Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Dernière mise à jour :
Prescription acquisitive (ครอบครองปรปักษ์, khrop khrong prapak, également krob krong porapak ou prescription acquisitive) est la règle de l’article 1382 du Code civil et commercial que toute personne qui possède le bien d’autrui pacifiquement, publiquement et avec l’intention d’en être propriétaire, sans interruption, pendant 10 ans s’agissant d’un immeuble et 5 ans s’agissant d’un meuble, en acquiert la propriété. En pratique, cela s’applique aux terres détenues en vertu d’un Chanote et constitue la principale manière dont un propriétaire absent en Thaïlande perd des terres au profit d’un voisin, d’un parent ou d’un occupant de longue durée. Un étranger ne peut pas acquérir de terres de cette manière : un étranger ne peut acquérir des terres qu’en vertu d’un traité (article 86 du Code foncier) ou, pour une résidence d’un rai au plus, avec l’autorisation ministérielle après avoir investi au moins 40 millions de bahts (article 96 bis), et aucune de ces voies n’est ouverte par la possession.
Table des matières
Ce que l'article 1382 exige
Quatre conditions doivent toutes être remplies. La possession doit être pacifique (ni prise ni conservée par la force), publique (non cachée au propriétaire), avec l’intention d’en être propriétaire (non en tant que locataire, emprunteur, gardien ou membre de la famille autorisé à y séjourner), et continue pendant 10 ans. Les 10 ans courent contre le propriétaire inscrit et tous ses successeurs, de sorte qu’un acheteur hérite du délai en cours. La possession d’un locataire ou de quelqu’un qui reconnaît le titre du propriétaire n’est pas prise en compte, quelle que soit sa durée, à moins que le détenteur n’informe le propriétaire qu’il ne détient plus pour son compte (article 1381).
La règle ne s'applique qu'aux terres ayant un propriétaire susceptible de les perdre, ce qui signifie en pratique des terres dotées d'un Chanote. Les terres de l’État, les terres publiques et les terres situées dans les réserves forestières ne peuvent pas être acquises par prescription, quelle que soit la durée pendant laquelle quelqu’un les cultive (l’article 1306 interdit toute prescription contre le domaine public de l’État). Les terres détenues en vertu d’un Nor Sor 3 ou d’un Nor Sor 3 Gor est un droit de possession plutôt qu’un droit de propriété, et le détenteur peut y perdre la terre bien plus rapidement : un intrus qui prend possession et contre lequel aucune action en recouvrement n’est intentée dans l’année la conserve.
Comment la réclamation est faite et défendue
La propriété est transmise par l’effet de la loi, mais le titre foncier ne change pas de lui-même. Le possesseur doit saisir le tribunal civil pour obtenir un jugement déclarant que la propriété a été acquise en vertu de l’article 1382, avec des témoins, des photographies, des reçus fiscaux et des preuves des bâtiments, clôtures ou cultures qui attestent la possession. Muni du jugement, le possesseur présente une demande auprès du bureau foncier pour être enregistré comme propriétaire. Jusque-là, la nouvelle propriété n’est pas opposable à un tiers qui achète le terrain au propriétaire inscrit de bonne foi et à titre onéreux, et qui fait enregistrer son acquisition de bonne foi (article 1299, deuxième alinéa).
La défense du propriétaire consiste à interrompre le délai avant son expiration. L’article 1386 applique les règles de prescription, donc le délai est interrompu lorsque le propriétaire intente une action en expulsion ou en recouvrement, ou lorsque l’occupant reconnaît le droit du propriétaire, par exemple en signant un bail ou un contrat de gardiennage (article 193/14); le délai recommence alors à zéro (article 193/15). Une lettre de mise en demeure ne suffit pas à elle seule à interrompre ce délai. Le paiement de la taxe foncière et les visites sur le terrain sont utiles, mais ne suffisent pas à elles seules si quelqu’un d’autre y vit ouvertement en tant que propriétaire.
Le cas typique impliquant un étranger concerne des terres détenues par un conjoint ou une société thaïlandaise alors que l’étranger vit à l’étranger, un proche ou un gardien restant dans les lieux. Dix ans passent, la relation se détériore et l’occupant revendique les terres. Un bail enregistré, un usufruit ou un contrat de gardiennage écrit l’empêche, car l’occupation est alors autorisée plutôt qu’adverse.
La prescription acquisitive comparée aux règles connexes
La possession adverse est souvent confondue avec la règle d’un an applicable aux terres détenues en simple possession, avec l’occupation sans droit de terres publiques et avec la prescription extinctive des créances. Le tableau les distingue.
| Situation | Règle | Résultat |
|---|---|---|
| Terre sous Chanote occupée à titre de propriétaire pendant 10 ans | Article 1382 | L’occupant acquiert la propriété, enregistrée après une décision judiciaire |
| Nor Sor 3 : des terres prises par un intrus | L’action en recouvrement doit être intentée dans un délai d’un an | Le détenteur perd le droit de possession s’il agit trop tard |
| Occupation de terres publiques ou forestières | Pas de prescription contre l’État | Pas de propriété, et poursuites possibles |
| Réclamation de dette ou de contrat laissée sans suite | Prescription des créances (prescription extinctive) | La demande est irrecevable, aucune propriété n'est transférée |
Un étranger qui occupe un terrain pendant 10 ans n’obtient rien en vertu de l’article 1382, car l’article 86 du Code foncier ne permet à un étranger d’acquérir un terrain qu’en vertu d’un traité, et l’article 96 bis seulement avec l’autorisation ministérielle après un investissement de 40 millions de bahts, deux conditions que la possession ne peut remplir ; un étranger qui finance la revendication d’un ressortissant thaïlandais s’expose aux règles sur les prête-noms. Un étranger peut toutefois être concerné en tant que titulaire d’un usufruit ou d’un bail enregistré : le terrain sous-jacent peut changer de mains, mais le nouveau propriétaire le reçoit grevé du droit inscrit.
Dernière révision : 26 septembre 2026. Les articles 193/14, 193/15, 1299, 1306, 1375, 1381, 1382, 1384 et 1386 du Code civil et commercial ainsi que les articles 78 et 86 du Code foncier ont été lus en thaïlandais.
Foire aux questions
Combien d'années dure la prescription acquisitive en Thaïlande ?
Dix ans de possession paisible, publique et continue avec l'intention d'en être propriétaire pour les terres et autres biens immobiliers, et cinq ans pour les biens mobiliers, en vertu de l'article 1382 du Code civil et commercial. Le délai court uniquement à l'encontre des terres qui ont un propriétaire privé, en pratique les terres Chanote.
Un étranger peut-il revendiquer la prescription acquisitive d'un terrain en Thaïlande ?
Non. L’article 1382 transfère la propriété, et l’article 86 du Code foncier ne permet à un étranger d’acquérir des terres qu’en vertu d’un traité, et l’article 96 bis seulement avec l’autorisation ministérielle après un investissement de 40 millions de bahts, deux conditions que la possession ne peut remplir, de sorte qu’un occupant étranger n’acquiert rien, quelle que soit la durée de la possession. Un étranger peut néanmoins être concerné en tant que titulaire d’un bail ou d’un usufruit lorsque le terrain change de propriétaire.
Comment puis-je empêcher quelqu'un de revendiquer la prescription acquisitive sur mon terrain ?
Interrompez la possession avant que 10 ans ne se soient écoulés : intentez une action en expulsion, ou faites signer à l’occupant un bail, un contrat de gardiennage ou une reconnaissance de votre titre. Une simple lettre de mise en demeure n’arrête pas le délai. Rendez-vous sur le terrain, maintenez les bornes en place, payez les taxes et, si vous vivez à l’étranger, vérifiez régulièrement les registres du bureau foncier.
Voir aussi : Chanote (Nor Sor 4 Jor), Nor Sor 3, Prescription (délais de prescription), Code foncier, Titres de propriété en Thaïlande et Conflits fonciers domaniaux en Thaïlande.
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