Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
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Sor Kor 1 (ส.ค.1, également écrit Sor Kor Neung, S.K.1 ou SK1) est une notification de possession de terres, un formulaire sur lequel les personnes qui avaient possédé et utilisé des terres sans document de titre avant l’entrée en vigueur du Code foncier le 1er décembre 1954 ont notifié au fonctionnaire du district, dans le cadre des années 1954 et 1955. Il ne constitue pas un titre de propriété et n’accorde aucune propriété ou droit enregistré ; il s’agit d’une revendication historique que l’État a accepté d’examiner. bureau foncier ne peut pas enregistrer une vente, un bail, hypothèque ou un usufruit sur un terrain Sor Kor 1, et depuis 2010, le seul moyen de passer d'un Sor Kor 1 à un véritable titre de propriété passe par un tribunal.
Table des matières
Ce que le formulaire Sor Kor 1 enregistre réellement
Quand le Code foncier B.E. 2497 Une fois promulguée, la loi exigeait que toute personne possédant un bien immobilier sans titre de propriété en informe l’administrateur de district dans un délai de 180 jours. Le formulaire utilisé était le Sor Kor 1. Il indiquait le nom du demandeur, l’emplacement approximatif, les voisins et la superficie estimée, sans que cette information ne soit accompagnée d’un relevé cadastral ou d’une carte ; les limites étaient généralement indiquées par référence à un canal, une route ou un champ d’un voisin. Les notifications tardives cessèrent d’être possibles en 1972, lorsque l’annonce d’un Conseil révolutionnaire abrogait cette disposition.
Le détenteur a une prétention, pas un droit. Un Sor Kor 1 est la preuve que quelqu'un a autrefois occupé le terrain et l'a déclaré à l'État. Quel que soit le droit existant, il s'agit de la simple possession protégée par le Code civil et commercial, qui est transférée par la remise du terrain (article 1378) et perdue dans l'année si quelqu'un d'autre s'en empare (article 1375). Le document lui-même ne porte aucun emblème Garuda et n'apparaît dans aucun registre des transactions du bureau foncier.
Pourquoi un étranger devrait renoncer
Des parcelles Sor Kor 1 se retrouvent sur des sites de plage et de colline à des prix qui semblent être des bonnes affaires, vendues avec la promesse que le titre sera amélioré ultérieurement. Une modification de 2008 du Code foncier a accordé aux propriétaires deux ans, jusqu’au début de 2010, pour demander un chanote ou un certificat de catégorie Nor Sor 3 en vertu de cette notification ; cette période est terminée. Aujourd’hui, le titulaire doit disposer d’un jugement final ou d’une ordonnance du tribunal attestant qu’il possédait et utilisait légalement les terres avant l’entrée en vigueur du Code foncier le 1er décembre 1954 ; le tribunal informe le Département des Terres, qui vérifie la demande auprès de ses cartes d’imagerie aérienne, et uniquement alors le Bureau foncier peut délivrer un titre foncier. De nombreuses demandes sont rejetées car les terres se trouvent dans une réserve forestière ou dans d’autres terres de l’État ; c’est pourquoi elles n’ont jamais été titrées au départ.
Rien ne peut être enregistré. Un étranger ne peut pas prendre à bail, en usufruit ou droit de superficie sur un terrain Sor Kor 1 car il n'y a pas de titre de propriété sur lequel l'inscrire, de sorte que tout contrat est un acte sous seing privé opposable uniquement au vendeur. Les ventes se font par la remise du formulaire et du terrain, une transaction sans aucune protection juridique, et la même parcelle peut être vendue à plusieurs acheteurs. Des escrocs présentent un Sor Kor 1 comme s'il s'agissait d'un acte de propriété à des acheteurs qui ne savent pas lire le thaï. Vérification préalable sur n'importe quelle parcelle provinciale commence par identifier quel document le vendeur détient réellement.
Le Sor Kor 1 parmi les documents fonciers thaïlandais
| Document | Nature | Inscriptible au bureau foncier | Accéder à un chanote |
|---|---|---|---|
| Chanote | Propriété | Oui | Non nécessaire |
| Nor Sor 3 Gor | Possession, levé aérien | Oui | Demande et levé sur le terrain |
| Nor Sor 3 | Possession, non arpentée | Oui, après un préavis de 30 jours | Demande et levé |
| Sor Kor 1 | Notification de la possession (1954-55) | Non | Jugement du tribunal, puis bureau foncier |
| Por Bor Tor 5 | Reçu de taxe locale | Non | Généralement aucun |
Le Sor Kor 1 est souvent mentionné en même temps que Por Bor Tor 5, et les deux sont des voies sans issue pour un acheteur, mais ce sont des choses différentes. Le Sor Kor 1 est au moins un document du Département des Terres ayant une certaine valeur en tant que preuve de possession de longue date, et un détenteur thaïlandais ayant de solides antécédents peut parfois le convertir par voie judiciaire. Le Por Bor Tor 5 indique simplement que quelqu'un a payé l'impôt foncier local. Aucun des deux ne donne à un étranger quoi que ce soit à enregistrer, et un terrain proposé sur l'une ou l'autre base devrait être évalué à zéro jusqu'à ce qu'un chanote ou un Nor Sor 3 Gor existe.
Dernière révision : 28 septembre 2026. Les articles 27 ter, 58 bis, 59 et 59 bis du Code foncier ainsi que la disposition transitoire de la loi modificative de 2008 (deux ans pour déposer une demande sur la base d’un Sor Kor 1, puis uniquement après un jugement définitif) ont été lus en thaïlandais à partir du texte consolidé du Conseil d’État.
Foire aux questions
Un étranger peut-il acheter ou louer un terrain Sor Kor 1 en Thaïlande ?
Non. Un étranger ne peut en aucun cas posséder de terres, et sur les terres de type Sor Kor 1, il n'existe aucun titre sur lequel un bail, un usufruit ou un droit de superficie peut être enregistré, de sorte qu'aucun contrat ne confère à l'étranger de droit opposable sur le terrain. L'argent versé pour une telle parcelle dépend entièrement de la bonne volonté du vendeur.
Un Sor Kor 1 peut-il être transformé en chanote ?
Seule par voie judiciaire. La procédure administrative de conversion des notifications Sor Kor 1 a été clôturée début 2010. Le titulaire doit désormais obtenir un jugement ou une ordonnance définitive du tribunal attestant que le bien immobilier était effectivement en possession et utilisé légalement avant l’entrée en vigueur du Code foncier. À cette date, le cadastre pourra procéder à l’enregistrement de la propriété, à condition que le bien immobilier ne soit pas un bien d’État ou forestier.
Quelle est la différence entre le Sor Kor 1 et le Nor Sor 3 ?
Un Nor Sor 3 est un certificat délivré par le Département des terres confirmant un droit de possession ; il peut être vendu, hypothéqué et grevé au bureau foncier après un préavis de 30 jours. Un Sor Kor 1 est seulement une notification de 1955 indiquant qu'une personne a revendiqué la possession du terrain, et rien ne peut y être enregistré.
Voir aussi : Por Bor Tor 5, Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor, chanote, titres de propriété en Thaïlande et risques liés à l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande.
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