Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Dernière mise à jour :
Le Code foncier (ประมวลกฎหมายที่ดิน, pramuan kotmai thi din, également cité comme Code foncier B.E. 2497 ou Code foncier de 1954) est la loi en vigueur depuis 1954 qui régit les biens fonciers en Thaïlande : elle régit les titres fonciers délivrés par l'État, les bureaux fonciers qui enregistrent les transactions, les frais de transaction et la règle selon laquelle les étrangers ne peuvent posséder de biens fonciers. Elle s'accompagne du Code civil et commercial, qui prévoit les droits du droit privé tels que la vente, le bail, hypothèque, l’usufruit et droit de superficie. Tout étranger qui achète un condominium, loue un terrain ou épouse une propriétaire foncière thaïlandaise est lié par le Code foncier, que le mot soit mentionné dans le contrat ou non.
Table des matières
Ce que couvre le Code foncier
Le Code établit le Département des Terres relevant du ministère de l’Intérieur et définit la hiérarchie des documents fonciers : chanote comme acte de propriété, le Nor Sor 3 et Nor Sor 3 Gor certificats d’utilisation, ainsi que d’anciens documents tels que le Sor Kor 1. Il rend l’enregistrement obligatoire : en vertu de l’article 4 bis, le transfert de la propriété ou des droits de possession sur un terrain doit être fait par écrit et enregistré par le fonctionnaire compétent, de sorte qu’un contrat privé seul ne transfère rien. Il désigne également le fonctionnaire compétent, fixe la manière dont les arpentages et les litiges de bornage sont traités, ainsi que les frais du bureau foncier.
Le chapitre 8 est celui que les étrangers lisent. L’article 86 stipule que l’acquisition de terres par un étranger ne peut avoir lieu que dans le cadre d’un traité accordant ce droit et avec l’autorisation du ministre ; aucun tel traité n’est en vigueur, de sorte que cet article fonctionne comme une interdiction. L’article 87 limite les cas exceptionnels à un rai pour un usage résidentiel. L’article 96 bis, ajouté en 1999, permet à un étranger qui investit au moins 40 millions de bahts dans des actifs thaïlandais agréés, et maintient cet investissement pendant la durée fixée par le règlement ministériel (la loi exige au moins trois ans), d’acheter jusqu’à un rai pour un logement avec l’autorisation du ministre. L’article 93 permet à un étranger héritant de terres en qualité d’héritier légal de demander la conservation de ces terres, mais en pratique cette permission n’est pas accordée.
Comment le Code affecte un étranger dans la pratique
L’article 94 est la disposition d’application : un étranger qui possède illégalement un bien foncier ou qui l’hérite sans permission doit s’en défaire dans un délai de 180 jours à un an fixé par le directeur général ; faute de quoi le directeur général le vend et lui remet le produit de la vente. Les articles 111 et 113 ajoutent des sanctions pénales pouvant aller jusqu’à deux ans d’emprisonnement et une amende de jusqu’à 20 000 bahts pour l’étranger qui acquiert un bien en violation du Code et pour le Thaï qui l’acquiert en tant qu’agent de l’étranger. Les articles 97 et 98 considèrent comme étranger une société dans laquelle des étrangers détiennent plus de 49% du capital social ou constituent plus de la moitié des actionnaires, raison pour laquelle la société immobilière 51/49 et le prête-nom Les actionnaires attirent cette attention.
Les conséquences quotidiennes sont un conjoint thaïlandais qui signe au bureau foncier une déclaration attestant que les fonds d’achat sont des biens propres, un héritier étranger à qui l’on annonce que le terrain doit être vendu, et une société à majorité étrangère qui ne peut pas recevoir de transfert. Le Code ne restreint pas la propriété étrangère des bâtiments, d’où l’existence du droit de superficie, ni celle des lots de copropriété, qui relèvent de la loi sur les condominiums et de son quota étranger de 49 %.
Comparaison du Code foncier et du Code civil et commercial
| Question | Réponse de |
|---|---|
| Quels types de titres existent et qui les délivre ? | Code foncier |
| Un étranger peut-il posséder des terres ? | Code foncier, articles 86 à 96 bis |
| Qu’est-ce qu’une vente, un bail, une hypothèque ou un usufruit ? | Code civil et commercial |
| Durée maximale du bail de 30 ans | Code civil et commercial, article 540 |
| La propriété étrangère des unités de copropriété | Loi sur les condominiums, article 19 |
Les deux codes fonctionnent ensemble. Le Code civil et commercial définit ce qu’est un usufruit et combien de temps il peut durer ; l’article 1299 du même code ne le rend parfait qu’une fois enregistré, et le Code foncier régit la manière dont le bureau foncier procède à cet enregistrement. La plupart des litiges que les étrangers soumettent à un avocat sont un problème de Code foncier déguisé en problème contractuel : un bail de 90 ans est réduit à 30 ans, et l’achat par une société est annulé parce que le Code foncier regarde au-delà du registre des actionnaires. Le guide de ThaiLawOnline sur les restrictions relatives à la propriété foncière passe en revue le chapitre 8.
Dernière révision : 28 septembre 2026. Les articles 4 bis, 86, 87, 93, 94, 96 bis, 97, 111 et 113 du Code foncier ont été lus en thaïlandais. Le règlement ministériel prévu à l’article 96 bis n’était pas disponible et n’a pas été lu.
Foire aux questions
Un étranger peut-il posséder des terres en Thaïlande en vertu du Code foncier ?
En règle générale, non. L’article 86 ne permet l’acquisition que dans le cadre d’un traité, et aucun n’est en vigueur. L’exception est l’article 96 bis : un investissement d’au moins 40 millions de bahts dans des actifs thaïlandais agréés détenus pour la période fixée par une réglementation ministérielle (au moins trois ans selon la loi), avec l’autorisation du ministre de l’Intérieur, permet jusqu’à un rai pour une résidence. Les unités de copropriété et les bâtiments sont exemptés de cette interdiction.
Que se passe-t-il si un étranger hérite de terres en Thaïlande ?
En vertu de l'article 93, un héritier légitime peut demander l'autorisation de le conserver, mais cette autorisation n'est pratiquement jamais accordée. L'article 94 exige ensuite que le terrain soit vendu dans un délai de 180 jours à un an, tel que fixé par le directeur général du Département des terres ; s'il ne l'est pas, le directeur général le vend et l'héritier en reçoit le produit.
Quelle est la différence entre le Code foncier et le Code civil et commercial ?
Le Code civil et commercial définit les droits privés sur les biens : vente, bail, hypothèque, usufruit, superficie et servitude. Le Code foncier régit le régime public : titres de propriété, enregistrement au bureau foncier, frais et restrictions applicables aux étrangers et aux sociétés contrôlées par des étrangers. Une transaction doit satisfaire aux deux.
Voir aussi : chanote, bureau foncier, Code civil et commercial thaïlandais, Loi sur les copropriétés, Restrictions sur la propriété foncière en Thaïlande et un étranger peut-il hériter de terres en Thaïlande.
Actualités juridiques thaïlandaises, gratuites par courriel
Des mises à jour en anglais simple sur les changements législatifs thaïlandais concernant les étrangers : propriété, visas, mariage, affaires et testaments. Un court courriel par mois, envoyé par un cabinet d’avocats établi depuis 2006. Zéro spam, désabonnement possible à tout moment.