ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
สิ่งที่เปลี่ยนแปลง: ไม่มีโควตาการถือครองของชาวต่างชาติ ข้อเสนอเพื่อเพิ่มคอนโดมิเนียม โควตาชาวต่างชาติ from 49 percent to 75 percent, and to allow 99-year leases, have circulated since 2024. Neither has been enacted. No bill has been tabled in parliament. เพดานการถือครองหุ้นร้อยละ 49 และเพดานการเช่า 30 ปีต่างก็ยังคงเป็นกฎหมายอยู่.
โควตาเป็นหนึ่งในการตรวจสอบแรกๆ ในคู่มือของเราเพื่อ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.
มีผลบังคับใช้: ใช้ไม่ได้ เนื่องจากไม่มีข้อบังคับใดๆ ที่มีผลใช้ได้ แล้วจะมีอะไร ทำ การเปลี่ยนแปลงในปี 2026: การโอนย้ายและ จำนอง ค่าธรรมเนียมที่ปรับลดลงเหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ ได้รับการต่ออายุตามประกาศกระทรวงมหาดไทยที่เผยแพร่ในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2026 โดยมีผลบังคับใช้ ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2027. อ่านบรรทัดถัดไปอย่างระมัดระวัง เพราะรายงานส่วนใหญ่ละเลยมันไป: การลดค่าธรรมเนียมดังกล่าวจำกัดเฉพาะบุคคลสัญชาติไทยเท่านั้น และไม่ครอบคลุมถึงผู้ซื้อชาวต่างชาติ.
ผู้ที่ได้รับผลกระทบ: ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่กำลังพิจารณาคอนโดมิเนียมในไทย ใครก็ตามที่ได้รับการเสนอโครงสร้างการเช่า 90 ปีหรือ 99 ปี และเจ้าของอาคารที่เกินโควตาชาวต่างชาติร้อยละ 49 ไปแล้ว โควตานี้เป็นตัวกำหนดว่ายูนิตดังกล่าวจะสามารถโอนเป็นชื่อของคุณได้หรือไม่ ดังนั้นควรตรวจสอบให้ดีก่อนที่จะชำระเงินใดๆ.
ควรทำอย่างไรต่อไป: ซื้อตามกฎหมายที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน อย่าจ่ายเงินส่วนเพิ่มสำหรับห้องชุดที่ตั้งราคาไว้โดยอิงจากการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบที่คาดว่าจะเกิดขึ้น ให้ตรวจสอบโควตาชาวต่างชาติที่เหลืออยู่ของอาคารเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนลงนาม และให้ปฏิบัติต่อข้อเสนอสิทธิการเช่า 99 ปีเสมือนว่าเป็นโครงสร้างที่ศาลไทยได้ทำการพิจารณาทะลุผ่านไปแล้ว.
ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 1 สิงหาคม 2026, กับ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ทวิ, มาตรา 540 แห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, ศาลฎีกา คำวินิจฉัยที่ 4655/2566 และการตรวจสอบเชิงลบในราชกิจจานุเบกษาเพื่อหาเครื่องมือแก้ไขเพิ่มเติมใดๆ.
สารบัญ
กฎที่ยังคงมีผลใช้บังคับ: 49 เปอร์เซ็นต์
มาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของอาคารชุดที่จดทะเบียนแล้วได้ไม่เกิน 49 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่รวมของทุกยูนิต ของอาคาร อีก 51 เปอร์เซ็นต์ที่เหลือต้องถือครองโดยบุคคลสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลที่มีสัญชาติไทยเป็นส่วนใหญ่.
มีรายละเอียดสองประการที่มักทำให้ผู้ซื้อพลาดท่า ประการแรก เกณฑ์ที่ใช้คือพื้นที่ใช้สอย ไม่ใช่จำนวนยูนิต ดังนั้น อาคารจึงสามารถเต็มโควตาชาวต่างชาติได้แม้ว่าจะมีห้องที่ขายให้ชาวต่างชาติไม่ถึงครึ่งหนึ่งก็ตาม และประการที่สอง โควตานั้นเป็นของอาคาร ไม่ใช่ของคุณ การที่คุณจะสามารถจดทะเบียนในโควตาชาวต่างชาติได้หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับสิ่งที่ผู้ซื้อรายก่อนหน้าได้สิทธิ์ไปแล้ว.
Unless you hold Thai permanent residence or entered under the investment promotion law, you qualify under section 19(5), which means the purchase money must come in from abroad in foreign currency (or be withdrawn from a non-resident baht account or a foreign currency account), and you need the bank’s แบบฟอร์มทำธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ. ไม่มีมัน สำนักงานที่ดิน จะไม่ลงทะเบียนคุณภายใต้โควต้าต่างชาติ คู่มือของเราสำหรับ การซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ทำงานตามลำดับและ การโอนเงินจากต่างประเทศมายังประเทศไทย ครอบคลุมกลไกการถ่ายโอน.
สิ่งที่มีการเสนอจริงๆ คืออะไร
มาตรวัดสองตัวที่แยกจากกันถูกนำมาอภิปรายร่วมกันและมักจะปะปนกันบ่อยครั้งในการตลาดอสังหาริมทรัพย์.
| วัด | กฎหมายปัจจุบัน | เสนอ | สถานะ ณ วันที่ 1 ส.ค. 2026 |
|---|---|---|---|
| โควตาสำหรับชาวต่างชาติในคอนโดมิเนียม | 49% ของพื้นที่รวมทั้งหมดของทุกยูนิต | สูงสุดถึง 75% ในบางรุ่นจำกัดไว้เฉพาะโซนที่กำหนดหรือราคาขั้นต่ำ | ข้อเสนอเท่านั้น. Under study since 2024. No bill tabled. |
| ระยะเวลาการเช่าสูงสุด | 30 ปี (CCC มาตรา 540) | นานถึง 99 ปี | ข้อเสนอเท่านั้น. ไม่มีการแก้ไขเพิ่มเติมที่ตราเป็นกฎหมาย. |
| ค่าธรรมเนียมการโอนและจำนอง | การโอนแบบมาตรฐาน 2%, สินเชื่อจำนองแบบ 1% | ลดลงเหลือ 0.01% สำหรับบ้านที่เข้าร่วมรายการที่มีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท, เฉพาะสัญชาติไทยเท่านั้น | มีผลบังคับใช้. ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 ก.ค. 2026 มีผลจนถึงวันที่ 30 มิ.ย. 2027. ไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อ. |
ความแตกต่างในแถวสุดท้ายนั้นคือบทเรียนทั้งหมด และมันมีผลสองด้าน มาตรการหนึ่งสามารถเดินทางผ่านกระบวนการนิติบัญญัติจนเสร็จสิ้นจริง ในขณะที่อีกสองมาตรการถูกหารือมาเป็นเวลาสองปีแล้ว แต่การเดินทางจนเสร็จสิ้นไม่ได้แปลว่าเป็นการช่วยเหลือคุณ ประกาศทั้งสองฉบับระบุว่าผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลสัญชาติไทย ดังนั้นผู้ซื้อชาวต่างชาติจึงต้องชำระอัตรามาตรฐานร้อยละ 2 ค่าธรรมเนียมการโอน ช่างเถอะ.
ประกาศกระทรวงมหาดไทยทั้งสองฉบับที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2026 กำหนดให้ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลสัญชาติไทย ข่าวอสังหาริมทรัพย์ภาษาอังกฤษจำนวนมากรายงานอัตราภาษีหลักโดยไม่มีเงื่อนไขนี้ ซึ่งทำให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติคำนวณงบประมาณไว้ที่ 700 บาท สำหรับการซื้อบ้านราคา 7 ล้านบาท ในขณะที่ตัวเลขที่แท้จริงคือ 140,000 บาท หากคุณกำลังซื้อในนามตนเองภายใต้โควต้าต่างชาติ ให้ตั้งงบประมาณตามมาตรฐาน ค่าธรรมเนียมการโอน 2 เปอร์เซ็นต์. Where the reduction can matter to you is on a resale: a Thai buyer purchasing from you may qualify, which affects what the market will bear before 30 June 2027.
ทำไมข้อเสนอโควตาจึงยังคงชะงักงัน
The economic argument is easy to state. Thai developers hold unsold inventory, foreign demand exists, and raising the cap would clear stock. The political argument against it is just as easy, and it has proven stronger: opponents frame a 75 percent cap as allowing foreign-majority buildings, and enclave anxiety is potent in Thai politics.
Successive governments have studied the measure without tabling it. Draft versions have narrowed it to particular provinces or imposed minimum prices, which signals the political difficulty rather than resolving it. Treat any specific figure you read as provisional until a bill exists.
สัญญาเช่า 99 ปี: ศาลมีคำพิพากษาแล้ว
The lease proposal deserves separate treatment, because the gap between what is marketed and what is enforceable is already settled law.
Section 540 of the Civil and Commercial Code caps a lease of immovable property at 30 ปี. Agents have long marketed a workaround: a 30-year lease with two pre-agreed 30-year renewals, sold as 90 years of security.
A promise, made on the same day as a registered 30-year lease, to renew it twice more for 30 years each at the original rent and on the original terms is void as an evasion of section 540, even where the tenant prepaid all 90 years.
The tenant had paid 2.7 million baht for the first term and both renewals. The Court held the two renewal promises void because their object was clearly prohibited by law, and refused to enforce them even as a personal obligation between the two parties, since that would defeat section 540. When the first 30 years ended the tenant was evicted and ordered to pay damages for staying on.
So a buyer paying today for 90 years is paying for 30 years of enforceable right plus a hope. If parliament later permits 99-year leases, that will not retroactively validate a structure a court has already struck down. We cover this in depth at ตำนานสัญญาเช่า 90 ปี, with the mechanics at automatic renewal of a lease และ renewal options on a 30-year lease. Related rulings sit at Supreme Court decisions about leases.
การบังคับใช้กฎหมายเข้มงวดขึ้นในขณะที่ข้อเสนอยังคงหยุดชะงัก
This is the part most coverage misses. Ownership rules did not loosen in 2026. Enforcement of the existing rules got sharper.
Between 15 and 25 May 2026 the Department of Lands issued three consecutive circulars marked most urgent to every Provincial Land Office, addressing land held for foreigners through Thai proxies. The lead reference is MT 0515.2/W 10722, dated 15 May 2026.
Be precise about what these are. They are administrative circulars, not legislation. They create no new law and impose no new reporting duty on the public. What they do is consolidate existing กฎหมายที่ดิน powers into a single operational framework and direct officers to apply it consistently. The legal exposure of a นอมินี arrangement is unchanged. The likelihood of it being examined is not.
Anyone holding Thai property through a Thai spouse, a Thai company, or a Thai friend should read ผู้ถือหุ้นตัวแทนชาวไทย และ recent crackdowns on nominees. The rule that foreigners cannot own land directly is set out at ชาวต่างชาติซื้อที่ดินในประเทศไทย, with the wider picture at ข้อจำกัดการถือครองหุ้นโดยชาวต่างชาติในประเทศไทย.
สิ่งที่ควรทำแทนการรอคอย
- Verify the building’s foreign quota in writing. Ask the juristic person for the current foreign-owned percentage of the combined area of all the units, dated and signed. A verbal assurance from a sales agent is worth nothing at the Land Office.
- Budget the full 2 percent transfer fee. The 0.01 percent rate is restricted to individual Thai nationals, so it will not reduce your bill if you buy in your own name under the foreign quota. Factor the reduction into your exit planning instead: a Thai buyer purchasing from you before 30 June 2027 may qualify.
- Price a lease at 30 years. If a structure only makes financial sense across 60 or 90 years, it does not make sense.
- Consider the lawful alternatives. เอ สิทธิเก็บกิน gives a right of use for life, and lease, usufruct and sap ing sith compares the options honestly.
- Run proper due diligence. Title, encumbrances, the juristic person’s finances, and the developer’s record. See การตรวจสอบสถานะกิจการอย่างละเอียดในประเทศไทย.
Two related changes bear on the same buyers. Money you remit to fund a purchase interacts with Thailand’s remittance tax regime, covered in our article on foreign income and Thai tax residence. And if you plan to spend significant time in the property, the การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบวีซ่าปี 2026 affect how long you can stay.
The quota position on your specific unit has to come in writing from the juristic person. We get that letter as part of every purchase: see ทนายความคอนโดในประเทศไทย.
มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 27 กันยายน 2026. Condominium Act B.E. 2522 sections 19 and 19 bis and Civil and Commercial Code section 540 were read in Thai, Supreme Court Decision 4655/2566 was read in full to its disposition, and the Department of Lands circulars of 15, 21 and 25 May 2026 and its 30 June 2026 fee-reduction circular were checked. Not independently verified: the history of the 75 percent and 99-year proposals, which rests on press reports, and the Gazette date of the fee-reduction announcements.
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดของไทยได้ถึงร้อยละ 75 ในปี 2026 หรือไม่
No. The 49 percent limit in section 19 bis of the Condominium Act B.E. 2522 remains in force. The 75 percent figure comes from a proposal that has been under study since 2024 and has not been enacted. No bill has been tabled in parliament.
สัญญาเช่า 99 ปีในประเทศไทยถูกกฎหมายแล้วหรือยัง
ไม่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 กำหนดระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้สูงสุดไม่เกินสามสิบปี และหากมีการกำหนดระยะเวลาไว้เกินกว่านั้น กฎหมายจะลดลงมาเหลือสามสิบปี มาตราดังกล่าวอนุญาตให้มีการต่อสัญญาเช่าได้เมื่อครบกำหนดเวลาแล้ว แต่ระยะเวลาของสัญญาที่ต่อใหม่นั้นจะเกินสามสิบนับแต่วันที่ต่อสัญญาไม่ได้ ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมการทำสัญญาเช่าล่วงหน้าจึงไม่ทำให้เกิดสิทธิ 99 ปี โปรดดู ตำนานสัญญาเช่า 90 ปี.
เกิดอะไรขึ้นหากอาคารชุดนั้นใช้โควตาชาวต่างชาติครบ 49 เปอร์เซ็นต์ไปแล้ว
คุณไม่สามารถจดทะเบียนยูนิตนั้นในโควต้าต่างชาติได้ คุณกำลังจะซื้อยูนิตแบบโควต้าไทย ซึ่งชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองในชื่อของตนเองได้ ในจุดนี้ ตัวแทนมักจะเสนอให้ใช้บริษัทหรือนิติกรรมตัวแทน ซึ่งมีความเสี่ยงตามที่ได้ระบุไว้ใน recent crackdowns on nominees. โปรดยืนยันโควตาคงเหลือเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเสมอ.
หนังสือเวียนของกรมที่ดินได้สร้างภาระผูกพันใหม่สำหรับเจ้าชาวต่างชาติหรือไม่
ไม่ใช่ หนังสือเวียนเดือนพฤษภาคม 2026 เป็นแนวทางปฏิบัติงานภายในสำหรับสำนักงานที่ดินจังหวัด ซึ่งไม่ได้สร้างกฎหมายใหม่หรือหน้าที่ในการรายงานต่อสาธารณะใหม่ แต่เป็นการรวบรวมอำนาจตามประมวลกฎหมายที่ดินที่มีอยู่เข้าไว้ในกรอบการบังคับใช้เดียว ดังนั้น การตรวจสอบโครงสร้างนอมีนีจึงเพิ่มขึ้นโดยที่กฎหมายแม่บทไม่ได้เปลี่ยนแปลง.
ชาวต่างชาติสามารถใช้สิทธิ์ลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ได้หรือไม่
ไม่ใช่ การลดหย่อนนั้นมีอยู่จริงและมีผลไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 แต่ประกาศกระทรวงมหาดไทยทั้งสองฉบับที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2569 กำหนดให้ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลสัญชาติไทย ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่จดทะเบียนห้องชุดภายใต้โควต้าต่างชาติจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการโอนในอัตรามาตรฐานร้อยละ 2 รายข่าวภาคภาษาอังกฤษส่วนใหญ่รายงานเพียงอัตราพาดหัวร้อยละ 0.01 โดยไม่มีเงื่อนไขนี้ ซึ่งนี่คือสาเหตุที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติมักจะตั้งงบประมาณค่าธรรมเนียมไว้เพียง 700 บาท สำหรับค่าธรรมเนียมที่จะต้องจ่ายจริงถึง 140,000 บาท บนยอดซื้อ 7 ล้านบาท ดู ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทย.
ฉันควรรอให้โควตาเปลี่ยนก่อนซื้อดีไหม
ซื้อตามกฎหมายที่เป็นอยู่หรืออย่าซื้อ ข้อเสนอนี้ถูกอภิปรายมาเป็นเวลาสองปีแล้วโดยไม่มีร่างกฎหมาย ประสบกับการต่อต้านทางการเมืองอย่างแท้จริง และอาจไม่เคยผ่านเลยหรืออาจผ่านในรูปแบบที่แคบลงซึ่งจำกัดเฉพาะบางโซน ในขณะเดียวกัน การลดค่าธรรมเนียมตามประกาศในราชกิจจานุเบกษาจะหมดอายุในวันที่ 30 มิถุนายน 2027 ดังนั้น การรอนจึงมีต้นทุนที่วัดผลได้.
Check the ownership structure before you sign
Serving foreigners in Thailand since 2006, ThaiLawOnline.com verifies foreign quota availability, reviews lease and purchase contracts, and tells clients plainly when a structure will not hold. We would rather stop a bad purchase than litigate it later.
นัดหมายเพื่อขอคำปรึกษา, book a การให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์, or review our flat-fee property packages และ คู่มืออสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.