จดหมายข่าวเดือนสิงหาคม 2026

ฉันเขียนแค่เดือนละครั้งเท่านั้น. จดหมายข่าวประจำเดือนกรกฎาคมเกี่ยวกับบริษัทนอมินี สร้างความคิดเห็น คำถาม และการอภิปรายได้มากกว่าประเด็นอื่นๆ ที่เราเคยส่งไป ผมรู้ว่าการกวาดล้างครั้งนี้มีความสำคัญ แต่ปฏิกิริยาที่ได้รับทำให้ผมนึกถึงว่าผลกระทบนั้นยิ่งใหญ่แค่ไหน สำหรับบางคน นี่ไม่ใช่ข้อถกเถียงที่เป็นนามธรรมเกี่ยวกับกฎหมายบริษัท บ้าน เงินออม และอนาคตของพวกเขาในประเทศไทยต่างหากที่ผูกติดอยู่กับโครงสร้างที่เจ้าหน้าที่กำลังตรวจสอบอยู่ในขณะนี้.

คำถามที่ชัดเจนนั้นผุดขึ้นมาซ้ำแล้วซ้ำเล่า: หากบริษัทนอมินีเป็นสิ่งผิดกฎหมาย ชาวต่างชาติจะมีความคุ้มครองทางกฎหมายอย่างไรบ้าง เดือนนี้ฉันตอบโดยตรง ฉันยังมองไปที่การเปลี่ยนแปลงครั้งต่อไปที่เจ้าของธุรกิจทุกคนควรเข้าใจ นั่นคือ AI ได้เปลี่ยนจากการตอบคำถามมาเป็นการทำงานแล้ว จากนั้นฉันจึงแนะนำ สมาชิก ThaiLawOnline ซึ่งจะเริ่มต้นขึ้นในเดือนสิงหาคมนี้ รวมถึงเครื่องมือสแกนสัญญาเช่า (Lease Scanner) และเครื่องมือสร้างสัญญา (Contract Maker) ที่เรากำลังพัฒนาอยู่ สุดท้ายนี้ ผมจะอธิบายว่าเหตุใดเอกสารที่แสดงว่าเป็น “โฉนดที่ดิน” ของไทย จึงอาจพิสูจน์ได้ว่าเป็นกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ, สิทธิครอบครองที่มีข้อจำกัด, การจัดสรรที่ดินจากรัฐ, หรือแทบไม่มีอะไรเลย.

เดือนกรกฎาคมยังเป็นหนึ่งในเดือนที่มีผลงานมากที่สุดในประวัติศาสตร์ของเรา ฉันได้เพิ่มรายการแยกต่างหากที่มองเห็นได้ชัดเจนเกี่ยวกับสิ่งที่เราสร้างขึ้น ได้แก่ การใส่คำอธิบายประกอบใหม่ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง, ที่มีคำอธิบายประกอบ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา, หน้าในระดับหมวดหมู่หลายร้อยหน้า, การวิเคราะห์คำพิพากษาศาลสูงสุดฉบับใหม่, คู่มือปฏิบัติ และ Lease Scanner.

วิชาทั้งสี่นี้มีหลักการร่วมกันข้อหนึ่ง วิธีการที่คุ้นเคยไม่ใช่วิธีการที่ปลอดภัยเสมอไป โครงสร้างทรัพย์สิน ระบบธุรกิจ บริการทางกฎหมาย และเอกสารที่ดิน จะต้องเป็นที่เข้าใจในสิ่งที่มันทำได้จริงตามกฎหมายและในทางปฏิบัติ ไม่ใช่จากสิ่งที่พนักงานขายเรียกมันว่าอะไร.

1. หลังจากบริษัทนอมินี: สิทธิในทรัพย์สินใดที่เหมาะสมที่สุด?

โดยทั่วไปชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้. ไม่มีสิ่งใดข้างล่างนี้ที่เปลี่ยนแปลงกฎดังกล่าว สิทธิตามกฎหมายเหล่านี้คุ้มครองการใช้ การครอบครอง อาคาร หรือการลงทุน ในขณะที่ที่ดินเบื้องต้นยังคงถือกรรมสิทธิ์โดยคนสัญชาติไทยหรือผู้มีคุณสมบัติทางกฎหมายอื่น.

ฉันเริ่มทำงานเกี่ยวกับสิทธิเก็บกินประมาณปี 2549 และได้ตีพิมพ์ หนึ่งในบทความที่มีรายละเอียดเจาะลึกชิ้นแรกๆ ของผมในเรื่องนี้เมื่อปี 2008, ยังคงออนไลน์อยู่จนถึงทุกวันนี้บน AseanNow ในเวลานั้น ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่จะได้รับเสนอเพียงสัญญาเช่า 30 ปีหรือการตั้งบริษัทไทย สิทธิเก็บกินมีอยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ถูกต้องตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน แต่มีสำนักงานกฎหมายเพียงไม่กี่แห่งที่ให้บริการชาวต่างชาติที่นำมาใช้อย่างจริงจัง.

ยี่สิบปีต่อมา ตอนนี้เรามีเครื่องมือที่ใช้กันเป็นส่วนใหญ่สี่ชนิด ไม่มีวิธีใดที่สมบูรณ์แบบ ยังมีวิธีอื่น ๆ ในการปกป้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น สิทธิอาศัย การจำนอง และข้อตกลงต่างตอบแทน แต่ผมจะไม่ลงรายละเอียดในที่นี้ การเลือกวิธีที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับว่าใครเป็นเจ้าของที่ดิน มีบ้านอยู่แล้วหรือไม่ ใครเป็นผู้จ่ายค่าก่อสร้าง อายุของลูกค้า สถานะครอบครัว ความต้องการมรดก และวิธีปฏิบัติของสำนักงานที่ดินที่ถือโฉนดอยู่.

สิทธิเก็บกิน: มักจะเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับบ้านและคู่สมรสชาวไทย

เอ สิทธิเก็บกิน, หรือ sitthi kep kin, ให้สิทธิแก่ผู้ถือในการครอบครอง ใช้ และรับประโยชน์จากทรัพย์สินของบุคคลอื่น สำหรับบุคคลธรรมดา สิทธิมีกำหนดระยะเวลาสูงสุดไม่เกิน 30 ปี หรือมีอายุตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน.

วิธีนี้มักจะเหมาะสมกับคู่สมรสชาวต่างชาติที่มีสามีหรือภรรยาชาวไทยเป็นเจ้าของที่ดินของครอบครัวอย่างแท้จริง คู่สมรสชาวไทยยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ส่วนคู่สมรสชาวต่างชาติจะได้สิทธิอาศัยและใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นตลอดชีพที่มีการจดทะเบียน หากในภายหลังเจ้าของขายที่ดิน สิทธิเก็บกินที่มีการจดทะเบียนอย่างถูกต้องมักจะยังคงปรากฏอยู่บนโฉนดและติดไปกับทรัพย์สินนั้น.

จุดอ่อนก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน กล่าวคือ สิทธิเก็บกินเป็นเรื่องเฉพาะตัว สิทธิจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินเสียชีวิตและไม่ตกทอดไปยังบุตร นอกจากนี้ สิทธิเก็บกินยังไม่ได้ทำให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดิน และไม่ได้พิสูจน์ความเป็นเจ้าของบ้านโดยอัตโนมัติ.

สิทธิ์เหนือพื้นดิน: โดยปกติจะมีความมั่นคงกว่าเมื่อชาวต่างชาติเป็นผู้ก่อสร้าง

เอ สิทธิของพื้นผิว, หรือ สิทธิเหนือพื้นดิน, สิทธิเหนือพื้นดินแยกความเป็นเจ้าของอาคารออกจากความเป็นเจ้าของที่ดินที่รองรับอยู่ ที่ดินเป็นของบุคคลหนึ่ง บ้าน โรงงาน สิ่งปลูกสร้าง หรือสวนป่าเป็นของผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน.

โดยปกติแล้วนี่คือจุดเริ่มต้นที่ดีกว่าเมื่อชาวต่างชาติจะเป็นผู้จัดหาเงินทุนและก่อสร้างอาคารหลังใหม่ ควรดำเนินการจดทะเบียนให้เรียบร้อยก่อนการก่อสร้างจะเริ่มต้นขึ้น โดยมีใบอนุญาตGNU ก่อสร้าง สัญญา ใบแจ้งหนี้ และหลักฐานการชำระเงินสนับสนุนสิทธิความเป็นเจ้าของเดียวกัน เว้นแต่จะมีข้อจำกัดระบุไว้ในเอกสารสิทธิที่จดทะเบียน สิทธิเหนือพื้นดินสามารถโอนและตกทอดเป็นมรดกได้ โดยอาจกำหนดระยะเวลาแน่นอน ตลอดอายุของผู้ให้สิทธิ หรือตลอดอายุของผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน.

จุดอ่อนคือเรื่องในทางปฏิบัติ การจดทะเบียนข้อความประโยคเดียวลงในโฉนดที่ดินไม่สามารถแก้ไขหลักฐานที่บกพร่องเกี่ยวกับว่าใครเป็นเจ้าของบ้านที่มีอยู่แล้วได้ สำนักงานที่ดินบางแห่งยอมรับสิทธิเหนือพื้นดินเหนือสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่เดิม แต่บางแห่งต้องการหลักฐานที่ชัดเจนกว่าหรือชอบให้จดทะเบียนก่อนการก่อสร้าง หากตัวอาคารเป็นการลงทุนหลัก จะต้องวางแผนหลักฐานความเป็นเจ้าของตั้งแต่เริ่มต้น.

สัปอิงสิทธิ์: การควบคุมเชิงพาณิชย์ที่กว้างขึ้น แต่ให้เวลาเพียง 30 ปี

แซป อิง ซิธ คือตัวเลือกใหม่ล่าสุด พระราชบัญญัติสิทธิการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน พ.ศ. 2562 ได้สร้างสิทธินี้ขึ้นในปี พ.ศ. 2562 โดยบังคับใช้กับที่ดินที่มีโฉนด สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่มีโฉนด และห้องชุด ผู้ทรงสิทธิได้รับสิทธิในวงกว้างในการใช้และได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินเป็นระยะเวลาสูงสุด 30 ปี สิทธิที่จดทะเบียนแล้วนี้สามารถโอนได้ ตกทอดเป็นมรดกได้ และจำนองได้.

คุณสมบัติเหล่านั้นทำให้สิทธิการเช่าทรัพย์สิน (สัปอิงสิทธิ์) น่าสนใจสำหรับโครงการเชิงพาณิชย์หรือการลงทุนที่มุ่งหวังจะส่งต่อให้ทายาท แต่มันไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดิน และไม่ใช่สิทธิ 60 ปีหรือ 90 ปี ตามกฎหมายกำหนดไว้สูงสุดคือ 30 ปี เว้นแต่ข้อตกลงจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น สิ่งปลูกสร้างที่ผู้ถือสิทธิสร้างเพิ่มหรือปรับปรุงจะตกเป็นของเจ้าของทรัพย์สินเมื่อสิทธิสิ้นสุดลง นอกจากนี้ เครื่องมือดังกล่าวยังคงไม่เป็นที่คุ้นเคยสำหรับเจ้าหน้าที่รัฐ ธนาคาร และผู้ซื้อจำนวนมาก.

สัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้ว: มีประโยชน์ แต่ไม่ใช่เงื่อนไขการันตีสามประการ

เอ สัญญาเช่าที่พักอาศัยมาตรฐาน ยังคงมีประโยชน์ โดยเฉพาะระหว่างคู่สัญญาที่ไม่มีความเกี่ยวข้องกัน หรือกับผู้พัฒนา ระยะเวลาที่นานกว่าสามปีต้องได้รับการจดทะเบียนจึงจะมีผลบังคับใช้ต่อไปได้เกินกว่าสามปีแรก และระยะเวลาสูงสุดตามปกติคือ 30 ปี คำมั่นสัญญาของ “30+30+30” ไม่ใช่สามคำที่จดทะเบียน การต่ออายุในอนาคตต้องอาศัยเจ้าของในอนาคต ข้อตกลงในอนาคต และการจดทะเบียนใหม่ 30 ปีที่สองไม่ควรมีมูลค่าเท่ากับ 30 ปีแรกอย่างเด็ดขาด.

A proper structure therefore requires more than downloading a bilingual agreement. We first check the title, registered encumbrances, จำนอง priority, the landowner, the building status and local Land Office requirements. We then prepare both the private agreement and the documents needed for registration. If the right must protect a substantial payment or a future construction, registration should occur before or at the same time as the money moves.

2. AI ได้เปลี่ยนจากการตอบคำถามมาสู่การทำงานจริงแล้ว

ตลอด 20 ปีที่ผมบริหารสำนักงานกฎหมายในประเทศไทย ผมมีผู้ช่วยหรือเลขานุการมาโดยตลอด มีคนคอยตอบคำถามประจำวัน รวบรวมข้อมูลพื้นฐาน ตรวจสอบปฏิทิน นัดหมาย ส่งการแจ้งเตือน และติดตามงานเมื่อลูกค้าลืมส่งเอกสาร.

ปัจจุบัน ระบบ AI ทำหน้าที่ในส่วนงานธุรการระดับแรกเป็นส่วนใหญ่ มันไม่ได้เข้ามาแทนที่ทนายความ และไม่ได้แทนที่การใช้วิจารณญาณของพนักงานที่มีประสบการณ์ แต่มันคอยตอบคำถามง่ายๆ รวบรวมข้อมูลในแฟ้ม ตรวจสอบเวลาว่าง เสนอนัดหมาย แปลข้อความทั่วไป ตรวจหาเอกสารที่ขาดหาย และส่งเรื่องต่อไปยังบุคคลที่ถูกต้อง.

นี่ไม่ใช่ทฤษฎีเกี่ยวกับอนาคต แต่มันกำลังเปลี่ยนต้นทุนของเราเองอยู่แล้ว.

มีอะไรเปลี่ยนแปลงไปบ้างภายในบริษัทของเรา

จนถึงช่วงปลายปี 2025 เราใช้ Mailchimp สำหรับจดหมายข่าว จากนั้นฉันจึงสร้างระบบของเราเองด้วย n8n, แพลตฟอร์มระบบงานอัตโนมัติ เดือนแรกนั้นไม่ค่อยสมบูรณ์แบบนัก มีระบบงานบางส่วนที่ล้มเหลว มีข้อความบางส่วนที่ถูกส่งซ้ำ เราได้แก้ไขกระบวนการ เพิ่มการตรวจสอบ และปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง จนปัจจุบันจดหมายข่าวฉบับนี้ถูกรวบรวมและจัดส่งผ่านระบบอัตโนมัติของเราเองแล้ว.

n8n เวอร์ชัน Community ไม่มีค่าสมัครใช้งานซอฟต์แวร์ เราใช้งานเซิร์ฟเวอร์อยู่แล้ว ดังนั้นต้นทุนค่าซอฟต์แวร์เพิ่มเติมจึงเกือบจะเป็นศูนย์ เวลา การโฮสต์ และการใช้งานโมเดลยังมีต้นทุนอยู่ และการแสร้งทำเป็นว่าไม่มีนั้นถือว่าไม่ซื่อสัตย์ แต่บิลค่าแพลตฟอร์มการตลาดแบบรายเดือนนั้นหายไปแล้ว.

เราทำสิ่งเดียวกันกับแชทบอทบนเว็บไซต์ด้วย เราเคยจ่ายค่าบริการให้ Chatbase ประมาณ US$40 ต่อเดือน แต่โมเดลใหม่ช่วยให้เราสร้างคุณสมบัติที่จำเป็นขึ้นมาใหม่ตามข้อมูลทางกฎหมายและกระบวนการทำงานของเราเอง โดยไม่คัดลอกโค้ดต้นฉบับของบริษัทอื่น เราได้สร้างฟังก์ชันที่มีประโยชน์สำหรับธุรกิจของเราเองขึ้นมาใหม่ ได้แก่ รับคำถาม ค้นหาข้อมูลภายในที่เกี่ยวข้อง ให้คำตอบที่ผ่านการควบคุม เก็บข้อมูลติดต่อ และส่งเรื่องให้พนักงานเมื่อจำเป็น.

Kimi K2 ไม่ใช่เรื่องแปลกใหม่

ในเดือนมกราคม ฉันได้แนะนำ คิมิ เค2 เป็นทางเลือกฟรีที่ผู้อ่านควรลองใช้ มีบางคนถามว่าทำไมจดหมายข่าวของกฎหมายไทยถึงพูดถึงโมเดล AI ของจีน.

เมื่อวันที่ 16 กรกฎาคม Moonshot AI ได้เปิดตัว คิมิ เค 3. Moonshot อธิบายว่าเป็นโมเดลแบบมัลติโมดัล (multimodal) โดยกำเนิดที่มีพารามิเตอร์ 2.8 ล้านล้านตัว พร้อมหน้าต่างบริบท (context window) ขนาดหนึ่งล้านโทเค็น ซึ่งออกแบบมาสำหรับงานเขียนโค้ดและการทำงานด้านความรู้ที่ต้องใช้เวลานาน มีการเผยแพร่น้ำหนักของโมเดล (model weights) ซึ่งมีความแม่นยำมากกว่าการเรียกระบบทั้งหมดว่า “โอเพนซอร์ส” น้ำหนักที่ดาวน์โหลดได้ก็ไม่ได้หมายความว่าใช้งานได้ฟรี โมเดลขนาดนี้ต้องใช้พลังการประมวลผลอย่างมาก.

ประเด็นสำคัญคือทิศทาง โมเดลโอเพนเวทของจีนไม่ใช่ของลอกเลียนแบบราคาถูกที่ล้าหลังอยู่หลายปีอีกต่อไป Kimi K3 สามารถแข่งขันได้อย่างสูสีกับโมเดลแถวหน้าแบบปิดในงานที่ท้าทายหลายงาน ในขณะเดียวกัน ของ OpenAI GPT-5.6 ครอบครัวและของแอนโทรปิก โคลด์ แฟเบิล 5 แสดงให้เห็นว่าความสามารถระดับสูงสุดกำลังพัฒนาไปอย่างรวดเร็วเพียงใดในขณะที่ต้นทุนลดลง สิ่งที่ดูมีราคาแพงและเป็นเรื่องทดลองเมื่อหกเดือนที่แล้ว อาจกลายเป็นซอฟต์แวร์ธุรกิจธรรมดาๆ ได้ในอีกหกเดือนข้างหน้า.

การเปลี่ยนผ่านจากพรอมต์ไปสู่อเจนต์

สองหรือสามปีที่แล้ว คนส่วนใหญ่ใช้ AI เหมือนกับช่องค้นหาที่ดีขึ้น: ถามคำถาม รับข้อความ คัดลอกคำตอบ การเขียนคำสั่งกลายเป็นทักษะพิเศษ ผู้คนเขียนคำแนะนำยาวเป็นหน้าๆ โดยหวังว่าจะบังคับให้โมเดลที่อ่อนแอทำงานได้อย่างสม่ำเสมอ.

คำสั่งที่ชัดเจนยังคงมีความสำคัญ แต่ศูนย์กลางของการทำงานได้เปลี่ยนไปแล้ว โมเดลที่ทรงพลังต้องการพิธีรีตองน้อยลง การเปลี่ยนแปลงที่ใหญ่กว่าคือจาก คำตอบ ถึง งาน.

เอเจนต์ได้รับผลลัพธ์ที่ต้องบรรลุ การเข้าถึงเครื่องมือและข้อมูลที่ได้รับการอนุมัติ กฎเกณฑ์เกี่ยวกับสิ่งที่ห้ามทำเด็ดขาด และจุดที่ต้องให้มนุษย์อนุมัติขั้นตอนถัดไป คำถามทางธุรกิจที่เป็นประโยชน์จึงไม่ใช่ “แชทบอตตัวไหนเขียนได้ดีกว่ากัน” อีกต่อไป แต่คือ “งานที่ทำซ้ำๆ งานใดที่ควรหยุดสูบเวลาช่วงบ่ายของพนักงานไปเสียที”

เรื่องนี้ใช้ได้ไกลกว่าสำนักงานกฎหมายมาก

• โรงแรมและผู้จัดการทรัพย์สิน: ตอบคำถามประจำของแขกในหลายภาษา จัดเวลานำชมห้อง ออกคำแนะนำในการเช็คอิน จัดประเภทคำขอซ่อมบำรุง และติดตามผลหลังการซ่อมแซม.
• ร้านอาหารและผู้ค้าปลีก: เปรียบเทียบราคาซัพพลายเออร์, สรุปความคิดเห็นของลูกค้า, จัดเตรียมโปรโมชั่น, อัปเดตเมนูหรือรายละเอียดสินค้า และแจ้งเตือนความผิดปกติของสต็อก.
• หน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์ คัดกรองผู้มุ่งหวัง จับคู่ความต้องการกับรายการอสังหาริมทรัพย์ จัดตารางนัดหมาย จัดเตรียมตารางเปรียบเทียบ และติดตามเอกสารที่ขาดหายไปโดยไม่ต้องให้สัญญาทางกฎหมาย.
• ผู้ส่งออกและโรงงาน: อ่านใบสั่งซื้อ เปรียบเทียบใบแจ้งหนี้ ทำเครื่องหมายจำนวนสินค้าที่ไม่ตรงกัน จัดเตรียมรายการตรวจสอบเอกสารการจัดส่ง และรายงานความล่าช้า.
• บริษัทวิชาชีพ ดำเนินการวิจัยในขั้นแรก จัดระเบียบไฟล์ เตรียมร่างเอกสาร ติดตามกำหนดเวลา และเปลี่ยนความรู้ที่ซ่อนอยู่ในคดีเก่าให้เป็นความจำขององค์กรที่สามารถค้นหาได้.

การพัฒนาที่เร็วที่สุดมักไม่ได้เริ่มต้นด้วยการไล่ใครออก แต่เริ่มต้นด้วยการลดงานซ้ำซากออกจากพนักงานที่ดี พนักงานต้อนรับควรจัดการกับลูกค้าที่มีกรณีพิเศษ ไม่ใช่พิมพ์เส้นทางไปสำนักงานเดิมๆ เป็นรอบที่ห้าสิบ ทนายความควรตัดสินใจเรื่องกลยุทธ์ ไม่ใช่ค้นหาโฟลเดอร์สิบใบเพื่อหาข้อสัญญารุ่นล่าสุด ผู้จัดการโรงแรมควรแก้ปัญหาจริงของแขก ไม่ใช่คัดลอกหมายเลขการจองระหว่างระบบด้วยตนเอง.

3. การเป็นสมาชิกเริ่มต้นแล้ว: สำนักงานกฎหมายรูปแบบใหม่

เดือนที่แล้วฉันบอกว่าเรากำลังสร้างสมาชิกใหม่ขึ้นมาใหม่ เดือนนี้มันไม่ใช่แค่ความคิดสำหรับอนาคตอีกต่อไป: ใหม่ สมาชิก ThaiLawOnline เริ่มต้นขึ้นในตอนนี้ ในเดือนสิงหาคม 2026.

Netflix เปลี่ยนแปลงวิธีที่ผู้คนดูภาพยนตร์ YouTube เปลี่ยนแปลงวิธีที่ผู้คนเรียนรู้ แทนที่จะซื้อวัตถุชิ้นเดียวและสูญเสียการเข้าถึงเมื่อมันตระกร้า ผู้คนกลับสมัครสมาชิกบริการที่คอยเพิ่ม จัดระเบียบ และปรับปรุงเนื้อหาอย่างต่อเนื่อง งานกฎหมายมีความจริงจังมากกว่าความบันเทิง และการตัดสินใจที่สำคัญยังคงต้องอาศัยทนายความ แต่ความคาดหวังเดียวกันนี้กำลังมาสู่วิชาชีพของเรา: ลูกค้าต้องการการเข้าถึงอย่างต่อเนื่อง เครื่องมือที่มีประโยชน์ เอกสารที่ได้รับการอัปเดต และความช่วยเหลือที่จำได้ว่าพวกเขาคือใคร พวกเขาไม่ต้องการเริ่มต้นจากศูนย์และจ่ายเงินสำหรับทุกคำถามเล็กๆ น้อยๆ.

สำนักงานกฎหมายหลายแห่งกำลังทดลองใช้ระบบสมาชิก บ่อยครั้งที่ข้อเสนอมักเป็นคำมั่นสัญญาที่มีราคาแพงเกี่ยวกับ “คำปรึกษาไม่จำกัด” แฟ้มเอกสารแบบฟอร์มทั่วไป หรือบัตรส่วนลด แนวทางของเรานั้นแตกต่างออกไป การเป็นสมาชิกควรให้สิ่งที่เป็นประโยชน์แก่ลูกค้าก่อนที่ปัญหาจะกลายเป็นแฟ้มคดีทางกฎหมาย โดยควรผสมผสานข้อมูลที่เชื่อถือได้ เครื่องมือบริการตนเอง และการเข้าถึงทนายความในระดับที่เหมาะสม.

ห้าระดับ ตั้งแต่การค้นคว้าฟรีไปจนถึงทนายความตามสายเรียก

การเปรียบเทียบแบบเต็มและคำแนะนำในการเข้าร่วมปัจจุบันอยู่ที่ หน้าระดับสมาชิก. Bronze ทำให้สมาชิกทุกคนเข้าถึงชั้นแรกได้ Silver เป็นหัวใจสำคัญของระบบ โดยมีราคา ฿1,490 ต่อปี ซึ่งตกประมาณ ฿1,490 ต่อเดือน และมอบคอลเลกชันเอกสารสองภาษาที่เติบโตขึ้นเรื่อย ๆ แก่สมาชิก แทนที่จะเป็นแบบฟอร์มเดียวที่ซื้อครั้งเดียวแล้วลืมไปเลย.

เงินไม่ใช่เงินบริจาค

แพ็กเกจ Silver มีราคา ฿1,490 ต่อปี หรือประมาณ ฿4 ต่อวันเล็กน้อย ใน return สมาชิก Silver จะได้รับสิทธิ์ดาวน์โหลดไม่จำกัดจากคอลเลกชันเทมเพลตสองภาษาของเรา ห้องเก็บเอกสารที่มีการอัปเดตเมื่อกฎหมายเปลี่ยนแปลง และส่วนลด 15% สำหรับบริการทนายความ สมาชิกจะได้รับบริการที่แท้จริง ในเวลาเดียวกัน ค่าสมาชิกแบบต่อเนื่องนี้ช่วยให้เรามีงบประมาณที่มั่นคงเพื่อดำเนินการงานที่สำนักงานกฎหมายแบบดั้งเดิมมักไม่ค่อยเผยแพร่ฟรี.

Silver helps pay for Thai-source verification, English translation, lawyer review, website development, private legal databases, server costs and the time required to maintain hundreds of connected pages. It supports projects such as the annotated Civil Procedure Code, the annotated Criminal Procedure Code, the Lease Scanner, our ศาลฎีกา database and this monthly newsletter.

สำนักงานกฎหมายทั่วไปจะมีรายได้ก็ต่อเมื่อมีคนประสบปัญหาเท่านั้น แต่ผมชอบรูปแบบที่งานของเราส่วนหนึ่งช่วยป้องกันปัญหา หากสมาชิกได้รับสัญญาที่ดีขึ้น คำเตือนที่ชัดเจนขึ้น และข้อมูลอัปเดตทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องตั้งแต่เนิ่นๆ พวกเขาก็จะประหยัดเงินได้ และเราก็สร้างความสัมพันธ์ระยะยาวที่ ั่นคงขึ้นได้ นี่คือเหตุผลที่ผมเชื่อว่าระบบสมาชิกจะกลายเป็นส่วนสำคัญของบริการทางกฎหมาย.

The Contract Maker: เอกสารที่เริ่มต้นจากข้อมูลของคุณ

โครงการสมาชิกใหม่ที่สำคัญที่สุดของเราคือ ผู้สร้างสัญญา. เทมเพลตแบบดั้งเดิมกำหนดให้ลูกค้าต้องทำความเข้าใจกฎหมายและหาช่องว่างที่ถูกต้องเพื่อเติมคำ โมเดล AI ทั่วไปสามารถสร้างภาษาที่สละสลวยได้ แต่อาจแต่งข้อสัญญาขึ้นเอง ใช้กฎหมายของประเทศอื่น หรือละเลยขั้นตอนการจดทะเบียนที่จะทำให้สิทธิ์นั้นใช้งานได้จริงในประเทศไทย.

The Contract Maker ถูกสร้างขึ้นในทางกลับกัน และมันไม่ใช่คำสัญญาสำหรับปีหน้า: ระบบทำงานอยู่แล้ว. During August we are testing it document by document, correcting and improving it before opening it fully to members. It asks what the parties are trying to achieve, identifies the important facts, selects clauses from our controlled bilingual library, warns when the facts do not fit the chosen document, and shows when registration or a lawyer’s review is needed. A loan between friends, a หนังสือมอบอำนาจ, an สัญญาจ้างงาน and a usufruct should not be generated by the same vague prompt.

การทดสอบตัวสร้างสัญญาเป็นครั้งแรก: เอกสารแต่ละฉบับ ตั้งชื่อเป็นภาษาอังกฤษและภาษาไทย มีตรรกทางกฎหมายเป็นของตัวเอง หน้าจอนี้แสดงเพียงจุดเริ่มต้นของรายการเท่านั้น ห้องสมุดสองภาษาเบื้องหลังนั้นใหญ่กว่ามาก.

ฉันเชื่อว่านี่สามารถกลายเป็นเครื่องมือทำสัญญาที่มีประโยชน์ที่สุดที่นำเสนอโดยสำนักงานกฎหมายใดๆ ที่ให้บริการในประเทศไทย ข้อได้เปรียบไม่ใช่การที่ AI เขียนได้เร็วกว่า แต่ข้อได้เปรียบคือการผสมผสานระหว่างเทคโนโลยี กฎหมายไทย ข้อสัญญาของเรา ประสบการณ์ของเราตั้งแต่ปี 2006 และช่องทางในการตรวจสอบโดยมนุษย์ โมเดลอาจเปลี่ยนแปลงได้ แต่ความรู้ทางกฎหมายและการควบคุมคุณภาพเป็นของเรา.

ทดลองใช้ Lease Scanner ตอนนี้เลย

คุณสามารถมองเห็นหลักการนี้ทำงานได้แล้วใน โปรแกรมสแกนสัญญาเช่าไทยเพื่อหาจุดที่น่าสงสัย. วางสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยแล้วโปรแกรมจะตรวจสอบเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า การบอกเลิกสัญญาและการขับไล่ ค่าปรับสำหรับการออกก่อนกำหนด การซ่อมแซมและบำรุงรักษา การให้เช่าช่วงและการขาย คำเตือนทุกข้อจะเชื่อมโยงกับบทบัญญัติที่เกี่ยวข้องของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์หรือกฎการเช่าที่อยู่อาศัย. อัปเดต (16 สิงหาคม 2026): Lease Scanner รวมอยู่ในสมาชิกระดับ Silver (1,490 บาทต่อปี) ขึ้นไปแล้ว โดยจำกัดการสแกน 3 ครั้งต่อวัน และไม่มีให้บริการในบัญชี Bronze ฟรีอีกต่อไป.

เวอร์ชันแรกอ่านภาษาอังกฤษหรือภาษาไทยและจัดทำรายงานเป็นภาษาอังกฤษ ภาษาไทย หรือทั้งสองภาษา เนื่องจากระบบค้นหาทางกฎหมายและภาษาของผลลัพธ์แยกออกจากกัน ระบบเดียวกันนี้จึงสามารถขยายไปยังภาษาอื่นๆ ได้มากขึ้นโดยไม่ต้องสร้างกฎหมายพื้นฐานใหม่ทุกครั้ง.

สำหรับการตรวจสอบในขั้นตอนแรก ฉันเชื่อมั่นว่ากระบวนการนี้สามารถจับจุดแดงหรือข้อควรระวังทั่วไปในสัญญาเช่าได้อย่างสม่ำเสมอกว่าการอ่านผ่านๆ ด้วยความจำเพียงอย่างเดียว มันไม่รู้สึกเหนื่อย ไม่ข้ามหน้าสุดท้าย และไม่ลืมที่จะตรวจสอบกฎเกณฑ์เรื่องเงินประกัน นั่นไม่ได้หมายความว่าซอฟต์แวร์จะมาแทนที่ทนายความได้ สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ที่มีความซับซ้อน การลงทุนครั้งใหญ่ หรือปัญหาข้อเท็จจริงที่ผิดปกติยังคงต้องอาศัยวิจารณญาณของผู้เชี่ยวชาญ หน้าที่ของเครื่องมือนี้คือการทำให้การตรวจสอบครั้งแรกเป็นไปอย่างรวดเร็ว เป็นระบบ และเข้าถึงได้สำหรับทุกคน.

จากจดหมายข่าวทั่วไปสู่บริการทางกฎหมายที่รู้จักโปรไฟล์ของคุณ

ขั้นตอนถัดไปก้าวข้ามระบบแม่แบบ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต ผู้ประกอบการร้านอาหารในเชียงใหม่ คู่สมรสชาวต่างชาติในอีสาน และเจ้าของคอนโดมิเนียมเกษียณอายุในพัทยา ไม่จำเป็นต้องได้รับการอัปเดตแบบเดียวกัน สมาชิกจะสามารถระบุสถานการณ์และความสนใจของตนเองได้ จากนั้นระบบของเราจึงจะสามารถจับคู่กฎหมาย ระเบียบข้อบังคับ และ คำพิพากษาศาลฎีกาในห้องสมุดกฎหมายไทยของเรา ถึงผู้คนที่ได้รับผลกระทบ.

แทนที่จะส่งการแจ้งเตือนแบบเดิมๆ ทั่วไปให้ทุกคน สมาชิกอาจได้รับ: “คำวินิจฉัยใหม่มีผลกระทบต่อสิทธิเก็บกินตลอดชีพ”, “การเปลี่ยนแปลงกฎหมายแรงงานนี้มีผลกับบริษัทของคุณ” หรือ “กฎระเบียบการตรวจคนเข้าเมืองใหม่เกี่ยวข้องกับวีซ่าปัจจุบันของคุณ” นั่นคือระดับของการปรับแต่งทางกฎหมายที่เรากำลังสร้างขึ้น: การอัปเดตที่ถูกต้อง ด้วยภาษาที่เข้าใจง่าย เชื่อมโยงกับเอกสารที่มีอยู่และโปรไฟล์ของสมาชิก.

ของเรา แชทบอทเว็บไซต์ใหม่ เป็นอีกส่วนหนึ่งของระบบนั้น ปัจจุบันมีให้บริการบนเว็บไซต์แล้ว สำหรับคำถามด่วนเกี่ยวกับกฎหมายไทยและบริการของเรา ในอนาคต ฟังก์ชันเชิงลึกอาจจำกัดไว้เฉพาะสมาชิก เนื่องจากผู้ช่วยที่มีความจริงจังจำเป็นต้องมีฐานข้อมูลที่ได้รับการดูแลรักษา ทรัพยากรประมวลผล การควบคุมความเป็นส่วนตัว และการตรวจสอบทางกฎหมายอย่างต่อเนื่อง เครื่องมือฟรีสามารถแนะนำบริการได้ ส่วนการเป็นสมาชิกจะทำให้คุณภาพคงอยู่ต่อไปได้.

รหัสขั้นตอนวิธีที่สมบูรณ์สองชุด ทีละส่วน

โครงการทั้งสองนี้ได้ร่วมกันสร้างหน้าเว็บถาวรที่สามารถค้นหาได้นับร้อยหน้า ทุกส่วนมีที่อยู่เฉพาะของตัวเองและมีลิงก์ไปยังบทบัญญัติที่เกี่ยวข้อง ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อทนายความและลูกค้า ทั้งยังช่วยให้เครื่องมือค้นหามีแผนผังที่มีโครงสร้างของกฎหมายวิธีพิจารณาความของไทย แทนที่จะเป็นเพียงบทความผิวเผินที่วนซ้ำข้อมูลทั่วไปแบบเดิมๆ.

บทความ เครื่องมือใหม่ และการอัปเดตครั้งสำคัญที่เผยแพร่ในเดือนกรกฎาคม

1. รายงาน “โฉนดที่ดินหาย” ที่ไม่เป็นความจริงในประเทศไทยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 914/2569 จำคุกสี่เดือนโดยไม่รอลงอาญา และชดใช้ค่าสินไหมทดแทน 4.8 ล้านบาท ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 44/1.
2. กฎหมายการคุกคามในประเทศไทย: บทบัญญัติทางอาญาใหม่ การเยียวยาทางแพ่ง คำสั่งคุ้มครอง การคุกคามในสถานที่ทำงาน และขั้นตอนการร้องเรียนในทางปฏิบัติ.
3. กฎหมายลูกอกตัญญูแห่งประเทศไทย: เมื่อผู้บุพการีหรือผู้ให้ฟ้องเรียกถอนคืนการให้เพราะเหตุเนรคุณตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์.
4. ความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: ความเสี่ยงด้านกรรมสิทธิ์ การเข้าถึง การก่อสร้าง สัญญา การถือครองโดยชาวต่างชาติ และเงินมัดจำ ก่อนที่จะมีการจ่ายเงินใดๆ.
5. เครื่องมือสแกนสัญญาเช่าไทยเพื่อค้นหาจุดที่น่าสงสัย: การวิเคราะห์เบื้องต้นแบบสองภาษาเทียบกับกฎระเบียบการเช่าของไทยและฐานข้อมูลกฎหมายส่วน ภายในของเรา.
6. กฎหมายแรงงานของประเทศไทยสำหรับนายจ้าง: สัญญาจ้าง ค่าจ้าง การลา การเลิกจ้าง ค่าชดเชย และการปฏิบัติตามกฎหมายหลังจากการแก้ไขล่าสุด.
7. การกวาดล้างบริษัทนอมินีในประเทศไทยขยายเวลาออกไปจนถึงวันที่ 31 กรกฎาคม พร้อมรายละเอียดการบังคับใช้ล่าสุดจากกรมการและกรมพัฒนาธุรกิจการค้า.
8. ห้องสมุดกฎหมายไทยจุดเข้าถึงส่วนกลางสำหรับประมวลกฎหมาย คำอธิบายประกอบ การอ้างอิงโยง คำพิพากษาศาลสูงสุดมากกว่า 84,000 ฉบับ และการวิจัยทางกฎหมายที่สนับสนุนโดย AI.
9. จดหมายข่าวเดือนกรกฎาคม 2026: การกวาดล้างนอมินี, AI ในงานด้านกฎหมาย และตัวอย่างแรกของการเปิดรับสมาชิกแล้วในตอนนี้.

เนื้อหาทางกฎหมายออนไลน์ส่วนใหญ่จะหายไปในฟีดหลังผ่านไป 24 ชั่วโมง เรากำลังสร้างคลังข้อมูลกฎหมายไทยถาวรที่สามารถค้นหาได้ ซึ่งสามารถแก้ไข เชื่อมโยงกับการตัดสินใจใหม่ๆ และใช้งานได้ทั้งโดยมนุษย์และ AI ที่ถูกควบคุมอย่างระมัดระวัง.

4. กับดักโฉนดที่ดิน: เอกสารสิทธิที่ดินไม่ได้หมายถึงความเป็นเจ้าของเสมอไป

Someone shows a foreign buyer a paper with a government emblem. The land has a house number, electricity, a road and a family living there for 25 years. The seller says, “Do not worry. Thai people buy this type of land all the time.” Money changes hands.

Only later does the buyer learn the paper was not a title deed. It was a tax receipt, a possessory notice or an agricultural allocation over land still belonging to the State.

Thailand does not have one single “land paper.” The ประมวลกฎหมายที่ดินของไทย recognizes different documents that prove very different rights.

Names change while the risk stays the same. The state land people used to describe with the old “Por Bor Tor” tax papers is, since the Ratchaphatsadu Land Act of 2019, officially called ที่ดินรัชพัทสดู: property of the State managed by the Treasury Department. We published a full guide to Ratchaphatsadu land this year. Other serious categories include forest-reserve land, national-park land and land administered by other government agencies. Long occupation does not automatically privatize state land. Nor does a sale contract between two people force the government to recognize rights neither party possessed.

Even a genuine Chanote is not enough by itself

A photocopy of the front page does not show the full legal position. The back contains registered transactions and encumbrances. The Land Office file might reveal a mortgage, lease, usufruct, superficies, servitude, court seizure or other restriction. The paper might also be old, altered or no longer reflect the current record.

Physical reality must match the record. Does the plot on the ground correspond to the title? Are the concrete markers present? Is there legal access to a public road, or only a neighbor’s permission? Does the house sit fully inside the boundary? Is construction allowed under zoning, environmental and building-control rules? Does the person offering the property have legal authority to sell it?

This is why proper การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินอย่างละเอียด means checking the current government record at the competent office, not simply translating the seller’s copy.

More Than AI: Why I Brought My Personal Website Back

I am convinced that AI will control more of the routine work in the legal field. But I am equally convinced that a good law firm must become more human, not less human. When software can produce a polished biography, a hundred posts and a perfect studio portrait in an afternoon, clients need stronger evidence of who is behind the work.

That is why I brought SebastienBrousseau.com back online. It contains an archive of almost 1,000 articles about my travels, places, food, music and experiences in Thailand. Some are imperfect. Some belong to a different period of my life. Together, they show something a generated “About Us” page cannot: what I noticed, where I went, the photographs I took and how my view of Thailand changed over more than two decades.

Recent entries include living beside Cha-Am rather than Hua Hin, a short trip to Chiang Mai, the city’s small live-music bars after dark, และ Baan Krut, a coast that still feels like Thailand used to feel. เดอะ complete article index is there for anyone who wants to explore.

AI can help me restore an old archive, improve a translation or organize photographs. It cannot go back and live those years for me. It did not sit in the small bars, take the train, choose the wrong road, meet the people or decide which ordinary moment deserved a photograph. Experience is not a prompt. That human record matters to me, and I think it matters when a client chooses whom to trust.

A Human Note: Angine de Poitrine

Since January, every issue of this newsletter has ended with a cultural note. I started it on purpose: after pages of law and AI, I want to step out of both and come back to human things. This newsletter is not meant to be only a law firm writing about its services. It is also an expatriate who has lived in Thailand for more than two decades sharing the places, music, food and people that make a life here, the same spirit as my personal website above. So, after property restrictions, automation systems, membership tools and title-deed warnings, I finish with something created for no practical reason other than human imagination.

I recently discovered Angine de Poitrine, an experimental rock duo from Saguenay in Quebec, the province I come from. Khn and Klek de Poitrine perform behind enormous papier-mâché heads and black-and-white polka-dot costumes. One plays microtonal guitar and bass through loops. The other plays drums and percussion. The music moves through odd time signatures, repeated patterns, sudden changes and rhythms that should feel mathematical but somehow make crowds dance.

Their full KEXP performance, recorded in Rennes in December 2025, has now been watched around 18 million times. Their second album, Vol. II, was released on 3 April 2026. They are now performing internationally, yet the project still feels homemade, strange and completely independent of what the music business normally tells artists to become.

Perhaps this is one reason they connect so strongly right now. We are surrounded by discussions about machines producing more text, images, music and video. Angine de Poitrine feels like the opposite: two humans making difficult, playful and unmistakably personal art with handmade masks, unusual instruments and an idea nobody asked them to simplify.

AI might imitate a style after people create it. It does not reduce the value of the human decision to be strange before anyone knows whether the strangeness will work. For me, art is where the beauty of human beings remains easiest to see. Angine de Poitrine is pure art.