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Evacuer un locataire en Thaïlande est plus lent et plus formel que ce que la plupart des propriétaires étrangers s’attendent à voir, et les manœuvres qui semblent évidentes à l’étranger constituent ici des infractions pénales. Changer les serruriers, couper l’électricité ou déplacer les biens d’un locataire sur la voie publique n’auraient aucun effet sur le retour de votre logement. Cela vous mènera à une plainte auprès de la police et vous donnera à un locataire insolvable la possibilité de déposer une contre-plainte.
La loi qui régit cette relation est le chapitre « Location de biens » de la Code civil et commercial, Article 537 à 571, Cela est complété par des règles de protection des consommateurs pour les propriétaires immobiliers plus importants. La voie légale est la suivante, dans l’ordre dans lequel un tribunal thaïlandais l’attend.
Table des matières
Le déménagement d'un locataire en Thaïlande commence par le contrat
Avant tout, lisez le bail. Un tribunal thaïlandais appliquera ce que les parties ont convenu, à condition que la clause ne soit pas nulle pour cause d’inéquité. Le contrat détermine donc le délai d’avis de résiliation, le paiement des loyers mensuellement ou à l’avance, ainsi que ce qui constitue une violation.
Deux caractéristiques sont les plus importantes : premièrement, si le bail est d’une durée déterminée ou est sans fin, car les règles relatives aux préavis diffèrent ; deuxièmement, si celui-ci est enregistré auprès de l’administration foncière. bureau foncier: un bail d’une durée supérieure à trois ans n’est exécutoire que pour une durée de trois ans, à moins qu’il n’ait été enregistré, conformément à la loi. Article 538. Nos pages sur Location de terrains en Thaïlande et les renouvellement automatique d'un bail expliquez comment cela se déroule à plus long terme.
Si vous n’êtes pas sûr de ce que stipule réellement votre propre accord, le formulaire en ligne Scanner de signalement rouge pour les baux immobiliers en Thaïlande Il signale les clauses qui causent généralement des problèmes.
Termination du bail : articles 560 et 566
On ne peut expulser un locataire dont le bail est encore en cours. Le bail doit d'abord être résilié, et le Code prévoit deux voies principales.
Article 560 Il s’agit de la résiliation du loyer impayé. Dans le cas où le loyer doit être payé mensuellement ou à des intervalles plus longs, le propriétaire doit donner un préavis de paiement d’au moins quinze jours. Seuls les cas où le locataire continue de manquer de paiement peuvent donner lieu à la résiliation. Dans le cas où le loyer doit être payé à des intervalles plus courts, ou si le locataire a déjà fait défaut de paiement à deux reprises, la résiliation peut être immédiate.
Article 566 Il s’agit de contrats de location d’une durée indéterminée. L’un ou l’autre des parties peut résilier le contrat en donnant un préavis d’un mois ou d’un mois et demi avant la fin d’une période de paiement des loyers, avec effet à la période suivante, mais un préavis de deux mois au maximum est requis.
| Situation | Disposition | Avis requis |
|---|---|---|
| Location non acquittée, location mensuelle | CCC s.560 | Au moins 15 jours pour payer, puis résilier le contrat |
| Location non payée, hebdomadaire ou moins courte | CCC s.560 | Résiliation sans préavis de 15 jours |
| Pas de durée déterminée, pas de violation | CCC s.566 | Une période de location, maximum deux mois |
| Le contrat à durée déterminée a expiré | CCC s.564 | S'arrête automatiquement, sans notification nécessaire |
| Autres manquements (louage partiel, dommages) | CCC s.554, s.560 | Avis de rectification puis de résiliation |
Transmettez l’avis par écrit, en thaïlandais, à l’adresse indiquée dans le bail, et conservez une preuve de livraison. Un courrier recommandé avec accusé de réception ou la livraison par un avocat sont les documents que le juge souhaitera voir.
Pourquoi le retrait forcé par soi-même constitue une infraction pénale
Une fois que le locataire occupe un logement, seul un tribunal et un huissier de justice peuvent le faire quitter celui-ci. Un propriétaire qui force la situation personnellement est exposé à plusieurs dangers en même temps.
- IntrusionEntrer dans les locaux contre la volonté du locataire est une infraction selon la loi. Article 362 du Code pénal.
- La contrainteLa contrainte d’une personne à partir par la menace ou la force relève de la Article 309.
- Vol ou dommageLa suppression ou le déplacement des biens du locataire peut être facturé en vertu de Article 334 ou 358.
- Responsabilité civileLe coupure d’eau ou d’électricité constitue une violation du devoir du propriétaire de maintenir le bien en état d’usage, et le locataire peut réclamer une indemnisation. dommages-intérêts.
Pour un propriétaire étranger, la conséquence pratique est pire que la sanction financière. Une plainte pénale crée un dossier d’immigration, et elle transforme une simple demande de loyer en litige dans lequel vous êtes le défendeur.
La voie judiciaire : action en recouvrement et en saisie des dettes
Si le locataire reste après un préavis valable, le propriétaire intente une action en justice devant le tribunal civil compétent pour obtenir l’expulsion ainsi que le paiement des loyers impayés, des dommages-intérêts pour le maintien de l’occupation et des frais. Les deux demandes sont regroupées dans la même affaire ; il n’y a aucune raison de les séparer.
- Terminez le bail correctement et conservez la preuve de sa notification.
- Envoyez une lettre de demande finale fixant un délai pour quitter le logement et payer les arriérés.
- Faites une demande de réclamation. Frais de justice Ils sont calculés sur le montant réclamé, sous réserve des plafonds habituels.
- Assister à une médiation, que le tribunal tentera normalement d’abord de mener à bien et qui règle une grande partie de ces cas.
- Obtenez un jugement, puis un mandat d’exécution, et laissez le Service d’exécution judiciaire procéder à l’expulsion.
Recueillir les fonds est une opération distincte de la récupération de l’unité, et elle impose ses propres limites quant à ce qui peut être saisi. Les principes généraux sont les mêmes que dans tout litige concernant des fonds, comme nous l’expliquons dans le chapitre suivant. Violation du contrat en Thaïlande.
Règles contractuelles contrôlées pour les propriétaires de cinq ou plus de logements
Depuis 2018, le secteur de la location de logements est réglementé par la loi sur la protection des consommateurs. La notification du Comité des contrats s’applique à un propriétaire qui loue cinq ou plus de logements, qu’ils soient situés dans un même bâtiment ou répartis sur plusieurs sites, et la loi prévaut sur toute clause contraire contenue dans le bail.
Les principaux effets sont que le dépôt ne peut dépasser un mois de loyer et le loyer d’avance un mois, que le dépôt doit être restitué dans un délai de sept jours à compter de la fin du bail, que le locataire peut résilier le bail moyennant un préavis de trente jours, que l’électricité et l’eau ne peuvent pas être facturées au-dessus du tarif de l’entreprise elle-même, et que le propriétaire ne peut pas saisir les biens du locataire ou couper l’électricité et l’eau pour contraindre celui-ci au paiement. La notification est administrée par Direction générale de la protection des consommateurs.
Les propriétaires étrangers qui louent plusieurs unités immobilières traversent fréquemment la limite de cinq unités sans s’en rendre compte, puis s’appuient sur un bail dont la notification a déjà réécrit les règles. Avant de recourir à une clause de résiliation, vérifiez si vous êtes une entreprise contrôlée. Notre guide immobilier pour étrangers en Thaïlande Il couvre la partie liée à la propriété de la même question.
Calendrier pratique et coûts
Une affaire non contestée, dans laquelle le locataire quitte l’appartement après la lettre de mise en demeure, peut être réglée en un mois. Une affaire contestée dure généralement beaucoup plus longtemps.
| Étape | Durée typique |
|---|---|
| Avis de paiement en vertu de l’article 560 | Minimum 15 jours |
| Lettre de demande et réponse | 1 à 2 semaines |
| Poursuite de la procédure jusqu'au premier interrogatoire | 1 à 3 mois |
| Jugement dans une affaire contestée | 4 à 10 mois à compter de la date d'enregistrement |
| Ordonnance d’exécution et expulsion physique | 1 à 3 mois après le jugement |
Ces limites varient selon le tribunal et selon la résistance du locataire. Dans la plupart des litiges, le facteur déterminant n’est pas la loi mais le respect des formalités administratives du propriétaire (bail, relevés de compte, avis de résiliation, preuve de signification) le premier jour.
Foire aux questions
Puis-je changer les serrures si mon locataire cesse de payer ?
Non. La privation de liberté d’un locataire en possession peut constituer une infraction de débauche en vertu de l’article 362 du Code pénal et une contrainte en vertu de l’article 309, et vous expose à une demande de dommages-intérêts. Seuls les agents de police, agissant sur décision judiciaire, peuvent expulser un locataire.
Combien de préavis dois-je donner pour le loyer impayé ?
Lorsque le loyer doit être payé mensuellement ou à des intervalles plus longs, l'article 560 du Code civil et commercial exige un préavis de paiement d'au moins quinze jours avant que vous ne puissiez résilier le bail.
Puis-je garder le dépôt pour couvrir les arriérés ?
Normalement, oui, si le bail le permet, mais un propriétaire locateur louant cinq ou plus de logements est un entrepreneur ayant conclu un contrat contrôlé et doit restituer le dépôt dans un délai de sept jours après la fin du bail, à moins que les déductions dûment documentées ne soient appliquées.
Combien de temps dure un expulsion en Thaïlande ?
Un locataire qui quitte l’appartement après une lettre de mise en demeure peut être expulsé en moins d’un mois. Une procédure contestée prend généralement de quatre à dix mois pour aboutir à un jugement, plus un à trois mois pour l’exécution du jugement et l’expulsion physique.
Un propriétaire étranger a-t-il les mêmes droits qu'un propriétaire thaïlandais ?
Oui. La nationalité n’affecte pas le droit de louer un bien détenu légalement ou de saisir la possession. Ce que peut posséder un étranger est limité, mais les règles relatives à l’hôte-locataire restent les mêmes.
Cet article a été rédigé et examiné par Sebastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc., qui est basé en Thaïlande depuis 2004 et qui gère ThaiLawOnline depuis 2006. Si vous avez besoin d’un avis de résiliation, d’un contrat de location vérifié avant votre signature ou d’une demande d’expulsion, contactez ThaiLawOnline Et notre équipe thaïlandaise s'en chargera.
Cet article présente des informations générales concernant le droit thaïlandais et n’est pas un avis juridique. Les litiges relatifs aux locations dépendent de la formulation du contrat de location et des pratiques des tribunaux locaux. Veuillez consulter un avocat thaïlandais qualifié pour connaître votre situation personnelle.
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