A tenant leaving early is not automatically liable for all remaining rent คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1574/2566
⚖️ Points clés à retenir ⚖️ ประเด็นสำคัญ
Clauses requiring the tenant to pay all rent for the full term and to forfeit the deposits fixed damages in advance and were penalties that the court may reduce under section 383. The contract ended on termination, so under section 391 the landlord could not claim rent as if it continued, only damages; the Court of Appeal's ruling that the forfeited deposits were reasonable damages was affirmed.
อันมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้า ถือว่าเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งหากสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้
Résumé exécutif บทสรุปผู้บริหาร
A tenant who leaves early is not automatically liable for the whole remaining rent; the court can treat that clause and the deposit forfeiture as reducible penalties.
Les faits de l'affaire ข้อเท็จจริง
A company leased office space for three years from a property fund, paid bail and service deposits, and terminated early without fault of the landlord, which then claimed rent for the rest of the term as well as keeping the deposits.
Décision de la Cour (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
Clauses requiring the tenant to pay all rent for the full term and to forfeit the deposits fixed damages in advance and were penalties that the court may reduce under section 383. The contract ended on termination, so under section 391 the landlord could not claim rent as if it continued, only damages; the Court of Appeal's ruling that the forfeited deposits were reasonable damages was affirmed.
อันมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้า ถือว่าเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งหากสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้
Décision de la Cour plénière คำพิพากษาฉบับเต็ม
The following is the full text of Supreme Court Decision No. 1574/2566. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1574/2566 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
Une traduction anglaise est en cours de préparation et sera bientôt disponible.
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 802,547.39 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 769,758.83 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยชำระเบี้ยปรับอัตราร้อยละ 2 ต่อเดือน ของต้นเงิน 32,788.56 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 426,798.83 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 411,798.83 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 22 สิงหาคม 2562) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 15,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนเท่าทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 71,941.47 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไป จนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และอัตราร้อยละ 5 ต่อปี ตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยให้ปรับเปลี่ยนลดลงหรือเพิ่มขึ้นได้ตามพระราชกฤษฎีกาซึ่งตราขึ้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 7 ที่แก้ไขใหม่ บวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละสองต่อปี แต่ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามที่โจทก์ขอ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน ก. ซึ่งเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด เป็นผู้มีอำนาจจัดการแทนโจทก์ จำเลยเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด โจทก์เป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในอาคาร ค. เมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2560 จำเลยทำสัญญาเช่าพื้นที่ชั้น 10 โซน C2 เนื้อที่ 157 ตารางเมตร ซึ่งอยู่ในอาคาร ค. กับโจทก์ กำหนดระยะเวลาการเช่า 3 ปี ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2560 ถึงวันที่ 30 เมษายน 2563 อัตราค่าเช่ารายเดือน 228 บาท ต่อ 1 ตารางเมตร คิดเป็นค่าเช่า 35,796 บาท ต่อเดือน โดยจำเลยวางเงินประกันการเช่า 107,388 บาท นอกจากนี้ จำเลยทำสัญญาจ้างบริการในสำนักงานและอาคารดังกล่าวกับโจทก์ ซึ่งให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าอาคาร อัตราค่าบริการรายเดือน 152 บาท ต่อ 1 ตารางเมตร คิดเป็นค่าบริการ 23,864 บาท ต่อเดือน ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม โดยจำเลยวางเงินประกันการใช้บริการ 71,592 บาท ต่อมาเมื่อวันที่ 15 มกราคม 2562 จำเลยมีหนังสือยกเลิกสัญญาเช่าพื้นที่และสัญญาจ้างบริการดังกล่าวไปยังโจทก์ โดยที่ยังไม่ครบกำหนดอายุสัญญาเช่าและไม่ใช่ความผิดของโจทก์ และวันที่ 26 กรกฎาคม 2562 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาและบอกกล่าวให้ชำระค่าเช่า ค่าบริการ และค่าเสียหายไปยังจำเลย สำหรับค่าเสียหายในส่วนค่าเช่าเดือนมกราคม 2562 จำนวน 35,796 บาท ค่าบริการเดือนมกราคม 2562 จำนวน 23,864 บาท ค่าไฟฟ้าและค่าบริการจอดรถ จำนวน 1,209.67 บาท และ 5,071.80 บาท ตามลำดับ และค่าปรับเนื่องจากชำระค่าเช่าและค่าบริการตามสัญญาจ้างบริการล่าช้า 6,000 บาท รวมเป็นเงิน 71,941.47 บาท ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดนั้น คู่ความทั้งสองฝ่ายไม่ฎีกาโต้แย้ง ค่าเสียหายในส่วนนี้จึงยุติไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การบอกเลิกสัญญาของจำเลยทำให้สัญญาเช่าและสัญญาจ้างบริการเลิกกันหรือไม่ และจำเลยต้องรับผิดในค่าเช่าและค่าบริการตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2562 ถึงเดือนกรกฎาคม 2562 หรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาเช่า ข้อ 10 เรื่องการเลิกสัญญา ได้กำหนดสิทธิในการเลิกสัญญาไว้ โดยข้อ 10.1 และ 10.2 กำหนดสิทธิในการเลิกสัญญาของผู้ให้เช่ากรณีผู้เช่าผิดสัญญาส่วนข้อ 10.3 กำหนดไว้ว่า ในกรณีที่ผู้เช่าบอกยกเลิกสัญญานี้ก่อนหมดอายุสัญญา โดยมิได้เป็นความผิดของผู้ให้เช่า ผู้เช่าต้องรับผิดชอบชำระค่าเช่าทั้งหมดตลอดอายุสัญญาเช่า สอดคล้องกับข้อ 3.2 เรื่องค่าเช่าและเงินประกันการเช่า ซึ่งกำหนดว่า หากสัญญาเช่าสิ้นสุดก่อนครบกำหนดระยะเวลาการเช่า โดยเหตุจากการกระทำผิดสัญญาของผู้เช่าหรือผู้เช่าขอเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดระยะเวลา ผู้เช่าตกลงให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิยึดเงินประกันดังกล่าวได้ทั้งจำนวน นอกจากนี้ตามสัญญาเช่า ข้อ 11 ยังระบุว่า "เมื่อสัญญานี้สิ้นสุดลงไม่ว่าด้วยเหตุครบกำหนดสัญญาแล้ว ไม่มีการต่อสัญญาออกไปตามข้อ 9 หรือโดยการบอกเลิกสัญญาตามข้อ 10 หรือด้วยเหตุอื่นใด ผู้ให้เช่ามีสิทธิดังต่อไปนี้อย่างใดอย่างหนึ่งหรือทั้งสองอย่าง 11.1 ผู้ให้เช่ามีสิทธิกลับเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าได้ทันทีโดยมิจำเป็นต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าทราบก็ได้ ในกรณีเช่นนี้ผู้ให้เช่ามีสิทธิครอบครองยึดหน่วง และขนย้ายทรัพย์สินทั้งปวงที่อยู่ในทรัพย์สินที่เช่าออกไป... รวมทั้งมีสิทธิดำเนินการให้ผู้อื่นเช่าทรัพย์สินที่เช่าต่อไปด้วย..." และสัญญาจ้างบริการ ข้อ 8 ยังกำหนดให้โจทก์มีสิทธิยึดเงินประกันการใช้บริการได้ในกรณีสัญญาจ้างบริการสิ้นสุดโดยเหตุแห่งการผิดสัญญาของจำเลย แสดงให้เห็นว่า หากการบอกเลิกสัญญาดังกล่าวมิได้เป็นความผิดของโจทก์ ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา จึงได้กำหนดค่าเสียหายไว้ โดยให้จำเลยชำระค่าเช่าทั้งหมดตลอดอายุสัญญา แม้ว่าจำเลยจะมิได้ครอบครองใช้ประโยชน์พื้นที่เช่าอีกต่อไป รวมทั้งให้โจทก์มีสิทธิยึดเงินประกันการเช่าและเงินประกันการใช้บริการดังกล่าว อันมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้า ถือว่าเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งหากสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 ประกอบกับนางสาวกุลสรา ผู้จัดการโจทก์ ก็เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านรับว่า เมื่อจำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิกลับเข้าครอบครองพื้นที่ตามสัญญาเช่า ข้อ 11.1 และนายนิวัฒน์ ซึ่งเป็นบุคลากรในการดูแลบริหารอาคารของโจทก์ ก็เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านรับว่า ในช่วงสิ้นเดือนธันวาคม 2561 พนักงานทุกคนของจำเลยนำคีย์การ์ดที่ใช้ในการเข้าออกอาคารมาคืนแก่พยาน พยานทราบว่ามีการเลิกสัญญาเช่าพื้นที่พิพาทแล้ว จึงรับคีย์การ์ดคืนจากพนักงานของจำเลย หลังจากนั้นพยานก็ไม่เห็นพนักงานของจำเลยเข้ามาในพื้นที่พิพาทและจำเลยก็ไม่ได้ใช้บริการต่าง ๆ ของอาคาร เช่น น้ำประปา ไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ ตลอดจนสถานที่จอดรถ ดังนั้น การที่จำเลยบอกเลิกสัญญาเช่าและสัญญาจ้างบริการก่อนหมดอายุสัญญา โดยมิได้เป็นความผิดของโจทก์ จึงมีผลให้สัญญาเลิกกันตามสัญญาเช่า ข้อ 10.3 เมื่อคู่สัญญาได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม แต่การใช้สิทธิเลิกสัญญานั้นหากระทบถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายแต่อย่างใดไม่ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 โจทก์จึงเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าค้างชำระเสมือนหนึ่งเป็นการเรียกให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาที่เลิกกันไปแล้วหาได้ไม่ คงเรียกได้แต่ค่าเสียหายอันเนื่องมาจากการผิดสัญญาของจำเลยที่บอกเลิกสัญญาก่อนหมดอายุสัญญาโดยมิได้เป็นความผิดของโจทก์เท่านั้น ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาไม่ให้จำเลยรับผิดในค่าเช่าและค่าบริการตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2562 ถึงเดือนกรกฎาคม 2562 และให้โจทก์มีสิทธิยึดเงินประกันการเช่าและเงินประกันการใช้บริการโดยเห็นว่าเป็นค่าเสียหายที่พอสมควรแล้วนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1574/2566
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ค. โดยบริษัท ห. โจทก์
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.พ.พ. ม. 383 , ม. 391 แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
คู่ความ: กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ค. โดยบริษัท ห. โจทก์ บริษัท ค. จำเลย ป.พ.พ. ม. 383 , ม. 391
ศาล: ศาลแพ่ง - นางสาวธัญลักษณ์ กมลมุนีโชติ ศาลอุทธรณ์ - นายอุทิศ สุภาพ
องค์คณะ: (ขจรศักดิ์ บุญเกษม-เอกวิทย์ วัชชวัลคุ-ทวีศักดิ์ อุนนาทรรัตนกุล)
Articles de code cités มาตราที่อ้างอิง
Avertissement : Les traductions anglaises fournies sur ce site Web sont non officielles et à titre informatif uniquement. Le texte faisant foi des lois thaïlandaises est en langue thaïe tel que publié dans la Gazette royale thaïlandaise (RatchakitchanubeksaCe contenu ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question juridique spécifique, veuillez consulter un avocat thaïlandais qualifié.
Droits d'auteur © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. Le texte statutaire thaïlandais (ตัวบทกฎหมาย) et les décisions originales de la Cour suprême (Dika) en langue thaïe sont dans le domaine public telles que publiées dans la Gazette du gouvernement royal thaïlandais (ราชกิจจานุเบกษา) conformément à l'article 7 de la loi sur le droit d'auteur de 2537 (1994). Tout le reste du contenu, y compris les traductions en anglais, les résumés des décisions de la Cour suprême (Dika), les annotations juridiques, les renvois, les commentaires et l'analyse éditoriale, constitue la propriété intellectuelle protégée par le droit d'auteur de ThaiLawOnline et ses rédacteurs, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) et Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Toute reproduction ou distribution non autorisée est interdite.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต