Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Dernière mise à jour :
Un servitude (ภาระจำยอม, phara cham yom ou pharajamyom, également appelé servitude) est un droit réel en vertu des articles 1387 à 1401 du Code civil et commercial par lequel un terrain, le fonds servant, est grevé au profit d'un autre terrain, le fonds dominant. L'exemple le plus courant est un droit de passage sur le terrain d'un voisin pour atteindre une route, suivi des droits d'acheminement d'eau, de drainage ou de lignes électriques. Une servitude est attachée au terrain et non à la personne, de sorte qu'elle se transmet automatiquement au propriétaire suivant de chaque terrain, raison pour laquelle elle revêt une telle importance lors d'une recherche de titre.
Table des matières
Comment fonctionne une servitude selon le Code civil
Deux parcelles aux propriétaires différents sont toujours impliquées. Le propriétaire du sol sous dépendance doit tolérer quelque chose (les personnes et les véhicules qui traversent, les conduites souterraines) ou s’abstenir de quelque chose (la construction au-dessus d’une certaine hauteur). Le propriétaire du sol dominant bénéficie de cette faveur, et l’article 1393 fait en sorte que ce droit soit transmis à tous les propriétaires ultérieurs, à moins que l’acte juridique qui le crée ne prévoie autrement. Une servitude ne confère pas la possession du sol sous dépendance, mais seulement l’usage spécifique convenu.
Une servitude est créée par convention et enregistrée au bureau foncier, qui la mentionne sur les deux titres de propriété : comme un avantage sur le Chanote du fonds dominant et comme une charge sur celui du fonds servant. Sans enregistrement, elle ne lie que les parties signataires et n’est pas opposable à un acquéreur du fonds servant (article 1299). Elle peut aussi être acquise par prescription après 10 ans d’usage public et paisible à titre de droit, et elle s’éteint par 10 ans de non-usage (article 1399), lorsque les deux fonds passent entre les mêmes mains et que ce propriétaire fait radier l’enregistrement (jusque-là, elle reste opposable aux tiers, article 1398), ou par la destruction totale de l’un des deux fonds (article 1397). Une servitude non enregistrée acquise par prescription n’est pas opposable à un acquéreur ultérieur qui a payé le terrain de bonne foi et a fait enregistrer son acquisition (article 1299, alinéa 2).
Où les étrangers rencontrent des servitudes dans la pratique
L'accès est le problème habituel. De nombreuses villas, notamment sur des terres agricoles loties à Phuket, à Samui ou à Hua Hin, sont desservies par une voie privée appartenant à un promoteur ou à un voisin. Si aucune servitude n’est enregistrée, cette voie peut être clôturée ou vendue, et la maison se retrouve enclavée. L’article 1349 accorde alors un passage de nécessité, mais il doit être revendiqué, une indemnité est due (sauf si le terrain a été enclavé par une division ou une cession partielle, auquel cas l’article 1350 accorde un passage sur le terrain divisé uniquement, sans indemnité) et le tracé est le moins dommageable, pas la route que l’acheteur escomptait.
Un étranger ne peut pas être propriétaire du fonds dominant, mais le bénéfice d'une servitude est attaché au fonds et en profite quiconque le détient, y compris un preneur à bail étranger, un usufruitier ou superficiaire. L'enregistrement est effectué au bureau foncier couvrant le fonds servant, par les deux propriétaires ou leurs représentants en vertu d'une Tor Dor 21 procuration, avec les titres de propriété, les pièces d'identité et un croquis du trajet. Les frais sont modiques lorsqu'aucune somme d'argent n'est échangée ; lorsque le voisin est rémunéré, les frais sont calculés sur la contrepartie.
L'erreur courante est de s'en remettre à une clause contractuelle promettant un accès, ou à des années d'utilisation d'une route. Ni l'un ni l'autre ne constitue un droit enregistré. La vérification préalable avant l'achat doit comprendre la lecture du verso du titre de propriété de chaque parcelle située entre la maison et la voie publique.
Servitude comparée à l'usufruit et au bail
Une servitude, un usufruit Et un bail apparaît tous deux sur la page des charges d’un Chanote, mais ils remplissent des fonctions différentes. Un usufruit et un bail donnent à une personne le droit d’occuper et d’utiliser le bien immobilier lui-même, pour une durée de vie ou jusqu’à 30 ans. Un servitude confère à un bien un droit limité sur un autre bien, sans durée maximale fixée par le Code, et il appartient au bien plutôt qu’à une personne nommée.
| Droit | Qui en profite | Durée |
|---|---|---|
| Servitude | Le fonds dominant, quel qu'en soit le propriétaire | Pas de durée maximale dans le Code ; perdue après 10 ans d’inactivité (article 1399) |
| Usufruit | Une personne désignée | À vie, ou pour une durée déterminée allant jusqu'à 30 ans |
| Bail | Un locataire désigné | Jusqu'à 30 ans, enregistré si plus de 3 ans |
Dans un litige, le tribunal civil peut ordonner au propriétaire du fonds servant d'enlever les obstructions et de payer dommages-intérêts. Là où rien n'a été enregistré, le requérant doit prouver 10 ans d'utilisation à titre de droit, et le voisin soutient généralement que l'utilisation n'était que tolérée.
Dernière révision : 28 septembre 2026. Les articles 1299, 1349, 1393, 1397, 1398, 1399 et 1401 du Code civil et commercial ont été lus en thaïlandais.
Foire aux questions
Un étranger peut-il détenir une servitude en Thaïlande ?
Pas en leur propre nom en tant que propriétaires fonciers, car un étranger ne peut pas être propriétaire du fonds dominant. La servitude est rattachée au fonds, de sorte qu'un étranger qui loue le fonds dominant, ou qui détient sur celui-ci un droit d'usufruit ou de superficie, bénéficie du droit de passage ou d'une autre servitude aussi longtemps que dure son propre droit.
Comment enregistrer un droit de passage en Thaïlande ?
Les deux propriétaires se présentent au bureau foncier compétent pour le fonds servant, ou envoient des représentants munis d’une procuration Tor Dor 21, avec les deux titres de propriété, les pièces d’identité et un croquis du tracé. L’agent inscrit la servitude sur les deux Chanotes. Une servitude constituée par convention mais non enregistrée n’est pas opposable à un acquéreur ultérieur du fonds grevé ; une servitude acquise par prescription mais non enregistrée n’est pas opposable à un acquéreur qui a payé le terrain de bonne foi et a fait enregistrer son acquisition.
Quelle est la différence entre une servitude et une voie de nécessité ?
Une servitude est convenue et enregistrée, et elle peut couvrir tout usage licite du terrain voisin. Un passage de nécessité au sens de l’article 1349 ne naît de plein droit que lorsqu’un terrain n’a pas accès à une voie publique ; il ne confère qu’un droit d’accès, selon le tracé le moins dommageable, et le propriétaire enclavé doit indemniser le voisin, sauf si le terrain est devenu enclavé à la suite d’une division ou d’une cession partielle, auquel cas le passage ne s’exerce que sur le terrain divisé, sans indemnité (article 1350).
Voir aussi : Charge sur un titre de propriété thaïlandais, Usufruit, Droit de superficie, Chanote, Servitudes en Thaïlande et Titres de propriété en Thaïlande.
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