A foreigner who paid for land in a Thai partner's name has standing to sue คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3857/2565
⚖️ Points clés à retenir ⚖️ ประเด็นสำคัญ
Le Code foncier does not bar foreigners from holding land absolutely (sections 86 paragraph 2 and 94), so the foreigner could have rights in the land and the unauthorised sale infringed his rights under section 55; he had standing. The Supreme Court declared him owner of the land and building, revoked the sale and ordered him to dispose of the land (not the building) within the time set by the Director General of Lands, failing which the Director General may dispose of it.
การที่จำเลยที่ 2 นำที่ดินและอาคารพาณิชย์ของโจทก์ไปขายฝากให้แก่จำเลยที่ 1 โดยพลการถือว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์
Résumé exécutif บทสรุปผู้บริหาร
A foreigner who paid for land held in a Thai partner's name can sue to protect it, but the court testament order the land sold.
Les faits de l'affaire ข้อเท็จจริง
A Singaporean man living with a Thai woman bought land with a shophouse registered in her name; she later sold it with a right of redemption to another party, and he sued to revoke that sale.
Décision de la Cour (Ratio Decidendi) คำวินิจฉัยของศาล (หลักกฎหมาย)
The Land Code does not bar foreigners from holding land absolutely (sections 86 paragraph 2 and 94), so the foreigner could have rights in the land and the unauthorised sale infringed his rights under section 55; he had standing. The Supreme Court declared him owner of the land and building, revoked the sale and ordered him to dispose of the land (not the building) within the time set by the Director General of Lands, failing which the Director General may dispose of it.
การที่จำเลยที่ 2 นำที่ดินและอาคารพาณิชย์ของโจทก์ไปขายฝากให้แก่จำเลยที่ 1 โดยพลการถือว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์
Décision de la Cour plénière คำพิพากษาฉบับเต็ม
The following is the full text of Supreme Court Decision No. 3857/2565. Source: deka.supremecourt.or.th ต่อไปนี้คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3857/2565 ฉบับเต็ม แหล่งที่มา: deka.supremecourt.or.th
Une traduction anglaise est en cours de préparation et sera bientôt disponible.
โจทก์ซึ่งอยู่กินฉันสามีภริยากับจำเลยที่ 2 เป็นผู้ซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์พิพาท โดยให้จำเลยที่ 2 ลงชื่อถือกรรมสิทธิ์แทน แม้โจทก์เป็นคนต่างด้าว แต่ ป.ที่ดิน มิได้ห้ามคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยเด็ดขาด เป็นแต่เพียงต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวงและต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยตาม ป.ที่ดิน มาตรา 86 วรรคสอง เท่านั้น และในกรณีที่คนต่างด้าวได้ที่ดินมาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นตามมาตรา 94 ดังนั้น โจทก์ซึ่งเป็นคนต่างด้าวสามารถมีสิทธิในที่ดินได้ การที่จำเลยที่ 2 นำที่ดินและอาคารพาณิชย์ของโจทก์ไปขายฝากให้แก่จำเลยที่ 1 โดยพลการ ถือว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 และแม้ตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์มิได้ขอให้โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์พิพาทกับเรียกให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพาณิชย์พิพาทคืนแก่โจทก์ ก็เป็นเรื่องที่โจทก์ยังไม่ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายอันจะมีสิทธิเรียกร้องให้กระทำได้ แต่ตามคำฟ้องของโจทก์แปลความได้ว่า โจทก์ฟ้องเรียกเอาทรัพย์สินคืน ซึ่งศาลมีอำนาจพิพากษาว่าที่ดินและอาคารพาณิชย์พิพาทเป็นของโจทก์ และบังคับให้โจทก์จำหน่ายที่ดินพิพาทให้เป็นไปตามกฎหมาย โดยให้จำเลยที่ 2 ซึ่งมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ไปจดทะเบียนโอนจำหน่ายให้ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการทำนิติกรรมการขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 185572 และสิ่งปลูกสร้างระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ตามสัญญาขายฝากฉบับลงวันที่ 1 มิถุนายน 2561 โดยให้กรรมสิทธิ์กลับคืนมาเป็นของจำเลยที่ 2 ดังเดิม หากจำเลยทั้งสองไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง
จำเลยที่ 1 ให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 2 ให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนการทำนิติกรรมขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 185572 พร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และสัญญาขายฝากฉบับลงวันที่ 1 มิถุนายน 2561 ให้กรรมสิทธิ์กลับคืนมาเป็นของจำเลยที่ 2 ดังเดิม หากจำเลยทั้งสองไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติโดยคู่ความไม่ฎีกาว่า โจทก์เป็นคนต่างด้าวสัญชาติสิงคโปร์ โจทก์รู้จักกับจำเลยที่ 2 ที่ประเทศสิงคโปร์ เมื่อปี 2556 โจทก์อยู่กินฉันสามีภริยากับจำเลยที่ 2 ที่ประเทศไทย แต่โจทก์ยังคงเดินทางไปมาระหว่างประเทศสิงคโปร์กับประเทศไทย ปี 2548 นายสินชัย เสนอขายที่ดินโฉนดเลขที่ 185572 พร้อมอาคารสี่ชั้นครึ่ง คือที่ดินและอาคารพิพาท ซึ่งอยู่ติดกับอาคารที่จำเลยที่ 2 เช่าทำกิจการสปา วันที่ 14 ธันวาคม 2549 นายอนันตชัย เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทซึ่งเป็นน้องชายของนายสินชัยจดทะเบียนโอนขายที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ในราคา 15,000,000 บาท มีการใช้อาคารพิพาทประกอบกิจการสปา ต่อมาจำเลยที่ 2 กับโจทก์เลิกรากัน แต่โจทก์ยังทำกิจการสปาที่อาคารพิพาท วันที่ 13 มีนาคม 2560 จำเลยที่ 2 ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาท เป็นคดีหมายเลขดำที่ พ.440/2560 ของศาลแพ่งกรุงเทพใต้ โจทก์ให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาท ให้จำเลยที่ 2 ขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินและอาคารของโจทก์ ระหว่างพิจารณาคดีดังกล่าว วันที่ 3 สิงหาคม 2560 จำเลยที่ 2 จดทะเบียนโอนขายที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่นายธนากรสามีของเพื่อนจำเลยที่ 2 ในราคา 10,000,000 บาท วันที่ 9 ตุลาคม 2560 โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 2 และนายธนากรให้เพิกถอนการโอนที่ดินและอาคารพิพาทเป็นคดีหมายเลขดำที่ พ.2023/2560 ของศาลแพ่งกรุงเทพใต้ และยังฟ้องจำเลยที่ 2 และนายธนากรกับพวกต่อศาลจังหวัดพระโขนงในข้อหาโกงเจ้าหนี้ เป็นคดีหมายเลขดำที่ อ.4168/2560 ต่อมาวันที่ 6 พฤศจิกายน 2560 นายธนากรจดทะเบียนจำนองที่ดินและอาคารพิพาทแก่นางดาวรินทร์ ในวงเงิน 2,000,000 บาท วันที่ 25 พฤษภาคม 2561 มีการนัดหมายระหว่างนายธนากรกับนายจีราวัฒน์ สามีของจำเลยที่ 1 ที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร เพื่อจดทะเบียนขายฝากที่ดินและอาคารพิพาทกัน แต่ไม่มีการดำเนินการในวันดังกล่าว วันที่ 1 มิถุนายน 2561 นายธนากรจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองที่ดินและอาคารพิพาทจากนางดาวรินทร์ แล้วจดทะเบียนโอนขายให้แก่จำเลยที่ 2 จากนั้นจำเลยที่ 2 จดทะเบียนขายฝากให้แก่จำเลยที่ 1 กำหนดไถ่ถอนขายฝากภายใน 1 ปี ในวงเงิน 16,520,000 บาท ก่อนโจทก์ฟ้องคดีนี้โจทก์ได้ถอนฟ้องคดีแพ่งทั้งสองคดีข้างต้นแล้ว ส่วนคดีอาญาศาลจังหวัดพระโขนงพิพาทยกฟ้อง
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามคำร้องขอขยายระยะเวลายื่นคำแก้ฎีกาของจำเลยที่ 1 ก่อนว่า มีพฤติการณ์พิเศษและเหตุสุดวิสัยที่จำเลยที่ 1 ไม่อาจยื่นคำแก้ฎีกาภายในกำหนดระยะเวลาหรือไม่ เห็นว่า ตามรายงานเจ้าหน้าที่สารบัญ เจ้าหน้าที่ศาลนำหมายแจ้งคำสั่งให้จำเลยที่ 1 ยื่นคำแก้ฎีกาไปส่งให้แก่จำเลยที่ 1 โดยวิธีปิดหมายเมื่อวันที่ 10 ธันวาคม 2564 ครบกำหนดแก้ฎีกาวันที่ 9 มกราคม 2565 ที่จำเลยที่ 1 ยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลายื่นคำแก้ฎีกาพร้อมคำแก้ฎีกาเมื่อวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2565 โดยอ้างว่า ไม่พบหมายแจ้งคำสั่ง และเนื่องจากมีสถานการณ์โรคระบาดของเชื้อโควิค 2019 จำเลยที่ 1 จึงกักตัวอยู่ในบ้านนั้น เมื่อพิจารณาจากสำนวนคดีปรากฏว่า ในการส่งหมายหรือแจ้งคำสั่งของศาลได้มีการส่งไปยังภูมิลำเนาของจำเลยที่ 1 มาโดยตลอด ไม่ปรากฏข้อขัดข้องในการรับหมายหรือรับทราบคำสั่งของศาลแต่อย่างใด การอ้างว่าไม่พบหมายแจ้งคำสั่งเป็นการกล่าวอ้างลอย ๆ และไม่มีเหตุผลประกอบ ส่วนสถานการณ์โรคระบาดมีมาเป็นระยะเวลานานแล้ว จำเลยที่ 1 อาจติดต่อให้ทนายความดำเนินกระบวนพิจารณาแทนได้ หาจำต้องกระทำด้วยตนเองไม่ เหตุดังกล่าวจึงมิได้เป็นอุปสรรคต่อการยื่นคำแก้ฎีกาของจำเลยที่ 1 แต่อย่างใด ข้ออ้างของจำเลยที่ 1 มิได้เป็นพฤติการณ์พิเศษหรือเหตุสุดวิสัยที่จะขยายระยะเวลาที่ยื่นคำแก้ฎีกาให้จำเลยที่ 1 ได้ ดังนั้นจึงให้ยกคำร้องขอขยายระยะเวลายื่นคำแก้ฎีกาของจำเลยที่ 1 ส่วนคำแก้ฎีกาที่ยื่นเกินกำหนดระยะเวลานั้นให้รับเป็นคำแถลงการณ์
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ เห็นว่าตามคำฟ้องโจทก์อ้างว่า โจทก์เป็นคนต่างด้าวสัญชาติสิงคโปร์และอยู่กินฉันสามีภริยากับจำเลยที่ 2 โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์พิพาท โดยให้จำเลยที่ 2 ลงชื่อถือกรรมสิทธิ์แทนตน จำเลยที่ 2 นำที่ดินและอาคารพาณิชย์พิพาทไปขายฝากแก่จำเลยที่ 1 และขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนที่ดินและอาคารพาณิชย์พิพาทให้กลับมาเป็นของจำเลยที่ 2 แม้โจทก์เป็นคนต่างด้าว แต่ประมวลกฎหมายที่ดินมิได้ห้ามคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยเด็ดขาด เป็นแต่เพียงต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวงและต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 86 วรรคสอง เท่านั้น และในกรณีที่คนต่างด้าวได้ที่ดินมาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นตามมาตรา 94 ดังนั้น โจทก์ซึ่งเป็นคนต่างด้าวสามารถมีสิทธิในที่ดินได้ จำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจจำหน่ายที่ดินของโจทก์โดยพลการการที่จำเลยที่ 2 นำที่ดินและอาคารพาณิชย์ของโจทก์ไปขายฝากให้แก่จำเลยที่ 1 โดยพลการถือว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 และแม้ตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์มิได้ขอให้โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์พิพาท กับเรียกให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพาณิชย์พิพาทคืนแก่โจทก์ ก็เป็นเรื่องที่โจทก์ยังไม่ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายอันจะมีสิทธิเรียกร้องให้กระทำได้ แต่ตามคำฟ้องของโจทก์แปลความได้ว่าโจทก์ฟ้องเรียกเอาทรัพย์สินคืน ซึ่งศาลมีอำนาจพิพากษาว่าที่ดินและอาคารพาณิชย์พิพาทเป็นของโจทก์ และบังคับให้โจทก์จำหน่ายที่ดินพิพาทให้เป็นไปตามกฎหมาย โดยให้จำเลยที่ 2 ซึ่งมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ไปจดทะเบียนโอนจำหน่ายให้ ที่ศาลอุทธรณ์ยกปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องขึ้นวินิจฉัยแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์มานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น เมื่อศาลชั้นต้นสืบพยานทั้งสองฝ่ายมาเสร็จสิ้นแล้ว ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยอุทธรณ์ของจำเลยทั้งสองไปโดยไม่ต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยใหม่
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของจำเลยที่ 2 ว่า จำเลยที่ 2 ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทแทนโจทก์หรือไม่ เห็นว่า โจทก์มีพยานเอกสารเป็นหลักฐานการชำระเงินค่าที่ดินให้แก่นายสินชัยน้องชายของนายอนันตชัย เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาท เอกสารดังกล่าวได้แก่ แคชเชียร์เช็คของธนาคาร ท. รวม 5 ฉบับจำนวนเงินฉบับละ 2,000,000 บาท ลงวันที่ 19 มิถุนายน 2549 จำนวน 2 ฉบับและลงวันที่ 13 ธันวาคม 2549 จำนวน 3 ฉบับ และยังมีแคชเชียร์เช็คธนาคาร ก. ลงวันที่ 19 มิถุนายน 2559 จำนวน 2,000,000 บาทอีกหนึ่งฉบับ ซึ่งปรากฏจากบัญชีเงินฝากของโจทก์ที่ธนาคารดังกล่าวมีการถอนเงินออกในวันเดียวกันแล้วนำมาซื้อแคชเชียร์เช็ค นอกจากนี้ในวันที่ 13 ธันวาคม 2549 ซึ่งเป็นวันก่อนที่จะมีการจดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทเพียง 1 วัน ยังมีรายการถอนเงินออกจากบัญชีเงินฝากของโจทก์ที่ธนาคาร ท. จำนวนเงิน 1,170,000 บาทและ 1,500,000 บาท ในเวลาไล่เลี่ยกัน และโจทก์ยังนำสืบว่า วันที่ 14 และ 16 พฤศจิกายน 2549 โจทก์ถอนเงิน 600,000 บาท และ 1,151,000 บาท จากธนาคาร ท. เข้าบัญชีเงินฝากของจำเลยที่ 2 ที่ธนาคาร ท. เพื่อชำระค่าที่ดินด้วย การเบิกถอนเงินจากบัญชีเงินฝากจากโจทก์ดังกล่าวประกอบจำนวนเงินและช่วงเวลาสอดคล้องกับการจดทะเบียนซื้อที่ดินและอาคารพิพาทจากนายอนันตชัยจึงเชื่อว่าเงินที่ใช้ซื้อที่ดินและอาคารพิพาทเป็นของโจทก์จริง ที่จำเลยที่ 2 อ้างว่า โจทก์ให้เงินแก่จำเลยที่ 2 ไปซื้อที่ดินและอาคารพิพาทนั้น คงมีจำเลยที่ 2 เบิกความลอย ๆ การที่โจทก์มิได้ให้จำเลยที่ 2 ทำหนังสือว่าถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทแทนโจทก์นั้นก็มิใช่ข้อพิรุธ เนื่องจากขณะนั้นโจทก์รักใคร่จำเลยที่ 2 ถึงกับมาอยู่กินด้วยกันที่ประเทศไทย ย่อมไว้วางใจจำเลยที่ 2 เพราะตนไม่อาจมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารได้ ส่วนที่สัญญาซื้อขายห้องชุดมีแบบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศแนบท้ายซึ่งระบุว่าเงินที่โอนมาใช้ในการซื้อคอนโดมิเนียม อันทำให้เห็นว่าเงินดังกล่าวที่เบิกจากบัญชีเงินฝากของโจทก์ใช้ในการซื้อคอนโดมิเนียมก็ตาม แต่สัญญาซื้อขายห้องชุดดังกล่าวทำเมื่อวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2553 ส่วนการโอนเงินของโจทก์จากต่างประเทศทำเมื่อปี 2548 และปรากฏว่าการโอนเงินทั้งสี่ครั้งมีการเข้าบัญชีเงินฝากของโจทก์ที่ธนาคาร ก. และธนาคาร ท. มาเข้าในบัญชีเงินฝากของโจทก์ยังมีจำนวนไม่เพียงพอให้ชำระค่าที่ดินและอาคารพิพาทได้จึงเชื่อได้ว่าโจทก์นำเงินที่โอนจากต่างประเทศมาใช้ซื้อที่ดินและอาคารพิพาทก่อน แล้วนำเงินจากแหล่งอื่นมาทดแทนเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมในภายหลัง การระบุในสัญญาซื้อขายห้องชุดเช่นนั้นเพื่อให้สอดคล้องกับหลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศเท่านั้น โดยนางสาวดุษฎี ผู้ช่วยผู้จัดการธนาคาร ท. พยานโจทก์เบิกความยืนยันการโอนเงินจากต่างประเทศและการเบิกเงินของโจทก์ข้างต้น และยังเบิกความว่าในการโอนเงินธนาคารจะให้ระบุวัตถุประสงค์ในการโอนเงิน แต่ผู้โอนจะนำไปใช้ตามวัตถุประสงค์หรือไม่ ธนาคารไม่มีหน้าที่ตรวจสอบ ดังนั้น แบบการทำธุรกรรมเงินตราเงินต่างประเทศตามสัญญาซื้อขายห้องชุดจึงไม่อาจรับฟังเป็นยุติได้ว่าโจทก์นำเงินจำนวนเดียวกันที่โอนจากต่างประเทศมาใช้ซื้อห้องชุดเท่านั้น ข้อเท็จจริงดังกล่าวหาทำให้พยานโจทก์ส่วนนี้เป็นพิรุธแต่อย่างใดไม่ ส่วนเหตุที่โจทก์ให้เงินจำเลยที่ 2 เดือนละ 150,000 บาทถึง 200,000 บาท จนถึงปี 2558 โจทก์นำสืบว่า เมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2558 โจทก์ซื้อโทรศัพท์เครื่องใหม่ให้จำเลยที่ 2 เนื่องจากวันเกิดของจำเลยที่ 2 แต่จำเลยที่ 2 โอนข้อมูลจากโทรศัพท์เครื่องเดิมมาไม่ได้ และให้โจทก์ดำเนินการให้ โจทก์จึงทำสำเนาข้อมูลเก็บไว้แล้วให้คนที่อ่านภาษาไทยได้ช่วยแปล จึงทราบว่าจำเลยที่ 2 คบผู้ชายคนใหม่ซึ่งมีเอกสารเป็นข้อความตอบโต้กันระหว่างหญิงชายในเชิงชู้สาว ซึ่งจำเลยที่ 2 มิได้นำสืบหักล้างพยานโจทก์ในส่วนนี้ จึงทำให้พยานโจทก์มีน้ำหนักน่าเชื่อว่า โจทก์เลิกอยู่กินกับจำเลยที่ 2 นับแต่พบข้อความดังกล่าวเมื่อปลายปี 2558 หาใช่ปี 2556 ตามที่จำเลยที่ 2 นำสืบ ดังนั้น การที่โจทก์ให้เงินจำเลยที่ 2 แต่ละเดือนจนถึงปี 2558 จึงไม่ใช่เรื่องผิดปกติ และไม่อาจฟังได้ว่าโจทก์ชำระค่าเช่าที่ดินและอาคารพิพาทให้จำเลยที่ 2 อันเป็นการยอมรับว่าจำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาท ยิ่งเมื่อพิจารณาพฤติการณ์ของจำเลยที่ 2 ที่จดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่นายธนากรขณะที่ยังมีคดีพิพาทกับโจทก์ ยิ่งส่อให้เห็นพิรุธว่าต้องการโอนที่ดินและอาคารพิพาทเพื่อให้พ้นจากการบังคับคดีของโจทก์ พยานหลักฐานของโจทก์ดังที่วินิจฉัยมาจึงมีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานของจำเลยที่ 2 เชื่อได้ว่า โจทก์เป็นฝ่ายชำระค่าที่ดินและอาคารพิพาท แล้วจำเลยที่ 2 ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทแทนโจทก์ อุทธรณ์ของจำเลยที่ 2 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของจำเลยที่ 1 ว่ากรณีมีเหตุให้เพิกถอนการทำนิติกรรมขายฝากระหว่างจำเลยทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า หลังจากโจทก์มีข้อพิพาทเรื่องที่ดินและอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 2 โจทก์พยายามรักษาสิทธิของตนโดยแจ้งข้อพิพาทให้บุคคลภายนอกทราบเพื่อป้องกันมิให้เข้าทำนิติกรรมใด ๆ ที่เกี่ยวกับที่ดินและอาคารพิพาทดังปรากฏจากภาพถ่ายที่เป็นภาพด้านหน้าอาคารพิพาทและมีป้ายขนาดใหญ่ของสำเนาคำฟ้อง สำเนาคำให้การและฟ้องแย้งในคดีที่จำเลยที่ 2 ฟ้องขับไล่โจทก์ กับป้ายห้ามซื้อขายติดอยู่สามารถมองเห็นได้อย่างชัดเจน นอกจากนี้โจทก์ยังอ้างส่งบิลเงินสดค่าทำป้ายจำนวน 3 ฉบับ ซึ่งจำเลยทั้งสองมิได้นำสืบหักล้างในส่วนนี้จึงเชื่อว่ามีการติดป้ายดังกล่าวไว้จริง ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินและอาคารดังกล่าวเมื่อมาดูย่อมเห็นได้ นอกจากนี้โจทก์ยังให้ทนายความมีหนังสือแจ้งข้อพิพาทดังกล่าวไปยังเจ้าพนักงานที่ดิน เพื่อขอให้ระงับการทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินพิพาท เมื่อวันที่ 3 สิงหาคม 2560 และวันที่ 28 พฤษภาคม 2561 และยังส่งหนังสือลงวันที่ 29 พฤษภาคม 2561 ให้นายจีรวัฒน์สามีของจำเลยที่ 1 ทราบ โดยนางสาวราตรีซึ่งเป็นนายหน้าของจำเลยที่ 1 เบิกความว่าเมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม 2561 พยานกับจำเลยที่ 1 และนายจีราวัฒน์ ไปรับโอนที่ดิน พยานจึงเสนอขายที่ดินและอาคารพิพาทให้คนทั้งสองซึ่งสนใจ พยานทราบคร่าว ๆ ว่าอยู่ในซอย แต่อาคารใดไม่ทราบแน่ชัด ในคืนนั้น นายจีราวัฒน์กับจำเลยที่ 1 ขับรถพาพยานไปบริเวณที่ตั้งที่ดินและอาคารไม่เห็นป้ายประกาศ หลังจากดูทำเลแล้ว นายจีราวัฒน์และจำเลยที่ 1 ตกลงซื้อฝากในราคา 14,000,000 บาทเศษ พยานจึงติดต่อนางดาวรินทร์นัดหมายไปทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินในวันที่ 25 พฤษภาคม 2561 คือวันรุ่งขึ้น การที่นางราตรีเคยไปดูที่ดินและอาคารพิพาทครั้งเดียวพร้อมกับจำเลยที่ 1 และนายจีราวัฒน์ในคืนวันที่ 24 พฤษภาคม 2561 แต่มานำเสนอขายฝากให้แก่นายจีราวัฒน์และจำเลยที่ 1 ราคาซื้อขายสูงถึง 14,000,000 บาท โดยได้ความจากนายจีราวัฒน์และจำเลยที่ 1 ต่างเบิกความว่า นอกจากประกอบธุรกิจอื่น คนทั้งสองยังทำธุรกิจซื้อขายที่ดินด้วย การที่คนทั้งสองไม่ไปดูที่ดินและอาคารให้แน่ชัดกลับดูทำเลที่ตั้งและดูในเวลากลางคืน อีกทั้งการนัดหมายจดทะเบียนกันทันทีในวันรุ่งขึ้นย่อมเป็นการเร่งรีบผิดปกติวิสัยของการซื้อขายทรัพย์สินที่มีราคาสูงเช่นนี้ ครั้นเมื่อถึงวันนัดมีการทำและยื่นเอกสารไถ่ถอนระหว่างนายธนากรกับนางดาวรินทร์ และซื้อขายฝากระหว่างนายธนากรกับนายจีราวัฒน์ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ตามบัญชีรับทำการกับคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม แต่ไม่ได้มีการจดทะเบียน โดยนายธนากรซึ่งเป็นพยานจำเลยที่ 1 เบิกความว่า ตนเองมาไม่ทันเวลาราชการ ส่วนนางสาวราตรีเบิกความว่า ไม่ได้พบนายธนากรและไม่เคยรู้จักกันมาก่อน จึงเป็นการนัดหมายทำนิติกรรมที่ผิดปกติและเป็นพิรุธอีกเช่นกัน ต่อมาเมื่อมีการนัดหมายกันใหม่เมื่อวันที่ 1 มิถุนายน 2561 นางสาวราตรีให้นายจีราวัฒน์ ทำแคชเชียร์เช็คจำนวน 6,700,000 บาท ให้แก่นายธนากร จำนวนเงิน 2,000,000 บาท ให้แก่นางดาวรินทร์ และจำนวนเงินฉบับละ 1,000,000 บาท 2 ฉบับ ไม่ทราบผู้รับเงินแต่ให้จ่ายชื่อนายจีราวัฒน์ เพื่อสลักหลังโอนภายหลัง นอกจากนี้ให้เตรียมเงินสดอีก 3,700,000 บาท เมื่อถึงวันนัดกลับมีการจดทะเบียนไถ่จำนองแล้วโอนขายที่ดินและอาคารพิพาทจากนายธนากรไปยังจำเลยที่ 2 ก่อนแล้วจำเลยที่ 2 จึงจดทะเบียนขายฝากไว้กับแก่จำเลยที่ 1 แตกต่างจากที่จะทำการจดทะเบียนในครั้งก่อน การทำแคชเชียร์เช็คและเตรียมเงินเพื่อชำระค่าที่ดินรวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปมากันเช่นนี้เป็นเรื่องที่ผิดปกติ แต่จำเลยที่ 1 กับนายจีราวัฒน์ ไม่สนใจที่จะสอบถาม กลับอ้างว่าเป็นเรื่องที่นางสาวราตรีซึ่งเป็นนายหน้าเป็นผู้ดำเนินการ โดยนางสาวราตรีกลับเบิกความว่าไม่ทราบสาเหตุที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันก่อนที่จะโอนขายฝากให้จำเลยที่ 1 เช่นกัน นอกจากนี้ นายอนุดิศ เจ้าพนักงานที่ดินพยานโจทก์เบิกความว่า ในการสอบสวนทำนิติกรรมเรื่องนี้ พยานได้แจ้งหนังสือโต้แย้งของทนายโจทก์ให้คู่สัญญาทุกฝ่ายทราบแล้วว่ายังมีผู้โต้แย้งเกี่ยวกับที่ดินแปลงนี้อยู่ แต่คู่สัญญายืนยันที่จะทำนิติกรรม พยานโจทก์ปากนี้เป็นเจ้าพนักงานถือเป็นพยานคนกลางมีน้ำหนักน่าเชื่อถือ เมื่อพิจารณาข้อความด้านหลังเอกสารซึ่งมีข้อความว่าผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากได้อ่านข้อความในหนังสือแจ้งเจ้าพนักงานที่ดินฉบับลงวันที่ 28 พ.ค. 2561 เรื่องข้อหาฉ้อโกงเจ้าหนี้เป็นที่เข้าใจดีแล้ว ขอยืนยันให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนขายฝากไว้แล้วข้างต้นฯ และเมื่อพิจารณาข้อความด้านหน้าของเอกสารดังกล่าวเป็นหนังสือที่ทนายโจทก์มีหนังสือถึงเจ้าพนักงานที่ดินเมื่อวันที่ 28 พฤษภาคม 2561 มีใจความว่าโจทก์ซึ่งเป็นชาวสิงคโปร์เคยมีหนังสือขอให้ระงับการทำนิติกรรมที่ดินพิพาทที่มีชื่อจำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เพราะมีคดีความกันแต่ต่อมามีการโอนขายให้แก่นายธนากรไปแล้วและนายธนากรนำไปจำนองนางดาวรินทร์ ในขณะนี้นายธนากรมีชื่อถือกรรมสิทธิ์โดยมิชอบด้วยกฎหมาย ติดต่อนายหน้าเพื่อเอาที่ดินไปขายฝากในราคา 15,000,000 บาท จากราคาขายกัน 35,000,000 บาท ขอให้ระงับการทำนิติกรรมต่าง ๆ เกี่ยวกับที่ดินพิพาท โดยหนังสือดังกล่าวอ้างถึงคำฟ้องคดีหมายเลขดำที่ พ.440/2560 และ พ.2023/2560 ของศาลแพ่งกรุงเทพใต้ กับคดีหมายเลขดำที่ อ.4168/2560 ของศาลจังหวัดพระโขนง ซึ่งข้อความดังกล่าวมีข้อมูลเพียงพอที่ทำให้จำเลยที่ 1 ทราบว่าโจทก์เป็นคนต่างด้าวมีข้อพิพาทเรื่องที่ดินและอาคารพิพาทกับทั้งจำเลยที่ 2 และนายธนากร หากมีการทำนิติกรรมกับจำเลยที่ 2 อาจก่อให้เกิดข้อยุ่งยากได้ การที่จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมซื้อฝากกับจำเลยที่ 2 โดยมิได้ใส่ใจหรือให้ความสำคัญกับหนังสือของทนายโจทก์ดังกล่าวจึงเป็นการผิดปกติวิสัยของผู้ทำธุรกิจซื้อขายที่ดิน ดังนั้น พยานหลักฐานโจทก์จึงมีน้ำหนักเชื่อได้ว่า ก่อนจำเลยทั้งสองทำนิติกรรมขายฝากที่ดินและอาคารพิพาท จำเลยที่ 1 ย่อมต้องสอบถามจำเลยที่ 2 และผู้ที่เกี่ยวข้องและทราบถึงข้อพิพาทที่โจทก์ซึ่งเป็นคนต่างด้าวฟ้องติดตามเอาที่ดินและอาคารพิพาทคืนจากจำเลยที่ 2 แม้จำเลยที่ 1 มีแคชเชียร์เช็คที่ชำระค่าที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่นางดาวรินทร์ นายธนากร และจำเลยที่ 2 ท้ายหนังสือสัญญาขายฝากมาแสดง ก็หาเป็นเหตุเพียงพอให้หักล้างพฤติการณ์ซื้อฝากที่ดินของจำเลยที่ 1 ดังวินิจฉัยมาข้างต้นว่าเป็นการกระทำโดยสุจริตไม่ และแม้คำฟ้องโจทก์บรรยายเบื้องต้นว่า จำเลยทั้งสองสมคบแกล้งทำสัญญาซื้อขายกัน โดยมิได้มีเจตนาซื้อขายกันจริง แต่โจทก์ยังบรรยายต่อมาอีกว่าจำเลยที่ 1 ทราบว่าที่ดินมีคดีโต้แย้งกัน แต่จำเลยทั้งสองยังฝ่าฝืนทำนิติกรรมเป็นการซื้อขายที่ไม่สุจริต เป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบไม่ได้รับชำระหนี้ การที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยถึงความไม่สุจริตของจำเลยที่ 1 และนายจีราวัฒน์ แล้วให้เพิกถอนการขายฝากที่ดินและอาคารระหว่างจำเลยทั้งสอง เป็นการวินิจฉัยตามประเด็นที่ปรากฏในคำฟ้อง มิใช่เป็นการวินิจฉัยประเด็นนอกคำฟ้องตามที่อุทธรณ์มา เมื่อการทำหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินและอาคารพิพาทระหว่างจำเลยทั้งสองกระทำโดยจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกไม่สุจริตโดยทราบถึงข้อพิพาทที่โจทก์ฟ้องเรียกที่ดินและอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 2 เช่นนี้ กรณีจึงมีเหตุเพิกถอนการขายฝากระหว่างจำเลยทั้งสองได้ อุทธรณ์ของจำเลยที่ 2 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
อนึ่ง เมื่อคดีฟังได้ว่า ที่ดินและอาคารพิพาทเป็นของโจทก์ซึ่งเป็นคนต่างด้าวกรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 94 ที่บัญญัติให้คนต่างด้าวจัดการจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด ทั้งการบังคับให้จำหน่ายดังกล่าวก็หมายความเฉพาะที่ดินเท่านั้น ไม่รวมถึงสิ่งปลูกสร้างด้วยเพราะคนต่างด้าวไม่ต้องห้ามให้ถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง ศาลฎีกาย่อมมีอำนาจพิพากษาว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินและอาคารพิพาทกับให้จัดการจำหน่ายที่ดินพิพาทอันเป็นการบังคับให้เป็นไปตามกฎหมายได้
พิพากษาแก้เป็นว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 185572 พร้อมอาคารให้โจทก์จำหน่ายเฉพาะที่ดินดังกล่าวภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด หากไม่ปฏิบัติตามให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นได้ตามกฎหมาย โดยให้จำเลยที่ 2 ซึ่งมีชื่อถือกรรมสิทธิ์หลังเพิกถอนการจดทะเบียนระหว่างจำเลยทั้งสองแล้วไปจดทะเบียนโอนจำหน่ายให้ หากไม่ไปให้ถือคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 2 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3857/2565
นาง ณ. กับพวกรวม 2 คน จำเลย
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.วิ.พ. ม. 55 ป.ที่ดิน ม. 86 วรรคสอง , ม. 94 แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
คู่ความ: นาย ช. โจทก์ นาง ณ. กับพวกรวม 2 คน จำเลย ป.วิ.พ. ม. 55 ป.ที่ดิน ม. 86 วรรคสอง , ม. 94
ศาล: ศาลแพ่งธนบุรี - นายมนัส ภักดิ์ภูวดล ศาลอุทธรณ์ - นายกันตธรณ์ กันตธนาธรณ์
องค์คณะ: (ชูศักดิ์ ทองวิทูโกมาลย์-สมชัย ฑีฆาอุตมากร-อนุสรณ์ ศรีเมนต์)
โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการทำนิติกรรมการขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 185572 และสิ่งปลูกสร้างระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ตามสัญญาขายฝากฉบับลงวันที่ 1 มิถุนายน 2561 โดยให้กรรมสิทธิ์กลับคืนมาเป็นของจำเลยที่ 2 ดังเดิม หากจำเลยทั้งสองไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง
จำเลยที่ 1 ให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 2 ให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนการทำนิติกรรมขายฝากที่ดินโฉนดเลขที่ 185572 พร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และสัญญาขายฝากฉบับลงวันที่ 1 มิถุนายน 2561 ให้กรรมสิทธิ์กลับคืนมาเป็นของจำเลยที่ 2 ดังเดิม หากจำเลยทั้งสองไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติโดยคู่ความไม่ฎีกาว่า โจทก์เป็นคนต่างด้าวสัญชาติสิงคโปร์ โจทก์รู้จักกับจำเลยที่ 2 ที่ประเทศสิงคโปร์ เมื่อปี 2556 โจทก์อยู่กินฉันสามีภริยากับจำเลยที่ 2 ที่ประเทศไทย แต่โจทก์ยังคงเดินทางไปมาระหว่างประเทศสิงคโปร์กับประเทศไทย ปี 2548 นายสินชัย เสนอขายที่ดินโฉนดเลขที่ 185572 พร้อมอาคารสี่ชั้นครึ่ง คือที่ดินและอาคารพิพาท ซึ่งอยู่ติดกับอาคารที่จำเลยที่ 2 เช่าทำกิจการสปา วันที่ 14 ธันวาคม 2549 นายอนันตชัย เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทซึ่งเป็นน้องชายของนายสินชัยจดทะเบียนโอนขายที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ในราคา 15,000,000 บาท มีการใช้อาคารพิพาทประกอบกิจการสปา ต่อมาจำเลยที่ 2 กับโจทก์เลิกรากัน แต่โจทก์ยังทำกิจการสปาที่อาคารพิพาท วันที่ 13 มีนาคม 2560 จำเลยที่ 2 ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากที่ดินพิพาท เป็นคดีหมายเลขดำที่ พ.440/2560 ของศาลแพ่งกรุงเทพใต้ โจทก์ให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาท ให้จำเลยที่ 2 ขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินและอาคารของโจทก์ ระหว่างพิจารณาคดีดังกล่าว วันที่ 3 สิงหาคม 2560 จำเลยที่ 2 จดทะเบียนโอนขายที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่นายธนากรสามีของเพื่อนจำเลยที่ 2 ในราคา 10,000,000 บาท วันที่ 9 ตุลาคม 2560 โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 2 และนายธนากรให้เพิกถอนการโอนที่ดินและอาคารพิพาทเป็นคดีหมายเลขดำที่ พ.2023/2560 ของศาลแพ่งกรุงเทพใต้ และยังฟ้องจำเลยที่ 2 และนายธนากรกับพวกต่อศาลจังหวัดพระโขนงในข้อหาโกงเจ้าหนี้ เป็นคดีหมายเลขดำที่ อ.4168/2560 ต่อมาวันที่ 6 พฤศจิกายน 2560 นายธนากรจดทะเบียนจำนองที่ดินและอาคารพิพาทแก่นางดาวรินทร์ ในวงเงิน 2,000,000 บาท วันที่ 25 พฤษภาคม 2561 มีการนัดหมายระหว่างนายธนากรกับนายจีราวัฒน์ สามีของจำเลยที่ 1 ที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร เพื่อจดทะเบียนขายฝากที่ดินและอาคารพิพาทกัน แต่ไม่มีการดำเนินการในวันดังกล่าว วันที่ 1 มิถุนายน 2561 นายธนากรจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองที่ดินและอาคารพิพาทจากนางดาวรินทร์ แล้วจดทะเบียนโอนขายให้แก่จำเลยที่ 2 จากนั้นจำเลยที่ 2 จดทะเบียนขายฝากให้แก่จำเลยที่ 1 กำหนดไถ่ถอนขายฝากภายใน 1 ปี ในวงเงิน 16,520,000 บาท ก่อนโจทก์ฟ้องคดีนี้โจทก์ได้ถอนฟ้องคดีแพ่งทั้งสองคดีข้างต้นแล้ว ส่วนคดีอาญาศาลจังหวัดพระโขนงพิพาทยกฟ้อง
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามคำร้องขอขยายระยะเวลายื่นคำแก้ฎีกาของจำเลยที่ 1 ก่อนว่า มีพฤติการณ์พิเศษและเหตุสุดวิสัยที่จำเลยที่ 1 ไม่อาจยื่นคำแก้ฎีกาภายในกำหนดระยะเวลาหรือไม่ เห็นว่า ตามรายงานเจ้าหน้าที่สารบัญ เจ้าหน้าที่ศาลนำหมายแจ้งคำสั่งให้จำเลยที่ 1 ยื่นคำแก้ฎีกาไปส่งให้แก่จำเลยที่ 1 โดยวิธีปิดหมายเมื่อวันที่ 10 ธันวาคม 2564 ครบกำหนดแก้ฎีกาวันที่ 9 มกราคม 2565 ที่จำเลยที่ 1 ยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลายื่นคำแก้ฎีกาพร้อมคำแก้ฎีกาเมื่อวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2565 โดยอ้างว่า ไม่พบหมายแจ้งคำสั่ง และเนื่องจากมีสถานการณ์โรคระบาดของเชื้อโควิค 2019 จำเลยที่ 1 จึงกักตัวอยู่ในบ้านนั้น เมื่อพิจารณาจากสำนวนคดีปรากฏว่า ในการส่งหมายหรือแจ้งคำสั่งของศาลได้มีการส่งไปยังภูมิลำเนาของจำเลยที่ 1 มาโดยตลอด ไม่ปรากฏข้อขัดข้องในการรับหมายหรือรับทราบคำสั่งของศาลแต่อย่างใด การอ้างว่าไม่พบหมายแจ้งคำสั่งเป็นการกล่าวอ้างลอย ๆ และไม่มีเหตุผลประกอบ ส่วนสถานการณ์โรคระบาดมีมาเป็นระยะเวลานานแล้ว จำเลยที่ 1 อาจติดต่อให้ทนายความดำเนินกระบวนพิจารณาแทนได้ หาจำต้องกระทำด้วยตนเองไม่ เหตุดังกล่าวจึงมิได้เป็นอุปสรรคต่อการยื่นคำแก้ฎีกาของจำเลยที่ 1 แต่อย่างใด ข้ออ้างของจำเลยที่ 1 มิได้เป็นพฤติการณ์พิเศษหรือเหตุสุดวิสัยที่จะขยายระยะเวลาที่ยื่นคำแก้ฎีกาให้จำเลยที่ 1 ได้ ดังนั้นจึงให้ยกคำร้องขอขยายระยะเวลายื่นคำแก้ฎีกาของจำเลยที่ 1 ส่วนคำแก้ฎีกาที่ยื่นเกินกำหนดระยะเวลานั้นให้รับเป็นคำแถลงการณ์
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ เห็นว่าตามคำฟ้องโจทก์อ้างว่า โจทก์เป็นคนต่างด้าวสัญชาติสิงคโปร์และอยู่กินฉันสามีภริยากับจำเลยที่ 2 โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์พิพาท โดยให้จำเลยที่ 2 ลงชื่อถือกรรมสิทธิ์แทนตน จำเลยที่ 2 นำที่ดินและอาคารพาณิชย์พิพาทไปขายฝากแก่จำเลยที่ 1 และขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนที่ดินและอาคารพาณิชย์พิพาทให้กลับมาเป็นของจำเลยที่ 2 แม้โจทก์เป็นคนต่างด้าว แต่ประมวลกฎหมายที่ดินมิได้ห้ามคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยเด็ดขาด เป็นแต่เพียงต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวงและต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 86 วรรคสอง เท่านั้น และในกรณีที่คนต่างด้าวได้ที่ดินมาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นตามมาตรา 94 ดังนั้น โจทก์ซึ่งเป็นคนต่างด้าวสามารถมีสิทธิในที่ดินได้ จำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจจำหน่ายที่ดินของโจทก์โดยพลการการที่จำเลยที่ 2 นำที่ดินและอาคารพาณิชย์ของโจทก์ไปขายฝากให้แก่จำเลยที่ 1 โดยพลการถือว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 และแม้ตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์มิได้ขอให้โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์พิพาท กับเรียกให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพาณิชย์พิพาทคืนแก่โจทก์ ก็เป็นเรื่องที่โจทก์ยังไม่ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายอันจะมีสิทธิเรียกร้องให้กระทำได้ แต่ตามคำฟ้องของโจทก์แปลความได้ว่าโจทก์ฟ้องเรียกเอาทรัพย์สินคืน ซึ่งศาลมีอำนาจพิพากษาว่าที่ดินและอาคารพาณิชย์พิพาทเป็นของโจทก์ และบังคับให้โจทก์จำหน่ายที่ดินพิพาทให้เป็นไปตามกฎหมาย โดยให้จำเลยที่ 2 ซึ่งมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ไปจดทะเบียนโอนจำหน่ายให้ ที่ศาลอุทธรณ์ยกปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องขึ้นวินิจฉัยแล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์มานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น เมื่อศาลชั้นต้นสืบพยานทั้งสองฝ่ายมาเสร็จสิ้นแล้ว ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยอุทธรณ์ของจำเลยทั้งสองไปโดยไม่ต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยใหม่
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของจำเลยที่ 2 ว่า จำเลยที่ 2 ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทแทนโจทก์หรือไม่ เห็นว่า โจทก์มีพยานเอกสารเป็นหลักฐานการชำระเงินค่าที่ดินให้แก่นายสินชัยน้องชายของนายอนันตชัย เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาท เอกสารดังกล่าวได้แก่ แคชเชียร์เช็คของธนาคาร ท. รวม 5 ฉบับจำนวนเงินฉบับละ 2,000,000 บาท ลงวันที่ 19 มิถุนายน 2549 จำนวน 2 ฉบับและลงวันที่ 13 ธันวาคม 2549 จำนวน 3 ฉบับ และยังมีแคชเชียร์เช็คธนาคาร ก. ลงวันที่ 19 มิถุนายน 2559 จำนวน 2,000,000 บาทอีกหนึ่งฉบับ ซึ่งปรากฏจากบัญชีเงินฝากของโจทก์ที่ธนาคารดังกล่าวมีการถอนเงินออกในวันเดียวกันแล้วนำมาซื้อแคชเชียร์เช็ค นอกจากนี้ในวันที่ 13 ธันวาคม 2549 ซึ่งเป็นวันก่อนที่จะมีการจดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทเพียง 1 วัน ยังมีรายการถอนเงินออกจากบัญชีเงินฝากของโจทก์ที่ธนาคาร ท. จำนวนเงิน 1,170,000 บาทและ 1,500,000 บาท ในเวลาไล่เลี่ยกัน และโจทก์ยังนำสืบว่า วันที่ 14 และ 16 พฤศจิกายน 2549 โจทก์ถอนเงิน 600,000 บาท และ 1,151,000 บาท จากธนาคาร ท. เข้าบัญชีเงินฝากของจำเลยที่ 2 ที่ธนาคาร ท. เพื่อชำระค่าที่ดินด้วย การเบิกถอนเงินจากบัญชีเงินฝากจากโจทก์ดังกล่าวประกอบจำนวนเงินและช่วงเวลาสอดคล้องกับการจดทะเบียนซื้อที่ดินและอาคารพิพาทจากนายอนันตชัยจึงเชื่อว่าเงินที่ใช้ซื้อที่ดินและอาคารพิพาทเป็นของโจทก์จริง ที่จำเลยที่ 2 อ้างว่า โจทก์ให้เงินแก่จำเลยที่ 2 ไปซื้อที่ดินและอาคารพิพาทนั้น คงมีจำเลยที่ 2 เบิกความลอย ๆ การที่โจทก์มิได้ให้จำเลยที่ 2 ทำหนังสือว่าถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทแทนโจทก์นั้นก็มิใช่ข้อพิรุธ เนื่องจากขณะนั้นโจทก์รักใคร่จำเลยที่ 2 ถึงกับมาอยู่กินด้วยกันที่ประเทศไทย ย่อมไว้วางใจจำเลยที่ 2 เพราะตนไม่อาจมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารได้ ส่วนที่สัญญาซื้อขายห้องชุดมีแบบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศแนบท้ายซึ่งระบุว่าเงินที่โอนมาใช้ในการซื้อคอนโดมิเนียม อันทำให้เห็นว่าเงินดังกล่าวที่เบิกจากบัญชีเงินฝากของโจทก์ใช้ในการซื้อคอนโดมิเนียมก็ตาม แต่สัญญาซื้อขายห้องชุดดังกล่าวทำเมื่อวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2553 ส่วนการโอนเงินของโจทก์จากต่างประเทศทำเมื่อปี 2548 และปรากฏว่าการโอนเงินทั้งสี่ครั้งมีการเข้าบัญชีเงินฝากของโจทก์ที่ธนาคาร ก. และธนาคาร ท. มาเข้าในบัญชีเงินฝากของโจทก์ยังมีจำนวนไม่เพียงพอให้ชำระค่าที่ดินและอาคารพิพาทได้จึงเชื่อได้ว่าโจทก์นำเงินที่โอนจากต่างประเทศมาใช้ซื้อที่ดินและอาคารพิพาทก่อน แล้วนำเงินจากแหล่งอื่นมาทดแทนเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมในภายหลัง การระบุในสัญญาซื้อขายห้องชุดเช่นนั้นเพื่อให้สอดคล้องกับหลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศเท่านั้น โดยนางสาวดุษฎี ผู้ช่วยผู้จัดการธนาคาร ท. พยานโจทก์เบิกความยืนยันการโอนเงินจากต่างประเทศและการเบิกเงินของโจทก์ข้างต้น และยังเบิกความว่าในการโอนเงินธนาคารจะให้ระบุวัตถุประสงค์ในการโอนเงิน แต่ผู้โอนจะนำไปใช้ตามวัตถุประสงค์หรือไม่ ธนาคารไม่มีหน้าที่ตรวจสอบ ดังนั้น แบบการทำธุรกรรมเงินตราเงินต่างประเทศตามสัญญาซื้อขายห้องชุดจึงไม่อาจรับฟังเป็นยุติได้ว่าโจทก์นำเงินจำนวนเดียวกันที่โอนจากต่างประเทศมาใช้ซื้อห้องชุดเท่านั้น ข้อเท็จจริงดังกล่าวหาทำให้พยานโจทก์ส่วนนี้เป็นพิรุธแต่อย่างใดไม่ ส่วนเหตุที่โจทก์ให้เงินจำเลยที่ 2 เดือนละ 150,000 บาทถึง 200,000 บาท จนถึงปี 2558 โจทก์นำสืบว่า เมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2558 โจทก์ซื้อโทรศัพท์เครื่องใหม่ให้จำเลยที่ 2 เนื่องจากวันเกิดของจำเลยที่ 2 แต่จำเลยที่ 2 โอนข้อมูลจากโทรศัพท์เครื่องเดิมมาไม่ได้ และให้โจทก์ดำเนินการให้ โจทก์จึงทำสำเนาข้อมูลเก็บไว้แล้วให้คนที่อ่านภาษาไทยได้ช่วยแปล จึงทราบว่าจำเลยที่ 2 คบผู้ชายคนใหม่ซึ่งมีเอกสารเป็นข้อความตอบโต้กันระหว่างหญิงชายในเชิงชู้สาว ซึ่งจำเลยที่ 2 มิได้นำสืบหักล้างพยานโจทก์ในส่วนนี้ จึงทำให้พยานโจทก์มีน้ำหนักน่าเชื่อว่า โจทก์เลิกอยู่กินกับจำเลยที่ 2 นับแต่พบข้อความดังกล่าวเมื่อปลายปี 2558 หาใช่ปี 2556 ตามที่จำเลยที่ 2 นำสืบ ดังนั้น การที่โจทก์ให้เงินจำเลยที่ 2 แต่ละเดือนจนถึงปี 2558 จึงไม่ใช่เรื่องผิดปกติ และไม่อาจฟังได้ว่าโจทก์ชำระค่าเช่าที่ดินและอาคารพิพาทให้จำเลยที่ 2 อันเป็นการยอมรับว่าจำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาท ยิ่งเมื่อพิจารณาพฤติการณ์ของจำเลยที่ 2 ที่จดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่นายธนากรขณะที่ยังมีคดีพิพาทกับโจทก์ ยิ่งส่อให้เห็นพิรุธว่าต้องการโอนที่ดินและอาคารพิพาทเพื่อให้พ้นจากการบังคับคดีของโจทก์ พยานหลักฐานของโจทก์ดังที่วินิจฉัยมาจึงมีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานของจำเลยที่ 2 เชื่อได้ว่า โจทก์เป็นฝ่ายชำระค่าที่ดินและอาคารพิพาท แล้วจำเลยที่ 2 ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทแทนโจทก์ อุทธรณ์ของจำเลยที่ 2 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามอุทธรณ์ของจำเลยที่ 1 ว่ากรณีมีเหตุให้เพิกถอนการทำนิติกรรมขายฝากระหว่างจำเลยทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า หลังจากโจทก์มีข้อพิพาทเรื่องที่ดินและอาคารพิพาทกับจำเลยที่ 2 โจทก์พยายามรักษาสิทธิของตนโดยแจ้งข้อพิพาทให้บุคคลภายนอกทราบเพื่อป้องกันมิให้เข้าทำนิติกรรมใด ๆ ที่เกี่ยวกับที่ดินและอาคารพิพาทดังปรากฏจากภาพถ่ายที่เป็นภาพด้านหน้าอาคารพิพาทและมีป้ายขนาดใหญ่ของสำเนาคำฟ้อง สำเนาคำให้การและฟ้องแย้งในคดีที่จำเลยที่ 2 ฟ้องขับไล่โจทก์ กับป้ายห้ามซื้อขายติดอยู่สามารถมองเห็นได้อย่างชัดเจน นอกจากนี้โจทก์ยังอ้างส่งบิลเงินสดค่าทำป้ายจำนวน 3 ฉบับ ซึ่งจำเลยทั้งสองมิได้นำสืบหักล้างในส่วนนี้จึงเชื่อว่ามีการติดป้ายดังกล่าวไว้จริง ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดินและอาคารดังกล่าวเมื่อมาดูย่อมเห็นได้ นอกจากนี้โจทก์ยังให้ทนายความมีหนังสือแจ้งข้อพิพาทดังกล่าวไปยังเจ้าพนักงานที่ดิน เพื่อขอให้ระงับการทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินพิพาท เมื่อวันที่ 3 สิงหาคม 2560 และวันที่ 28 พฤษภาคม 2561 และยังส่งหนังสือลงวันที่ 29 พฤษภาคม 2561 ให้นายจีรวัฒน์สามีของจำเลยที่ 1 ทราบ โดยนางสาวราตรีซึ่งเป็นนายหน้าของจำเลยที่ 1 เบิกความว่าเมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม 2561 พยานกับจำเลยที่ 1 และนายจีราวัฒน์ ไปรับโอนที่ดิน พยานจึงเสนอขายที่ดินและอาคารพิพาทให้คนทั้งสองซึ่งสนใจ พยานทราบคร่าว ๆ ว่าอยู่ในซอย แต่อาคารใดไม่ทราบแน่ชัด ในคืนนั้น นายจีราวัฒน์กับจำเลยที่ 1 ขับรถพาพยานไปบริเวณที่ตั้งที่ดินและอาคารไม่เห็นป้ายประกาศ หลังจากดูทำเลแล้ว นายจีราวัฒน์และจำเลยที่ 1 ตกลงซื้อฝากในราคา 14,000,000 บาทเศษ พยานจึงติดต่อนางดาวรินทร์นัดหมายไปทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินในวันที่ 25 พฤษภาคม 2561 คือวันรุ่งขึ้น การที่นางราตรีเคยไปดูที่ดินและอาคารพิพาทครั้งเดียวพร้อมกับจำเลยที่ 1 และนายจีราวัฒน์ในคืนวันที่ 24 พฤษภาคม 2561 แต่มานำเสนอขายฝากให้แก่นายจีราวัฒน์และจำเลยที่ 1 ราคาซื้อขายสูงถึง 14,000,000 บาท โดยได้ความจากนายจีราวัฒน์และจำเลยที่ 1 ต่างเบิกความว่า นอกจากประกอบธุรกิจอื่น คนทั้งสองยังทำธุรกิจซื้อขายที่ดินด้วย การที่คนทั้งสองไม่ไปดูที่ดินและอาคารให้แน่ชัดกลับดูทำเลที่ตั้งและดูในเวลากลางคืน อีกทั้งการนัดหมายจดทะเบียนกันทันทีในวันรุ่งขึ้นย่อมเป็นการเร่งรีบผิดปกติวิสัยของการซื้อขายทรัพย์สินที่มีราคาสูงเช่นนี้ ครั้นเมื่อถึงวันนัดมีการทำและยื่นเอกสารไถ่ถอนระหว่างนายธนากรกับนางดาวรินทร์ และซื้อขายฝากระหว่างนายธนากรกับนายจีราวัฒน์ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ตามบัญชีรับทำการกับคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม แต่ไม่ได้มีการจดทะเบียน โดยนายธนากรซึ่งเป็นพยานจำเลยที่ 1 เบิกความว่า ตนเองมาไม่ทันเวลาราชการ ส่วนนางสาวราตรีเบิกความว่า ไม่ได้พบนายธนากรและไม่เคยรู้จักกันมาก่อน จึงเป็นการนัดหมายทำนิติกรรมที่ผิดปกติและเป็นพิรุธอีกเช่นกัน ต่อมาเมื่อมีการนัดหมายกันใหม่เมื่อวันที่ 1 มิถุนายน 2561 นางสาวราตรีให้นายจีราวัฒน์ ทำแคชเชียร์เช็คจำนวน 6,700,000 บาท ให้แก่นายธนากร จำนวนเงิน 2,000,000 บาท ให้แก่นางดาวรินทร์ และจำนวนเงินฉบับละ 1,000,000 บาท 2 ฉบับ ไม่ทราบผู้รับเงินแต่ให้จ่ายชื่อนายจีราวัฒน์ เพื่อสลักหลังโอนภายหลัง นอกจากนี้ให้เตรียมเงินสดอีก 3,700,000 บาท เมื่อถึงวันนัดกลับมีการจดทะเบียนไถ่จำนองแล้วโอนขายที่ดินและอาคารพิพาทจากนายธนากรไปยังจำเลยที่ 2 ก่อนแล้วจำเลยที่ 2 จึงจดทะเบียนขายฝากไว้กับแก่จำเลยที่ 1 แตกต่างจากที่จะทำการจดทะเบียนในครั้งก่อน การทำแคชเชียร์เช็คและเตรียมเงินเพื่อชำระค่าที่ดินรวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปมากันเช่นนี้เป็นเรื่องที่ผิดปกติ แต่จำเลยที่ 1 กับนายจีราวัฒน์ ไม่สนใจที่จะสอบถาม กลับอ้างว่าเป็นเรื่องที่นางสาวราตรีซึ่งเป็นนายหน้าเป็นผู้ดำเนินการ โดยนางสาวราตรีกลับเบิกความว่าไม่ทราบสาเหตุที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันก่อนที่จะโอนขายฝากให้จำเลยที่ 1 เช่นกัน นอกจากนี้ นายอนุดิศ เจ้าพนักงานที่ดินพยานโจทก์เบิกความว่า ในการสอบสวนทำนิติกรรมเรื่องนี้ พยานได้แจ้งหนังสือโต้แย้งของทนายโจทก์ให้คู่สัญญาทุกฝ่ายทราบแล้วว่ายังมีผู้โต้แย้งเกี่ยวกับที่ดินแปลงนี้อยู่ แต่คู่สัญญายืนยันที่จะทำนิติกรรม พยานโจทก์ปากนี้เป็นเจ้าพนักงานถือเป็นพยานคนกลางมีน้ำหนักน่าเชื่อถือ เมื่อพิจารณาข้อความด้านหลังเอกสารซึ่งมีข้อความว่าผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากได้อ่านข้อความในหนังสือแจ้งเจ้าพนักงานที่ดินฉบับลงวันที่ 28 พ.ค. 2561 เรื่องข้อหาฉ้อโกงเจ้าหนี้เป็นที่เข้าใจดีแล้ว ขอยืนยันให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนขายฝากไว้แล้วข้างต้นฯ และเมื่อพิจารณาข้อความด้านหน้าของเอกสารดังกล่าวเป็นหนังสือที่ทนายโจทก์มีหนังสือถึงเจ้าพนักงานที่ดินเมื่อวันที่ 28 พฤษภาคม 2561 มีใจความว่าโจทก์ซึ่งเป็นชาวสิงคโปร์เคยมีหนังสือขอให้ระงับการทำนิติกรรมที่ดินพิพาทที่มีชื่อจำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เพราะมีคดีความกันแต่ต่อมามีการโอนขายให้แก่นายธนากรไปแล้วและนายธนากรนำไปจำนองนางดาวรินทร์ ในขณะนี้นายธนากรมีชื่อถือกรรมสิทธิ์โดยมิชอบด้วยกฎหมาย ติดต่อนายหน้าเพื่อเอาที่ดินไปขายฝากในราคา 15,000,000 บาท จากราคาขายกัน 35,000,000 บาท ขอให้ระงับการทำนิติกรรมต่าง ๆ เกี่ยวกับที่ดินพิพาท โดยหนังสือดังกล่าวอ้างถึงคำฟ้องคดีหมายเลขดำที่ พ.440/2560 และ พ.2023/2560 ของศาลแพ่งกรุงเทพใต้ กับคดีหมายเลขดำที่ อ.4168/2560 ของศาลจังหวัดพระโขนง ซึ่งข้อความดังกล่าวมีข้อมูลเพียงพอที่ทำให้จำเลยที่ 1 ทราบว่าโจทก์เป็นคนต่างด้าวมีข้อพิพาทเรื่องที่ดินและอาคารพิพาทกับทั้งจำเลยที่ 2 และนายธนากร หากมีการทำนิติกรรมกับจำเลยที่ 2 อาจก่อให้เกิดข้อยุ่งยากได้ การที่จำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมซื้อฝากกับจำเลยที่ 2 โดยมิได้ใส่ใจหรือให้ความสำคัญกับหนังสือของทนายโจทก์ดังกล่าวจึงเป็นการผิดปกติวิสัยของผู้ทำธุรกิจซื้อขายที่ดิน ดังนั้น พยานหลักฐานโจทก์จึงมีน้ำหนักเชื่อได้ว่า ก่อนจำเลยทั้งสองทำนิติกรรมขายฝากที่ดินและอาคารพิพาท จำเลยที่ 1 ย่อมต้องสอบถามจำเลยที่ 2 และผู้ที่เกี่ยวข้องและทราบถึงข้อพิพาทที่โจทก์ซึ่งเป็นคนต่างด้าวฟ้องติดตามเอาที่ดินและอาคารพิพาทคืนจากจำเลยที่ 2 แม้จำเลยที่ 1 มีแคชเชียร์เช็คที่ชำระค่าที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่นางดาวรินทร์ นายธนากร และจำเลยที่ 2 ท้ายหนังสือสัญญาขายฝากมาแสดง ก็หาเป็นเหตุเพียงพอให้หักล้างพฤติการณ์ซื้อฝากที่ดินของจำเลยที่ 1 ดังวินิจฉัยมาข้างต้นว่าเป็นการกระทำโดยสุจริตไม่ และแม้คำฟ้องโจทก์บรรยายเบื้องต้นว่า จำเลยทั้งสองสมคบแกล้งทำสัญญาซื้อขายกัน โดยมิได้มีเจตนาซื้อขายกันจริง แต่โจทก์ยังบรรยายต่อมาอีกว่าจำเลยที่ 1 ทราบว่าที่ดินมีคดีโต้แย้งกัน แต่จำเลยทั้งสองยังฝ่าฝืนทำนิติกรรมเป็นการซื้อขายที่ไม่สุจริต เป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบไม่ได้รับชำระหนี้ การที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยถึงความไม่สุจริตของจำเลยที่ 1 และนายจีราวัฒน์ แล้วให้เพิกถอนการขายฝากที่ดินและอาคารระหว่างจำเลยทั้งสอง เป็นการวินิจฉัยตามประเด็นที่ปรากฏในคำฟ้อง มิใช่เป็นการวินิจฉัยประเด็นนอกคำฟ้องตามที่อุทธรณ์มา เมื่อการทำหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินและอาคารพิพาทระหว่างจำเลยทั้งสองกระทำโดยจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกไม่สุจริตโดยทราบถึงข้อพิพาทที่โจทก์ฟ้องเรียกที่ดินและอาคารพิพาทจากจำเลยที่ 2 เช่นนี้ กรณีจึงมีเหตุเพิกถอนการขายฝากระหว่างจำเลยทั้งสองได้ อุทธรณ์ของจำเลยที่ 2 ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
อนึ่ง เมื่อคดีฟังได้ว่า ที่ดินและอาคารพิพาทเป็นของโจทก์ซึ่งเป็นคนต่างด้าวกรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 94 ที่บัญญัติให้คนต่างด้าวจัดการจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด ทั้งการบังคับให้จำหน่ายดังกล่าวก็หมายความเฉพาะที่ดินเท่านั้น ไม่รวมถึงสิ่งปลูกสร้างด้วยเพราะคนต่างด้าวไม่ต้องห้ามให้ถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง ศาลฎีกาย่อมมีอำนาจพิพากษาว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินและอาคารพิพาทกับให้จัดการจำหน่ายที่ดินพิพาทอันเป็นการบังคับให้เป็นไปตามกฎหมายได้
พิพากษาแก้เป็นว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 185572 พร้อมอาคารให้โจทก์จำหน่ายเฉพาะที่ดินดังกล่าวภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด หากไม่ปฏิบัติตามให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นได้ตามกฎหมาย โดยให้จำเลยที่ 2 ซึ่งมีชื่อถือกรรมสิทธิ์หลังเพิกถอนการจดทะเบียนระหว่างจำเลยทั้งสองแล้วไปจดทะเบียนโอนจำหน่ายให้ หากไม่ไปให้ถือคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 2 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3857/2565
นาง ณ. กับพวกรวม 2 คน จำเลย
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง: ป.วิ.พ. ม. 55 ป.ที่ดิน ม. 86 วรรคสอง , ม. 94 แหล่งที่มา กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
คู่ความ: นาย ช. โจทก์ นาง ณ. กับพวกรวม 2 คน จำเลย ป.วิ.พ. ม. 55 ป.ที่ดิน ม. 86 วรรคสอง , ม. 94
ศาล: ศาลแพ่งธนบุรี - นายมนัส ภักดิ์ภูวดล ศาลอุทธรณ์ - นายกันตธรณ์ กันตธนาธรณ์
องค์คณะ: (ชูศักดิ์ ทองวิทูโกมาลย์-สมชัย ฑีฆาอุตมากร-อนุสรณ์ ศรีเมนต์)
Articles de code cités มาตราที่อ้างอิง
Avertissement : Les traductions anglaises fournies sur ce site Web sont non officielles et à titre informatif uniquement. Le texte faisant foi des lois thaïlandaises est en langue thaïe tel que publié dans la Gazette royale thaïlandaise (RatchakitchanubeksaCe contenu ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question juridique spécifique, veuillez consulter un avocat thaïlandais qualifié.
Droits d'auteur © 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. Le texte statutaire thaïlandais (ตัวบทกฎหมาย) et les décisions originales de la Cour suprême (Dika) en langue thaïe sont dans le domaine public telles que publiées dans la Gazette du gouvernement royal thaïlandais (ราชกิจจานุเบกษา) conformément à l'article 7 de la loi sur le droit d'auteur de 2537 (1994). Tout le reste du contenu, y compris les traductions en anglais, les résumés des décisions de la Cour suprême (Dika), les annotations juridiques, les renvois, les commentaires et l'analyse éditoriale, constitue la propriété intellectuelle protégée par le droit d'auteur de ThaiLawOnline et ses rédacteurs, Sebastien H. Brousseau (LL.B.) et Wichuda Atthatmethakon (LL.M.). Toute reproduction ou distribution non autorisée est interdite.
ข้อสงวนสิทธิ์: คำแปลภาษาอังกฤษที่ให้ไว้ในเว็บไซต์นี้เป็นคำแปลอย่างไม่เป็นทางการและมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลเท่านั้น ตัวบทกฎหมายที่เป็นทางการคือภาษาไทยตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เนื้อหานี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย สำหรับคำถามทางกฎหมายเฉพาะ กรุณาปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติ
ลิขสิทธิ์ © 2026 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ตัวบทกฎหมายภาษาไทยและคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับภาษาไทยดั้งเดิมเป็นสาธารณสมบัติ ตามที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ตามมาตรา 7 แห่งพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 เนื้อหาอื่นทั้งหมด ได้แก่ คำแปลภาษาอังกฤษ บทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกา คำอธิบายกฎหมาย การอ้างอิงข้าม ข้อวิจารณ์ และบทวิเคราะห์ทางบรรณาธิการ เป็นทรัพย์สินทางปัญญาอันมีลิขสิทธิ์ของ ThaiLawOnline และบรรณาธิการ เซบาสเตียง อ็อง บรูโซ (LL.B.) และ วิชุดา อรรถเมธากร (LL.M.) ห้ามทำซ้ำหรือเผยแพร่โดยไม่ได้รับอนุญาต