Couples non mariés et propriété en Thaïlande : arrêt de la Cour suprême n° 97/2569

Dernière mise à jour : 15 octobre 2026

De nombreux étrangers vivent avec un partenaire thaïlandais pendant des années avant de se marier, ou ne se marient jamais du tout. Les biens achetés pendant cette période sont souvent enregistrés sous un seul nom. Cour suprême la décision 97/2569 confirme que ce qui importe, c’est qui a gagné et payé l’argent du bien, et non le nom qui figure sur le titre de propriété, et que les terres acquises ensemble avant le mariage restent en copropriété après celui-ci. Ce guide explique les règles applicables aux couples non mariés et aux couples mixtes en Thaïlande.

L'affaire : arrêt de la Cour suprême n° 97/2569

Une femme et un homme ont commencé à vivre ensemble en tant que mari et femme en 1983 (B.E. 2526) sans enregistrer de mariage. Dès le début, ils ont exploité ensemble une activité de prêt d’argent : prêts, hypothèques et les transactions immobilières, le nom de l’homme apparaissant sur les documents. Ils n’ont enregistré leur mariage que le 28 février 1997 (B.E. 2540) et ont divorcé le 2 août 2001 (B.E. 2544). Après le divorce, la femme a réclamé la moitié de deux parcelles de terrain (titres de propriété 40379 et 20884) qui avaient été acquises grâce à l’activité commerciale et enregistrées au seul nom de l’homme.

Le Tribunal de première instance et les Cour d'appel (Divisió Especial de Família) considéra les deux parcelles comme une propriété séparée de l’homme. La Cour suprême a infirmé la décision. Elle a jugé que les biens avaient été acquis grâce à l’entreprise commune du couple au cours de la période de cohabitation, que la femme avait contribué à leur acquisition et que, par conséquent, ils étaient en copropriété à parts égales, chacun de moitié, malgré la seule inscription. La Cour a ordonné à l’homme de faire inscrire la femme comme co-propriétaire sur les deux actes de propriété.

La décision repose sur les dispositions relatives à la copropriété du Code civil et commercial plutôt que sur les règles relatives aux biens matrimoniaux, bien que le jugement lui-même ne cite aucun numéro d’article. L’homme avait consenti les prêts et pris des hypothèque en 1995 et 1996, pendant la cohabitation et avant l’enregistrement du mariage, et il n’a pas montré avoir utilisé ses propres fonds. Les parcelles étaient donc considérées comme acquises conjointement, à parts égales, et la Cour a déclaré expressément que le mariage ultérieur n’avait pas transformé ces biens en sin somros. Les règles relatives à la copropriété figurent aux articles 1356 à 1366, y compris la présomption d’égalité des parts dans l’article 1357 et le droit de division dans l’article 1363.

Deux mondes juridiques différents : mariés et non-mariés

La législation thaïlandaise ne reconnaît pas le “ mariage de fait ”. Conformément à la Article 1457 du Code civil et commercial, un mariage n’existe que lorsqu’il est enregistré. Tout ce qui concerne les biens dépend donc de la date d’acquisition d’un bien par rapport à la date d’enregistrement.

Question	Mariage enregistré	Cohabitation non mariée
Règles applicables	Propriété matrimoniale: sin somros (s.1474) et sin suan tua (s.1471)	Co-propriété ordinaire : articles 1356 à 1366
Actif acquis au cours de la relation	Présumé sin somros, détenu conjointement (article 1474, dernier alinéa)	Co-propriété uniquement si les deux parties ont contribué à l’acquérir ; sinon, la propriété appartient à l’acquéreur lui-même
Quotes-parts	Égalité en cas de divorce (art. 1533)	Présumées égales (art. 1357), sauf preuve d’une contribution différente
Nom figurant sur le titre de propriété	Pas décisif ; sin somros même s'il est enregistré sous un seul nom	Pas non plus décisif (arrêt de la Cour suprême n° 97/2569), mais le demandeur doit prouver l’acquisition commune
Terminer la relation	Divorce et partage du sin somros	Tout copropriétaire peut demander le partage à tout moment (art. 1363)
Mort d’un partenaire	Le conjoint survivant est un héritier légal (art. 1629, art. 1635)	Le partenaire n'hérite de rien à moins d'être désigné dans un testament ; il conserve uniquement sa part de copropriété.

La différence majeure réside dans la charge de la preuve. Un conjoint enregistré bénéficie de la présomption prévue à l'article 1474 selon laquelle tout ce qui est acquis pendant le mariage est un sin somros. Un partenaire non marié n’a pas de présomption : il doit prouver que l’actif a été acquis grâce à un effort conjoint ou à des fonds communs. Dans l’affaire 97/2569, la preuve d’une activité de prêt commune menée pendant plus d’une décennie suffisait.

Que deviennent les biens acquis avant le mariage lorsque l'on se marie plus tard

Une hypothèse courante est que le mariage “ convertit ” tout en propriété conjugale. Ce n'est pas le cas. En vertu de l’ Article 1471(1), les biens qu’un époux possédait avant le mariage sont des sin suan tua, c’est-à-dire les biens propres de cet époux. Ainsi, si un des partenaires a acheté seul un condominium en 2015 et que le couple s’est marié en 2020, le condominium reste le bien propre de l’acheteur en cas de divorce.

La décision 97/2569 complète l’autre moitié de l’image. Si l’actif était ensemble acquis avant le mariage, la moitié de chaque partenaire constitue son bien propre, et le mariage ultérieur n’attribue pas l’ensemble du bien à la personne dont le nom figure sur le titre de propriété. En cas de divorce, le tribunal partage le sin somros et, séparément, reconnaît la part de copropriété préexistante de chaque partie. Notre guide sur La division des biens lors d'un divorce thaïlandais explique comment les deux catégories sont séparées en pratique.

Le partenaire étranger : ce que la copropriété peut et ne peut pas vous apporter

Terrain

La copropriété ne prévaut pas sur le Code foncier. Un étranger ne peut être enregistré comme propriétaire ou copropriétaire de terres en Thaïlande, sauf dans des cas très restreints (article 86 et article 96 bis du Code foncier B.E. 2497). Un partenaire étranger qui prouve avoir payé des terres enregistrées au nom de son partenaire thaïlandais ne pourra généralement pas obtenir l’enregistrement à son nom ; les issues réalistes sont une demande pécuniaire au titre de sa contribution ou une vente ordonnée par le tribunal avec partage du produit, et toute terre acquise par un étranger en violation du Code doit être cédée dans le délai fixé par le Directeur général en vertu de l’article 94. C’est pourquoi le bureau foncier demande à un acheteur thaïlandais ayant un conjoint étranger de signer une déclaration selon laquelle les fonds de l’achat appartiennent en propre au conjoint thaïlandais ; voir notre explication concernant Lettre de confirmation pour un bien immobilier acheté par un conjoint thaïlandais et les règles plus générales sur Restrictions sur la propriété foncière étrangère.

Copropriétés, véhicules, comptes bancaires et entreprises

Pour les biens que peut légalement posséder un étranger, la copropriété fonctionne comme dans l’affaire 97/2569. Une unité de copropriété dans le cadre du quota étranger peut être enregistrée sous les deux noms dès le départ. Une voiture, un bateau, des parts dans une société ou le solde d’un compte commun peuvent tous être détenus en copropriété, et les dispositions relatives à la copropriété permettent à chacun des partenaires de demander le partage. La leçon pratique est d’ enregistrer les deux noms au moment de l’acquisition partout où la loi le permet, plutôt que de plaider sur les contributions des années plus tard.

Se protéger : couples non mariés et mixtes

Que vous ayez l'intention de vous marier ou non, quatre documents accomplissent la majeure partie des tâches de protection.

• Un accord écrit de cohabitation ou de copropriété enregistrer qui a payé quoi pour chaque bien important et comment il doit être réparti. Les tribunaux thaïlandais accordent une importance particulière aux documents contemporains ; dans l’affaire 97/2569, les preuves d’une entreprise de prêt en commun qui existe depuis 1983 et le fait que l’homme n’ait pas prouvé avoir utilisé ses propres fonds ont décidé du sort de l’affaire.
• Un droit enregistré pour le partenaire étranger sur des terres détenues par le partenaire thaïlandais : un usufruit, une superficie ou un bail enregistré auprès du bureau foncier au moment de l’achat. Ces droits survivent à une vente par le propriétaire thaïlandais et, pour un usufruit, à la mort du propriétaire thaïlandais. Si vous vous mariez ultérieurement, consultez notre guide sur Usufruit et mariage.
• Un accord pré-nuptial si vous vous mariez. Aux termes des articles 1465 et 1466, il doit être enregistré en même temps que le mariage, le même jour, au bureau de district ; un contrat de mariage signé mais non enregistré est nul. Il peut confirmer quels biens antérieurs au mariage, y compris ceux détenus en copropriété, restent propres. Consultez notre guide sur les contrats prénuptiaux en Thaïlande.
• Un testament thaïlandais. Un partenaire non marié n’est pas un héritier légal en vertu de l’article 1629. Sans testament, le partenaire survivant conserve uniquement sa part de copropriété et la part du défunt revient aux enfants, aux parents ou aux frères et sœurs du défunt.

Pour obtenir un aperçu des changements qui auront lieu le jour où vous enregistrerez votre mariage, consultez notre page sur conséquences juridiques du mariage en Thaïlande, et, pour une vue d’ensemble du droit de la famille, notre guide du droit de la famille thaïlandais.

Dernière révision : 28 septembre 2026. L’arrêt de la Cour suprême n° 97/2569 a été lu en thaïlandais jusqu’à son dispositif, avec les articles 1356, 1357, 1363, 1457, 1465, 1466, 1471, 1474, 1533, 1629 et 1635 du Code civil et commercial. Les articles du Code foncier relatifs à la propriété étrangère (86, 94 et 96 bis) n’ont pas été lus à nouveau.

Foire aux questions

Points clés à retenir

Le droit thaïlandais s’intéresse à qui a acquis le bien et avec quels fonds, et non au nom qui figure sur le titre de propriété. Pour les couples non mariés, l’acquisition commune signifie une copropriété égale ; pour les couples mariés, l’acquisition au cours du mariage signifie sin somros; et un mariage ultérieur n’efface pas la part préexistante de l’un ou l’autre partenaire. Les étrangers sont soumis à une limite supplémentaire : les terres ne peuvent pas être enregistrées à leur nom, ce qui fait des usufruits enregistrés, des accords écrits, des contrats de mariage et des testaments les outils pratiques. Si vous vivez avec un partenaire thaïlandais et que des biens sont en jeu, mettez l’arrangement par écrit dès maintenant.

À propos de l’auteur. Rédigé et révisé par Sébastien Brousseau, LL.B., B.Sc., fondateur de ThaiLawOnline.com, qui aide depuis 2006 les étrangers dans leurs questions familiales, immobilières et successoriales en Thaïlande. Pour documenter un accord de cohabitation, enregistrer un usufruit ou rédiger un accord pré-nuptial ou un testament thaïlandais, contactez ThaiLawOnline.

Cet article présente des informations générales concernant le droit thaïlandais et ne constitue pas un avis juridique. La décision de la Cour suprême 97/2569 est résumée à partir du texte publié ; les résultats dans un cas particulier dépendent de ses faits et de ses preuves.