Letting out a building on leased land can breach a no-subletting clause คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6843/2541

คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาท ซึ่งเดิมเป็นที่ดินของ ล. บิดาโจทก์ ต่อมา ล. ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามคำฟ้องของโจทก์ แม้จะอ้างว่าให้เช่าได้เดือนละ 25,000 บาท แต่ศาลอุทธรณ์ เห็นว่าที่ดินพิพาทมิได้ตั้งอยู่ในทำเลการค้าคงใช้เพื่อ ประกอบกิจการโรงงานและอาศัยได้เพียงอย่างเดียวและจำเลย ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากบิดาโจทก์ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,760 บาท จึงกำหนดค่าเสียหายให้เพียงเดือนละ6,000 บาท โจทก์มิได้ฎีกา จึงถือได้ว่าที่ดินพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 10,000 บาท คดีต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 248 วรรคสอง ตามสัญญาเช่าระบุว่า ผู้เช่ายอมสัญญาว่าจะไม่เอาที่ดิน ที่เช่านี้ไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือโอนให้ผู้อื่นเช่าต่อไปและจะไม่ยอมให้ผู้ใดอาศัย เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน แต่ปรากฏว่าหลังจากจำเลยเช่าที่ดินพิพาทแล้ว ได้มีการปรับปรุงที่ดินปลูกบ้านพักสองหลังและก่อสร้างอาคารโรงงานจนเต็มเนื้อที่ที่เช่าต่อมาจำเลยได้ทำสัญญาให้บริษัท ท. เช่าอาคารโรงงานดังกล่าวเช่นนี้ การตีความแสดงเจตนาในข้อสัญญานั้นจะต้องเพ่งเล็ง ถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนตามตัวอักษรซึ่งตามบทบัญญัติในมาตรา 368 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก็ได้ให้ตีความตามสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย เมื่อตีความสัญญา ดังกล่าวโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีในทางสุจริตซึ่งปกติทั่วไป ของการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ให้เช่าไม่ประสงค์ ให้มีการเช่าช่วงต่อไป เนื่องจากจุดประสงค์สำคัญแห่งข้อสัญญา คือให้จำเลยเช่าเฉพาะตัวและคำนึงถึงคุณสมบัติของผู้เช่า ไม่ต้องการให้ผู้อื่นเช่าช่วง ซึ่งบทบัญญัติแห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 ก็ให้ความคุ้มครองมิให้เช่าช่วงด้วยเว้นแต่จะตกลงกันในสัญญาเช่า ดังนั้นผู้เช่าก็มีหน้าที่ต้องไม่ให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือยอมให้ผู้อื่นเข้าอาศัยในที่ดินที่ตนเช่าการแปลความหมายแห่งสัญญาจะต้องดูข้อความตามสัญญาทั้งฉบับและเจตนาของคู่สัญญาที่ตกลงมุ่งทำสัญญาต่อกันประกอบด้วย ไม่ใช่ดูแต่เจตนาของคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดแต่ฝ่ายเดียว การที่จำเลยนำเอาอาคารโรงงานซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินพิพาทซึ่งเช่ามาจากบิดาโจทก์ให้บริษัท ท. เช่าไปเช่นนี้เท่ากับจำเลยให้ผู้อื่นใช้ที่ดินพิพาทหรือให้ผู้อื่น อยู่อาศัยในที่ดินพิพาทแทนจำเลย โดยจำเลยมิได้ใช้ที่ดินพิพาท เองตามสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าว อันมิใช่จุดประสงค์ของผู้ให้เช่าตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าซึ่งผู้ให้เช่ามีเจตนาห้ามมิให้ผู้เช่าที่ดินพิพาทนำที่ดินซึ่งรวมถึงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่สร้างขึ้นไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรืออยู่อาศัยด้วย การกระทำของจำเลยถือได้ว่าผิดสัญญาเช่า
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยผิดสัญญาเช่า ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินที่เช่า และส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ทั้งสองในสภาพเรียบร้อย ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 22,499 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์และชำระค่าเสียหายในอัตราเดือนละ25,000 บาท นับแต่วันที่ 28 ตุลาคม 2538 เป็นต้นไปจนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินที่เช่า
จำเลยให้การว่า โจทก์ทั้งสองไม่มีนิติสัมพันธ์กับจำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยมิได้นำที่ดินที่เช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงแต่จำเลยนำอาคารโรงงานที่จำเลยปลูกสร้างลงบนที่ดินที่เช่าจากบิดาโจทก์ ซึ่งเป็นทรัพย์สินของจำเลยเองออกให้ผู้อื่นเช่า จำเลยจึงมิได้ประพฤติผิดสัญญาเช่า โจทก์เรียกค่าเสียหายสูงเกินควรหากโจทก์เสียหายจริงก็คงไม่เกินเดือนละ 1,760 บาท ซึ่งเป็นอัตราค่าเช่า ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 2510 ตำบลบางมด อำเภอบางขุนเทียนกรุงเทพมหานคร และส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ทั้งสองในสภาพเรียบร้อยกับให้จำเลยชำระค่าเสียหายจำนวน 5,400 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์และให้ชำระค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 6,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทซึ่งเดิมเป็นที่ดินของนายเลียบ เกิดชูชื่น บิดาโจทก์ทั้งสอง ต่อมานายเลียบได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสอง ตามคำฟ้องของโจทก์ แม้จะอ้างว่าให้เช่าได้เดือนละ 25,000 บาท แต่ศาลอุทธรณ์เห็นว่าที่ดินพิพาทมิได้ตั้งอยู่ในทำเลการค้าคงใช้เพื่อประกอบกิจการโรงงานและอาศัยได้เพียงอย่างเดียวและจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากบิดาโจทก์ทั้งสองในอัตราค่าเช่าเดือนละ 1,760 บาท จึงกำหนดค่าเสียหายให้เพียงเดือนละ 6,000 บาทโจทก์มิได้ฎีกา จึงถือได้ว่าที่ดินพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 10,000 บาท คดีต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง จำเลยคงฎีกาได้เฉพาะปัญหาข้อกฎหมาย ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีว่า จำเลยได้กระทำผิดสัญญา โดยให้ผู้อื่นเช่าช่วงที่ดินพิพาทตามที่โจทก์ทั้งสองฟ้องหรือไม่ โดยจำเลยฎีกายกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาที่ก่อให้เกิดสิทธิอยู่บนที่ดินพิพาทว่าตามสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ข้อ 4 ระบุว่าห้ามเช่าช่วงเฉพาะที่ดิน การที่จำเลยให้บริษัทที.ที.ซี.เอ็นจิเนียริ่ง จำกัด เช่าตัวอาคารโรงงานโดยไม่ได้ให้เช่าที่ดินพิพาทที่เช่ามาจากนายเลียบนั้นย่อมกระทำได้โดยชอบไม่เป็นการผิดสัญญาเช่า การวินิจฉัยในปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวศาลฎีกาจำต้องถือข้อเท็จจริงตามที่ศาลล่างทั้งสองได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวนซึ่งฟังข้อเท็จจริงยุติว่า เมื่อปี 2525 จำเลยได้เช่าที่ดินพิพาทจากนายเลียบ จำนวนเนื้อที่ประมาณ 220 ตารางวาทำสัญญาเช่ากันไว้หลายฉบับ แต่ละฉบับมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี หนังสือสัญญาเช่าที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย จ.3 เป็นฉบับหนึ่งในจำนวนหลายฉบับดังกล่าว ระยะเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2537 ถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2540 หลังจากจำเลยเช่าที่ดินพิพาทเมื่อปี 2525 แล้วได้มีการปรับปรุงที่ดินปลูกบ้านพัก 2 หลัง และก่อสร้างเป็นอาคารโรงงานจนเต็มเนื้อที่เช่าครั้นในปี 2534 นายเลียบได้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสองและต่อมาวันที่ 1 พฤษภาคม 2536 จำเลยได้ทำสัญญาให้บริษัท ที.ที.ซี.เอ็นจิเนียริ่ง จำกัด เช่าอาคารโรงงานดังกล่าวมีกำหนด 3 ปี ตามสำเนาสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.5 หรือ ล.1 จึงมีข้อวินิจฉัยว่า การกระทำของจำเลยดังกล่าวผิดสัญญาเช่าตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน เอกสารหมาย จ.3 ข้อ 4 หรือไม่ ตามสัญญาข้อ 4 ดังกล่าวระบุว่า ผู้เช่ายอมสัญญาว่าจะไม่เอาที่ดินที่เช่านี้ไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือโอนให้ผู้อื่นเช่าต่อไป และจะไม่ยอมให้ผู้ใดอาศัยเว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน ศาลฎีกาเห็นว่าการตีความแสดงเจตนาในข้อสัญญานั้นจะต้องเพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนตามตัวอักษร ซึ่งตามบทบัญญัติในมาตรา 368แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก็ได้ให้ตีความตามสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยเมื่อตีความสัญญาในข้อ 4 ดังกล่าวโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีในทางสุจริตซึ่งปกติทั่วไปของการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นผู้ให้เช่าไม่ประสงค์ให้มีการเช่าช่วงต่อไป เนื่องจากจุดประสงค์สำคัญแห่งข้อสัญญา คือให้จำเลยเช่าเฉพาะตัวและคำนึงถึงคุณสมบัติของผู้เช่าไม่ต้องการให้ผู้อื่นเช่าช่วง ซึ่งบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 544 ก็ให้ความคุ้มครองมิให้เช่าช่วงด้วยเว้นแต่จะตกลงกันในสัญญาเช่า ดังนั้น ผู้เช่าก็มีหน้าที่ต้องไม่ให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือยอมให้ผู้อื่นเข้าอาศัยในที่ดินที่ตนเช่า การแปลความหมายแห่งสัญญาจะต้องดูข้อความตามสัญญาทั้งฉบับและเจตนาของคู่สัญญาที่ตกลงมุ่งทำสัญญาต่อกันประกอบด้วยไม่ใช่ดูแต่เจตนาของคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดแต่ฝ่ายเดียวการที่จำเลยนำเอาอาคารโรงงานซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินพิพาทซึ่งเช่ามาจากบิดาโจทก์ทั้งสองให้บริษัทที.ที.ซี.เอ็นจิเนียริ่ง จำกัด เช่าไปเช่นนี้ เท่ากับจำเลยให้ผู้อื่นใช้ที่ดินพิพาทหรือให้ผู้อื่นอยู่อาศัยในที่ดินพิพาทแทนจำเลย โดยจำเลยมิได้ใช้ที่ดินพิพาทเองตามสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.3 อันมิใช่จุดประสงค์ของผู้ให้เช่าตามที่ระบุไว้ในสัญญาข้อ 4 ซึ่งผู้ให้เช่ามีเจตนาห้ามมิให้ผู้เช่าที่ดินพิพาทนำที่ดินซึ่งรวมถึงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่สร้างขึ้นไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรืออยู่อาศัยด้วย การกระทำของจำเลยถือได้ว่าผิดสัญญาเช่าในสัญญาข้อ 4 ดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6843/2541
นาย สุรพงษ์ เกิดชูชื่น กับพวก โจทก์
นาย ชัยยุทธ รัตนมหวิโรจน์ จำเลย

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.พ.พ. ม. 171 , ม. 368 ป.วิ.พ. ม. 248 วรรคสอง แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา

คู่ความ: นาย สุรพงษ์ เกิดชูชื่น กับพวก โจทก์ นาย ชัยยุทธ รัตนมหวิโรจน์ จำเลย ป.พ.พ. ม. 171 , ม. 368 ป.วิ.พ. ม. 248 วรรคสอง

องค์คณะ: (ทวีชัย เจริญบัณฑิต-พิชัย เตโชพิทยากูล-ชวลิต ธรรมฤาชุ)