Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Dernière mise à jour :
Arrhes (มัดจำ, mat jam ou mud jum, également dépôt d'arrhes ou dépôt) est une somme d’argent ou une autre chose de valeur remise lors de la conclusion d’un contrat, en tant que preuve de la validité du contrat et comme garantie de son exécution, régie par les articles 377 et 378 du Code civil et commercial. Si la partie qui les a remises n’exécute pas, les arrhes sont perdues ; si la partie qui les a reçues n’exécute pas, elles doivent être restituées, une fois et non au double, sauf stipulation contraire du contrat. C’est la forme juridique qui sous-tend presque tous les frais de réservation et dépôts lors de l’achat d’un bien immobilier en Thaïlande, et ses règles sont plus strictes que ce que supposent la plupart des acheteurs.
Table des matières
Ce que dit le Code civil et commercial
L’article 377 définit les arrhes par le moment où elles sont remises. Pour constituer des arrhes, la somme doit être remise au moment de la conclusion du contrat ; l’argent versé ultérieurement est un paiement partiel du prix, et non des arrhes, quelle que soit la qualification que lui donne le contrat. L’article 378 prévoit alors trois issues : en cas d’exécution, les arrhes sont restituées ou imputées sur le prix ; si la faute de celui qui les a remises empêche l’exécution, elles sont perdues ; si la faute de celui qui les a reçues empêche l’exécution, elles sont restituées (ให้ส่งคืน). Le Code ne les double pas.
La seule restitution des arrhes est une faible protection contre un vendeur qui reçoit un dépôt puis vend à quelqu’un d’autre à un prix plus élevé, ou qui ne peut pas transférer le titre. C’est pourquoi de nombreux contrats de vente thaïlandais ajoutent une clause obligeant le vendeur défaillant à rembourser le double ; une telle clause est une clause pénale, que le tribunal peut réduire si elle est disproportionnée (article 383 du CCC), et sans elle, la seule voie de l’acheteur pour obtenir davantage que le dépôt est une action en dommages-intérêts. C’est aussi pourquoi les vendeurs préfèrent appeler la somme « frais de réservation » et rédiger leurs propres conditions de remboursement. Les parties peuvent modifier par contrat les solutions légales, de sorte que l’accord écrit est déterminant ; ce n’est que s’il est muet que les articles 377 et 378 s’appliquent pleinement. Lorsque les arrhes sont excessives par rapport à la perte réellement subie, le tribunal peut réduire le montant perdu en vertu de la loi sur les clauses contractuelles abusives B.E. 2540.
Les dépôts lors de l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande
En cas de revente, l’acheteur paie généralement 5 % à 10 % du prix à la signature du compromis de vente, le solde étant versé au bureau foncier le jour du transfert. Cette somme constitue des arrhes : l’acheteur la perd s’il ne mène pas la vente à son terme, et la récupère si le vendeur se retire. L’article 378 ne restitue que le montant simple, de sorte qu’un acheteur qui souhaite que le vendeur paie le double en cas de défaillance doit le prévoir dans le contrat.
Sur plan, les frais de réservation payés le jour de la réservation constituent des arrhes et peuvent être perdus, mais les versements effectués ensuite sont des acomptes sur le prix et ne peuvent pas être perdus au titre des arrhes, quoi qu’en dise le formulaire du promoteur. Selon les règles de contrôle des contrats applicables aux ventes de condominiums (Notification du Comité des contrats B.E. 2543, prise en vertu de la loi sur la protection des consommateurs), si le promoteur n’achève pas le projet dans les délais, l’acheteur peut résilier le contrat et récupérer toutes les sommes versées avec des intérêts au même taux que celui que le contrat applique à un acheteur défaillant, ou réclamer à la place une pénalité journalière d’au moins 0,01% du prix de l’unité, plafonnée à 10% (clause 8.6). Les ventes d’unités sont également soumises à la Loi sur les copropriétés.
L’erreur courante est de verser des frais de réservation élevés avant toute vérification préalable, sur la foi d’un formulaire indiquant qu’il n’est « remboursable dans aucun cas ». S’il s’avère que l’unité est en dehors du quota d'étrangers ou si le terrain est hypothéqué, le recours est une action en justice pour obtenir le remboursement des sommes dues, et non un remboursement automatique.
Arrhes comparées à un acompte et une clause pénale
Trois types de paiement se ressemblent sur un reçu et produisent des effets différents devant les tribunaux.
| Paiement | Moment du versement | Si l’acheteur ne remplit pas ses obligations |
|---|---|---|
| Arrhes (mat jam) | Au moment de la conclusion du contrat | Perdue en vertu de l’article 378, réductible si excessive |
| Paiement partiel du prix | Après le contrat, en versements échelonnés | Doit être remboursé, déduction faite des dommages prouvés |
| Clause pénale (bia prap) | Fixé dans le contrat, payable en cas de violation | Exigible, mais le tribunal peut la réduire en vertu de l’article 383 |
Le séquestre est encore autre chose : l’argent détenu par un agent agréé de séquestre n’appartient à aucune des parties tant que les conditions ne sont pas remplies ; il ne s’agit donc ni d’arrhes ni d’un paiement partiel. Dans un litige portant sur un dépôt, le juge se demande d’abord quand l’argent a été versé et comment le contrat le qualifie, puis si le montant retenu est raisonnablement proportionné à la perte réelle du vendeur.
Dernière révision : 30 septembre 2026. Les articles 377, 378 et 383 du Code civil et commercial ont été lus dans le texte thaï. Correction : l’introduction indiquait que les arrhes sont restituées au double en cas de défaillance de celui qui les a reçues ; l’article 378(3) les restitue une seule fois, comme le reste de la page l’indiquait déjà. Les clauses du contrat type prévu par la loi sur les copropriétés n’ont pas été relues lors de cette révision.
Foire aux questions
Un dépôt est-il remboursable en Thaïlande si l'acheteur change d'avis ?
Pas s’il s’agit d’arrhes. Une somme versée au moment de la conclusion du contrat est perdue en vertu de l’article 378 du Code civil et commercial lorsque l’acheteur ne procède pas à l’exécution, sauf si le contrat prévoit autrement. Un tribunal peut réduire la perte si le montant est disproportionné par rapport à la perte réelle du vendeur.
Que se passe-t-il si le vendeur annule la transaction après avoir reçu le dépôt en Thaïlande ?
Selon l’article 378, le vendeur doit restituer les arrhes. Elles sont restituées une seule fois, sans être doublées, sauf si le contrat stipule que le vendeur paie le double, ce que prévoient de nombreux contrats de vente thaïlandais. L’acheteur peut également réclamer des dommages-intérêts pour toute perte supplémentaire, mais doit généralement agir en justice pour récupérer quoi que ce soit.
Les frais de réservation d'un condo sont-ils des arrhes ?
Oui, s’ils sont payés lors de la conclusion du contrat de réservation, comme c’est généralement le cas. Les paiements échelonnés effectués ultérieurement en vertu du contrat de vente constituent des paiements partiels du prix, et non des arrhes, et un promoteur ne peut pas simplement les conserver lorsque l’acheteur ne remplit pas ses obligations ; tout au plus, le contrat peut les traiter comme des dommages-intérêts forfaitaires, qu’un tribunal peut réduire.
Voir aussi : Clause pénale (bia prap), Séquestre, Loi sur les copropriétés, Condos sur plan en Thaïlande, Perte du dépôt versé pour un condo en Thaïlande et Risques liés à l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande.
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