6 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในไทยควรรู้

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 28 กันยายน 2569

1. การใส่ห้องชุดในชื่อของคนไทย: ฎป. 4096/2557

เกิดอะไรขึ้น. ผู้ซื้อชาวดัตช์ได้ซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมและจดทะเบียนในชื่อของคนไทยแทนที่จะเป็นชื่อของตนเอง บุคคลนั้นเป็นผู้ถือกุญแจและชำระค่าน้ำค่าไฟ ซึ่งดูเหมือนเป็นการจัดการทั่วไปไประหว่างเจ้าของชาวต่างชาติและผู้ดูแลชาวท้องถิ่น แต่มันไม่ใช่ เดอะ นอมินี แจ้งว่าหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดสูญหาย ขอรับใบแทน เปลี่ยนกุญแจ เข้าครอบครองห้องชุดและทรัพย์สินภายใน และขายให้กับบุคคลภายนอกโดยที่ผู้ซื้อไม่รู้เห็นหรือยินยอม.

คำพิพากษาของศาล. โจทก์ฟ้องข้อหายักยอกตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 352 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าข้อเท็จจริงตามที่ปรากฏฟังได้ว่า การขโมย, เนื่องจากเจ้าของที่แท้จริงไม่เคยส่งมอบการครอบครองให้กับนอมินีเลย แต่นอมินีได้มาด้วยอุบาย ศาลยืนยันว่าสามารถพิพากษาลงโทษตามข้อเท็จจริงที่พิสูจน์ได้ เนื่องจากความแตกต่างจากข้อกล่าวหาเป็นเรื่องของรายละเอียดมากกว่าสาระสำคัญ และสามารถแก้ไขปรับปรุงการตีความทางกฎหมายได้โดยไม่ต้องเพิ่มโทษ ส่วน ศาลอุทธรณ์‘คำสั่งยังคงมีผล รวมถึงการคืนเงินจำนวน 3,500,000 บาท.

ความหมายที่มีต่อคุณ. ให้อ่านที่ผลลัพธ์ ไม่ใช่วิธีแก้ปัญหา ในที่สุดผู้ซื้อก็ได้รับคำพิพากษาให้ชำระเงิน แต่เขาไม่เคยได้ห้องชุดนั้นเลย การต่อสู้คดีในศาลอาญาอยู่หลายปี ห้องชุดถูกขายให้คนอื่นไปแล้ว และคำพิพากษาก็ยังคงต้องบังคับคดีต่อไป นี่คือสิ่งที่คำว่า “ใส่ชื่อคน โควตาชาวต่างชาติ ในอาคารของคุณเต็มแล้ว ตัวเลือกที่สุจริตคือการทำสัญญาเช่าที่จดทะเบียน สิทธิเก็บกิน หรือหาอาคารอื่น ดูสิ คำอธิบายโควตาการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ.

2. บริษัทนอกอาณาเขตไม่ใช่ทางเลี่ยง: ฎีกา 840/2561

เกิดอะไรขึ้น. บริษัทที่จดทะเบียนในหมู่เกาะบริติชวีจินได้ทำสัญญาซื้อห้องชุดในราคา 72,960,361 บาท ตามสัญญาลงวันที่ 12 สิงหาคม 2548.

คำพิพากษาของศาล. บริษัทที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายต่างประเทศไม่มี สัญชาติไทย และเป็นคนต่างด้าวตามข้อ 3 ของประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 281 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 นิติบุคคล ที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว จะมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ก็ต่อเมื่อเข้าข่ายกรณีใดกรณีหนึ่งตามมาตรา 19 แห่ง พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 สำหรับบริษัทในสถานะนั้น มาตรา 19(4) กำหนดให้ต้องมีบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน บริษัทไม่มีบัตรดังกล่าว จึงไม่มีคุณสมบัติที่จะถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นได้ ไม่ว่าสัญญาจะซื้อจะขายจะระบุไว้อย่างไรก็ตาม ศาลยังตั้งข้อสังเกตด้วยว่า บริษัทที่มีวัตถุประสงค์ระบุไว้ว่าประกอบกิจการถือครองทรัพย์สิน ย่อมเป็นที่คาดหมายได้ว่าจะต้องศึกษาข้อกฎหมายของประเทศที่ตนกำลังซื้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในระดับราคาดังกล่าว.

ความหมายที่มีต่อคุณ. หากมีใครเสนอให้คุณใช้บริษัทโฮลดิ้งนอกชายฝั่งเป็นวิธีเลี่ยงโควตาชาวต่างชาติเต็มจำนวน นี่คือคำพิพากษาที่พวกเขาไม่ได้อ่าน เหตุผลเดียวกันนี้ใช้กับบริษัทไทยที่ใช้เป็นน่อมินี ซึ่งมีความเสี่ยงของตนเองภายใต้ พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว. ห้องชุดคอนโดมิเนียมที่อยู่ในโควตา ในชื่อของคุณเอง เป็นโครงสร้างเดียวที่ให้สิทธิ์ชาวต่างชาติถือสิทธิ์ขาดได้อย่างสมบูรณ์แบบโดยไม่มีข้อโต้แย้ง.

3. คุณไม่สามารถเลี่ยงกฎเกณฑ์ได้ตามอำเภอใจ: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7500/2552

เกิดอะไรขึ้น. ชาวต่างชาติรายหนึ่งได้ครอบครองห้องชุดเลขที่ 357/90 ในจอมเทียน ฮิลล์ รีสอร์ท คอนโดมิเนียม มานานกว่าสิบปี แทนที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เขากลับยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอให้มีคำพิพากษาว่าตนได้กรรมสิทธิ์มาโดย การครอบครองปรปักษ์ ตามมาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ไม่มีผู้ใดคัดค้านคำขอ.

คำพิพากษาของศาล. มันล้มเหลวในทุกระดับ คนต่างด้าวซึ่งไม่ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรย่อมไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ หากเขาประสงค์จะเป็นเจ้าของ เขาต้องดำเนินการให้ถูกต้องตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 เขาจะใช้บทบัญญัติว่าด้วยการครอบครองปรปักษ์เพื่อหลีกเลี่ยงข้อกำหนดเหล่านั้นไม่ได้ ศาลได้กำหนดหน้าที่ของเจ้าหน้าที่ในทำนองเดียวกับที่ปฏิบัติอยู่ ณ เคาน์เตอร์ในปัจจุบัน กล่าวคือ เอกสารต่างๆ จะต้องถูกต้องตามมาตรา 19 ตรี และสัดส่วนการถือครองของคนต่างด้าว โดยนับรวมเจ้าเดิมที่เป็นคนต่างด้าวเข้ากับผู้ซื้อรายใหม่ จะต้องอยู่ภายในสัดส่วนที่มาตรา 19 ทวิ กำหนด ก่อนที่จะมีการจดทะเบียนโอนให้กับคนต่างด้าว.

ความหมายที่มีต่อคุณ. ไม่มีประตูหลัง การครอบครองมายาวนาน สัญญาที่ลงนามแล้ว การจ่ายบิลมาเป็นเวลาหนึ่งทศวรรษ และไม่มีใครคัดค้าน ล้วนไม่มีค่าอะไรเลยเมื่อเทียบกับข้อกำหนดในการจดทะเบียน นี่คือคำแถลงที่ชัดเจนที่สุดเช่นกันว่าทำไม หลักฐานธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) ไม่ใช่เอกสารทางราชการที่เป็นทางเลือก: แต่มันคือพยานหลักฐานตามมาตรา 19 ตรี.

4. ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระทำให้การโอนกรรมสิทธิ์สะดุดลง: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4457/2565

เกิดอะไรขึ้น. ข้อพิพาทเกี่ยวกับลำดับความสำคัญของค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระสำหรับห้องชุด และประเด็นที่ว่าผู้ซื้อจะได้รับกรรมสิทธิ์ในห้องชุดโดยปลอดจากภาระหนี้ดังกล่าวหรือไม่.

คำพิพากษาของศาล. มาตรา 29 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดอนุญาตให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ก็ต่อเมื่อห้องชุดนั้นไม่มีหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 และต้องพิสูจน์ได้โดยการแสดงหนังสือรับรองการปลอดหนี้ที่เป็นปัจจุบันจากนิติบุคคลอาคารชุด ศาลยืนยันว่าข้อยกเว้นที่บัญญัติขึ้นในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งนั้นใช้บังคับเฉพาะกับห้องชุดที่ซื้อจากการขายทอดตลาดโดยเจ้าพนักงานบังคับคดี ซึ่งเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดจะถูกนำไปชำระหนี้ค้างชำระหากนิติบุคคลแจ้งต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีทันเวลา ข้อยกเว้นดังกล่าวมีอยู่เพื่อให้การขายทอดตลาดสามารถดำเนินการได้ แต่มิได้เปลี่ยนแปลงลำดับความสำคัญของค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยทั่วไป.

ความหมายที่มีต่อคุณ. ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระของผู้ขายคือปัญหาของคุณ เพราะหากไม่มีใบปลอดหนี้ การโอนกรรมสิทธิ์ก็ไม่สามารถจดทะเบียนได้ ไม่ว่าสัญญาของคุณจะระบุไว้อย่างไรหรือคุณจะได้จองคูหาที่สำนักงานที่ดินไว้ในวันที่เท่าใดก็ตาม ขอใบรับรองนั้นตั้งแต่เริ่มต้นการทำธุรกรรม ไม่ใช่ในสัปดาห์ก่อนการโอน นิติบุคคลที่ออกเอกสารให้ล่าช้า หรือที่มีข้อพิพาทเรื่องยอดเงินกับผู้ขาย จะทำให้คุณพลาดกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์อย่างแน่นอน.

5. เมื่อผู้พัฒนาไม่แล้วเสร็จ: ฎีกา 6473/2551

เกิดอะไรขึ้น. Around 2536 the developer offered units in the Rattanakosin Island project. The brochure and scale model showed nine buildings of 39 floors on roughly 60 rai, seven levels of parking and extensive facilities. The contract said construction and registration of the condominium would be completed within 2541, and that if the developer failed, it would refund everything the buyer had paid together with interest at a commercial bank fixed deposit rate. The buyer paid 327,231 baht. The building was not finished on time and the advertised facilities were not built. At the end of 2541 the buyer asked for the money back. The developer’s staff said they had to consult the board, and then simply did not pay. Later the developer sent a notice inviting the buyer to attend and take registration of transfer.

คำพิพากษาของศาล. ผู้พัฒนาโครงการผิดสัญญาในสองประการ ได้แก่ ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ภายในกำหนดเวลาตามสัญญา และไม่ได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่สัญญา 1กำหนด ผู้ซื้อจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 สิทธิบอกเลิกสัญญาเมื่อเกิดขึ้นแล้ว ย่อมทำได้โดยแสดงเจตนาแก่คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งตามหลักเกณฑ์ทั่วไปว่าด้วยนิติกรรมและการแสดงเจตนาตามมาตรา 149, 150 และ 168 การที่ผู้ซื้อเรียกร้องเงินคืนในปลายปี 2541 คือการแสดงเจตนาดังกล่าว เนื่องจากเป็นการแสดงเจตนาก่อนที่ผู้พัฒนาโครงการจะมีหนังสือบอกกล่าวให้ไปจดทะเบียนในเวลาต่อมา การบอกเลิกสัญญาจึงเป็น 1การ 1ที่ชอบด้วยกฎหมาย และไม่ต้องมีคำบอกกล่าวเพิ่มเติมตามมาตรา 393 ศาลยังได้ปฏิเสธข้ออ้างที่ว่าผู้ซื้อได้เลิกถือว่ากำหนดเวลาส่งมอบเป็นสาระสำคัญด้วย.

ความหมายที่มีต่อคุณ. มีสองสิ่งที่ยั่งยืน ประการแรก คุณไม่จำเป็นต้องมีจดหมายจากทนายความอย่างเป็นทางการเพื่อบอกเลิกสัญญา: การทวงเงินคืนและสามารถพิสูจน์ได้ว่าคุณได้ทวงถามแล้ว ก็ถือเป็นการบอกเลิกสัญญาได้ในตัว ประการที่สอง เวลาเป็นตัวตัดสินว่าใครเป็นผู้ชนะ ผู้ซื้อบอกเลิกสัญญาก่อนที่ผู้พัฒนาโครงการจะออกหนังสือแจ้งให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ล่าช้า และลำดับเหตุการณ์เช่นนั้นเองที่ทำให้การบอกเลิกสัญญา Miมีผลสมบูรณ์ หากโครงการของคุณเลยกำหนดตามสัญญาไปแล้ว สิ่งที่แย่ที่สุดที่คุณทำได้คือการรอคอยอย่างสุภาพ.

หลักการคืนสภาพได้รับการยืนยันในที่อื่นๆ ด้วย ใน คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1188/2549, where a buyer had paid a booking sum, a contract payment and 44 monthly installments totalling 1,493,800 baht for land with a building that was never finished, the Supreme Court held the buyer did not have to give notice fixing a further period before terminating, because the developer could not or would not perform properly in any event. On termination each side must be restored to its original position, so the developer had to return the money with interest running from the date it received each payment, under section 391. Note that the 7.5% rate in that case reflects the law at the time. Since 11 April 2021 the section 7 rate is 3% a year, and that is the rate for restitution interest under section 391; the 5% default rate in section 224 applies only once the developer is in default on the refund.

6. แผ่นพับเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา: ฎีกา 5352/2553

เกิดอะไรขึ้น. ในโครงการคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่ง ผู้พัฒนาโครงการได้ทำโมเดลจำลองและสื่อโฆษณาแสดงให้เห็นว่าจะมีการสร้างศูนย์การค้าขนาดใหญ่ติดกับคอนโดมิเนียม และมีสระว่ายน้ำขนาดใหญ่บนอาคารจอดรถของคอนโดมิเนียม การดำเนินการนี้จัดทำขึ้นเพื่อดึงดูดผู้ซื้อให้มาจองโครงการ ผู้ซื้อได้ตกลงทำสัญญา ศูนย์การค้าดังกล่าวสร้างไม่เสร็จและสระว่ายน้ำขนาดใหญ่บนอาคารจอดรถก็ไม่เคยถูกสร้างขึ้นเลย ผู้ซื้อจึงบอกเลิกสัญญาและขอเงินคืน คำตอบของผู้พัฒนาโครงการคือสิ่งที่ผู้ซื้อทุกคนต่างเคยได้ยินมาแล้ว นั่นคือ สิ่งเหล่านี้ไม่มีระบุอยู่ในสัญญา.

คำพิพากษาของศาล. ไม่สำคัญว่าสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้กล่าวถึงสระว่ายน้ำหรือศูนย์การค้าเลย โฆษณาได้สร้างความเข้าใจของผู้ซื้อในขณะทำสัญญา ผู้พัฒนาโครงการได้เสนอที่จะสร้างอาคารชุดควบคู่ไปกับศูนย์การค้า และผู้ซื้อตกลงซื้อก็เพราะความสะดวกของการมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ติดกับอาคาร ศาลวินิจฉัยว่า ใบปลิวโฆษณาที่แสดงโมเดลจำลองของอาคารชุดและศูนย์การค้าให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย, และผู้พัฒนาโครงการก็มีข้อผูกมัดที่จะต้องสร้างตามที่ได้โฆษณาไว้.

ความหมายที่มีต่อคุณ. เก็บโบรชัวร์นั้นไว้ เก็บภาพถ่ายโมเดลจำลอง แปลนพื้น รายการสิ่งอำนวยความสะดวก ภาพเรนเดอร์ และเอกสารนำเสนอของสำนักงานขาย พร้อมระบุวันที่ให้เรียบร้อย ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่ได้สร้าง วัสดุเหล่านี้ไม่ใช่แค่คำโฆษณาชวนเชื่อที่คุณต้องมองข้ามไป แต่มักจะมีผลผูกพันทางสัญญา และบ่อยครั้งที่เป็นบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษรเพียงชิ้นเดียวว่าคุณได้ซื้ออะไรไปจริงๆ ผู้ซื้อมักจะทิ้งมันไปอย่างไร้เยื่อใยหลังจากเซ็นสัญญา ซึ่งเป็นพฤติกรรมที่ผิดมหันต์.

น่าอ่านเช่นกัน: คดีโกงโฉนดที่ดิน

คำพิพากษาฎีกาที่ 914/2569 เป็นคดีใหม่และเราได้ทำสรุปแยกต่างหากแล้ว ผู้ซื้อแจ้งความเท็จว่าโฉนดที่ดินสูญหาย ได้รับโฉนดใบแทน และนำที่ดินไปขายต่อ ซึ่งศาลพิพากษาลงโทษจำคุกโดยไม่รอลงอาญาตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267 และ 268 พร้อมทั้งมีการเรียกค่าสินไหมทดแทนภายในคดีอาญาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 44/1. อ่านบันทึกเคส.

ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 Supreme Court decisions 4096/2557, 840/2561, 7500/2552, 4457/2565, 6473/2551, 1188/2549, 5352/2553 and 914/2569 were read in Thai, including the figures quoted, with Civil and Commercial Code sections 7, 224 and 391. The Condominium Act sections are described as the decisions apply them and were not re-read separately.

สิ่งที่คดีเหล่านี้มีเหมือนกัน

ไม่มีคดีใดที่ตัดสินด้วยข้อกฎหมายที่คลุมเครือ ทุกคดีตัดสินจากสิ่งที่ผู้ซื้อ หรือทนายความของผู้ซื้อ สามารถตรวจสอบให้กระจ่างได้ก่อนที่จะมีการจ่ายเงิน:

• ชื่อของใครอยู่บนใบรับรอง และนั่นคือบุคคลที่จะควบคุมหน่วยนั้นจริงๆ หรือไม่;
• ว่าผู้ซื้อมีความสามารถทางกฎหมายในการถือีกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่;
• ว่าได้ปฏิบัติตามข้อกำหนดในการลงทะเบียนจริง ๆ แทนที่จะหาทางหลีกเลี่ยง;
• หน่วยงานมีหนี้สินที่จะขัดขวางการโอนย้ายหรือไม่;
• ว่าผู้ขายหรือผู้พัฒนาสามารถปฏิบัติหน้าที่ได้หรือไม่ และจะเกิดอะไรขึ้นในวันที่พวกเขาไม่สามารถทำได้;
• และสิ่งที่คุณได้รับการสัญญาไว้จริงๆ ซึ่งไม่จำเป็นต้องเป็นสิ่งที่ระบุไว้ในสัญญาเสมอไป.

That is the list our due diligence runs against. We check every developer and seller against a database of more than 77,000 Supreme Court decisions before we clear a purchase, which is how these were found.

ดูรายการตรวจสอบการซื้อขายคอนโดมิเนียม 25 ข้อและค่าธรรมเนียมคงที่  |  คู่มือฉบับสมบูรณ์ในการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย