Bulletin d'août 2026

Je n'écris qu'une fois par mois. La newsletter de juillet sur les sociétés prête-noms a généré plus de réponses, de questions et de discussions que n'importe quel autre numéro que nous avons envoyé. Je savais que la répression importait, mais la réaction m'a rappelé à quel point les conséquences sont immenses. Pour certaines personnes, il ne s'agit pas d'un débat abstrait sur le droit des sociétés. Leur foyer, leurs économies et leur avenir en Thaïlande sont liés à une structure que les autorités examinent actuellement.

La question évidente revenait sans cesse : si une société prête-nom est illégale, quelle protection légale un étranger possède-t-il ? Ce mois-ci, j'y réponds directement. J'examine également le prochain changement que tout chef d'entreprise devrait comprendre : l'intelligence artificielle est passée de la réponse à des questions à l'exécution de tâches. Puis je présente l'offre Adhésion à ThaiLawOnline qui commence dès maintenant en août, y compris notre Analyseur de bail et le Créateur de contrat que nous développons. Enfin, j'explique pourquoi un document présenté comme un “ document foncier ” thaïlandais peut prouver une pleine propriété, un droit de possession limité, une attribution de l'État, ou presque rien du tout.

Juillet a également été l'un des mois les plus productifs de notre histoire. J'ai ajouté une liste séparée et très visible de ce que nous avons construit : la nouvelle version annotée du Code de procédure civile thaïlandais, la version annotée du Code de procédure pénale thaïlandais, des centaines de pages au niveau des sections, une nouvelle analyse de la Cour suprême, des guides pratiques et le Lease Scanner.

Ces quatre sujets partagent un même principe. Une méthode familière n'est pas nécessairement une méthode sûre. Les structures immobilières, les systèmes commerciaux, les services juridiques et les documents fonciers doivent être compris pour ce qu'ils font sur le plan juridique et pratique, et non pour ce qu'un vendeur prétend qu'ils sont.

1. Après la société prête-nom : quel droit de propriété convient ?

Les étrangers ne peuvent généralement pas posséder de terres en Thaïlande. Rien de ce qui suit ne modifie cette règle. Ces droits légaux protègent l'usage, la possession, un bâtiment ou un investissement, tandis que le terrain sous-jacent reste la propriété d'un ressortissant thaïlandais ou d'un autre propriétaire légalement qualifié.

J'ai commencé à travailler avec des usufruits vers 2006 et j'ai publié l'un de mes premiers articles détaillés sur le sujet en 2008, toujours en ligne aujourd'hui sur AseanNow. À l'époque, la plupart des acheteurs étrangers se voyaient proposer uniquement un bail de 30 ans ou une société thaïlandaise. L'usufruit figurait dans le Code civil et commercial, était tout à fait légal et enregistré au Bureau foncier, mais peu de cabinets travaillant avec des étrangers l'utilisaient sérieusement.

Vingt ans plus tard, nous disposons désormais de quatre outils principalement utilisés. Aucun n'est parfait. Il existe d'autres moyens de protéger un investissement immobilier, tels que le droit d'habitation, les hypothèques et les accords réciproques, mais je n'entrerai pas dans les détails ici. Le choix approprié dépend de qui possède le terrain, de l'existence ou non d'une maison, de qui finance la construction, de l'âge du client, de sa situation familiale, de son besoin de succession et de la pratique du Bureau foncier détenant le titre.

Usufruit : souvent la meilleure option pour un logement et un conjoint thaïlandais

Un usufruit, ou sitthi kep kin, donne au titulaire le droit enregistré de posséder, d'utiliser et de jouir des avantages de la propriété d'une autre personne. Pour un particulier, ce droit peut durer pour une période déterminée pouvant aller jusqu'à 30 ans ou pendant toute la vie de l'usufruitier.

Cela convient souvent à un conjoint étranger dont le mari ou l'épouse thaïlandaise possède réellement le terrain familial. Le conjoint thaïlandais en conserve la propriété. Le conjoint étranger obtient un droit viager enregistré d'y habiter et d'utiliser la propriété. Si le propriétaire vend ensuite le terrain, un usufruit dûment enregistré reste normalement inscrit sur le titre de propriété et suit le bien.

La faiblesse est tout aussi importante : un usufruit est personnel. Il s'éteint au décès de l'usufruitier et ne se transmet pas aux enfants. Un usufruit ne fait pas non plus de l'étranger le propriétaire du terrain et ne prouve pas automatiquement la propriété de la maison.

Superficie : généralement plus solide lorsque l'étranger construit

Un droit de superficie, ou sitthi nuea phuen din, sépare la propriété d'un bâtiment de la propriété du terrain sous-jacent. Le terrain appartient à une personne. La maison, l'usine, la structure ou la plantation appartient au superficiaire.

Il s'agit généralement du meilleur point de départ lorsque l'étranger finance et construit un nouveau bâtiment. L'enregistrement doit être organisé avant le début de la construction, le permis de construire, les contrats, les factures et les justificatifs de paiement venant étayer la même position de propriété. Sauf restriction contraire dans l'acte enregistré, le droit de superficie est cessible et transmissible par succession. Il peut être accordé pour une période déterminée, pour la durée de la vie du propriétaire du terrain ou pour la durée de la vie du superficiaire.

La faiblesse est d'ordre pratique. L'enregistrement d'une seule phrase sur un titre de propriété ne remédie pas à de faibles preuves concernant le propriétaire actuel d'une maison existante. Certains bureaux fonciers acceptent un droit de superficie sur une structure existante ; d'autres exigent des preuves plus claires ou préfèrent un enregistrement avant la construction. Si le bâtiment constitue le principal investissement, la preuve de la propriété doit être planifiée dès le début.

Sap Ing Sith : un contrôle commercial plus large, mais pour 30 ans seulement

Sap Ing Sith est la plus récente option. La loi sur le Sap Ing Sith B.E. 2562 a créé ce droit en 2019. Il s'applique aux terrains Chanote, aux bâtiments situés sur des terrains Chanote et aux unités de copropriété. Le titulaire bénéficie de larges droits d'utilisation et de jouissance de la propriété pour une durée maximale de 30 ans. Le droit enregistré est transférable, transmissible par héritage et susceptible d'hypothèque.

Ces caractéristiques rendent le Sap Ing Sith attrayant pour un projet commercial ou un investissement destiné à être transmis aux héritiers. Mais il ne s'agit pas d'une pleine propriété foncière, ni d'un droit de 60 ou 90 ans. Le maximum légal est de 30 ans. Sauf disposition contraire de la convention, les bâtiments ajoutés ou modifiés par le titulaire appartiennent au propriétaire du terrain lorsque le droit prend fin. Cet instrument juridique est en outre encore méconnu de nombreux fonctionnaires, banques et acheteurs.

Un bail enregistré : utile, mais pas trois durées garanties

Un bail d'habitation standard reste utile, en particulier entre des parties non apparentées ou avec un promoteur. Une durée supérieure à trois ans doit être enregistrée pour rester opposable au-delà des trois premières années, et le maximum ordinaire est de 30 ans. Les promesses de “30+30+30” ne sont pas trois durées enregistrées. Un renouvellement futur nécessite un propriétaire futur, un accord futur et un nouvel enregistrement. La deuxième période de 30 ans ne doit jamais être évaluée comme la première.

Une structure appropriée nécessite donc bien plus que le simple téléchargement d'un accord bilingue. Nous vérifions d'abord le titre de propriété, les inscriptions de charges, hypothèque et son rang, le propriétaire foncier, le statut du bâtiment et les exigences du bureau foncier local. Nous préparons ensuite à la fois l'accord privé et les documents nécessaires à l'enregistrement. Si le droit doit protéger un paiement important ou une construction future, l'enregistrement doit avoir lieu avant ou en même temps que le transfert de fonds.

2. L'IA est passée de la réponse aux questions à l'exécution du travail

Pendant les 20 ans où j'ai dirigé des cabinets d'avocats en Thaïlande, j'ai toujours eu un assistant ou une secrétaire. Quelqu'un répondait aux questions courantes, recueillait des informations de base, vérifiait mon calendrier, programmait des rendez-vous, envoyait des rappels et faisait un suivi lorsqu'un client oubliait un document.

Aujourd'hui, un système d'IA effectue une grande partie de la première couche administrative. Il ne remplace pas un avocat et il ne remplace pas le jugement d'un employé expérimenté. Mais il répond aux questions simples, rassemble les informations du dossier, vérifie les disponibilités, propose des rendez-vous, traduit les messages de routine, identifie les documents manquants et transmet un dossier à la bonne personne.

Ce n'est pas une théorie sur l'avenir. Cela modifie déjà nos propres coûts.

Ce qui a changé au sein de notre entreprise

Jusqu'à la fin de 2025, nous avons utilisé Mailchimp pour nos bulletins d'information. J'ai ensuite créé notre propre système avec n8n, une plateforme d'automatisation des flux de travail. Le premier mois n'a pas été parfait. Certains flux de travail ont échoué. Certains messages ont été dupliqués. Nous avons corrigé le processus, ajouté des vérifications et continué à l'améliorer. Cette infolettre est désormais assemblée et distribuée par notre propre système automatisé.

L'édition Community de n8n n'a pas d'abonnement logiciel. Nous faisons déjà tourner un serveur, donc le coût logiciel supplémentaire est proche de zéro. Le temps, l'hébergement et l'utilisation des modèles ont toujours un coût, et faire semblant du contraire serait malhonnête. Mais la facture récurrente de la plateforme marketing a disparu.

Nous avons procédé de la même manière avec le chatbot de notre site web. Nous versions environ US$40 chaque mois à Chatbase. De nouveaux modèles nous ont permis de recréer les fonctionnalités limitées dont nous avions besoin, en fonction de nos propres informations juridiques et de nos flux de travail. Nous n’avons pas copié le code source d’une autre entreprise. Nous avons reproduit les fonctionnalités utiles à notre activité : recevoir une question, trouver les documents internes pertinents, fournir une réponse contrôlée, collecter les coordonnées et transmettre le dossier à un collaborateur lorsque cela s’avère nécessaire.

Kimi K2 n'était pas une curiosité

En janvier, j'ai recommandé Kimi K2 comme alternative gratuite que les lecteurs devraient essayer. Quelques personnes ont demandé pourquoi une newsletter juridique thaïlandaise parlait d'un modèle d'IA chinois.

Le 16 juillet, Moonshot AI a publié Kimi K3. Moonshot le décrit comme un modèle multimodal natif de 2,8 billions de paramètres doté d'une fenêtre de contexte d'un million de tokens, conçu pour le codage de longue durée et le travail intellectuel. Les poids du modèle sont disponibles, ce qui est plus précis que de qualifier l'ensemble du système d'“ open source ”. Des poids téléchargeables ne signifient pas non plus un fonctionnement gratuit. Un modèle de cette taille nécessite une puissance de calcul importante.

Le point important est la direction. Les modèles chinois à poids ouverts ne sont plus de simples imitations bon marché avec des années de retard. Kimi K3 rivalise désormais de près avec les modèles propriétaires de pointe sur plusieurs tâches exigeantes. En même temps, la famille d'OpenAI GPT-5.6 et le modèle d'Anthropic Claude Fable 5 montrent à quelle vitesse les capacités de pointe s'améliorent tandis que les coûts diminuent. Ce qui paraissait coûteux et expérimental il y a six mois pourrait devenir un logiciel d'entreprise banal d'ici six mois.

Le passage des invites aux agents

Il y a deux ou trois ans, la plupart des gens utilisaient l'IA comme un meilleur moteur de recherche : poser une question, recevoir du texte, copier la réponse. Le prompting est devenu une compétence particulière. Les gens écrivaient des pages d'instructions dans l'espoir de forcer un modèle faible à se comporter de manière cohérente.

Des instructions claires comptent toujours, mais le cœur du travail a changé. Les modèles performants ont besoin de moins de formalités. Le changement le plus important est le passage des réponses à tâches.

Un agent reçoit un résultat à atteindre, l'accès à des outils et des données approuvés, des règles sur ce qu'il ne doit jamais faire, et des points de contrôle où un humain doit approuver la prochaine étape. La question commerciale utile n'est plus : “ Quel chatbot écrit le mieux ? ” C'est : “ Quelle tâche répétitive devrait cesser de consommer l'après-midi d'un employé ? ”

Cela va bien au-delà des cabinets d'avocats

• Hôtels et gestionnaires immobiliers : répondre aux questions courantes des clients dans plusieurs langues, planifier des visites, envoyer des instructions d'arrivée, classer les demandes de maintenance et effectuer un suivi après les réparations.
• Restaurants et détaillants : comparer les prix des fournisseurs, résumer les avis clients, préparer des promotions, mettre à jour les menus ou les descriptions de produits et signaler les anomalies de stock.
• Agences immobilières : qualifier les prospects, faire correspondre les besoins aux annonces, organiser des rendez-vous, préparer des tableaux comparatifs et relancer pour obtenir les documents manquants sans faire de promesses juridiques.
• Exportateurs et usines : lire les bons de commande, comparer les factures, signaler les quantités incohérentes, préparer les listes de contrôle des documents d'expédition et signaler les retards.
• Cabinets professionnels : mener des recherches préliminaires, organiser les dossiers, préparer des projets de documents, suivre les échéances et transformer les connaissances cachées dans d'anciennes affaires en une mémoire institutionnelle interrogeable.

L'amélioration la plus rapide ne commence généralement pas par le licenciement de qui que ce soit. Elle commence par la suppression du travail répétitif des bons employés. Un réceptionniste devrait s'occuper du client inhabituel, et non taper pour la cinquantième fois les mêmes indications pour se rendre au bureau. Un avocat devrait décider de la stratégie, et non chercher dans dix dossiers la dernière version d'une clause. Un directeur d'hôtel devrait résoudre le vrai problème d'un client, et non copier manuellement un numéro de réservation d'un système à un autre.

3. L'adhésion commence maintenant : Un cabinet d'avocats différent

Le mois dernier, j'ai dit que nous refondions notre programme d'adhésion. Ce mois-ci, ce n'est plus une idée pour plus tard : le nouveau Adhésion à ThaiLawOnline commence maintenant, en août 2026.

Netflix a transformé la façon dont les gens regardent des films. YouTube a transformé la façon dont les gens apprennent. Au lieu d'acheter un objet unique et de perdre l'accès lorsqu'il devient obsolète, les gens s'abonnent à un service qui ne cesse d'ajouter, d'organiser et d'améliorer le contenu. Le travail juridique est plus sérieux que le divertissement et les décisions importantes exigent toujours un avocat. Mais la même attente arrive dans notre profession : les clients veulent un accès continu, des outils utiles, des documents mis à jour et une aide qui se souvient de qui ils sont. Ils ne veulent pas repartir de zéro et payer pour chaque petite question.

De nombreux cabinets d'avocats expérimentent les abonnements. Trop souvent, l'offre se résume à la promesse coûteuse de “ conseils illimités ”, à un dossier de formulaires génériques ou à une carte de réduction. Notre approche est différente. L'abonnement doit apporter au client quelque chose d'utile avant qu'un problème ne devienne un dossier juridique. Il doit combiner des informations fiables, des outils en libre-service et un accès à des avocats au niveau approprié.

Cinq niveaux, de la recherche gratuite à un avocat à disposition

La comparaison complète et les instructions d'adhésion actuelles se trouvent sur notre Page des niveaux d'adhésion. Bronze rend la première couche accessible à tout le monde. Silver est le centre du système : à 1 490 ฿ par an, il coûte environ 124 ฿ par mois et offre aux membres une collection croissante de documents bilingues plutôt qu'un formulaire acheté une fois et oublié.

L'abonnement Silver n'est pas un don

L'abonnement Silver coûte 1 490 ฿ par an, soit un peu plus de 4 ฿ par jour. En contrepartie, un membre Silver bénéficie de téléchargements illimités depuis notre collection de modèles bilingues, d’un espace de stockage de documents mis à jour en cas de modification de la législation, ainsi que d’une réduction de 15% sur les services d’avocats. Le membre bénéficie d’un véritable service. Parallèlement, ces frais récurrents nous assurent un budget stable qui nous permet de poursuivre un travail que les cabinets d’avocats traditionnels publient rarement gratuitement.

L'abonnement Silver aide à financer la vérification des sources en thaï, la traduction en anglais, la révision par des avocats, le développement de sites Web, les bases de données juridiques privées, les coûts de serveur et le temps nécessaire pour maintenir des centaines de pages connectées. Il soutient des projets tels que le Code de procédure civile annoté, le Code de procédure pénale annoté, le Lease Scanner, notre base de données de la Cour suprême et cette infolettre mensuelle.

Un cabinet d'avocats traditionnel gagne de l'argent seulement après qu'un problème est survenu. Je préfère un modèle où une partie de notre travail prévient le problème. Si les membres reçoivent de meilleurs contrats, des avertissements plus clairs et des mises à jour juridiques pertinentes en amont, ils économisent de l'argent et nous bâtissons une relation plus solide à long terme. C'est pourquoi je crois que l'abonnement deviendra un élément majeur des services juridiques.

Le Créateur de Contrats : un document qui commence par vos faits

Notre nouveau projet d'adhésion le plus important est le Créateur de contrats. Un modèle traditionnel demande au client de comprendre la loi et de trouver les bons blancs. Un modèle d'IA généraliste peut produire un langage élégant mais peut inventer une clause, utiliser la loi d'un autre pays ou omettre l'étape d'enregistrement qui rend le droit utile en Thaïlande.

Le Créateur de contrats est conçu dans l'autre sens. Et ce n'est pas une promesse pour l'année prochaine : le système fonctionne déjà. Pendant le mois d'août, nous le testons document par document, en le corrigeant et en l'améliorant avant de l'ouvrir pleinement aux membres. Il demande ce que les parties essaient d'accomplir, identifie les faits importants, sélectionne des clauses de notre bibliothèque bilingue contrôlée, avertit lorsque les faits ne correspondent pas au document choisi et indique quand un enregistrement ou l'avis d'un avocat est nécessaire. Un prêt entre amis, une procuration, un contrat de travail et un usufruit ne devrait pas être généré par le même prompt vague.

Un premier aperçu du créateur de contrats en phase de test : chaque document, nommé en anglais et en thaï, suit sa propre logique juridique. Cet écran ne montre que le début de la liste, la bibliothèque bilingue sous-jacente est bien plus vaste.

Je crois que cela peut devenir l'outil de contrat le plus utile proposé par un cabinet d'avocats travaillant en Thaïlande. L'avantage n'est pas qu'une IA écrit plus vite. L'avantage réside dans la combinaison de la technologie, des règles juridiques thaïlandaises, de nos clauses, de notre expérience depuis 2006 et d'une possibilité de révision humaine. Le modèle peut changer ; la connaissance juridique et les contrôles de qualité nous appartiennent.

Essayez le scanner de baux dès maintenant

Vous pouvez déjà voir le principe à l'œuvre dans notre Scanner d'alertes pour les baux en Thaïlande. Collez un bail résidentiel et le programme vérifie les dépôts et le loyer d'avance, la résiliation et l'expulsion, les pénalités de départ anticipé, les réparations et l'entretien, ainsi que la sous-location et la vente. Chaque avertissement est lié à la disposition pertinente du Code civil et commercial ou des règles de location résidentielle. Mise à jour (16 août 2026) : le scanner de bail est désormais inclus dans l'abonnement Silver (1 490 THB par an) et supérieur, à raison de trois scans par jour. Il n'est plus disponible sur le compte Bronze gratuit.

La première version lit l'anglais ou le thaï et produit le rapport en anglais, en thaï ou dans les deux langues. Comme la recherche juridique et la langue de sortie sont distinctes, le même système peut être étendu à d'autres langues sans qu'il soit nécessaire de reconstruire la loi sous-jacente à chaque fois.

Pour un examen de premier niveau, je fais confiance à ce processus pour détecter les signaux d'alerte habituels d'un bail de manière plus cohérente qu'une lecture rapide basée uniquement sur la mémoire. Il ne se fatigue pas, ne saute pas les dernières pages et n'oublie pas de vérifier une règle relative au dépôt de garantie. Cela ne signifie pas que le logiciel remplace un avocat. Un bail commercial complexe, un investissement important ou un problème factuel inhabituel nécessite toujours un jugement professionnel. Le rôle de l'outil est de rendre le premier examen rapide, systématique et accessible à tous.

D'une infolettre de masse à un service juridique qui connaît votre profil

La prochaine étape va au-delà des modèles. Un propriétaire à Phuket, un restaurateur à Chiang Mai, un conjoint étranger dans l'Isan et un propriétaire de copropriété retraité à Pattaya n'ont pas besoin des mêmes mises à jour. Les membres pourront identifier leur situation et leurs intérêts. Notre système pourra alors faire correspondre les nouvelles lois, réglementations et décisions de la Cour suprême de notre bibliothèque de droit thaïlandais aux personnes qu'elles affectent.

Au lieu d'envoyer à tout le monde une autre alerte générique, le membre pourrait recevoir : “ Une nouvelle décision affecte les usufruits viagers ”, “ Ce changement en droit du travail s'applique à votre entreprise ” ou “ Une nouvelle règle d'immigration concerne votre visa actuel ”. C'est le niveau de personnalisation juridique que nous construisons : la bonne mise à jour, en langage clair, reliée aux documents et au profil existants du membre.

Notre nouveau chatbot de site web est une autre partie de ce système. Il est disponible sur le site Web dès à présent pour des questions rapides sur le droit thaïlandais et nos services. À l'avenir, ses fonctionnalités les plus avancées pourraient être réservées aux membres, car un assistant sérieux nécessite une base de données mise à jour, des ressources informatiques, des contrôles de confidentialité et une révision juridique continue. Les outils gratuits permettent de découvrir le service ; l'adhésion garantit le maintien de sa qualité.

Deux codes procéduraux complets, section par section

Ensemble, ces deux projets ont créé des centaines de pages permanentes et interrogeables. Chaque section possède sa propre adresse et renvoie aux dispositions environnantes. C'est utile pour les avocats et les clients, et cela donne également aux moteurs de recherche une carte structurée du droit procédural thaïlandais au lieu d'un autre article superficiel répétant les mêmes informations générales.

Nouveaux articles, outils et mises à jour majeures publiés en juillet

1. Faux rapports de “ Chanotes perdus ” en Thaïlande: arrêt de la Cour suprême n° 914/2569, quatre mois de prison ferme et 4,8 millions de bahts de dommages-intérêts en vertu de l'article 44/1 du Code de procédure pénale.
2. Lois sur le harcèlement en Thaïlande: les nouvelles dispositions pénales, les recours civils, les ordonnances de protection, les risques en milieu de travail et la procédure pratique de plainte.
3. La loi sur l'enfant ingrat de la Thaïlande: lorsqu'un parent ou un donateur demande la révocation d'une donation pour cause d'ingratitude grave en vertu du Code civil et commercial.
4. Risques liés à l'achat d'un bien immobilier en Thaïlande: risques liés au titre de propriété, à l'accès, à la construction, au contrat, à la propriété étrangère et au dépôt avant que l'argent ne change de mains.
5. Le scanner de signaux d'alerte pour les baux en Thaïlande: analyse bilingue de premier niveau par rapport aux règles thaïlandaises en matière de baux et à notre base de données juridiques privée.
6. Droit du travail en Thaïlande pour les employeurs: les contrats, les salaires, les congés, le licenciement, l'indemnité de départ et la conformité après les dernières modifications.
7. Répression des sociétés prête-noms en Thaïlande: prolongé jusqu'au 31 juillet avec les derniers détails d'application du Département des Terres et du Département du Développement des Entreprises.
8. La bibliothèque juridique thaïlandaise: le point d’accès central à nos codes, annotations, renvois et plus de 77,000 décisions de la Cour suprême et recherche juridique assistée par l’IA.
9. La lettre d'information de juillet 2026la répression des prête-noms, l'IA dans le travail juridique et le premier aperçu de l'abonnement maintenant ouvert.

La majeure partie du contenu juridique en ligne disparaît dans un fil d'actualité après 24 heures. Nous construisons un corpus permanent et consultable d'informations juridiques thaïlandaises qui peut être corrigé, relié à de nouvelles décisions et utilisé à la fois par des personnes et par une IA soigneusement contrôlée.

4. Le piège du titre de propriété : un document foncier n'est pas toujours synonyme de propriété

Quelqu'un montre à un acheteur étranger un document portant un emblème gouvernemental. Le terrain a un numéro civique, l'électricité, une route et une famille y vit depuis 25 ans. Le vendeur dit : “ Ne vous inquiétez pas. Les Thaïlandais achètent ce type de terrain tout le temps. ” L'argent change de mains.

Ce n'est que plus tard que l'acheteur apprend que le document n'était pas un titre de propriété. C'était un reçu fiscal, un avis possessoire ou une attribution agricole sur des terres appartenant toujours à l'État.

Il n'existe pas en Thaïlande un seul et unique “ document foncier ”. Le Code foncier thaïlandais reconnaît différents documents qui attestent de droits très différents.

Ne confondez pas les deux. Des terres sans titre détenues sur la base d’anciens documents fiscaux « Por Bor Tor » peuvent s’avérer être des terres de l’État, mais terre de Ratchaphatsadu est une catégorie juridique distincte, définie depuis la loi sur les terres Ratchaphatsadu de 1975 et désormais par la loi de 2019 : des biens de l’État gérés par le Département du Trésor. Nous avons publié cette année un guide complet sur les terres Ratchaphatsadu. Parmi les autres catégories sensibles figurent les terres de réserves forestières, les terres des parcs nationaux et les terres administrées par d’autres organismes gouvernementaux. Une occupation prolongée ne fait pas automatiquement passer des terres de l’État dans le domaine privé. De même, un contrat de vente entre deux personnes n’oblige pas le gouvernement à reconnaître des droits qu’aucune des parties ne possédait.

Même un véritable Chanote ne suffit pas en soi

Une photocopie de la première page ne reflète pas la situation juridique complète. Le verso contient les transactions enregistrées et les charges. Le dossier du Bureau foncier peut révéler une hypothèque, un bail, un usufruit, une superficie, une servitude, une saisie judiciaire ou une autre restriction. Le document peut également être ancien, altéré ou ne plus refléter le registre actuel.

La réalité physique doit correspondre au registre. La parcelle sur le terrain correspond-elle au titre de propriété ? Les bornes en béton sont-elles présentes ? Y a-t-il un accès légal à une voie publique, ou seulement la permission d'un voisin ? La maison se trouve-t-elle entièrement à l'intérieur des limites ? La construction est-elle autorisée par les règles d'urbanisme, d'environnement et de contrôle de la construction ? La personne qui propose le bien a-t-elle l'autorité légale pour le vendre ?

C'est pourquoi une véritable vérification préalable de la propriété signifie vérifier le registre gouvernemental actuel auprès du bureau compétent, et non se contenter de traduire la copie du vendeur.

Plus que l'IA : pourquoi j'ai remis en ligne mon site web personnel

Je suis convaincu que l'intelligence artificielle contrôlera une plus grande partie du travail de routine dans le domaine juridique. Mais je suis tout aussi convaincu qu'un bon cabinet d'avocats doit devenir plus humain, pas moins humain. Quand un logiciel peut produire une biographie soignée, cent publications et un portrait de studio parfait en un seul après-midi, les clients ont besoin de preuves plus solides de qui se cache derrière le travail.

C'est pourquoi j'ai remis SebastienBrousseau.com en ligne. Il contient une archive de près de 1 000 articles sur mes voyages, des lieux, la cuisine, la musique et mes expériences en Thaïlande. Certains sont imparfaits. Certains appartiennent à une autre période de ma vie. Ensemble, ils montrent quelque chose qu'une page “ À propos ” générée ne peut pas montrer : ce que j'ai remarqué, où je suis allé, les photographies que j'ai prises et la façon dont ma vision de la Thaïlande a changé sur plus de deux décennies.

Les entrées récentes incluent le fait de vivre à côté de Cha-Am plutôt que Hua Hin, un court voyage à Chiang Mai, ses petits bars de musique live à la nuit tombée, et Baan Krut, une côte qui a encore le charme de la Thaïlande d'autrefois. Les articles figurent dans un index complet , à la disposition de tous ceux qui veulent explorer.

L'IA peut m'aider à restaurer de vieilles archives, à améliorer une traduction ou à organiser des photographies. Elle ne peut pas remonter le temps et vivre ces années à ma place. Elle ne s'est pas assise dans les petits bars, n'a pas pris le train, n'a pas choisi la mauvaise route, n'a pas rencontré les gens ni décidé quel moment ordinaire méritait une photographie. L'expérience n'est pas un prompt. Cette trace humaine compte pour moi, et je crois qu'elle compte lorsqu'un client choisit à qui faire confiance.

Une note humaine : Angine de Poitrine

Depuis janvier, chaque numéro de cette infolettre s'est terminé par une note culturelle. Je l'ai fait exprès : après des pages de droit et d'IA, je veux sortir de l'un et de l'autre pour revenir aux choses humaines. Cette infolettre ne se veut pas seulement le reflet d'un cabinet d'avocats écrivant sur ses services. C'est aussi un expatrié vivant en Thaïlande depuis plus de deux décennies qui partage les lieux, la musique, la nourriture et les gens qui font une vie ici, dans le même esprit que mon site personnel ci-dessus. Ainsi, après les restrictions immobilières, les systèmes d'automatisation, les outils d'adhésion et les avertissements sur les titres de propriété, je termine par quelque chose créé sans autre raison pratique que l'imagination humaine.

J'ai récemment découvert Angine de Poitrine, un duo de rock expérimental originaire du Saguenay, au Québec, la province d'où je viens. Khn et Klek de Poitrine se produisent derrière d'immenses têtes en papier mâché et des costumes à pois noirs et blancs. L'un joue de la guitare et de la basse microtonales à l'aide de boucles. L'autre joue de la batterie et des percussions. La musique évolue à travers des mesures impaires, des motifs répétés, des changements soudains et des rythmes qui devraient sembler mathématiques mais qui, d'une certaine manière, font danser les foules.

Leur performance complète sur KEXP, enregistrée à Rennes en décembre 2025, a désormais été visionnée environ 18 millions de fois. Leur deuxième album, Vol. II, est sorti le 3 avril 2026. Ils se produisent désormais à l'international, pourtant le projet dégage toujours un côté artisanal, étrange et totalement indépendant de ce que l'industrie musicale dicte habituellement aux artistes de devenir.

C'est peut-être l'une des raisons pour lesquelles ils touchent si fortement le public en ce moment. Nous sommes entourés de discussions sur des machines produisant toujours plus de textes, d'images, de musique et de vidéo. Angine de Poitrine en est tout le contraire : deux êtres humains créant un art difficile, ludique et indéniablement personnel avec des masques faits main, des instruments insolites et une idée que personne n'a songé à leur demander de simplifier.

L'IA peut imiter un style après que les gens l'ont créé. Cela ne réduit pas la valeur de la décision humaine d'être bizarre avant que quiconque ne sache si cette bizarrerie fonctionnera. Pour moi, l'art est l'endroit où la beauté des êtres humains reste la plus facile à voir. Angine de Poitrine est de l'art à l'état pur.

Dernière révision : 30 septembre 2026. Les affirmations relatives aux droits de propriété ont été vérifiées au regard des articles 538, 540, 1411, 1412 et 1418 du Code civil et commercial, lus en thaï, et le résumé de l’arrêt de la Cour suprême n° 914/2569 au regard de notre note d’arrêt révisée. Le tableau des documents du Code foncier, les points relatifs à la loi sur le Sap Ing Sith ainsi que les passages sur l’adhésion, les tarifs et l’IA n’ont pas été relus lors de cette révision.