Oral promises cannot add to a written land sale agreement, so the deposit is lost คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2521/2559
⚖️ Points clés à retenir ⚖️ ประเด็นสำคัญ
By choosing a written agreement the parties satisfied section 456 paragraph two through written evidence, so Civil Procedure Code section 94 barred witness evidence adding an oral term; the buyer was in breach and the seller could forfeit the deposit, with no further damages.
เมื่อโจทก์และจำเลยเลือกรูปแบบของสัญญาโดยทำสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำกันไว้ ถือเป็นกรณีทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด
Résumé exécutif บทสรุปผู้บริหาร
Every promise that matters, such as road access, must be in the written agreement, or the deposit can be lost.
Les faits de l'affaire ข้อเท็จจริง
A buyer signed a written agreement to buy Nor Sor 3 Gor land in Phuket for 10,500,000 baht and paid a 500,000 baht deposit, then refused to take the transfer, saying the seller had orally promised road access.
Décision de la Cour (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
By choosing a written agreement the parties satisfied section 456 paragraph two through written evidence, so Civil Procedure Code section 94 barred witness evidence adding an oral term; the buyer was in breach and the seller could forfeit the deposit, with no further damages.
เมื่อโจทก์และจำเลยเลือกรูปแบบของสัญญาโดยทำสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำกันไว้ ถือเป็นกรณีทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด
Décision de la Cour plénière คำพิพากษาฉบับเต็ม
The following is the full text of Supreme Court Decision No. 2521/2559. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2521/2559 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
Une traduction anglaise est en cours de préparation et sera bientôt disponible.
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำ 500,000 บาท และชำระค่าเสียหาย 1,000,000 บาท รวมเป็นเงิน 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องโจทก์ และให้โจทก์ชำระค่าเสียหาย 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษา ให้จำเลยชำระเงิน 600,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 5 พฤศจิกายน 2555) (ที่ถูก ฟ้องวันที่ 15 พฤศจิกายน 2555) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนด ค่าทนายความให้ 8,000 บาท ยกฟ้องแย้งของจำเลย
ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยในส่วนฟ้องแย้งในศาลชั้นต้นให้เป็นพับ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า จำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 3475 ตำบลป่าคลอก อำเภอถลาง จังหวัดภูเก็ต เนื้อที่ 10 ไร่ 1 งาน 76 ตารางวา ตามสำเนาหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เมื่อวันที่ 11 เมษายน 2555 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงดังกล่าวจากจำเลยในราคา 10,500,000 บาท ตกลงโอนกรรมสิทธิ์กันในวันที่ 11 ตุลาคม 2555 โจทก์วางมัดจำ 500,000 บาท ตามสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำ ถึงวันนัด โจทก์ไม่ไปรับโอน จำเลยจึงริบเงินมัดจำทั้งหมด
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่ามีข้อตกลงเกี่ยวกับทางเชื่อมระหว่างที่ดินพิพาทกับถนนสายบ้านหลังแดง - บ้านอ่าวปอ เป็นการสืบพยานบุคคลแก้ไขเพิ่มเติมเอกสาร ต้องห้ามตามกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า การจะซื้อขายระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นการจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกฎหมายกำหนดรูปแบบและหลักฐานในการทำสัญญากันไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ว่า สัญญาจะขายหรือจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ จากบทกฎหมายดังกล่าว หากคู่สัญญาจะทำสัญญาจะซื้อขายให้มีผลทางกฎหมายในการฟ้องร้องบังคับกันได้ต้องเลือกกระทำอย่างใดอย่างหนึ่ง คือ ทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือวางประจำหรือมัดจำ หรือมีการชำระหนี้บางส่วน เมื่อโจทก์และจำเลยเลือกรูปแบบของสัญญาโดยทำสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำกันไว้ ถือเป็นกรณีทำหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด โดยลงลายมือชื่อโจทก์และจำเลยไว้เพื่อให้คู่สัญญาฟ้องบังคับฝ่ายที่ผิดสัญญาได้ จึงเป็นกรณีที่หากฟ้องร้องบังคับคดีต้องมีสัญญาจะซื้อขายมาแสดงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ดังนั้น การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างเพิ่มเติมว่ายังมีข้อตกลงด้วยวาจาว่า ก่อนทำสัญญาจำเลยแจ้งต่อโจทก์ว่ามีถนนทางผ่านเข้าออกไปยังที่ดินพิพาทเชื่อมกับถนนสาธารณะ จึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข) ปัญหาข้อนี้แม้จะมิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 8 แต่เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน คู่ความที่เกี่ยวข้องย่อมมีสิทธิที่จะยกขึ้นอ้างได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคสอง (เดิม) ซึ่งใช้บังคับขณะยื่นฟ้อง ข้อเท็จจริงแห่งคดีจึงรับฟังไม่ได้ว่ามีข้อตกลงเรื่องถนนเชื่อมผ่านตามที่โจทก์กล่าวอ้าง จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงไม่อาจบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องเงินมัดจำคืน ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังขึ้น
มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา และจำเลยมีสิทธิเรียกค่าสินไหมทดแทนได้หรือไม่ เพียงใด เห็นว่า ในวันนัดโอนจำเลยได้ไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมที่จะจดทะเบียนโอนดินที่พิพาท แต่โจทก์ไม่ไปรับโอนโดยปราศจากมูลเหตุอันจะอ้างกฎหมายได้ เช่นนี้ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิริบเงินมัดจำและเรียกค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายจากโจทก์ได้ แต่ที่จำเลยนำสืบอ้างว่าภายหลังทำสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์ ได้มีนางจีรพันธ์ มาติดต่อขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคา 12,000,000 บาท น่าจะเป็นราคาที่จำเลยเป็นฝ่ายเสนอก่อนมีการต่อรองมากกว่า จึงฟังไม่ได้อย่างชัดแจ้งว่า จำเลยจะได้ราคาสูงขึ้นกว่าที่เสนอขายให้แก่โจทก์จริง ทั้งเมื่อพิจารณาประกอบกับจำนวนเงินมัดจำที่จำเลยมีสิทธิริบ นับว่ามีจำนวนพอสมควรแก่พฤติการณ์แล้ว จึงไม่กำหนดค่าเสียหายให้แก่จำเลยอีก ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน
อนึ่ง จำเลยอุทธรณ์และฎีกาขอให้ยกฟ้องโจทก์และให้โจทก์ชำระค่าเสียหาย 1,500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่จำเลย จำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทในชั้นอุทธรณ์และฎีกาตามฟ้องโจทก์เป็นเงิน 600,000 บาท และตามฟ้องแย้งเป็นเงิน 1,500,000 บาท คิดเป็นค่าขึ้นศาลชั้นศาลละ 42,000 บาท รวม 84,000 บาท แต่จำเลยเสียค่าขึ้นศาลมาชั้นศาลละ 60,000 บาท รวม 120,000 บาท จำเลยจึงเสียค่าขึ้นศาลมาเกิน 36,000 บาท ดังนั้น จึงให้คืนค่าขึ้นศาลส่วนที่เกินดังกล่าวในชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาแก่จำเลย
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 8 ให้คืนค่าขึ้นศาลในศาลชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาจำนวน 36,000 บาท แก่จำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมสำหรับฟ้องของโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสามศาลให้เป็นพับ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2521/2559
นายอนิรุท โล่สกุล โจทก์
นายพยงค์ ว่องวัฒนาศิลป์ จำเลย
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.พ.พ. ม. 456 วรรคสอง ป.วิ.พ. ม. 94 , ม. 249 วรรคสอง (เดิม) แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
คู่ความ: นายอนิรุท โล่สกุล โจทก์ นายพยงค์ ว่องวัฒนาศิลป์ จำเลย ป.พ.พ. ม. 456 วรรคสอง ป.วิ.พ. ม. 94 , ม. 249 วรรคสอง (เดิม)
ศาล: ศาลจังหวัดภูเก็ต - นายชัยภวัฒน์ ชยาอนันต์พัฒน์ ศาลอุทธรณ์ภาค 8 - นายกฤษณ์ ฤตวิรุฬห์
องค์คณะ: (ชัยรัตน์ ศิลาลาย-สู่บุญ วุฒิวงศ์-ปานนท์ กัจฉปานันท์)
Articles de code cités มาตราที่อ้างอิง
Avertissement : Les traductions anglaises fournies sur ce site Web sont non officielles et à titre informatif uniquement. Le texte faisant foi des lois thaïlandaises est en langue thaïe tel que publié dans la Gazette royale thaïlandaise (RatchakitchanubeksaCe contenu ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question juridique spécifique, veuillez consulter un avocat thaïlandais qualifié.
Droits d'auteur © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. Le texte statutaire thaïlandais (ตัวบทกฎหมาย) et les décisions originales de la Cour suprême (Dika) en langue thaïe sont dans le domaine public telles que publiées dans la Gazette du gouvernement royal thaïlandais (ราชกิจจานุเบกษา) conformément à l'article 7 de la loi sur le droit d'auteur de 2537 (1994). Tout le reste du contenu, y compris les traductions en anglais, les résumés des décisions de la Cour suprême (Dika), les annotations juridiques, les renvois, les commentaires et l'analyse éditoriale, constitue la propriété intellectuelle protégée par le droit d'auteur de ThaiLawOnline et ses rédacteurs, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) et Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Toute reproduction ou distribution non autorisée est interdite.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต