำหรับห้องชุดที่คุณอาจไม่มีวันจดทะเบียนได้ จะทำให้คุณเหลือเพียงสิทธิเรียกร้องต่อผู้ขายที่ไม่มีหลักประกัน.
3. กำหนดวันสิ้นสุดขั้นสุดท้ายไว้ หากโควตายังไม่กลับมาว่างภายในวันดังกล่าว คุณจะได้รับเงินคืนและถอนตัวได้.

ผู้พัฒนาบางรายเสนอ “รายชื่อรอโควตา” หากเงื่อนไขของรายชื่อนั้นไม่ได้ถูกรวมไว้ในสัญญาที่มีผลผูกพัน ลำดับก่อนหลังในรายชื่อเป็นเพียงความเอื้อเฟื้อ ไม่ใช่สิทธิตามกฎหมาย โปรดมองรายชื่อที่ไม่เป็นทางการว่าเป็นเพียงความหวัง ไม่ใช่แผนการ.

การเปลี่ยนอาคาร

ปัญหาโควตาขาดแคลนกระจุกตัวอยู่ในอาคารจำนวนไม่มากที่ทำการตลาดกับชาวต่างชาติอย่างหนัก อาคารฝั่งตรงข้ามมักมีชาวต่างชาติเป็นเจ้าของเพียง 20% และไม่มีปัญหาขาดแคลนเลย หากเป้าหมายของคุณคือการมีบ้าน มากกว่าตึกนั้นโดยเฉพาะ นี่คือวิธีที่เร็วที่สุดในการกลับไปสู่การได้กรรมสิทธิ์ห้องชุด คู่มือการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ครอบคลุมขั้นตอนของ การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ ทั้งหมดตามลำดับ.

การประเมินความเสี่ยง: ต่ำ หากนิติบุคคลอาคารชุดยืนยันโควตาของห้องชุดใหม่แล้ว และข้อตกลงการรอใด ๆ มีเงื่อนไขกำกับ คุณจะไปถึงจุดที่ต้องการ คือการเป็นชาวต่างชาติที่มีกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่จดทะเบียนแล้ว.

ตัวเลือกที่ 3: จดทะเบียนสิทธิการเช่าห้องชุด 30 ปี ความเสี่ยงปานกลาง

นี่เป็นตัวเลือกแรกที่สำนักงานขายทุกแห่งเสนอ เพราะมันช่วยให้พวกเขาสามารถรักษาการขายไว้ได้ มันเป็นสิ่งที่ถูกต้องตามกฎหมาย และยังเป็นผลิตภัณฑ์ที่แตกต่างอย่างสิ้นเชิงจากสิ่งที่คุณได้จองไว้ คุณต้องเข้าใจว่าคุณกำลังเสียอะไรไปบ้าง.

แท้จริงแล้วคอนโดมิเนียมแบบสิทธิการเช่าคืออะไร

สัญญาเช่าเป็นสัญญา ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ มาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดระยะเวลาเช่าอสังหาริมทรัพย์สูงสุดที่ 30 ปี มาตรา 538 กำหนดว่าสัญญาเช่าที่ยาวกว่าสามปีต้องได้รับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นจะบังคับใช้ได้เพียงสามปีเท่านั้น สัญญาเช่าที่จดทะเบียนจะไม่ใช้สิทธิโควตาต่างชาติ เนื่องจากเจ้าของชาวไทยยังคงถือครองกรรมสิทธิ์อยู่.

สำหรับผู้อ่านชาวแคนาดาหรือชาวอเมริกัน การเปรียบเทียบที่ใกล้เคียงที่สุดคือสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวมากกว่าการเป็นเจ้าของห้องชุด คุณมีสิทธิครอบครองแต่เพียงผู้เดียวตามระยะเวลาที่กำหนด คุณไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สิน เมื่อระยะเวลาการเช่าสิ้นสุดลง ห้องชุดจะกลับคืนสู่เจ้าของ.

ปัญหาการต่อสัญญาหลังคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566

ผู้พัฒนาโครงการและผู้ขายชอบพูดว่า “30 ปี บวกการต่ออายุสองครั้ง” ถ้อยคำนี้ไม่ได้ก่อให้เกิดสัญญาเช่า 90 ปีที่จดทะเบียน ในคำพิพากษาที่ 4655/2566 คู่สัญญาได้ลงนามในสัญญาเช่า 30 ปี และสัญญาต่ออายุอีกสองครั้ง ครั้งละ 30 ปี ในวันเดียวกัน และผู้เช่าได้ชำระเงินสำหรับระยะเวลาทั้ง 90 ปีตั้งแต่ต้น ศาลฎีกา วินิจฉัยว่าการต่ออายุดังกล่าวเป็นโมฆะ เนื่องจากข้อตกลงนั้นมีเจตนาหลีกเลี่ยงข้อจำกัดระยะเวลา 30 ปีตามมาตรา 540 คำพิพากษาดังกล่าวไม่ได้ระบุว่าคำมั่นว่าจะต่ออายุทุกกรณีเป็นโมฆะโดยอัตโนมัติ แต่คำมั่นใดๆ ยังคงมีผลเพียงในทางสัญญา และไม่ควรถือว่าเป็นทรัพยสิทธิที่ผูกพันเจ้าของรายต่อไป.

ผลลัพธ์ที่ได้ในทางปฏิบัติคือง่ายๆ คือให้ประเมินมูลค่าสัญญาเช่าที่ระยะเวลา 30 ปี หากผู้ขายเพิ่มข้อกำหนดเรื่องการต่อสัญญาให้ อย่ากำหนดราคาเป็นสิทธิที่จดทะเบียนไว้เป็นระยะเวลาอีก 60 ปี บทความของเราเกี่ยวกับ ความเชื่อเรื่องสัญญาเช่า 90 ปีในประเทศไทย อธิบายถึงสาเหตุที่ “30+30+30” ไม่ได้ผล.

สิ่งที่ควรเจรจาแทน

สิทธิการเช่าอาจเป็นทางเลือกที่เหมาะสมสำหรับผู้เกษียณอายุ เหมาะกับผู้ที่ต้องการบ้านไว้อยู่ตลอดชีวิตและไม่สนใจเรื่องการขายต่อ แต่เป็นทางเลือกที่ไม่ดีสำหรับนักลงทุน หากคุณเลือกทางนี้ สัญญาเช่าต้องจดทะเบียน และควรมีรายละเอียดดังต่อไปนี้:

1. สิทธิในการให้เช่าช่วงและโอนสิทธิการเช่าโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ หากไม่มีข้อนี้ มาตรา 544 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ห้ามการให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่า เว้นแต่สัญญาจะอนุญาต.
2. ระบุข้อความอย่างชัดเจนว่าสัญญาเช่าที่จดทะเบียนยังคงมีผลบังคับใช้แม้มีการโอนกรรมสิทธิ์ตามมาตรา 569 ห้ามถือว่าคำสัญญาส่วนบุคคลของเจ้าของเดิมจะบังคับใช้กับผู้ซื้อรายต่อไป.
3. สิทธิเลือกซื้อห้องชุดแบบกรรมสิทธิ์เป็นลายลักษณ์อักษร หากมีโควตาต่างชาติว่างในระหว่างระยะเวลาการเช่า โดยกำหนดราคาหรือสูตรคำนวณราคาที่แน่นอน และขั้นตอนการโอนที่ชัดเจน.
4. ราคาถูกลง การเช่าระยะ 30 ปีมีมูลค่าน้อยกว่าการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ในประสบการณ์ของเรา ส่วนลดจากตลาดนั้นเป็นจริง และปัญหาในการขายต่อก็เช่นกัน อย่าจ่ายราคาการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เพื่อเช่า.

เงินเข้า เงินออก

การชำระค่าเช่าเป็นเงินก้อนเดียวยังคงถือเป็นค่าเช่าตามกฎหมาย ไม่มีข้อกำหนดเรื่อง FET เพราะคุณไม่ได้จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ แต่เมื่อคุณออกจากประเทศไทย การโอนเงินที่ได้จากการโอนสิทธิการเช่าออกนอกประเทศอาจยากกว่าการโอนเงินจากการขายห้องชุดที่มีกรรมสิทธิ์ ธนาคารจะขอดูหลักฐานการโอนเงินเข้าประเทศฉบับเดิม ควรเก็บเอกสารทุกฉบับไว้ คู่มือการกรอกแบบฟอร์ม FET อธิบายถึงหลักฐานทางกระดาษ.

การประเมินความเสี่ยง: ปานกลาง โครงสร้างนี้ชอบด้วยกฎหมายและจดทะเบียนแล้ว ความเสี่ยงเป็นเรื่องทางการค้า คือไม่มีกรรมสิทธิ์ มีระยะเวลาตายตัว 30 ปี มูลค่าการขายต่อต่ำกว่า และข้อความเรื่องการต่อสัญญาที่ไม่ก่อให้เกิดสิทธิที่จดทะเบียนสำหรับระยะเวลาเช่าต่อไป ยอมรับได้สำหรับการอยู่อาศัยระยะยาว แต่น่าสงสัยในฐานะการลงทุน.

ตัวเลือกที่ 4: ซื้อในชื่อคู่สมรสชาวไทยของคุณ ความเสี่ยงระดับปานกลางถึงสูง

หากคุณสมรสกับคนไทย คู่สมรสของคุณสามารถซื้อห้องชุดในสัดส่วนของคนไทยได้ ซึ่งชอบด้วยกฎหมาย และยังเป็นการตัดสินใจเกี่ยวกับการสมรสและมรดกของคุณด้วย ไม่ใช่แค่เรื่องทรัพย์สินเพียงอย่างเดียว หากคุณยังไม่ได้สมรส คุณก็สามารถซื้อในชื่อของคู่ครองชาวไทยได้เช่นกัน และจดทะเบียนสิทธิเหนือห้องชุดนั้นให้แก่ตนเอง เช่น สิทธิเก็บกิน การเช่า การจำนอง หรือทรัพยอิงสิทธิ.

บันทึกถ้อยคำที่สำนักงานที่ดิน

​ กรมที่ดิน ระเบียบว่าด้วยการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างด้าวและนิติบุคคลต่างด้าว พ.ศ. 2547 โดยเฉพาะข้อ 20 และ 21 ใช้บังคับกับกรณีนี้ คนสัญชาติไทยที่สมรสกับคนต่างด้าวสามารถจดทะเบียนห้องชุดในชื่อของคู่สมรสฝ่ายไทยแต่เพียงผู้เดียวได้ เพื่อให้ห้องชุดยังคงอยู่ในโควตาไทย คู่สมรสทั้งสองฝ่ายต้องยืนยันว่าเงินทั้งหมดที่ใช้เป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสฝ่ายไทย (sin suan tua) ไม่ใช่สินสมรส (sin somros).

ลองอ่านอีกครั้ง คุณกำลังลงนามในเอกสารที่ระบุว่าเงินนั้นไม่เคยเป็นของคุณในแง่ของการสมรส สำนักงานที่ดินอาศัยเอกสารนี้ และศาลที่พิจารณาคดีหย่าก็จะอาศัยเอกสารนี้เช่นกัน อย่างน้อยก็เป็นจุดเริ่มต้น.

การหย่า: ผลของบันทึกถ้อยคำนั้นที่มีต่อคุณ

มาตรา 1474 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยปกติสันนิษฐานว่าทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรสเป็นสินสมรส อย่างไรก็ตาม ในกรณีนี้ หนังสือรับรองร่วมกันระบุว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย และระเบียบของกรมที่ดินถือว่าห้องชุดที่ได้มาเป็นสินส่วนตัวตามมาตรา 1472 หากการสมรสสิ้นสุดลง คู่สมรสชาวต่างชาติไม่มีส่วนที่จดทะเบียนไว้ในห้องชุดนั้น ข้อเรียกร้องตามสัญญาที่แยกต่างหากใดๆ ย่อมขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของกรณีนั้นเอง และไม่อาจถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้.

การเสียชีวิต: กับดักโควตาในการรับมรดก

นี่คือความเสี่ยงที่ผู้ซื้อไม่เคยคาดคิด หากคู่สมรสชาวไทยของคุณเสียชีวิตและคุณได้รับมรดกห้องชุดในฐานะคนต่างด้าวที่ไม่มีคุณสมบัติตามมาตรา 19 คุณต้องแจ้งสำนักงานที่ดินภายใน 60 วัน และจำหน่ายห้องชุดนั้นภายในหนึ่งปี (มาตรา 19 สัตต) ทายาทชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติยังคงต้องแจ้งภายใน 60 วัน และภายในหนึ่งปีต้องจำหน่ายส่วนที่จะทำให้อาคารมีสัดส่วนเกินโควตาของคนต่างด้าว (มาตรา 19 เบญจ) หากการจำหน่ายที่กำหนดไม่เสร็จสิ้น อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายห้องชุดนั้น.

เอ พินัยกรรมในประเทศไทย ช่วยในเรื่องการสืบมรดก แต่ไม่ได้ก่อให้เกิดโควตา คู่มือของเราเกี่ยวกับ การรับมรดกในประเทศไทยในฐานะผู้รับมรดกชาวต่างชาติ ระบุกรอบเวลาไว้.

วิธีลดความเสี่ยง

คู่สมรสของคุณสามารถให้สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนหรือสัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนแก่คุณได้ สิทธิเก็บกินเป็นทรัพยสิทธิในการครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์จากห้องชุด ส่วนสัญญาเช่าให้สิทธิครอบครองตามสัญญาตลอดระยะเวลาที่จดทะเบียนไว้ มาตรา 1417 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ใช้บังคับกับสิทธิเก็บกิน ทั้งสองอย่างไม่ได้ทำให้คุณเป็นเจ้าของ และไม่ได้ลบล้างกฎโควตาเกี่ยวกับการรับมรดก แต่ทั้งสองอย่างสามารถคุ้มครองการอยู่อาศัยต่อไปหลังการแยกทางกันหรือการเสียชีวิตของเจ้าของได้ ทั้งนี้ ภายใต้เงื่อนไขของแต่ละอย่าง คู่สมรสควรอ่านหน้าของเราเกี่ยวกับ ผลทางกฎหมายของการสมรสในประเทศไทย ก่อนลงนาม.

การประเมินความเสี่ยง: ระดับปานกลางถึงสูง ถูกต้องตามกฎหมายโดยสมบูรณ์ แต่คุณไม่มีกรรมสิทธิ์ ผลของการหย่าเป็นผลเสียต่อคุณโดยโครงสร้าง และกฎเกี่ยวกับการรับมรดกอาจบังคับให้ต้องขายห้องชุด เหมาะเฉพาะการสมรสที่มั่นคงซึ่งคู่สมรสชาวต่างชาติยอมรับผลเหล่านี้โดยรู้เท่าทันเท่านั้น.

ตัวเลือกที่ 5: ซื้อผ่านบริษัทที่มีสัดส่วนการถือหุ้นของชาวไทยเป็นส่วนใหญ่ มีความเสี่ยงสูง

ทางเลือกสุดท้ายคือทางเลือกที่ทำให้ชาวต่างชาติถูกดำเนินคดี เรานำมากล่าวถึงเพราะมันถูกกฎหมายในรูปแบบที่จำกัดเพียงรูปแบบเดียว และเพราะคุณจะได้รับข้อเสนอนี้ เราจัดไว้เป็นอันดับสุดท้ายเพราะรูปแบบส่วนใหญ่ที่ขายให้ผู้ซื้อชาวต่างชาตินั้นไม่ถูกกฎหมายเลย.

รูปแบบที่ชอบด้วยกฎหมายในขอบเขตจำกัด

บริษัทจำกัดของไทยสามารถซื้อห้องชุดในโควตาของคนไทยได้เฉพาะเมื่อไม่ถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามมาตรา 97 และ 98 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน การพิจารณาไม่ได้ดูเพียงป้าย “หุ้นไทย 51%” เท่านั้น โครงสร้างทุน และในกรณีที่เกี่ยวข้อง จำนวนและสถานะของผู้ถือหุ้นก็มีความสำคัญด้วย รูปแบบที่ชอบด้วยกฎหมายมีผู้ถือหุ้นชาวไทยที่แท้จริงซึ่งชำระค่าหุ้นของตน ใช้สิทธิของตน และถือหุ้นเพื่อประโยชน์ของตนเอง บริษัทยังต้องมีวัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่ชอบด้วยกฎหมายในการได้มาซึ่งห้องชุดนั้นด้วย.

เวอร์ชั่นนอมินีและเหตุผลที่มันเป็นความผิด

รูปแบบที่มักเสนอให้ผู้ซื้อชาวต่างชาตินั้นแตกต่างออกไป “ผู้ถือหุ้น” ชาวไทยถือหุ้นข้างมากเพียงในเอกสาร ไม่ได้ชำระเงินใดๆ และกระทำตามคำสั่งของชาวต่างชาติเท่านั้น ข้อเท็จจริงเหล่านี้บ่งชี้ถึงการถือหุ้นแทนแบบนอมินี หุ้นบุริมสิทธิ เงินกู้ยืมจากผู้ถือหุ้น และเอกสารการโอนหุ้น ไม่ได้ผิดกฎหมายในตัวเอง ความผิดเกิดขึ้นเมื่อผู้ถือหุ้นชาวไทยถือหุ้นแทนบุคคลอื่นเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย.

มาตรา 67 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดลงโทษผู้ที่ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแทนคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าว ไม่ว่าคนต่างด้าวนั้นจะมีคุณสมบัติที่จะถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้เองหรือไม่ก็ตาม โทษคือจำคุกไม่เกินสองปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ.

มาตรา 36 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 ใช้บังคับด้วยเมื่อนอมินีชาวไทยช่วยให้คนต่างด้าวหลีกเลี่ยงข้อจำกัดเกี่ยวกับธุรกิจที่อยู่ภายใต้พระราชบัญญัตินั้น มาตรา 36 ลงโทษทั้งผู้ร่วมกระทำชาวไทยและคนต่างด้าวที่ให้ความยินยอม ด้วยโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับตั้งแต่ 100,000 ถึง 1,000,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับรายวันวันละ 10,000 ถึง 50,000 บาท หากไม่ปฏิบัติตามคำสั่งศาลที่ตามมา.

การบังคับใช้ในปี 2568 และ 2569

นี่ไม่ใช่ความเสี่ยงในทางทฤษฎีอีกต่อไป กรมพัฒนาธุรกิจการค้าได้คัดกรองบริษัทที่มีคนต่างด้าวร่วมลงทุนเพื่อหาสิ่งบ่งชี้การถือหุ้นแทนแบบนอมินีมาเป็นเวลานานแล้ว และการบังคับใช้กฎหมายเข้มข้นขึ้นในปี 2025 และ 2026 ผู้ถือหุ้นชาวไทยอาจถูกสอบถามว่าเงินที่ใช้ชำระค่าหุ้นมาจากที่ใด และอาจมีการตรวจสอบรายการเดินบัญชีธนาคาร กรมสอบสวนคดีพิเศษและสำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอกเงินได้ร่วมปฏิบัติการในภูเก็ต เกาะสมุย เกาะพะงัน และหัวหิน ข้อมูลบริษัทจะถูกตรวจสอบเทียบกับทะเบียนที่ดินและทะเบียนอาคารชุด รายการติดตามของเราเกี่ยวกับ การปราบปรามนอมินีในประเทศไทย และคดีต่างๆ ที่อยู่เบื้องหลัง ได้รับการอัปเดตเมื่อมีการรายงานคดี หน้าของเราเกี่ยวกับ ผู้ถือหุ้นนอมินีชาวไทย อธิบายการตรวจสอบที่ใช้ในปัจจุบันเมื่อจดทะเบียน.

นายทะเบียนและพนักงานสอบสวนมองไปไกลกว่ารายชื่อผู้ถือหุ้น ไปถึงแหล่งที่มาของเงินและพฤติกรรมของคู่กรณี บริษัทที่ผู้ถือหุ้นชาวไทยไม่เคยชำระค่าหุ้นและเพียงแต่ปฏิบัติตามคำสั่งของชาวต่างชาติ มีความเสี่ยงร้ายแรงที่จะถูกมองว่าเป็นนอมินี สิทธิออกเสียงแบบบุริมสิทธิหรือการมีกรรมการชาวต่างชาติ ลำพังตัวเองไม่ได้พิสูจน์ว่ามีการถือหุ้นแทนแบบนอมินี ความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจทั้งหมดเป็นสิ่งสำคัญ.

ต้นทุนแม้ว่าจะไม่มีใครสืบสวนก็ตาม

บริษัทต้องยื่นงบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบทุกปีและจัดประชุมผู้ถือหุ้น หากบริษัทให้ผู้ถือหุ้นหรือกรรมการอยู่อาศัยโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย กรมสรรพากรอาจประเมินรายได้ตามราคาตลาดเสมือนทำธุรกรรมกับบุคคลที่ไม่เกี่ยวข้องกันได้; ภาษีเงินได้นิติบุคคลที่ตามมาขึ้นอยู่กับงบการเงินทั้งหมดของบริษัท บริษัทที่ซื้อในโควตาของคนไทยไม่ต้องอาศัยหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามา (FET) ตามมาตรา 19(5) เมื่อคุณขาย ผู้ซื้อต้องซื้อหุ้นซึ่งรับเอาประวัติการปฏิบัติตามกฎหมายของบริษัทไปด้วย หรือซื้อห้องชุดจากบริษัท การขายทรัพย์สินก่อให้เกิดผลทางภาษีเงินได้นิติบุคคลและการหักภาษี ณ ที่จ่าย ทุกขั้นตอนมีค่าใช้จ่ายและสร้างหลักฐานที่ผู้สอบสวนในภายหลังสามารถอ่านได้.

การประเมินความเสี่ยง: สูง ถูกกฎหมายเฉพาะสำหรับบริษัทไทยที่แท้จริงซึ่งผู้ถือหุ้นชาวไทยลงทุนและกระทำการเพื่อประโยชน์ของตนเองเท่านั้น สำหรับบุคคลต่างชาติที่เพียงต้องการบ้าน รูปแบบนอมินีเป็นโครงสร้างที่เป็นความผิดทางอาญาซึ่งอาจจบลงด้วยการถูกบังคับขาย การถูกปรับ และการถูกจำคุก เราไม่จัดตั้งโครงสร้างเหล่านี้ และเราแนะนำให้ลูกค้ายกเลิกโครงสร้างดังกล่าว.

ตารางเปรียบเทียบ: ห้าทางเลือกเมื่อโควต้าชาวต่างชาติเต็ม

ตัวเลือก	ฐานทางกฎหมาย	สิ่งที่คุณจะได้รับ	ความเสี่ยงหลัก	การออกและขายต่อ	อันดับความเสี่ยง
1. ถอนตัว และเรียกค่าธรรมเนียมคืน	ป.พ.พ. มาตรา 377-378; ประกาศ สคบ. เรื่องการจอง (มีผลใช้บังคับ 31 มกราคม 2025) สำหรับการขายโดยผู้พัฒนาโครงการ	คืนเงินให้คุณ	ล่าช้า อาจต้องส่งหนังสือบอกกล่าวก่อนดำเนินคดี	ไม่ใช้บังคับ	ต่ำสุด
2. เปลี่ยนห้องชุดหรืออาคาร หรือรอโดยทำสัญญาแบบมีเงื่อนไข	พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 19, 19 ทวิ, 19 จัตวา; เงื่อนไขในสัญญา	กรรมสิทธิ์ห้องชุดในชื่อของคุณเอง	การรออาจใช้เวลาหลายปี ปลอดภัยเฉพาะเมื่อการชำระเงินเป็นแบบมีเงื่อนไข	การขายต่อตามปกติในโควตาต่างชาติหรือโควตาไทย	ต่ำ
3. สัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียน	ป.พ.พ. มาตรา 538, 540, 544, 569; คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566	สิทธิครอบครองแต่ผู้เดียวเป็นเวลา 30 ปี	ไม่มีกรรมสิทธิ์; ไม่มีสิทธิที่จดทะเบียนในการต่ออายุโดยอัตโนมัติ; มูลค่าลดลง	การโอนสิทธิการเช่าสำหรับระยะเวลาที่เหลือ ขายได้ยากกว่า	ปานกลาง
4. ชื่อคู่สมรสชาวไทย	ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยอาคารชุด พ.ศ. 2547 ข้อ 20-21; ป.พ.พ. มาตรา 1472, 1474; พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 19 เบญจ และมาตรา 19 สัตต	บ้านของครอบครัวในโควตาของคนไทย	คู่สมรสชาวต่างชาติไม่มีกรรมสิทธิ์ที่จดทะเบียน; ต้องขายภายในหนึ่งปีเมื่อคู่สมรสชาวไทยเสียชีวิต หากทายาทชาวต่างชาติไม่สามารถถือห้องชุดไว้ได้	คู่สมรสขายในโควตาของคนไทย	ระดับปานกลางถึงสูง
5. บริษัทในประเทศไทย	ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 97-98; พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 19 ทวิ และมาตรา 67; พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว มาตรา 36 ในกรณีที่มีการหลีกเลี่ยงข้อจำกัดทางธุรกิจตามพระราชบัญญัตินั้น	บริษัทไทยที่มีคุณสมบัติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโควตาของคนไทย	การถือแทนคนต่างด้าวเป็นการฝ่าฝืนมาตรา 67; กรมพัฒนาธุรกิจการค้าและกรมสอบสวนคดีพิเศษบังคับใช้กฎหมายอย่างจริงจัง; มีค่าใช้จ่ายรายปี	การขายหุ้นหรือสินทรัพย์ ทั้งสองอย่างต้องเสียภาษีและต้องได้รับการตรวจสอบอย่างละเอียด	สูง

สิ่งที่ไม่ใช่ทางเลือก (แม้ว่าจะมีคนแนะนำก็ตาม)

“แค่เป็นเจ้าของร่วมกับเพื่อนชาวไทย”

ทางปฏิบัติของสำนักงานที่ดินถือว่าห้องชุดที่มีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมเป็นคนต่างด้าวแม้เพียงคนเดียว เป็นห้องชุดที่คนต่างด้าวเป็นเจ้าของ พื้นที่ห้องชุดทั้งหมดถูกนับรวมในเพดานร้อยละ 49 ไม่ใช่เพียงครึ่งหนึ่งของคุณ การถือกรรมสิทธิ์ร่วมไม่ได้ก่อให้เกิดโควตา และยังทำให้เพื่อนของคุณมีส่วนได้เสียที่จดทะเบียนไว้ในบ้านของคุณด้วย.

“ในไม่ช้าโควต้าจะเพิ่มเป็น 75%”

ในปี 2024 คณะรัฐมนตรีได้ขอให้กระทรวงมหาดไทยศึกษาการเพิ่มเพดานเป็น 75% และขยายระยะเวลาการเช่าเป็น 99 ปี แนวคิดนี้ได้รับการคัดค้านทางการเมืองอย่างหนัก ณ เดือนสิงหาคม 2026 ยังไม่มีการผ่านพระราชบัญญัติแก้ไขใดๆ มาตรา 19 ทวิ ยังคงกำหนดไว้ที่ 49% อย่าซื้อโดยสันนิษฐานว่ากฎหมายจะเปลี่ยนแปลงในทางที่เป็นประโยชน์ต่อคุณ หากกฎหมายเปลี่ยน คุณก็สามารถได้ประโยชน์ในภายหลังได้.

“ผู้พัฒนารับประกันโควตาต่างชาติ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์”

ผู้พัฒนาโครงการไม่สามารถรับประกันได้ว่าสำนักงานที่ดินจะจดทะเบียนอะไร ผู้พัฒนาโครงการทำได้เพียงสัญญาว่าจะคืนเงินให้คุณหากการจดทะเบียนไม่สำเร็จ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาระบุไว้เช่นนั้นอย่างชัดเจน พร้อมวันที่และจำนวนเงิน คู่มือซื้อคอนโดมิเนียมที่ยังสร้างไม่เสร็จ ของเราอธิบายวิธีร่างข้อสัญญาเรื่องการคืนเงิน.

“ขอวีซ่า Elite หรือ LTR แล้วกฎจะต่างออกไป”

ไม่มีวีซ่าใดเปลี่ยนแปลงโควตาได้ มาตรา 19 กำหนดว่าผู้ใดสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้ และผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่มีคุณสมบัติผ่านช่องทางการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาตามมาตรา 19(5) ไม่ใช่เพราะวีซ่าของตน มาตรา 19 ทวิ จำกัดว่าคนต่างด้าวที่มีคุณสมบัติทั้งหมดรวมกันสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้มากเพียงใด วีซ่า Elite หรือ LTR ไม่ช่วยอะไรเลยเมื่ออาคารเต็มโควตาแล้ว.

ทีละขั้นตอน: ควรทำอะไรบ้างในสัปดาห์นี้

1. ขอหนังสือรับรองโควตา. ขอหนังสือรับรองสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวจากนิติบุคคลอาคารชุด อย่าให้สำนักงานขายเข้ามาเกี่ยวข้อง.
2. ระงับการชำระเงิน. อย่าชำระเงินมัดจำตามสัญญาหรือเงินงวดใดๆ จนกว่าสถานะโควตาจะได้ข้อยุติเป็นลายลักษณ์อักษร.
3. อ่านแบบฟอร์มการจองของคุณอีกครั้ง. ตรวจสอบข้อความใดๆ ที่ระบุถึงคุณสมบัติของผู้ซื้อจากต่างประเทศ ระยะเวลาในการทำสัญญาขาย และเงื่อนไขการคืนเงิน โดยต้องถ่ายรูปเก็บไว้.
4. ส่งหนังสือบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษร. ระบุว่าห้องชุดนั้นไม่สามารถจดทะเบียนให้คุณได้ และอ้างมาตรา 378 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ขอเงินค่าจองคืน หรือขอให้โอนไปยังห้องชุดในโควตาต่างชาติ และกำหนดเส้นตาย.
5. ตัดสินใจด้วยตัวเลข. หากคุณพิจารณาการเช่า ให้ขอราคาในรูปแบบการเช่าและเปรียบเทียบกับราคาซื้อแบบกรรมสิทธิ์ หากคุณพิจารณาใส่ชื่อคู่สมรส ให้คำนวณความเสี่ยงเรื่องการหย่าและมรดกเข้าไปในราคาอย่างตรงไปตรงมา.
6. ตรวจสอบสัญญาทดแทนก่อนเซ็นต์สัญญา. สัญญาเช่า สัญญาซื้อขายแบบมีเงื่อนไข หรือการซื้อในนามคู่สมรส แต่ละแบบต้องมีข้อสัญญาที่แตกต่างกัน แพ็กเกจอสังหาริมทรัพย์แบบค่าบริการคงที่ ของเราเริ่มต้นที่ 19,900 บาท สำหรับการซื้อคอนโดมิเนียม และรวมการตรวจสอบสัญญาแล้ว.

ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมที่ควรเตรียมไว้

รายการ	ค่าใช้จ่ายทั่วไป	หมายเหตุ
หนังสือรับรองโควตาต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุด	ไม่มีค่าใช้จ่าย ถึง 1,000 บาท	โดยปกติออกพร้อมกับหนังสือรับรองการปลอดหนี้ในวันโอนกรรมสิทธิ์
จดหมายจากทนายความเพื่อเรียกคืนค่าธรรมเนียมการจอง	ตั้งแต่ 2,000 บาท (การปรึกษาหนึ่งชั่วโมง) ไปจนถึงแพ็กเกจค่าบริการคงที่	การคืนเงินส่วนใหญ่ยุติได้โดยไม่ต้องขึ้นศาล
การจดทะเบียนการเช่า 30 ปี	ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนร้อยละ 1 บวกอากรแสตมป์ร้อยละ 0.1 ของค่าเช่าทั้งหมด	ชำระที่สำนักงานที่ดิน; ต่อรองกันว่าใครเป็นผู้จ่าย
การโอนกรรมสิทธิ์ (เมื่อมีโควตาว่าง)	ค่าธรรมเนียมการโอนร้อยละ 2 บวกภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และในกรณีที่ใช้บังคับ ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์	ดูคู่มือการซื้อคอนโดของเราเพื่อดูรายละเอียดทั้งหมด
สิทธิเก็บกินจากคู่สมรสชาวไทย	100 บาทต่อห้องชุด หากจดทะเบียนโดยไม่มีค่าตอบแทน; หากมีค่าตอบแทน ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนร้อยละ 2 บวกอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 ของค่าตอบแทน	การจดทะเบียนการเช่าคิดค่าธรรมเนียมแยกต่างหากตามอัตราสำหรับการเช่าที่ระบุไว้ข้างต้น
บริษัทในประเทศไทย (การจัดตั้งและปฏิบัติตามข้อกำหนดประจำปี)	การจัดตั้งเริ่มต้นที่ 30,000 บาท; การตรวจสอบบัญชีและการยื่นเอกสารประจำปีเริ่มต้นที่ 25,000 บาท	มีค่าใช้จ่ายต่อเนื่องทุกปี; รูปแบบนอมินีผิดกฎหมาย

ตัวเลขเหล่านี้เป็นตัวเลขโดยประมาณ ณ เดือนสิงหาคม 2026 ค่าธรรมเนียมของรัฐอาจเปลี่ยนแปลงตามกฎกระทรวง และบางครั้งมีการลดค่าธรรมเนียมการโอนสำหรับห้องชุดที่มีมูลค่าต่ำกว่า.

ก่อนที่คุณจะเชื่อคำพูดของใครก็ตามเกี่ยวกับโควตา การตรวจสอบโฉนดที่ดิน (4,900 บาท) จะดึงข้อมูลทะเบียนของห้องชุดนั้นจากสำนักงานที่ดิน และบอกคุณว่าห้องชุดนั้นอยู่ในโควตาชาวต่างชาติหรือโควตาชาวไทย.

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับโควตาชาวต่างชาติเต็มจำนวน

ThaiLawOnline สามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไร

เราให้คำปรึกษาแก่ลูกค้าชาวต่างชาติในประเทศไทยมาตั้งแต่ปี 2006 เป็นภาษาอังกฤษ ฝรั่งเศส และไทย เมื่อโควตาเต็ม เราดำเนินการสามอย่างอย่างรวดเร็ว เรายืนยันสถานะโควตาที่แท้จริงกับนิติบุคคลอาคารชุด เราดำเนินการเรียกเงินค่าจองของคุณคืนหรือย้ายไปยังห้องชุดที่คุณสามารถเป็นเจ้าของได้ และเราตรวจสอบสัญญาเช่าทดแทนหรือสัญญาแบบมีเงื่อนไขใดๆ ก่อนที่คุณจะลงนาม.

เริ่มต้นด้วย การปรึกษาหนึ่งชั่วโมง ราคา 2,000 บาท, หรือเลือก แพ็กเกจคอนโดมิเนียมค่าบริการคงที่ เริ่มต้นที่ 19,900 บาท. คุณยังสามารถ ติดต่อทนายความชาวไทย โดยตรง หรือดูผ่านทางเว็บไซต์ของเรา บริการด้านกฎหมายทรัพย์สินของไทย.

ประเด็นสำคัญ

• โควตาชาวต่างชาติที่เต็มแล้วหมายความว่าสำนักงานที่ดินจะไม่จดทะเบียนห้องชุดนั้นให้แก่คุณ เพดานร้อยละ 49 ตามมาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดใช้บังคับในการโอนทุกครั้ง โดยไม่มีดุลพินิจ.
• ทางเลือกที่มีความเสี่ยงต่ำที่สุดของคุณคือการเรียกค่าจองคืน หรือการย้ายไปยังห้องชุดที่ยังมีโควตาเหลืออยู่ มาตรา 378 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และหลักเกณฑ์การจองของ สคบ. สำหรับการขายโดยผู้พัฒนาโครงการสนับสนุนการคืนเงินดังกล่าว.
• สัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย แต่เป็นผลิตภัณฑ์ที่แตกต่างกัน ให้ประเมินมูลค่าที่ 30 ปี คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 วินิจฉัยว่าการต่ออายุ 30 ปีสองครั้งที่ชำระเงินล่วงหน้าซึ่งออกแบบมาเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดตามกฎหมายเป็นโมฆะ; ถ้อยคำเรื่องการต่ออายุไม่ก่อให้เกิดสิทธิการเช่า 90 ปีที่จดทะเบียน.
• การซื้อในชื่อคู่สมรสชาวไทยทำให้ห้องชุดอยู่นอกเหนือการเข้าถึงของคุณเมื่อหย่า หลังจากคู่สมรสชาวไทยเสียชีวิต มาตรา 19 เบญจ และ 19 สัตต อาจกำหนดให้ทายาทชาวต่างชาติต้องขายภายในหนึ่งปี ขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของทายาทและโควตาที่ยังว่างอยู่.
• บริษัทไทยสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโควตาของคนไทยได้เฉพาะเมื่อไม่ถือว่าเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน และผู้ถือหุ้นชาวไทยลงทุนและกระทำการเพื่อประโยชน์ของตนเอง การถือห้องชุดแทนคนต่างด้าวเป็นความผิดตามมาตรา 67 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 36 แห่งพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวก็ใช้บังคับด้วยในกรณีที่การจัดการดังกล่าวหลีกเลี่ยงข้อจำกัดตามพระราชบัญญัตินั้น.
• การถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับคนไทย สัญญาเช่าแบบ “30+30+30” การรับประกันโควตาของผู้พัฒนาโครงการ และข้อเสนอ 75% ไม่ได้แก้ปัญหานี้.

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายไทย ณ เดือนสิงหาคม 2026 ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับธุรกรรมของคุณ การอ้างอิงตัวบทกฎหมายหมายถึงพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 คำพิพากษาอ้างอิงตามเลขคำพิพากษาศาลฎีกา (ฎีกา) และปีพุทธศักราช ค่าธรรมเนียมและแนวปฏิบัติในการบังคับใช้กฎหมายมีการเปลี่ยนแปลง โปรดปรึกษาทนายความไทยที่มีใบอนุญาตก่อนลงนามหรือชำระเงิน.