Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Dernière mise à jour :
Le frais et taxes de mutation immobilière (ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี, souvent appelés frais de transfert ou frais de transaction) sont les quatre sommes perçues par le bureau foncier lors du changement de propriétaire d’un terrain ou d’un lot de copropriété : des frais de transfert de 2 % de la valeur d’évaluation, soit la taxe spécifique sur les entreprises de 3,3 %, soit le droit de timbre de 0,5 %, et la retenue à la source sur le revenu que le vendeur tire de la vente. Elles sont payées le jour de l’enregistrement, en espèces ou par chèque de banque, et l’agent n’enregistre pas le transfert tant qu’elles ne sont pas réglées. Qui paie quelle partie relève du contrat de vente ; s’il est muet, le Code civil et commercial répartit les frais de la vente à parts égales.
Table des matières
Les quatre frais et leur mode de calcul respectif
Les frais de transfert s'élève à 2% de la valeur fixée par l'administration, la valeur d'évaluation, Selon le prix convenu par les parties. Une réduction temporaire de 0,01% s’applique à partir du 1er juillet 2026 jusqu’au 30 juin 2027 pour les biens immobiliers résidentiels dont le prix de vente et la valeur d’évaluation sont respectivement 7 millions de bahts ou moins, mais uniquement lorsque l’acheteur est un particulier thaïlandais ; un acheteur étranger paie la totalité des 2%,01 millions de bahts.
Impôt professionnel spécifique (SBT) est de 3,3%, y compris l’impôt municipal, qui est facturé en fonction de la valeur d’évaluation la plus élevée ou du prix réel. Il s’applique, quelle que soit la durée de détention, aux ventes réalisées par des promoteurs immobiliers, par toute personne qui a construit un bien immobilier pour le vendre ou le subdiviser en vue de la vente, ainsi que par une société qui vend des biens immobiliers utilisés dans ses activités. Tout autre vendeur doit le payer lors d’une vente effectuée dans un délai de cinq ans à compter de l’acquisition, sauf si le bien a été hérité ou si celui-ci était la résidence principale du vendeur et figurait dans son registre immobilier (tabien baan) pendant au moins un an à compter de l’acquisition (décret royal n° 342, article 4). Droit de timbre de 0,5% n'est facturé que lorsque le SBT ne s'applique pas ; les deux ne sont jamais payés ensemble.
Retenue à la source C’est une avance sur le revenu de l’acheteur. Le vendeur d’une société paie 1% de l’un des deux montants les plus élevés : la valeur d’évaluation et le prix. Le montant de l’impôt pour un particulier est calculé sur la valeur d’évaluation : une déduction standard est appliquée en premier (92% de la valeur si le bien est détenu pendant un an, tombant à 50% à huit ans ou plus ; une réduction forfaitaire de 50% s’applique à la propriété héritée ou donnée ; le reste est divisé par les années de possession (maximum dix ans) et taxé selon les taux d’impôts sur le revenu personnel, multiplié par les années, et le total ne peut pas dépasser 20% du prix de vente. L’Office foncier le calcule sur place.
Qui paie et comment l'argent change de mains
Le contrat détermine la répartition, et l’article 457 du Code civil et commercial comble la lacune lorsqu’il ne dit rien : les frais d’un contrat de vente sont supportés à parts égales par l’acheteur et le vendeur. L'arrangement le plus courant sur le marché de la revente est que l'acheteur et le vendeur partagent les frais de transfert à parts égales, le vendeur paie la SBT ou le droit de timbre et la retenue à la source, et chacun paie son propre agent. Les promoteurs vendant des condominiums neufs annoncent souvent “ l'acheteur paie les frais de transfert ” en totalité, et certains contrats rejettent chaque frais sur l'acheteur. Le contrat faisant foi, la clause doit être lue avant la signature de la réservation, et non le jour du transfert.
Le Bureau de la conservation foncière communique les chiffres exacts un jour ou deux avant l'enregistrement une fois qu'il dispose du numéro de titre de propriété et du prix déclaré. Les acheteurs devraient demander la feuille de calcul, car le fonctionnaire utilise la valeur évaluée par le Département du Trésor et non l'estimation de l'agent, et parce que sous-déclarer le prix pour réduire la taxe spécifique sur les affaires (SBT) constitue une fausse déclaration à un agent officiel qui expose le vendeur à un redressement ultérieur assorti de pénalités.
Pour une copropriété, le transfert ne sera enregistré en aucun cas tant que le vendeur n'aura pas produit un certificat d'absence de dettes de la part du personne morale et qu'un acheteur étranger présente un formulaire FET, les frais sont payés au même guichet.
Exemple chiffré des frais de mutation sur une vente
Prenons un appartement en copropriété vendu par un particulier pour 5 000 000 de bahts, d'une valeur estimée à 4 000 000 de bahts, détenu pendant trois ans. L'impôt sur les affaires spécifiques (SBT) s'applique parce que le vendeur l'a détenu pendant moins de cinq ans et n'était pas inscrit sur le tabien baan.
| Frais | Base | Montant |
|---|---|---|
| Frais de transfert 2% | Valeur estimée 4 000 000 | 80 000 bahts |
| Taxe professionnelle spécifique 3,3% | Le plus élevé entre le prix et l'évaluation : 5 000 000 | 165 000 bahts |
| Droits de timbre 0,5% | Non facturé lorsque le SBT s'applique | 0 |
| Retenue à la source | Progressif sur 4 000 000 sur 3 ans | Calculé par le Bureau foncier |
Si le même vendeur avait attendu deux ans de plus ou avait vécu là comme sa résidence principale avec son nom inscrit dans le registre du bâtiment pendant au moins un an, SBT aurait disparu et l’impôt foncier de 25 000 bahts aurait remplacé les 165 000 bahts. Annuel taxe foncière est facturé séparément et n'est pas perçu lors du transfert.
Dernière révision : 28 septembre 2026. Les frais de transfert, la réduction résidentielle et l’assiette de chaque prélèvement ont été vérifiés par rapport au règlement ministériel n° 47 (B.E. 2541), clause 2(7), tel que publié par le Département des terres, et à sa circulaire ว 14504 du 30 juin 2026, et l’exemple chiffré a été recalculé. Le 4 octobre 2026, les exonérations de la taxe spécifique sur les entreprises ont été lues dans le décret royal n° 342 (B.E. 2541), article 4(6), sur le site du Département des recettes (succession, et résidence principale avec le nom du vendeur inscrit au registre du domicile pendant au moins un an à compter de l’acquisition), et la question de savoir qui paie a été vérifiée au regard de l’article 457 du Code civil et commercial.
Foire aux questions
Combien coûte le droit de mutation immobilière en Thaïlande ?
Le prix de transfert correspond à 2% fois la valeur estimée par le gouvernement pour le bien immobilier, payable au bureau foncier le jour de l’enregistrement. Une réduction de 0,01% s’applique du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027 pour les biens résidentiels dont le prix de vente et la valeur estimée sont respectivement de 7 millions de bahts ou moins et que possèdent des personnes thaïlandaises ; les acheteurs étrangers paient la totalité des 2% fois.
Qui paie les frais de transfert et les taxes lors de l'achat d'un condo en Thaïlande ?
C’est le contrat de vente qui décide. S’il ne dit rien, l’article 457 du Code civil et commercial met les frais de la vente à la charge de l’acheteur et du vendeur à parts égales. Dans les reventes, les frais de transfert sont souvent partagés à parts égales, tandis que le vendeur paie la taxe spécifique sur les entreprises ou le droit de timbre ainsi que la retenue à la source. Les promoteurs exigent souvent que l’acheteur paie l’intégralité des frais de transfert, il convient donc de vérifier cette clause avant de signer.
Quelle est la différence entre la taxe professionnelle spécifique et le droit de timbres ?
Les deux sont imposés sur la vente, mais jamais ensemble. L’impôt spécifique sur les entreprises à 3,3% s’applique aux promoteurs immobiliers, aux biens construits ou divisés pour la vente, à une société qui vend des biens utilisés dans ses activités, et à tout autre vendeur qui vend dans les cinq ans suivant l’acquisition, sauf si le bien a été hérité ou si le bien était la résidence principale du vendeur avec son nom inscrit dans le registre immobilier pendant au moins un an. Les droits d’enregistrement à 0,5% s’appliquent lorsque SBT n’applique pas cette taxe.
Voir aussi : Valeur d'évaluation, Loi sur l'impôt foncier et immobilier, bureau foncier, Justificatif de transfert de devises (FET), Impôt foncier en Thaïlande et Transfert de propriété en Thaïlande.
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