ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
ศาลไทยได้บังคับใช้ข้อตกลงต่างตอบแทนพิเศษเพื่อคุ้มครองผู้เช่าที่ออกทุนในการก่อสร้างหรือให้ผลประโยชน์อื่นใดที่ตกลงกันนอกเหนือจากค่าเช่าปกติ นอกจากนี้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 ยังอนุญาตให้มีการต่ออายุสัญญาเช่าได้ ประเด็นสำคัญคือสิ่งที่คู่สัญญาได้ตกลงกันไว้จริงๆ สัญญาเช่าฉบับใหม่เกิดขึ้นเมื่อใด และข้อตกลงดังกล่าวเป็นไปตามขีดจำกัดทางกฎหมายหรือไม่.
คำพิพากษาศาลฎีกา 4655/2566 ทำให้ความแตกต่างเหล่านั้นเป็นสิ่งสำคัญ ธุรกรรมระยะเวลา 90 ปีที่ได้ตกลงกันไว้ล่วงหน้าไม่สามารถทำให้มีความมั่นคงได้เพียงแค่การเรียกช่วงเวลาหลังจากนั้นว่าเป็นการ “ต่ออายุ” อย่างไรก็ตาม คำตัดสินก่อนหน้านี้ยังคงรักษาสิทธิในการครอบครองที่อิงกับการก่อสร้างและคำสัญญาในการต่ออายุโดยเฉพาะ จำเป็นต้องอ่านคำวินิจฉัยเหล่านี้ร่วมกัน.
ตรวจทานล่าสุด: 27 กันยายน 2026 คำพิพากษาศาลฎีกาทั้งสิบสามฉบับด้านล่างได้อ่านจากตัวบทภาษาไทยจนถึงผลแห่งคำพิพากษา โดยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1627/2505 คงเหลืออยู่เพียงย่อฎีกาที่ได้รับการเผยแพร่ มาตรา 150, 168 ถึง 172, 360, 361, 368, 369, 538, 540, 541, 560, 569, 1410 ถึง 1412 และ 1754 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ อ้างอิงตามที่ปรากฏในประมวลกฎหมายฉบับมีคำอธิบายของเรา.
สารบัญ
ข้อตกลงต่างตอบแทนคืออะไร?
สัญญาต่างตอบแทน หรือ สัญญาต่างตอบแทน, เกี่ยวข้องกับภาระผูกพันทั้งสองฝ่าย สัญญาเช่าทั่วไปก็ตรงกับคำอธิบายนี้อยู่แล้ว คือ ผู้ให้เช่าจัดให้ใช้ทรัพย์สินและผู้เช่าจ่ายค่าเช่า การเพิ่มคำว่า “ต่างตอบแทน” ไม่ได้สร้างสิทธิในทรัพย์สินใหม่ขึ้นมา.
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 โดยทั่วไปอนุญาตให้คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งระงับการชำระหนี้ของตนไว้ได้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้หรือเสนอให้ชำระหนี้ กฎนี้ใช้ไม่บังคับในกรณีที่หนี้ของอีกฝ่ายยังไม่ถึงกำหนดชำระ บทบัญญัตินี้ใช้บังคับกับการชำระหนี้ที่มีอยู่แล้ว แต่ไม่ได้สร้างสิทธิในการต่ออายุสัญญาเช่า.
มาตรา 369 ถึง 376 เป็นส่วนหนึ่งของหมวดที่กว้างขึ้นว่าด้วยผลแห่งสัญญา นอกจากนี้ยังกล่าวถึงเรื่องต่างๆ เช่น การชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัย และสิทธิประโยชน์ของบุคคลภายนอก บทบัญญัติเหล่านี้ไม่ใช่เกณฑ์ตามกฎหมายที่อนุญาตให้มีการขยายเวลาสัญญาเช่า.
อะไรที่ทำให้สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ
คำพิพากษาศาลฎีกาไทยยอมรับ สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา, ซึ่งมักถูกอธิบายในภาษาอังกฤษว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษที่ก้าว ญี่ปุ่นไปไกลกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ความแตกต่างขึ้นอยู่กับสาระสำคัญของข้อตกลง.
ตัวอย่างทั่วไปคือข้อตกลงที่ผู้เช่าเป็นผู้จัดหาเงินทุนและก่อสร้างอาคารให้กับเจ้าของที่ดินเพื่อแลกกับระยะเวลาการครอบครองที่ตกลงกัน กรรมสิทธิ์ของอาคารและกำหนดเวลาในการโอนถือเป็นส่วนหนึ่งของการแลกเปลี่ยนที่ตกลงกันไว้.
การใช้จ่ายเงินในการตกแต่ง การบำรุงรักษา หรือการปรับปรุงเพื่อความสะดวกของตนเองของผู้เช่าไม่ได้ทำให้เกิดสัญญาประเภทนี้โดยอัตโนมัติ ศาลจะพิจารณาภาระผูกพันที่ตกลงกัน ผลประโยชน์ที่ให้คำมั่นไว้แก่เจ้าของทรัพย์สิน และหลักฐานการปฏิบัติงาน ไม่มีจำนวนเงินลงทุนที่เป็นสากลจำนวนใดที่รับประกันว่าจะได้รับการยอมรับ.
การคุ้มครองในทางปฏิบัติมีนัยสำคัญ: ศาลได้บังคับใช้ระยะเวลาการครอบครองตามที่ตกลงกัน แม้ว่าจะขาดพิธีการทางกฎหมาย และในกรณีที่เหมาะสม ก็ยังบังคับใช้กับกองมรดกของผู้ให้เช่าด้วย คำพิพากษา 8534/2542, 3279/2524 และ 2526/2531 โปรดตัวอย่างที่เป็นรูปภาพ “ซูเปอร์ลีส” เป็นคำอธิบายอย่างไม่เป็นทางการ ไม่ใช่หมวดหมู่ทางกฎหมายแยกต่างหากที่มีสิทธิ์ได้รับเพิ่มอีกหลายทศวรรษโดยอัตโนมัติ.
การจดทะเบียน ข้อจำกัดอายุ 30 ปี และการต่ออายุ
สำหรับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป, มาตรา 538 ต้องมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรที่ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ถูก บังคับตามสัญญา การเช่าที่มีกำหนดเกินกว่าสามปี หรือเช่าตลอดชีวิต จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนจึงจะสามารถบังคับใช้ได้เกินกว่าสามปี.
ตาม มาตรา 540, สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเวลาธรรมดาจำกัดไว้ที่ 30 ปี มาตราดังกล่าวยินยอมให้ต่ออายุออกไปได้อีกเป็นระยะเวลาสูงสุดไม่เกิน 30 ปีนับจากการต่ออายุ การต่ออายุในอนาคตที่สมบูรณ์จะต้องแยกแยะออกจากข้อตกลงที่มีเจตนาตั้งแต่เริ่มต้นเพื่อให้ได้มาซึ่งระยะเวลาที่ยาวนานขึ้นซึ่งต้องห้าม.
ใน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566, คู่สัญญาได้รวมสัญญาเช่าระยะเวลาเริ่มต้น 30 ปีเข้ากับคำมั่นสัญญาเช่าระยะเวลา 30 ปีอีกสองฉบับที่ทำขึ้นในวันเดียวกัน โดยได้ชำระเงินค่าเช่าสำหรับช่วงเวลาดังกล่าวล่วงหน้าและยังคงเงื่อนไขการเช่าเดิมไว้ ศาลวินิจฉัยว่าคำมั่นสัญญาในการต่ออายุสัญญาดังกล่าวเป็นความพยายามที่จะหลีกเลี่ยงมาตรา 540 และพิพากษาให้ส่วนเหล่านั้นตกเป็นโมฆะ.
มาตรา 538 เกี่ยวข้องกับพยานหลักฐานและการจดทะเบียน ส่วนมาตรา 540 เกี่ยวข้องกับระยะเวลาและการต่ออายุ ข้อยกเว้นทางตุลาการในประเด็นแรกย่อมไม่ก่อให้เกิดข้อยกเว้นสำหรับประเด็นที่สองโดยปราศจากอำนาจเพิ่มเติม ใน 4655/2566, ศาลยังได้ปฏิเสธการบังคับตามคำมั่นสัญญาเรื่องการขยายเวลาในฐานะที่เป็นภาระผูกพันส่วนบุคคล การเปลี่ยนป้ายข้อตกลงที่ต้องห้ามแบบเดิมย่อมไม่สามารถแก้ไขข้อบกพร่องดังกล่าวได้.
ข้อความเกี่ยวกับ 30 ปีนี้จำเป็นต้องมีบริบทด้วย มาตรา 541 อนุญาตให้ทำสัญญาเช่าตลอดชีวิตของผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า นอกจากนี้ พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มีบทบัญญัติรองรับสำหรับการจดทะเบียนการเช่าที่มีกำหนดเวลาเกินกว่า 30 ปี และสูงสุดไม่เกิน 50 ปี โดยเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนด ข้อยกเว้นทั้งสองประการนี้จะไม่เกิดขึ้นเพียงเพราะผู้เช่าที่อยู่อาศัยลงทุนในการก่อสร้าง.
การต่ออายุครั้งหลังที่แท้จริงจะมีผลสมบูรณ์หรือไม่
ใช่ มาตรา 540 อนุญาตให้อัดหนุนการต่ออายุได้อีกเป็นเวลาไม่เกิน 30 นับแต่วันต่ออายุ. สัญญาเช่าใหม่ที่ตกลงกันหลังจากหมดอายุมีพื้นฐานทางกฎหมาย ไม่จำเป็นต้องมีข้อผูกพันในการก่อสร้างพิเศษเพื่อให้มีผลสมบูรณ์ เพียงแค่ค่าเช่าปกติและการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินก็ก่อให้เกิดภาระผูกพันต่างตอบแทนอยู่แล้ว.
นอกจากนี้ยังมีบรรทัดฐานทางกฎหมายที่ระบุว่า สัญญาเช่าฉบับใหม่อาจเกิดขึ้นได้ผ่านการยอมรับคำมั่นสัญญาที่ถูกต้องซึ่งทำไว้ก่อนหน้านี้ ใน 1925/2517, สัญญาเช่าเดิมระยะเวลาสามปีระบุว่าจะต่อให้อีกสามปีหากผู้เช่าแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรภายในหนึ่งเดือนหลังจากหมดอายุ ซึ่งผู้เช่าได้ดำเนินการดังกล่าว ศาลวินิจฉัยว่าการยอมรับทำให้เกิดสัญญาเช่าใหม่ขึ้นทันทีโดยไม่ต้องทำเอกสารสัญญาฉบับอื่นอีก นี่คือบรรทัดฐานโดยตรงสำหรับการต่ออายุในภายหลัง แม้ว่าจะไม่ได้เกี่ยวข้องกับการพยายาม secured ระยะเวลามากกว่า 30 ปีก็ตาม.
ใน 4872/2539, ศาลได้พิพากษายืนยันสัญญาเช่าเพิ่มเติมอีกสามปีต่อจากสัญญาเช่าเริ่มต้น 15 ปี ข้อตกลงเดิมระบุเกณฑ์มาตรฐานค่าเช่าและค่าธรรมเนียมการต่อสัญญา ศาลปฏิเสธข้อโต้แย้งที่ว่าข้อ กำหนดการต่อสัญญาซ้ำๆ ขัดต่อความสงบเรียบร้อยตามข้อเท็จจริงเหล่านั้น แนวคำพิพากษานี้สมควรได้รับการพิจารณาควบคู่ไปกับ 4655/2566; ไม่ควรลดทอนทั้งสองกรณีให้กลายเป็นเพียงคำขวัญเกี่ยวกับสัญญาต่ออายุทั้งหมด.
ดังนั้น ความแตกต่างที่เสนอจึงมีความแม่นยำมากกว่า “การต่ออายุอัตโนมัติไม่ถูกต้อง แต่การต่ออายุในภายหลังถูกต้อง” ใน 4655/2566, ในทางกลับกัน ข้อสัญญานั้นขึ้นอยู่กับความประสงค์ของผู้เช่าที่จะต่ออายุอยู่แล้ว แต่เอกสารในวันเดียวกันและการชำระเงินล่วงหน้ากลับเปิดเผยข้อตกลงระยะเวลา 90 ปีตั้งแต่เริ่มต้น ในทางกลับกัน, 1925/2517 แสดงให้เห็นว่าคำมั่นสัญญาในอากัปกิริยาก่อนหน้านั้นสามารถก่อให้เกิดสัญญาเช่าระยะสั้นภายหลังที่มีผลผูกพันทางกฎหมายได้ เมื่อได้รับการตอบรับอย่างถูกต้องเหมาะสม.
สำหรับข้อตกลงต่างตอบแทนพิเศษ, 1627/2505 เป็นอีกหนึ่งตัวอย่างเชิงบวก การสนับสนุนค่าก่อสร้างได้รับการสนับสนุนให้มีระยะเวลาการครอบครองรวมที่ตกลงกันไว้ 14 ปี ซึ่งแสดงผ่านช่วงเวลาสามปีติดต่อกัน บันทึกสรุปที่เผยแพร่ระบุว่าผู้เช่าสามารถบังคับตามข้อตกลงนั้นและขอจดทะเบียนได้ นี่คือการทำให้เสร็จสิ้นตามกำหนดเวลารวมที่ตกลงกันไว้แต่แรก ไม่ใช่สิทธิประโยชน์ใหม่ที่เกินกว่า 30 ปี.
ผลลัพธ์ที่แตกต่างตามมาใน 379/2511. ข้อตกลงฐานการก่อสร้างเดิมระยะเวลาหกปีได้หมดอายุลง การเช่าต่อมาเป็นแบบธรรมดาแม้จะมีการชำระเงินเป็นก้อนอีกครั้งก็ตาม ข้อสรุปของเราคือสถานะต่างตอบแทนพิเศษสำหรับวาระถัดไปจำเป็นต้องมีหลักฐานการแลกเปลี่ยนที่มีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับวาระนั้น การลงทุนก่อนหน้าไม่ได้ให้สิ่งนั้นโดยอัตโนมัติ.
ตัวอย่างเช่น หลังจากหมดอายุสัญญา คู่สัญญาอาจตกลงกันเรื่องเงื่อนไขใหม่ที่ชอบด้วยกฎหมายเพื่อแลกกับค่าเช่าและการต่อเติมอาคารครั้งใหญ่ที่มีการระบุรายละเอียดไว้ชัดเจนซึ่งเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ ข้อโต้แย้งจะอาศัยมาตรา 540 ว่าด้วยการต่อสัญญา และคดีเกี่ยวกับการก่อสร้างสำหรับลักษณะของการแลกเปลี่ยนใหม่นั้น. ข้อโต้แย้งที่รวมกันนั้นเป็นการปรับใช้ที่มีเหตุผลจากบรรทัดฐานทางกฎหมาย ไม่ใช่บรรทัดฐานคำพิพากษาในคดีที่อ้างถึงซึ่งอนุมัติการต่ออายุพิเศษแบบต่างตอบแทน 30 ปีครั้งใหม่ หลังจากผ่านพ้นช่วง 30 ปีแรกไปแล้ว.
ข้อตกลงภายหลังจะต้องมีความแน่นอนพอสมควรเช่นกัน ใน 3801/2555, ข้อความเกี่ยวกับการปรับค่าเช่าหรือระยะเวลาอย่างเป็นธรรมไม่ได้สร้างข้อผูกพันที่สามารถบังคับใช้ได้ และข้อเสนอต่อมาของผู้เช่าก็ไม่ได้รับการยอมรับ งานใหม่ ค่าเช่าที่แก้ไข หรือลายมือชื่อที่ลงภายหลัง ถือเป็นพยานหลักฐานที่เกี่ยวข้อง แต่ไม่มีสิ่งใดเพียงอย่างเดียวที่รับประกันความสมบูรณ์ได้.
การแสดงเจตนา: มาตรา 168, 169 และ 171
มาตรา 168 ระบุว่าการแสดงเจตนาต่อบุคคลที่อยู่เฉพาะหน้ามีผลเมื่อบุคคลนั้นได้ทราบข้อความ ซึ่งรวมถึงการทางโทรศัพท์และการสื่อสารโดยตรงในทำนองเดียวกัน ส่วนมาตรา 169 โดยทั่วไปใช้บังคับกับการแสดงเจตนาต่อผู้ที่ไม่ได้อยู่เฉพาะหน้า ซึ่งจะมีผลเมื่อไปถึงผู้รับนั้น ดังนั้น สำหรับคำบอกกล่าวการต่ออายุ วิธีการสื่อสาร ผู้รับ และหลักฐานการได้รับจึงมีความสำคัญ.
มาตรา 171 กำหนดให้ตีความตามเจตนาที่แท้จริงมิใช่ยึดถือเพียงตามตัวอักษรตามตัวอักษรเท่านั้น มาตรา 368 เพิ่มหลักความสุจริตและการประเพณีตามปกติในการตีความสัญญา ให้พิจารณาcontracts สัญญาฉบับเดิม ข้อตกลงฝ่ายเดียว จดหมายโต้ตอบ บันทึกการชำระเงิน และภาระผูกพันในการก่อสร้างร่วมกัน เอกสารภายหลังอาจแสดงถึงข้อตกลงใหม่หรือเพียงแค่ทำซ้ำข้อตกลงเดิม วันที่และชื่อเรียกของเอกสารนั้นไม่ได้เป็นตัวตัดสินประเด็นดังกล่าว.
การสื่อสารและการทำสัญญาเป็นเรื่องที่เกี่ยวข้องกันแต่มีความแตกต่างกัน โดยทั่วไปมาตรา 361 กำหนดให้การทำสัญญาระหว่างบุคคลซึ่งอยู่ห่างกันโดยระยะทางเกิดขึ้นในเวลาที่คำสนองไปถึงผู้เสนอ คำวินิจฉัย 1925/2517 แสดงขั้นตอนการปฏิบัติงาน: การยอมรับเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างทันท่วงทีต่อคำมั่นสัญญาในการต่ออายุที่มีความชัดเจนเพียงพอ ความปรารถนาที่จะอยู่ต่อ โดยปราศจากข้อผูกพันทางกฎหมายที่สอดคล้องกัน ไม่สามารถทดแทนเงื่อนไขที่ขาดหายไปทั้งหมดได้.
ความตายก่อนการยอมรับจำเป็นต้องมีการวิเคราะห์เพิ่มเติม ใน 1213/2517, ศาลใหญ่ปฏิเสธที่จะบังคับใช้คำมั่นสัญญาให้ต่อสัญญา ซึ่งยังไม่ได้รับการยอมรับก่อนที่ผู้ให้เช่าจะเสียชีวิต ในกรณีที่ผู้เช่าทราบถึงการเสียชีวิตแล้วก่อนที่จะมีการยอมรับ คำพิพากษาดังกล่าวได้นำมาตรา 360 และหมายเลขมาตราที่มีอยู่เดิมของประมวลกฎหมายมาใช้ ไม่ควรบรรยายว่าเป็นคำวินิจฉัยที่นำมาตรา 168 ในปัจจุบันมาใช้.
ในทางตรงกันข้าม ใน 4872/2539, ไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าผู้เช่าทราบเรื่องการตายก่อนการสนองรับ ศาลได้ปรับใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 169 วรรคสอง ประกอบกับมาตรา 360 และพิพากษาให้ข้อผูกพันในการต่อสัญญามีผลผูกพันทายาท ผลลัพธ์ที่แตกต่างกันเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าเหตุใดลำดับเวลาที่แน่นอนของการแสดงเจตนา การที่เจตนาไปถึง การสนองรับ และการรู้ จึงมีความสำคัญ.
ในที่สุด มาตรา 150 และ 172 ว่าด้วยความไม่สมบูรณ์: นิติกรรมที่ขัดต่อกฎหมายอาจตกเป็นโมฆะ และนิติกรรมที่เป็นโมฆะจะให้สัตยาบันไม่ได้ ต้องแยกแยะระหว่างนิติกรรมที่ชอบด้วยกฎหมายขึ้นใหม่จริงๆ กับความพยายามในการให้สัตยาบันแก่ส่วนขยายที่เป็นโมฆะ มาตรา 168 และ 169 เป็นตัวกำหนดความมีผลของการแสดงเจตนา แต่ไม่ได้ทำให้วัตถุที่ขัดต่อกฎหมายนั้นสมบูรณ์แต่อย่างใด.
สิ่งที่คำพิพากษาของศาลฎีกากำหนดไว้
ข้อมูลอ้างอิงต่อไปนี้แยกสัญญาการก่อสร้างที่มีผลผูกพันทางกฎหมาย การต่ออายุโดยการแสดงความยินยอม และข้อจำกัดในการบังคับใช้ ลิงก์นำไปสู่บทสรุปคำพิพากษาของ ThaiLawOnline ซึ่งรวมถึงลิงก์ไปยังต้นฉบับคำพิพากษาภาษาไทยหรือคำพิพากษาที่ตีพิมพ์ซึ่งใช้เป็นแหล่งข้อมูล ปีของคดีใช้พุทธศักราช.
| คำพิพากษาศาลฎีกา | การตัดสินใจสนับสนุนอะไร | ขอบเขตหรือคุณสมบัติ |
|---|---|---|
| 4655/2566 | สัญญาในวันเดียวกันสำหรับสองสัญญาเพิ่มเติมที่มีระยะเวลา 30 ปี พร้อมการชำระเงินล่วงหน้า ถือเป็นโมฆะ เนื่องจากเป็นการหลีกเลี่ยงมาตรา 540. | ไม่ยกเลิกการต่ออายุตามมาตรา 540. |
| 1627/2505 | เงินสนับสนุนด้านการก่อสร้างสนับสนุนข้อตกลงรวมเป็นเวลา 14 ปี ซึ่งแสดงออกผ่านช่วงเวลาสามปีที่ต่อเนื่องกัน. | การบังคับใช้ตามกำหนดเวลารวมที่ตกลงกันไว้ ไม่ใช่การขยายออกไปเกินกว่า 30 ปี. |
| 1925/2517 | การรับคำสัญญาต่อสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรในเวลาที่เหมาะสม ได้ก่อให้เกิดสัญญาเช่าใหม่ระยะเวลาสามปี โดยไม่ต้องมีเอกสารสัญญาเพิ่มเติม. | การสนับสนุนโดยตรงสำหรับการต่อสัญญาโดยการสนองรับ; คดีดังกล่าวเกี่ยวข้องกับระยะเวลาสั้น. |
| 4872/2539 | การต่อสัญญาเช่าอีก 3 ปี หลังจากสัญญาเช่า 15 ปี ได้รับการยืนยันว่าถูกต้องต่อผู้รับมรดก; มาตรา 169(2) และ 360 มีบทบาทสำคัญในเรื่องนี้. | ศาลได้ปฏิเสธข้อคัดค้านเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนบนพื้นฐานของข้อเท็จจริงดังกล่าว ไม่ใช่บนพื้นฐานของโครงสร้างสัญญา 90 ปีแบบจ่ายล่วงหน้า. |
| 8534/2542 | ภาระหน้าที่ในการก่อสร้างของผู้เช่าได้สนับสนุนการบังคับใช้ระยะเวลาการครอบครอง 20 ปีตามข้อตกลง แม้จะไม่มีเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรและการจดทะเบียนก็ตาม. | ช่วงเวลาที่เหลือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาแลกเปลี่ยนเดิม. |
| 3279/2524 | สัญญาการก่อสร้างระยะเวลา 30 ปี ซึ่งอาคารจะถูกโอนให้เจ้าของเมื่อสัญญาหมดอายุ ได้ผูกมัดทรัพย์สินของเจ้าของ. | ศาลยืนยันการคุ้มครองตามระยะเวลา 30 ปีที่ได้ตกลงกันไว้. |
| 2526/2531 | ข้อตกลงที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกันไว้เป็นระยะเวลา 20 ปี ซึ่งเกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง ได้ผูกมัดทายาทไว้; ส่วนคำร้องขอให้ขับไล่ของฝ่ายมรดกนั้นไม่ประสบความสำเร็จ. | ฟ้องแย้งแยกต่างหากให้จดทะเบียนตกไปเพราะขาดอายุความมรดก. |
| 379/2511 | หลังจากที่สัญญาการก่อสร้างระยะเวลา 6 ปีหมดอายุ สัญญาเช่าที่ตามมาถือเป็นสัญญาเช่าทั่วไป แม้จะมีการชำระเงินครั้งเดียวเพิ่มเติมก็ตาม. | สถานะพิเศษแบบแลกเปลี่ยนกันจะไม่ต่ออายุโดยอัตโนมัติไปยังช่วงถัดไป. |
| 412/2511 | ข้อตกลงการก่อสร้างระยะเวลา 11 ปีมีคุณสมบัติเหมาะสมสำหรับการปฏิบัติเป็นกรณีพิเศษ แต่การบอกเลิกสัญญาเนื่องจากไม่ชำระเงินยังคงสามารถทำได้. | สถานะพิเศษไม่ได้ยกเว้นหน้าที่ของผู้เช่าในการชำระค่าเช่า. |
| 2759/2534 | ระยะเวลาของสัญญาการก่อสร้างลานจอดรถถูกกำหนดไว้แล้ว; การเชิญชวนให้หารือเกี่ยวกับการเช่าต่อไม่ใช่ข้อเสนอ. | การลงทุนและสัญญาเช่าอาคารที่แยกต่างหากไม่ได้กำหนดระยะเวลาการเช่าที่จอดรถให้ยาวขึ้น. |
| 3801/2555 | ถ้อยคำที่คลุมเครือเกี่ยวกับค่าเช่าที่เหมาะสมและระยะเวลาไม่สามารถสร้างข้อผูกพันในการต่อสัญญาที่สามารถบังคับใช้ได้. | ข้อเสนอที่เสนอมาภายหลังแต่ไม่ได้รับการยอมรับนั้น ไม่สามารถเติมเต็มช่องว่างได้. |
| 1213/2517 | ศาลฎีกาได้ปฏิเสธการบังคับใช้สัญญาต่ออายุที่ยังไม่ได้รับการยอมรับ ในกรณีที่ผู้เช่าทราบถึงการเสียชีวิตของเจ้าของบ้านก่อนที่จะยอมรับสัญญา. | แยกความแตกต่างระหว่างภาระผูกพันตามสัญญาที่มีอยู่แล้ว กับคำมั่นที่ยังรอการสนองรับ. |
| 4208/2567 | ศาลฎีกาได้ยกเลิกคำพิพากษาและส่งคดีกลับไปยังศาลอุทธรณ์ เนื่องจากศาลอุทธรณ์ยังไม่ได้พิจารณาคำร้องแย้งอย่างครบถ้วน. | คำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์เกี่ยวกับสัญญาพิเศษนั้น ไม่ใช่คำพิพากษาของศาลฎีกาที่ตัดสินในสาระคดีอย่างเด็ดขาด. |
สัญญาผูกพันทายาทหรือผู้ซื้อหรือไม่
ฝ่ายผู้มีอำนาจไม่ได้เพียงแค่ให้คำกล่าวทั่วไปว่าหลักการตอบแทนซึ่งกันและกันจะช่วยเพิ่มอำนาจในการเจรจา แต่ยังมีหลักฐานสนับสนุนด้วย ใน 3279/2524, ผู้เช่าได้สร้างอาคารบนที่ดินดังกล่าวตามข้อตกลงระยะเวลา 30 ปี โดยอาคารดังกล่าวจะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่เจ้าของเมื่อสัญญาหมดอายุ ศาลฎีกาได้ยืนยันคำยกฟ้องคดีขับไล่ของฝ่ายเจ้าของที่ดิน เนื่องจากระยะเวลาที่ตกลงกันยังไม่สิ้นสุด.
ใน 2526/2531, เงินสมทบค่าก่อสร้างจำนวน 110,000 บาทสนับสนุนข้อตกลงระยะเวลา 20 ปี ซึ่งรวมถึงสิทธิในการให้เช่าช่วง ศาลวินิจฉัยว่าสิทธิและหน้าที่ต่างตอบแทนพิเศษตกทอดไปยังทายาท และปฏิเสธการขับไล่ อย่างไรก็ตาม ฟ้องแย้งเรื่องการจดทะเบียนแยกต่างหากของผู้เช่าขาดอายุความตามมาตรา 1754 วรรคสาม เนื่องจากการยื่นฟ้องกระทำขึ้นเกินกว่าหนึ่งปีนับแต่ทราบถึงความตายของผู้ให้เช่า การคุ้มครองจากการขับไล่และความสำเร็จในการเรียกร้องให้มีการจดทะเบียนถือเป็นผลลัพธ์ที่แยกออกจากกัน.
ต้องแยกความแตกต่างระหว่างภาระผูกพันที่มีอยู่ตามสัญญาดังกล่าวกับคำสัญญาต่ออายุที่ยังไม่ได้รับการยอมรับ เนื่องจากผลลัพธ์ที่แตกต่างกันใน 1213/2517 และ 4872/2539 แสดงให้เห็นว่า ข้อกำหนดเรื่อง “ผู้รับมรดกและผู้สืบทอด” ควรมาพร้อมกับการวิเคราะห์เกี่ยวกับภาระผูกพันที่แท้จริง กระบวนการก่อเกิดภาระผูกพันดังกล่าว และกฎการสืบทอดมรดกที่ใช้บังคับ.
การขายนี้ก่อให้เกิดปัญหาอีกประการหนึ่ง. มาตรา 569 รักษาสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ และโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าจากผู้โอนไปยังผู้รับโอน โดยไม่ได้กำหนดว่าสัญญาการก่อสร้าง การชำระคืน หรือสัญญาต่ออายุแต่ละข้อจะมีผลผูกพันผู้ซื้อโดยอัตโนมัติ ให้ระบุให้ชัดเจนว่าสิ่งใดถูกโอนตามกฎหมาย และสิ่งใดจำเป็นต้องมีการรับช่วงหน้าที่อย่างชัดแจ้ง พร้อมกับการจดทะเบียนที่เหมาะสม.
วิธีปกป้องการลงทุนด้านการก่อสร้างที่แท้จริง
เริ่มด้วยสัญญาเช่าที่ถูกต้องตามกฎหมาย และจดทะเบียนสัญญาเช่าที่ สำนักงานที่ดิน เมื่อจำเป็น การโต้แย้งในศาลเกี่ยวกับหลักการตอบแทนพิเศษเป็นทางออกที่เป็นไปได้หลังเกิดข้อพิพาท ไม่ใช่เหตุผลที่สมเหตุสมผลที่จะไม่จดทะเบียนการลงทุนระยะยาว.
บันทึกงานที่ตกลงกัน แผนงาน วันที่แล้วเสร็จ ต้นทุนที่ได้รับอนุมัติ และหลักฐานการชำระเงิน ระบุว่าใครเป็นเจ้าของอาคารระหว่างการครอบครองและเมื่อสิ้นสุดสัญญา และจะเกิดอะไรขึ้นบ้างหากมีการบอกเลิกสัญญาช้า ความเสียหาย การละทิ้ง หรือการขาย.
หน้าที่ของเจ้าของควรชัดเจนไม่แพ้กัน ได้แก่ การส่งมอบสิทธิ์การครอบครอง การร่วมมือในการจดทะเบียนและขอใบอนุญาต การให้สิทธิ์เข้าถึง และบริการที่ตกลงกันไว้ ควรระบุขั้นตอนการแจ้งเตือนกรณีผิดสัญญาและให้โอกาสแก้ไขการละเมิดสัญญา เมื่อจำเป็น ควรกำหนดสูตรการชดเชยตามกฎหมายสำหรับกรณีที่ไม่ปฏิบัติตามหน้าที่หรือการยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด.
สำหรับข้อกำหนดเกี่ยวกับการต่อสัญญา ให้ระบุทรัพย์สิน ระยะเวลา ค่าเช่า หรือวิธีการคำนวณที่เหมาะสม กำหนดเวลาการรับคำเสนอ ที่อยู่สำหรับการส่งคำแจ้งเตือน วิธีการส่งเอกสาร และหน้าที่ในการจดทะเบียน ให้แยกความแตกต่างระหว่างคำสัญญาที่มีผลผูกพันกับข้อตกลงในการเจรจา สำหรับการแลกเปลี่ยนที่เสนอให้สร้างขึ้นในภายหลัง ให้ระบุงานเพิ่มเติมและสิทธิในการเข้าใช้ที่สอดคล้องกัน มาตรา 369 ช่วยกำกับดูแลการปฏิบัติตามภาระผูกพันซึ่งกันและกันที่มีอยู่; มาตราดังกล่าวไม่ได้สร้างเงื่อนไขเพิ่มเติมขึ้นเอง.
อย่าเพิ่งด่วนสรุปว่าเงินต่ออายุแบบเติมเงินจะสูญเปล่าโดยอัตโนมัติหรือสามารถเรียกคืนได้โดยอัตโนมัติ การเรียกร้องเงินคืนทุกกรณีจำเป็นต้องมีการวิเคราะห์สัญญา เหตุผลที่ทำให้เป็นโมฆะ กฎเกณฑ์การคืนลาภมิควรได้ ระยะเวลาที่กำหนด และความสามารถในการชำระเงินของผู้รับเงินเฉพาะรายนั้นๆ.
การคุ้มครองอื่นๆ และข้อจำกัดของสิ่งเหล่านั้น
สิทธิเหนือพื้นดิน. ตามมาตรา 1410 ถึง 1412 สิทธินี้อนุญาตให้มีการเป็นเจ้าของอย่างแยกต่างหากของอาคาร โครงสร้าง หรือสวนพืชบนหรือใต้ที่ดินของบุคคลอื่น โดยต้องมีการจัดตั้งและจดทะเบียนอย่างถูกต้อง ระยะเวลาของสิทธินี้อาจเป็นระยะเวลาที่กำหนดไว้ หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดินหรือผู้ถือสิทธิ ตามกฎระเบียบที่ใช้บังคับ นี่ไม่ใช่เพียงชื่ออื่นของสัญญาเช่าหรือทรัพยอิงสิทธิเท่านั้น ควรปรับให้ข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะเวลาและเงื่อนไขการสิ้นสุดของสิทธินี้สอดคล้องกับสัญญาเช่า.
ทรัพยอิงสิทธิ. นี่เป็นสิทธิที่จดทะเบียนอย่างชัดเจนตามกฎหมายปี 2019 ซึ่งมีกฎเกณฑ์เฉพาะเกี่ยวกับการใช้ การโอน การสืบทอด และการจำนอง โดยระยะเวลาสูงสุดคือ 30 ปี สิทธินี้ไม่ทำให้สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยกลายเป็นสิทธิการอยู่อาศัยที่ได้รับการรับประกันเป็นระยะเวลา 90 ปี.
หลักประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย. จำนองที่จดทะเบียนอย่างถูกต้องอาจเป็นประกันหนี้ที่แท้จริงและมีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย เช่น ภาระผูกพันในการชำระหนี้ที่มีเอกสารประกอบ มูลค่าของจำนองขึ้นอยู่กับภาระหนี้ที่เป็นประกัน ลำดับสิทธิ มูลค่าทรัพย์สิน และการบังคับจำนอง การจำนองไม่ได้ให้สิทธิในการครอบครองอย่างต่อเนื่องและไม่ได้ทำให้คำมั่นสัญญาในการต่ออายุที่ตกเป็นโมฆะมีความสมบูรณ์.
การรับประกันและบริษัทต่างๆ. การให้การรับประกันต้องมีการเขียนคำอธิบายอย่างละเอียดรอบคอบเกี่ยวกับภาระผูกพันตามกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็นผู้รับประกันหรือบริษัทใดก็ตาม ไม่สามารถรับประกันการต่อสัญญาเช่าได้ บริษัทที่ถือครองสิทธิ์เช่ายังคงต้องปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ของสัญญาเช่าที่กำหนด และไม่ยกเลิกข้อจำกัดการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ.
ก่อนเซ็นสัญญาที่สำนักงานที่ดิน
ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์กรรมสิทธิ์ การเป็นเจ้าของ การมีหนี้สินที่ค้างชำระอยู่ และภาระผูกพันอื่น ๆ ที่มีอยู่ ตรวจสอบความถูกต้องของเจ้าของที่ดิน และการยินยอมที่จำเป็น การเข้าถึงที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และการใช้ประโยชน์ที่ตั้งใจไว้ก่อนที่จะจ่ายเงินจำนวนมาก หากมีหนี้สินอยู่แล้ว ให้ประเมินผลกระทบของการบังคับชำระหนี้ต่อสิทธิการเช่าและการก่อสร้างที่เสนอไว้.
จัดเตรียมเอกสารภาษาไทยและภาษาอังกฤษให้ครบถ้วนสำหรับคู่สัญญาและกระบวนการลงทะเบียน เอกสารสัญญาส่วนตัวไม่ถือเป็นโมฆะเพียงเพราะเขียนเป็นภาษาอังกฤษ อย่างไรก็ตาม การลงทะเบียนที่สำนักงานที่ดินต้องมีเอกสารและหลักฐานที่ถูกต้องตามกฎหมายของไทย โดยการแปลเอกสารเพียงอย่างเดียวไม่สามารถจดทะเบียนสิทธิได้.
แนวทางของเราคือการคุ้มครองระยะเวลาการครอบครองที่ถูกต้องตามกฎหมาย บันทึกข้อมูลการแลกเปลี่ยนการก่อสร้าง และกำหนดวิธีการที่การเช่าภายหลังจะเกิดขึ้น กรณีเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าข้อตกลงทางคู่ขนานพิเศษสามารถมอบการคุ้มครองที่บังคับใช้ได้ การวิเคราะห์การต่อสัญญาที่เหมาะสมยังเน้นที่มาตรา 540 ซึ่งเป็นผลบังคับใช้ของการยอมรับ และความแตกต่างระหว่างระยะเวลาที่ถูกต้องตามกฎหมายใหม่และข้อตกลงที่ยาวนานเกินไปที่ถูกกำหนดตั้งแต่แรก.
รีวิวจาก ThaiLawOnline สัญญาเช่า, ข้อผูกพันด้านการก่อสร้าง, การตรวจสอบชื่อและกรรมสิทธิ์ และมาตรการรักษาความปลอดภัยที่เกี่ยวข้อง. ติดต่อทีมงานฝ่ายที่พักของเรา ก่อนที่จะลงทุนในสัญญาเช่าระยะยาว.
การอ้างอิงตามกฎหมาย
มาตรา 150, 168 ถึง 172, 360 ถึง 361 และ 368 ของ CCCความถูกต้องสมบูรณ์ การสื่อสาร การตีความ และการก่อตัว. มาตรา 369 และบทที่เกี่ยวกับผลของสัญญา: ประสิทธิภาพที่เกิดจากการตอบสนองแบบสองทาง. มาตรา 538, 540, 541, 560 และ 569: แบบของสัญญาเช่า ระยะเวลาและการต่อสัญญาเช่า การเช่าตลอดชีวิต การไม่ชำระเงิน และการโอนกรรมสิทธิ์ มาตรา 1754 วรรคสาม (สิทธิเรียกร้องของเจ้าหนี้ต่อกองมรดก หนึ่งปีนับแต่รู้ถึงความตาย) ซึ่งปรับใช้ใน 2526/2531, มีความเกี่ยวข้องกับระยะเวลาในการยื่นฟ้องเรียกร้องทรัพย์สินในกรณีนั้น.
ข้อความ Code ภาษาอังกฤษที่เชื่อมโยงกันเป็นคำแปล ส่วนข้อกำหนดทางกฎหมายของไทยเป็นผู้ควบคุม โดยระเบียบการค้าและอุตสาหกรรมแยกต่างหากนั้นถูกควบคุมโดย พระราชบัญญัติปี 1999 ประกาศโดยกรมที่ดิน.
อ่านโค้ดที่มีคำอธิบายพร้อมกับคำตัดสินเหล่านี้: มาตรา 168; มาตรา 169; มาตรา 171; มาตรา 360; มาตรา 361; มาตรา 369; มาตรา 538; มาตรา 540; มาตรา 560; มาตรา 569; มาตรา 1599; มาตรา 1600; มาตรา 1754. บันทึกกรณีการเช่า อธิบายข้อมูลเกี่ยวกับการถือครองและคุณสมบัติที่เกี่ยวข้อง.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารเป็นภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงของกฎหมายไทยที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.