Évalué par Wichuda Atthamethakon, LL.M., titulaire de la licence de l’Ordre des avocats thaïlandais 3149/2556, pour ThaiLawOnline, un cabinet d’avocats thaïlandais œuvrant pour des étrangers depuis 2006.
Journal des mises à jour
- 2 novembre 2026: Added the statute box with Thai, English and French text and checked the page against the official text
Permis de construire En Thaïlande, les preuves habituelles montrent qu'un étranger possède une maison construite sur un terrain qu'il n'a pas le droit de posséder. La propriété elle-même découle de Code civil et commercial, Pas par la permission. L’article 146 stipule que le bâtiment construit par une personne ayant un droit sur le sol d’une autre personne dans l’exercice de ce droit n’est pas une partie intégrante du sol. Sans un tel droit, le bâtiment devient partie intégrante du sol et appartient au propriétaire foncier, quelle que soit l’inscription sur la permission (articles 144 et 1310). Le constructeur, agissant de bonne foi, reçoit uniquement le montant de la hausse de la valeur du sol, et celui qui agissait de mauvaise foi peut être contraint de le démolir à ses frais (article 1311). La permission est la preuve de celui qui a construit ; le droit sur le sol, idéalement une bail enregistré ou droit de superficie, C’est ce qui fait de l’immeuble sien.
Le fondement juridique de cette séparation réside dans la distinction que la Thaïlande fait entre la propriété foncière et la propriété immobilière, ce qui permet à un étranger de posséder légalement une maison, tandis que la propriété foncière reste détenue par les Thaïlandais. Ce n’est pas un moyen d’échapper aux restrictions foncières : l’étranger possède l’immeuble, jamais la propriété foncière.
Table des matières
Fondements juridiques et cadre législatif
Dispositions du Code civil et commercial
Le Code civil et commercial ne mentionne pas les permis de construire. Ce qui est prévu par celui-ci est la séparation de la construction de la propriété foncière. L’article 146 du Code civil et commercial stipule que le bâtiment ou toute autre structure construite sur le terrain d’une autre personne par une personne ayant un droit sur ce terrain, dans l’exercice de ce droit, n’est pas une partie intégrante du terrain. C’est ce qui permet à un étranger d’acquérir une maison par bail ou sous forme de superficies, tandis que le propriétaire du terrain conserve le terrain.
Une maison n’a pas de titre de propriété propre, et la déclaration de construction désigne la personne qui a demandé la construction. Pour la personne qui a construit la maison, la déclaration de construction est donc généralement le premier document attestant que la maison est la sienne. C’est une preuve, et non un titre : un tribunal la vérifie en parallèle avec le droit sur le terrain et les autres éléments de preuve (voir ci-dessous).
Distinction par rapport aux autres modes de propriété
Une autorisation est une preuve, et non une structure de propriété en soi, donc elle doit être comparée aux droits qu'elle peut garantir. L'enregistrement des superficies offre une protection juridique renforcée par une inscription formelle au registre du cadastre : c’est un droit réel qui ne disparaît pas si le bâtiment est détruit (article 1415) et, sauf disposition contraire dans le bail, il peut être transféré et hérité (article 1411).
Cette comparaison montre que l’autorisation de construire, en soi, se situe entre une superficie enregistrée, qui constitue la voie la plus forte car elle est un droit réel enregistré qui peut être transféré et hérité (articles 1410 à 1416), et un droit de propriété. structure de société de prête-nom, Un permis coûte moins d’argent à obtenir, mais il prouve uniquement qui a construit la maison ; il devrait donc servir à garantir un droit enregistré plutôt que de remplacer un droit existant.
Le droit applicable à cette page
English
Section 146
Full text
Things temporarily fixed to land or to a building do not become component parts of the land or building. The same rule applies to a building or other structure which, in the exercise of a right over another person's land, has been fixed to the land by the person who has such right.
ThaiLawOnline translation
Section 1310
Full text
Where a person builds a structure on another person's land in good faith, the owner of the land becomes the owner of the structure, but must pay the builder the amount by which the value of the land has increased by reason of the structure. However, if the owner of the land can show that he was not negligent, he may refuse to accept the structure and require the builder to remove it and to restore the land to its former condition. Where this cannot be done at reasonable expense, the owner of the land may require the builder to buy the land, in whole or in part, at the market price.
ThaiLawOnline translation
Section 144
Full text
A component part of a thing is that which, according to its nature or local custom, is essential to its existence and cannot be separated without destroying, damaging or altering its form or nature. The owner of a thing has ownership in all its component parts.
ThaiLawOnline translation
Section 1311
Full text
If a person has, in bad faith, constructed a building upon another person's land, he must return the land after having put it in its former condition, unless the owner of the land chooses to have it returned in its present condition, in which case the owner of the land must pay at his option the price of the building or a sum representing the increased value of the land.
ThaiLawOnline translation
Section 1410
Superficies is the registered right to own buildings, structures, or plantations on another's land, separately from the land itself.
Full text
The owner of a piece of land may create a right of superficies in favour of another person by giving him the right to own, upon or under the land, buildings, structures or plantations.
ThaiLawOnline translation
Section 1411
Full text
Unless otherwise provided in the act creating it, the right of superficies is transferable and transmissible by way of inheritance.
ThaiLawOnline translation
Section 21 Building Control Act B.E. 2522
Full text
Any person who intends to construct, modify or move a building must obtain a licence from the local official, or give notice to the local official and proceed in accordance with section 39 bis.
ThaiLawOnline translation
Section 8 Building Control Act B.E. 2522
Full text
For the purposes of structural strength, safety, fire prevention, public health, preservation of environmental quality, town planning, architecture and facilitation of traffic, as well as other matters necessary for compliance with this Act, the Minister, on the advice of the Building Control Committee, shall have the power to issue Ministerial Regulations prescribing: (1) the type, character, design, shape, proportions, size, area and location of buildings; (2) load bearing, resistance and durability, as well as the character and properties of the materials used; (3) load bearing, resistance and durability of buildings and of the ground supporting buildings; (4) designs and methods for the installation of water supply, gas, electrical and mechanical systems, safety in respect of fire or other disasters, and protection against danger in the event of turmoil; (5) the design and number of bathrooms and toilets; (6) systems for managing the environment of buildings, such as lighting, ventilation, air conditioning, air purification, drainage, wastewater treatment, and disposal of solid waste and sewage; (7) the character, level, height and area of open space outside buildings, or building lines; (8) distances or levels between a building and another building or the boundary of another person's land, or between a building and a road, lane, soi, footpath, way or public place; (9) areas or structures for use as car parks, turning spaces and vehicle entrances and exits for certain kinds or types of buildings, as well as the character and size of such areas or structures; (10) zones in which the construction, alteration, demolition, removal, and use or change of use of any kind or type of building is prohibited; (11) rules, procedures and conditions for the construction, alteration, demolition, removal, use or change of use of buildings; (12) rules, procedures and conditions for applying for permission, granting permission, renewal of permits, transfer of permits, issuance of certificates and issuance of substitute documents under this Act; (13) the duties and responsibilities of designers, work supervisors, operators, building occupiers and building owners; (14) the specific qualifications and prohibited characteristics of inspectors, as well as rules, procedures and conditions for applying for registration and for revocation of registration as an inspector; (15) rules, procedures and conditions for building inspection and for the installation and inspection of building equipment; (16) the kinds or types of buildings whose owner, occupier or operator must take out insurance against legal liability for the life, body and property of third parties. A Ministerial Regulation under paragraph one may provide that matters of technical detail concerning the construction, alteration, demolition or removal of buildings which change rapidly shall be in accordance with rules prescribed by the Minister, on the advice of the Building Control Committee, by notification in the Government Gazette.
ThaiLawOnline translation
ไทย
มาตรา 146
ข้อความเต็ม
ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1310
ข้อความเต็ม
บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น ๆ แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้างแต่ถ้าเจ้าของที่ดินสามารถแสดงได้ว่า มิได้มีความประมาทเลินเล่อ จะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ เว้นไว้แต่ถ้าการนี้จะทำไม่ได้โดยใช้เงินพอสมควรไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือแต่บางส่วนตามราคาตลาดก็ได้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 144
ข้อความเต็ม
ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไปเจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1311
ข้อความเต็ม
บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของ เว้นแต่เจ้าของจะเลือกให้ส่งคืนตามที่เป็นอยู่ ในกรณีเช่นนี้เจ้าของที่ดินต้องใช้ราคาโรงเรือนหรือใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้น แล้วแต่จะเลือก
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1410
ข้อความเต็ม
เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 1411
ข้อความเต็ม
ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินไซร้ ท่านว่าสิทธินั้นอาจโอนได้และรับมรดกกันได้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 21 พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
ผู้ใดจะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น และดำเนินการตามมาตรา ๓๙ ทวิ
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
มาตรา 8 พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
ข้อความเต็ม
เพื่อประโยชน์แห่งความมั่นคงแข็งแรง ความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย การสาธารณสุข การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การผังเมือง การสถาปัตยกรรม และการอำนวยความสะดวกแก่การจราจร ตลอดจนการอื่นที่จำเป็นเพื่อปฏิบัติตามพระราชบัญญัตินี้ ให้รัฐมนตรีโดยคำแนะนำของคณะกรรมการควบคุมอาคารมีอำนาจออกกฎกระทรวงกำหนด (๑) ประเภท ลักษณะ แบบ รูปทรง สัดส่วน ขนาด เนื้อที่ และที่ตั้งของอาคาร (๒) การรับน้ำหนัก ความต้านทาน ความคงทน ตลอดจนลักษณะ และคุณสมบัติของวัสดุที่ใช้ (๓) การรับน้ำหนัก ความต้านทาน ความคงทนของอาคาร และพื้นดินที่รองรับอาคาร (๔) แบบและวิธีการเกี่ยวกับการติดตั้งระบบประปา ก๊าซ ไฟฟ้า เครื่องกล ความปลอดภัยเกี่ยวกับอัคคีภัยหรือภัยพิบัติอย่างอื่น และการป้องกันอันตรายเมื่อมีเหตุชุลมุนวุ่นวาย (๕) แบบและจำนวนของห้องน้ำและห้องส้วม (๖) ระบบการจัดการเกี่ยวกับสภาพแวดล้อมของอาคาร เช่น ระบบการจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การฟอกอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย และการกำจัดขยะมูลฝอย และสิ่งปฏิกูล (๗) ลักษณะ ระดับ ความสูง เนื้อที่ของที่ว่างภายนอกอาคาร หรือแนวอาคาร (๘) ระยะหรือระดับระหว่างอาคารกับอาคารหรือเขตที่ดินของผู้อื่น หรือระหว่างอาคารกับถนน ตรอก ซอย ทางเท้า ทาง หรือที่สาธารณะ (๙) พื้นที่หรือสิ่งที่สร้างขึ้นเพื่อใช้เป็นที่จอดรถ ที่กลับรถ และทางเข้าออกของรถสำหรับอาคารบางชนิด หรือบางประเภท ตลอดจนลักษณะและขนาดของพื้นที่หรือสิ่งที่สร้างขึ้นดังกล่าว (๑๐) บริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน เคลื่อนย้าย และใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารชนิดใดหรือประเภทใด (๑๑) หลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน เคลื่อนย้าย ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคาร (๑๒) หลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการขออนุญาต การอนุญาต การต่ออายุใบอนุญาต การโอนใบอนุญาต การออกใบรับรอง และการออกใบแทนตามพระราชบัญญัตินี้ (๑๓) หน้าที่และความรับผิดชอบของผู้ออกแบบ ผู้ควบคุมงาน ผู้ดำเนินการผู้ครอบครองอาคาร และเจ้าของอาคาร (๑๔) คุณสมบัติเฉพาะและลักษณะต้องห้ามของผู้ตรวจสอบ ตลอดจนหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการขอขึ้นทะเบียน และการเพิกถอนการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบ (๑๕) หลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการตรวจสอบอาคาร ติดตั้งและตรวจสอบอุปกรณ์ประกอบของอาคาร (๑๖) ชนิดหรือประเภทของอาคารที่เจ้าของอาคาร หรือผู้ครอบครองอาคาร หรือผู้ดำเนินการต้องทำการประกันภัยความรับผิดตามกฎหมายต่อชีวิต ร่างกาย และทรัพย์สินของบุคคลภายนอก กฎกระทรวงตามวรรคหนึ่งจะกำหนดให้เรื่องที่เป็นรายละเอียดทางด้านเทคนิคเกี่ยวกับการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร ที่มีการเปลี่ยนแปลงรวดเร็วเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่รัฐมนตรีโดยคำแนะนำของคณะกรรมการควบคุมอาคารประกาศกำหนดในราชกิจจานุเบกษาก็ได้
ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)
Français
Article 146
Les biens fixés temporairement au terrain ou à un bâtiment n'en sont pas des parties composantes; il en va de même des bâtiments ou constructions élevés sur le terrain d'autrui par celui qui exerce un droit sur ce terrain.
résumé non officiel
Article 1310
Le propriétaire d'un terrain où autrui bâtit de bonne foi acquiert le bâtiment et paie la plus-value au constructeur. S'il prouve sa diligence, il peut le refuser et exiger démolition et remise en état ou, à coût excessif, l'achat du terrain (tout ou partie) au prix du marché.
résumé non officiel
Article 144
La partie intégrante d'une chose est celle qui, par sa nature ou selon l'usage local, est essentielle à son existence et ne peut en être séparée sans la détruire, l'endommager ou en changer la forme ou l'état. Le propriétaire de la chose est propriétaire de ses parties intégrantes.
résumé non officiel
Article 1311
Celui qui construit de mauvaise foi sur le terrain d'autrui doit remettre le terrain en état et le restituer, sauf si le propriétaire choisit de le reprendre en l'état; celui-ci doit alors payer, à son choix, la valeur du bâtiment ou la plus-value apportée au terrain.
résumé non officiel
Article 1410
Le propriétaire d'un terrain peut créer au profit d'autrui un droit de superficie, donnant à cette personne la propriété de bâtiments, constructions ou plantations sur ou sous le sol.
résumé non officiel
Article 1411
Sauf stipulation contraire de l'acte constitutif, le droit de superficie est cessible et transmissible par succession.
résumé non officiel
Article 21 Building Control Act B.E. 2522
Toute personne qui entend construire, modifier ou déplacer un bâtiment doit obtenir un permis du fonctionnaire local, ou en faire la déclaration à ce fonctionnaire et procéder conformément à l'article 39 bis.
résumé non officiel
Article 8 Building Control Act B.E. 2522
Sur avis du Comité de contrôle des bâtiments, le Ministre peut fixer par règlement les normes des bâtiments (conception, structure, matériaux, réseaux, incendie, sanitaires, environnement, reculs, parkings, zones interdites), autorisations, devoirs des intervenants, inspecteurs, inspections et assurance responsabilité civile, et renvoyer les détails techniques évolutifs au Journal officiel.
résumé non officiel
Arrêts de la Cour suprême
- 8015/2551 (2008): An Unregistered Superficies Still Binds the Parties Who Signed It: Just Not Third Parties
- 2756/2565 (2022): A Shared Wall Between Adjoining Townhouses is Co-Owned Property: Not a Superficies Under Section 1410
- 4655/2566 (2023): A 30+30+30 Lease Paid Up Front: the Renewal Promise Is Void, the First 30 Years Stand
Sources
- Code civil et commercial, Office of the Council of State, consulté le 31 octobre 2026
- Building Control Act B.E. 2522, consulté le 2 novembre 2026
- deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), consulté le 19 février 2026
Processus de permis de construire et exigences en matière de documentation
Procédures de délivrance et implication des autorités
Le processus de délivrance d’un permis de construction commence par la sécurisation des droits d’utilisation du terrain par le biais d’accords de location, suivie de la préparation de toute la documentation requise par des professionnels thaïlandais agréés. L’autorité locale, le municipalité ou le Organisation administrative de la sous-préfecture (Or.Bor.Tor), délivre des permis de construire, sous réserve consentement écrit du propriétaire foncier avant de désigner des demandeurs étrangers comme propriétaires des bâtiments. Le processus comprend généralement plusieurs étapes, notamment la préparation des plans, la demande de permis, sa délivrance, la supervision des travaux et la documentation d'achèvement.
Les investisseurs étrangers peuvent obtenir des permis de construire en leur nom propre lorsque leur propriété est garantie par un titre de propriété, avec le consentement écrit du propriétaire terrien, bien que certains bureaux locaux soient peu familiers avec les demandes de permis émanant d’étrangers. Dans le cas où un permis a été délivré au nom d’un entrepreneur ou du propriétaire terrien, il peut être transféré au propriétaire de la maison selon la procédure prévue par la loi sur la réglementation de la construction (article 8(12)), mais il vaut mieux qu’il soit délivré au nom du propriétaire dès le départ, car le nom figurant sur le permis est la preuve.
Procédures de documentation et de transfert
La délivrance d’un permis de construction relève de l’autorité locale qui l’a délivré, soit la municipalité ou l’Organisation administrative de la sous-préfecture (Or.Bor.Tor). Vous devrez fournir une copie du titre foncier, livret d'enregistrement de domicile Lorsque tel document existe, les documents d’identification et l’accord écrit entre les parties. Le délai dépend du bureau.
Veuillez présenter votre passeport et, le cas échéant, votre certificat de mariage, ainsi que les documents attestant votre droit sur le bien immobilier. Une autorisation, acquise ou non, est la preuve de l’identité du constructeur de la maison et n’est valable que dans la mesure où le droit sur le bien immobilier qui la contemple est acquis.
Reconnaissance de l'autorité et statut juridique
Acceptation par les agences gouvernementales
La validité d’un permis en tant que preuve de propriété dépend du bureau ou de l’institution avec laquelle vous interagissez ; il n’existe pas de règle unique. Les connexions aux réseaux d’eau et d’électricité ainsi que l’enregistrement de la propriété immobilière suivent généralement le bâtiment lui-même.
Reconnaissance des établissements bancaires et financiers
Une banque prête contre une maison située sur un terrain qui n’appartient pas au preneur de crédit recherchera un bail ou une superficies enregistrées derrière le permis, car ce dernier seul ne constitue pas une garantie qu’elle pourra enregistrer.
Les titulaires d’un permis de construction qui demandent un prêt de construction seront généralement invités à prouver que le demandeur du permis détient la propriété foncière ou un droit enregistré sur le terrain. C’est cette relation entre la propriété foncière et le bâtiment qui permet au prêteur de disposer d’une garantie qu’il peut enregistrer.
Reconnaissance du Département foncier et des tribunaux
Le ministère de l’Agriculture enregistre les droits sur les terres ; il enregistre donc la situation du propriétaire d’un bâtiment par un bail ou une superficies enregistrées plutôt que par une autorisation, laquelle n’est pas enregistrée. Les tribunaux décident de la propriété d’un bâtiment en vertu de l’article 146 et de l’ensemble des preuves : une autorisation en nom du demandeur est une preuve solide, mais elle ne suffit pas à elle seule.
Les tribunaux ont également restreint les options disponibles. Dans la décision 4655/2566, Cour suprême la prolongation du bail convenu initialement pour une durée allant au-delà de 30 ans constitue une fraude au titre de l’article 540, de sorte qu’un bail de longue durée ne peut pas être préétabli. Cela rend la superficie enregistrée sur le bâtiment, accompagnée du permis, plus importante que moins importante.
Défis pratiques et problèmes de mise en œuvre
Résistance administrative et barrières bureaucratiques
Les investisseurs étrangers rencontrent parfois des obstacles au sein du bureau local lorsqu’ils demandent un permis de construire au nom de leurs propres sociétés, tandis que les autorités locales ne sont parfois pas au courant des exigences légales applicables à la propriété immobilière étrangère. Bureaux fonciers refusent d'enregistrer la propriété de bâtiments au nom d'étrangers malgré la base légale qui le leur permet, ce qui exige de la persévérance et une représentation juridique expérimentée. Retards de traitement dans divers bureaux gouvernementaux peuvent allonger les délais des transactions et augmenter les coûts au-delà des estimations initiales.
La loi sur la réglementation des bâtiments laisse une grande partie de la procédure au pouvoir réglementaire et à l’autorité locale, de sorte que les pratiques diffèrent d’un bureau à l’autre. Une autorisation délivrée au nom du propriétaire, couvrant tout ce qui est construit, évite la plupart des litiges ultérieurs.
Évolutions du marché et de la réglementation
Des affaires de grande envergure, dont le projet de construction du condominium Ashton Asoke, dont le permis de construction a été révoqué par les tribunaux administratifs après la fin de la construction, montrent que le permis délivré en violation des règles peut être retiré. Un permis n’est valable que dans la mesure où il est accompagné d’une demande conforme aux règles.
Atténuation des risques et meilleures pratiques
Les investisseurs étrangers peuvent minimiser les risques liés à la propriété des permis de construction grâce à une approche globale. vérification préalable et une représentation juridique professionnelle. Vérification de l'authenticité du permis de construire et le respect de toutes les exigences de construction permettent d'éviter d'éventuels problèmes réglementaires ultérieurs. Collaborer avec des avocats qualifiés et expérimentés en matière d'enregistrement des permis de construire facilite la compréhension des préférences administratives locales et des exigences procédurales.
La bonne tenue de la documentation facilite les transactions ultérieures, et couverture d'assurance Protège contre la perte. Vérifiez que le permis couvre tout ce qui a effectivement été construit : une partie construite sans permis n’y est pas couvert, que ce soit par des preuves ou autre.
Foire aux questions
Un permis de construire prouve-t-il que je possède la maison ?
Il s’agit d’une preuve de l’identité de l’auteur de la construction, et non d’un titre de propriété. La propriété découle de l’article 146 du Code civil et commercial et de votre droit sur le bien immobilier. Un tribunal apprécie le permis en fonction de ce droit et des autres éléments de preuve.
Que se passe-t-il avec une maison construite sur un terrain appartenant à autrui sans que l’on y ait droit ?
Elle devient partie du bien et appartient au propriétaire terrien, quelle que soit la mention figurant sur le permis (articles 144 et 1310). Un constructeur qui agissait de bonne foi ne reçoit que le montant de l’augmentation de la valeur du bien. Un constructeur qui agissait de mauvaise foi peut être contraint de la démolir à ses frais (article 1311).
Qui délivre un permis de construire ?
L’autorité locale : le conseil municipal ou l’organisation administrative de la sous-préfecture (Or.Bor.Tor). Le Département des Terres n’émet ni ne consigne les permis. Il enregistre la situation du propriétaire d’un bâtiment par un bail ou une superficies enregistrées.
Est-ce que le permis délivré au nom d’un entrepreneur ou d’un propriétaire foncier peut être transféré à moi ?
Oui, selon la procédure prévue par la loi sur la réglementation des bâtiments, cette réglementation est laissée à la discrétion des ministères (article 8(12)). Il est préférable de délivrer le permis au nom propre dès le départ, car le nom figurant sur le permis constitue la preuve.
Conclusion
Les permis de construire donnent aux propriétaires étrangers de biens immobiliers en Thaïlande une preuve pratique et reconnue de la propriété d’une maison construite sur un terrain qu’ils ne peuvent pas posséder eux-mêmes. La propriété en elle-même repose sur l’article 146 et sur le droit sur le terrain, de sorte que le permis est le mieux adapté à une situation où la propriété est enregistrée sur une superficie ou un bail plutôt que de l’être directement.
Toutefois, la réussite d'une propriété fondée sur un permis de construire exige une gestion rigoureuse des difficultés administratives, une documentation complète et une conformité permanente à l'évolution de la réglementation. Les investisseurs étrangers doivent savoir que la reconnaissance des permis de construire varie selon les institutions thaïlandaises, certaines exigeant des pièces justificatives supplémentaires. L'évolution récente du marché et des affaires juridiques retentissantes soulignent l'importance d'un accompagnement juridique professionnel et d'une vérification préalable approfondie tout au long du processus d'acquisition et de détention.
Utilisé seul, un permis est insuffisant. Utilisé pour garantir une superficie ou un bail enregistrés, c’est la manière ordinaire pour un étranger de prouver que la maison lui appartient.
Dernière révision : 27 septembre 2026. Les articles 144, 146, 540, 1310, 1311, 1410 à 1412, 1415 et 1416 du Code civil et commercial, l’article 8(12) de la Loi sur la réglementation de la construction et la décision de la Cour suprême 4655/2566 ont été lus en thaïlandais. Vérification effectuée à nouveau le 6 octobre 2026 : les articles 146, 1310, 1311 et 1415 ont été lus en thaïlandais ; le paragraphe introductif indique désormais la compensation prévue par l’article 1310 et l’option de retrait prévue par l’article 1311 ; le compte Ashton Asoke et la pratique de l’office n’ont pas été révisés.
Actualités juridiques thaïlandaises, gratuites par courriel
Des mises à jour en anglais simple sur les changements législatifs thaïlandais concernant les étrangers : propriété, visas, mariage, affaires et testaments. Un court courriel par mois, envoyé par un cabinet d’avocats établi depuis 2006. Zéro spam, désabonnement possible à tout moment.