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Last updated on August 8, 2026
Mis à jour en août 2026, avec nos tarifs réels et publiés.
Un contrat d’usufruit en Thaïlande coûte 3 900 THB en honoraires avec notre cabinet, préparé en 5 à 7 jours ouvrables. S’y ajoutent uniquement les frais d’enregistrement du Bureau des terres, modestes et facturés au coût réel.
Pourquoi l’usufruit est la protection préférée des étrangers
Un étranger ne peut pas être propriétaire d’un terrain en Thaïlande. L’usufruit, enregistré sur le titre de propriété au Bureau des terres, vous donne le droit d’utiliser le terrain et la maison, pour une durée d’années ou pour toute votre vie. C’est l’une des protections les plus solides pour un étranger qui vit sur un terrain appartenant à son conjoint ou partenaire thaïlandais. Non enregistré, l’usufruit ne lie pas le terrain : l’enregistrement est précisément ce que vous payez.
Prêt à mettre en place votre usufruit ?
Tarif fixe, sans surprise. Vous payez, vous téléversez vos documents selon une liste, et vous lisez votre projet sous 3 jours ouvrables. Vous suivez chaque étape dans votre espace client.
- Usufruct agreement, drafted and registered฿3,900Un droit enregistré d'usage et d'habitation à vie. Bilingue, rédigé pour l'enregistrement au Bureau des Terres. Projet sous 3 jours ouvrables après réception de vos documents.Voir ce qui est inclus
Vous hésitez ? Réservez une consultation à 2 000 bahts, déduite de vos honoraires si vous poursuivez.
| Poste | Coût (THB) | Délai |
|---|---|---|
| Contrat d’usufruit (bilingue, rédigé par avocat) | 3 900 | 5 à 7 jours ouvrables |
| Frais d’enregistrement au Bureau des terres | environ 100 par titre de propriété | payés à l’enregistrement, au coût réel |
| Bail (alternative, jusqu’à 30 ans) | 4 900 | 3 à 5 jours ouvrables |
| Consultation | 2 000 par heure | sous 24 à 48 h |
Vous connaissez déjà l’usufruit français ou québécois ?
L’usufruit n’est ni une invention thaïlandaise ni une curiosité exotique. C’est la même institution que celle que connaissent les juristes français, belges, suisses et québécois, et le Code civil et commercial thaïlandais de 1925 (B.E. 2468) l’a puisée aux mêmes sources européennes. Si ce vocabulaire vous est familier, l’essentiel de ce que vous savez se transpose. Deux différences méritent votre attention.
La durée. En droit thaïlandais, l’usufruit court pour la vie de l’usufruitier, ou pour une durée déterminée qui ne peut excéder 30 ans (article 1418). Le droit français est proche : l’usufruit s’éteint à la mort de l’usufruitier (article 617 du Code civil) et est plafonné à 30 ans lorsqu’il est consenti à une personne morale (article 619). Le Québec fait exception, avec une durée pouvant atteindre 100 ans (article 1123 du Code civil du Québec).
L’enregistrement pèse beaucoup plus lourd ici. En Thaïlande, l’usufruit ne devient un droit réel opposable au terrain, et à tout acquéreur ultérieur, qu’une fois inscrit sur le titre de propriété au Bureau des terres. Non enregistré, il n’oblige que la personne qui l’a signé. Aussi bien rédigé soit-il, le contrat ne remplace jamais cette inscription.
Que dit exactement la loi thaïlandaise ?
L’usufruit est régi par les articles 1417 à 1428 du Code civil et commercial. L’article 1417 permet au propriétaire d’un bien immobilier de constituer un usufruit au profit d’une autre personne. L’article 1418 en fixe la durée, viagère ou à terme, et l’article 1419 précise que faute de terme stipulé, l’usufruit est réputé viager. Le texte bilingue intégral de ces articles est publié sur notre guide de l’usufruit en anglais.
Comment se passe l’enregistrement au Bureau des terres ?
Le propriétaire du terrain et l’usufruitier doivent se présenter tous les deux en personne au Bureau des terres du lieu de la propriété. L’agent examine le contrat, vérifie les identités, liquide les droits d’enregistrement, puis inscrit l’usufruit sur le titre.
Les droits représentent 1 % plus 0,5 % de droit de timbre sur la contrepartie déclarée dans le contrat. Comme l’usufruit est presque toujours consenti sans contrepartie, le calcul aboutit à zéro et le Bureau ne perçoit que son droit fixe, de l’ordre de 100 bahts par titre de propriété. C’est seulement après cette inscription que l’usufruit devient un droit réel (ทรัพยสิทธิ) opposable aux tiers.
Quels sont vos droits et vos obligations une fois l’usufruit enregistré ?
L’usufruitier dispose de la pleine maîtrise du bien : il peut y habiter, le donner à bail, en percevoir les loyers, le gérer et agir en justice à son sujet. Le propriétaire conserve la nue-propriété mais ne peut pas s’immiscer dans cette gestion.
En contrepartie, l’usufruitier doit entretenir le bien en bon état (article 1421), acquitter les impôts fonciers (article 1426) et assurer le bien si le propriétaire l’exige (article 1427).
Usufruit, bail ou superficie : lequel choisir ?
| Critère | Usufruit (สิทธิเก็บกิน) | Bail (สัญญาเช่า) | Superficie (สิทธิเหนือพื้นดิน) |
|---|---|---|---|
| Durée | Viagère ou jusqu’à 30 ans | 30 ans maximum, renouvelable | 30 ans maximum ou viagère |
| Survit au décès du propriétaire ? | Oui, lie le nouveau propriétaire | Oui, lie le nouveau propriétaire | Oui, lie le nouveau propriétaire |
| Survit au décès du titulaire ? | Non, s’éteint automatiquement | Seulement si le contrat le prévoit expressément | Oui, passe aux héritiers |
| Peut percevoir des loyers ? | Oui | Oui, par sous-location | Non, droit de bâtir uniquement |
| Droits d’enregistrement | 1 % + 0,5 % de la contrepartie déclarée, souvent nulle, donc environ 100 bahts | 1 % du total des loyers | 1 % + 0,5 % de la contrepartie déclarée, souvent nulle, donc environ 100 bahts |
| Convient surtout à | Sécuriser son logement à vie | Usage commercial ou à durée fixe | Construire sur le terrain d’autrui |
Quelles sont les limites de l’usufruit ? Ce que nous disons honnêtement à nos clients
L’usufruit est la protection la plus solide qu’un étranger puisse obtenir sur un terrain thaïlandais, mais il n’est pas parfait. Trois limites méritent d’être comprises avant de signer.
1. Le consentement du conjoint, article 1469. Lorsque le propriétaire thaïlandais est marié, l’article 1469 du Code civil et commercial peut s’appliquer : il permet à un époux de demander au tribunal l’annulation de certains actes accomplis sans son consentement. Pour être précis sur l’ampleur du risque : aucun tribunal thaïlandais n’a jamais annulé un usufruit enregistré sur ce fondement. L’exposition théorique demeure et se referme facilement, en enregistrant avant le mariage lorsque c’est possible, en obtenant un consentement formel du conjoint, ou en réglant la question dans un contrat de mariage.
2. La marge d’appréciation du Bureau des terres. Les agents disposent d’une certaine latitude et interrogent parfois les enregistrements d’usufruit au profit d’étrangers, surtout dans les bureaux ruraux. La présence d’un avocat thaïlandais au rendez-vous réduit nettement ce risque. En cas de refus pur et simple, des recours existent devant les tribunaux.
3. Le décès y met fin et l’usufruit ne se transmet pas. C’est la limite que l’on oublie le plus souvent. L’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier en vertu de l’article 1418, et vos héritiers n’en tirent aucun droit sur le bien. Si transmettre ce droit à vos enfants compte davantage pour vous qu’un droit viager, un bail enregistré est le meilleur instrument, car il survit à votre décès et peut être hérité.
Questions fréquentes
Usufruit ou bail de 30 ans ? Les honoraires sont proches (3 900 contre 4 900 THB). L’usufruit peut être viager mais s’éteint à votre décès ; le bail est limité à 30 ans mais peut se transmettre à vos héritiers si le contrat le prévoit. Le choix dépend de ce que vous voulez protéger : vous, ou vos enfants.
Le propriétaire peut-il annuler l’usufruit plus tard ? Une fois enregistré, l’usufruit lie la propriété pour toute sa durée, même en cas de vente ou de décès du propriétaire.
Puis-je louer le bien et en encaisser les loyers ? Oui. L’usufruitier peut donner le bien à bail et percevoir les loyers pour son propre compte.
Un usufruit peut-il porter sur plusieurs titres de propriété ? Oui, mais l’inscription se fait titre par titre, et le droit fixe d’environ 100 bahts est dû pour chacun.
Que se passe-t-il fiscalement à l’extinction par décès ? Aucun droit de mutation n’est dû lorsque l’usufruit prend fin par le décès de l’usufruitier. C’est un avantage réel en matière de transmission.
Dois-je être en Thaïlande ? L’enregistrement se fait au Bureau des terres du lieu de la propriété. Nous préparons tout à l’avance pour que cela se fasse en une seule visite.
Tous nos tarifs sont sur la page honoraires d’avocat en Thaïlande, ou réservez une consultation, service en français. Voir aussi testament en Thaïlande et notre page avocat immobilier. Le guide complet en anglais, avec le texte bilingue des articles 1417 à 1428 et les décisions de la Cour suprême, se trouve sur Usufruct Agreement in Thailand.
Vous achetez un bien immobilier en Thaïlande ? Voir avocat immobilier en Thaïlande : achat de condo, quota étranger, formulaire FET et honoraires forfaitaires.
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