สิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทย: หลักประกันสิทธิในที่ดินสำหรับชาวต่างชาติและนักลงทุน

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 29 กันยายน 2569

ประเด็นสำคัญเกี่ยวกับสิทธิบนพื้นผิวในประเทศไทย:

• “สิทธิเหนือพื้นดิน” (สิทธิเหนือพื้นดิน) ให้อำนาจแก่บุคคลในการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่พวกเขาไม่ได้เป็นเจ้าของ เช่นเดียวกับสัญญาเช่าระยะยาว
• สามารถให้สิทธิ์ได้นานสูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีพของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง การจดทะเบียนที่กรมที่ดินเป็นสิ่งจำเป็นหากต้องการให้บุคคลที่สามเกี่ยวข้อง
• ช่วยให้ชาวต่างชาติ (ที่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้) สามารถเป็นเจ้าของอาคารในประเทศไทยได้อย่างถูกกฎหมาย
• ไม่ค่อยแพร่หลายในประเทศไทย บาง สำนักงานที่ดิน อาจไม่อนุญาตให้มีการจดทะเบียน อาคารที่มีอยู่เดิมมักจะต้องดำเนินการจดทะเบียนหรือโอนสิทธิของตนเองเสียก่อนจึงจะสามารถรับสิทธิเหนือพื้นดินใหม่ได้.

สิทธิในการใช้พื้นที่ผิวในประเทศไทยคืออะไร?

Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน See Tee Neua Peun Din) เป็นทรัพยสิทธิที่สำคัญในกฎหมายทรัพย์สินของไทย บุคคลที่เรียกว่า ‘ผิวเผิน’สามารถเป็นเจ้าของอาคาร สิ่งปลูกสร้าง หรือสวนป่าได้ ซึ่งสิ่งเหล่านี้ตั้งอยู่บนที่ดินของบุคคลอื่นที่เรียกว่า ‘เจ้าของที่ดิน’ เครื่องมือทางกฎหมายนี้แยกความเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างออกจากความเป็นเจ้าของที่ดิน โดยจะต้องระบุไว้บนโฉนดที่ดิน เช่น โฉนด. คุณไม่สามารถจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินบน ภบท.5 หรือโฉนดที่ดิน สปอกการจดทะเบียนนี้ต้องทำที่กรมที่ดิน เนื่องจากมีความจำเป็นและมีผลผูกพันทางกฎหมายต่อผู้อื่น

พื้นผิวในประเทศไทย: จุดสำคัญ

• อนุญาตให้เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น.
• ระยะเวลาสูงสุด: 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้เป็นเจ้าของ/ผู้รับผลประโยชน์
• สิทธิเหนือพื้นดินที่ต่ออายุได้อาจต้องมีข้อตกลง หมายเหตุ: แม้ว่าคำวินิจฉัยเฉพาะอาจแตกต่างกันไป แต่กฎหมายไทย ศาลฎีกา การตัดสินใจเกี่ยวกับ การไม่สามารถบังคับใช้โดยอัตโนมัติ เช่า การต่ออายุ แนะนำให้ใช้ความระมัดระวังเมื่อพึ่งพาข้อกำหนดการต่ออายุอัตโนมัติสำหรับ ข้อตกลงผิวเผิน เช่นกัน. ข้อตกลงร่วมกันอาจเป็นวิธีหนึ่งในการเพิ่มการต่ออายุและการผูกพันทายาท
• ต้องจดทะเบียนในโฉนดที่ดิน (Chanote)
• สิทธิในผิวดินสามารถโอนและสืบทอดได้ (เว้นแต่จะมีข้อจำกัด)
• แตกต่างจากสัญญาเช่า (สิทธิในทรัพย์สินเทียบกับสิทธิในทรัพย์สินส่วนบุคคล)
• ตัวเลือกสำคัญสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการสร้างอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

กรอบกฎหมายสำหรับ ข้อตกลงพื้นผิวในประเทศไทย

สิทธิเหนือพื้นดินในประเทศไทย (The right of superficies in Thailand) บัญญัติไว้ใน ส่วนที่ 1410 ถึง 1416 ของไทย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. อนุญาตให้บุคคลหนึ่ง ซึ่งมักเป็นชาวต่างชาติ สามารถเป็นเจ้าของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่นได้อย่างถูกกฎหมาย เพื่อให้สามารถบังคับใช้กับบุคคลภายนอกได้ ข้อตกลงดังกล่าวต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดิน.

เหตุใดข้อมูลพื้นฐานจึงมีความสำคัญสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย?

กฎหมายไทยจำกัดการถือครองที่ดินสำหรับชาวต่างชาติ สิทธิในการใช้ประโยชน์เหนือพื้นดิน หรือ สัญญาสิทธิในการใช้ประโยชน์เหนือพื้นดิน เป็นทางเลือกทางกฎหมายที่สำคัญ ชาวต่างชาติสามารถลงทุนสร้างบ้าน โรงงาน หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ บนที่ดินไทยได้ ซึ่งมักเป็นไปได้หากมีคู่สมรสชาวไทยหรือบริษัทไทย พวกเขาสามารถเป็นเจ้าของอาคารได้ แม้ว่าจะไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ก็ตาม สิ่งนี้ให้ความมั่นคงมากกว่าสัญญาเช่าทั่วไปสำหรับผู้ที่ลงทุนก่อสร้างจำนวนมาก

สิทธิเหนือพื้นดินกับสิทธิเก็บกิน: แตกต่างกันอย่างไร?

คุณสมบัติ	พื้นผิว	สิทธิเก็บกิน
กรรมสิทธิ์ในอาคาร	คุณสามารถเป็นเจ้าของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่นได้.	คุณไม่สามารถเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างได้ คุณมีเพียงสิทธิ์ในการใช้ที่ดินหรืออาคารเท่านั้น
ระยะเวลา	การคุ้มครองพื้นผิวอาจมีอายุได้นานถึง 30 ปี หรืออาจมีอายุตลอดชีพของเจ้าของที่ดินหรือผู้ที่มีสิทธิ์ก็ได้ ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา	โดยปกติจะมีผลบังคับใช้ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ไม่สามารถเกินกว่าช่วงชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้
ความสามารถในการถ่ายโอน	สามารถโอนสิทธิ์และสืบทอดได้ เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญา	ไม่สามารถถ่ายทอดทางกรรมพันธุ์ได้ แต่บางครั้งอาจถ่ายทอดได้ภายใต้เงื่อนไขบางประการ
การใช้งานทั่วไป	มักใช้เมื่อมีคนสร้างบ้านบนที่ดินของผู้อื่น	มักใช้ในกรณีที่อาศัยอยู่ในหรือบริหารจัดการทรัพย์สินโดยที่ไม่ได้เป็นเจ้าของ
การลงทะเบียน	ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดินจึงจะมีผลบังคับใช้ได้	ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานดินจึงจะมีผลเป็นทรัพยสิทธิ.

หากคุณไม่แน่ใจว่าสิทธิเหนือพื้นดินหรือ สิทธิเก็บกินในประเทศไทย เหมาะสมที่สุดสำหรับสถานการณ์ของคุณ ปรึกษาทีมกฎหมายของเราที่ ThaiLawOnline เราสามารถช่วยคุณร่างสัญญา จดทะเบียนสิทธิ์ และทำความเข้าใจทางเลือกด้านอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวของคุณในประเทศไทยได้

การเปรียบเทียบกับสัญญาเช่าที่ดิน

เมื่อเปรียบเทียบสิทธิในการใช้ประโยชน์จากผิวดินกับสัญญาเช่าที่ดินแบบดั้งเดิม จะพบความแตกต่างหลายประการ สัญญาเช่าที่ดินแบบดั้งเดิมอนุญาตให้ผู้เช่าใช้ที่ดินได้ในระยะเวลาจำกัด ข้อตกลงผิวเผินในประเทศไทย สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดินช่วยให้ผู้ได้รับสิทธิสามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างถาวรบนที่ดินได้ นอกจากนี้ ต่างจากสัญญาเช่าที่สิ้นสุดลงหลังจากระยะเวลาที่กำหนด สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดินมักมีอายุยืนยาวกว่าอายุของเจ้าของที่ดิน ซึ่งให้ความมั่นคงมากกว่าแก่ผู้ได้รับสิทธิ ความยั่งยืนนี้สามารถนำไปสู่การลงทุนที่มากขึ้นในการก่อสร้างหรือการพัฒนา ซึ่งท้ายที่สุดแล้วจะเป็นประโยชน์ต่อทั้งสองฝ่ายที่เกี่ยวข้อง

คุณสมบัติ	พื้นผิว	สิทธิเก็บกิน	เช่า
คำนิยาม	สิทธิในการก่อสร้าง เป็นเจ้าของ และใช้ประโยชน์จากสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น.	สิทธิในการใช้และได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินของผู้อื่น รวมถึงการได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินนั้น.	ข้อตกลงตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาที่กำหนด
สิทธิ์ความเป็นเจ้าของ	การเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างแต่ไม่ใช่เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดความยุ่งยากได้	ไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สิน มีเพียงสิทธิ์ในการใช้งานเท่านั้น	ไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สิน แต่มีสิทธิ์ใช้งานตามสัญญา
ระยะเวลา	โดยทั่วไปมีระยะเวลาคุ้มครองสูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีวิตของผู้รับผลประโยชน์	โดยปกติจะมีอายุตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน แต่อาจสั้นกว่านั้นได้หากตกลงกันไว้	ระยะเวลาสูงสุด 30 ปี สามารถต่ออายุได้ตามข้อตกลง
ความสามารถในการถ่ายโอน	สามารถโอนกรรมสิทธิ์หรือสืบทอดได้ โดยขึ้นอยู่กับข้อตกลง	ไม่สามารถโอนหรือสืบทอดได้ สิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินเสียชีวิต	สามารถโอนสิทธิการเช่าได้หากสัญญาเช่าอนุญาต โดยต้องได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าก่อน.
การลงทะเบียน	ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดินจึงจะมีผลบังคับใช้ทางกฎหมายได้	ต้องจดทะเบียนกับกรมที่ดินจึงจะมีผลบังคับใช้ทางกฎหมายได้	สัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียน ส่วนสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาสั้นกว่านั้นไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน

วิธีการจดทะเบียนที่ดินในประเทศไทย

เพื่อให้สัญญาเหนือพื้นดินมีผลสมบูรณ์ในประเทศไทย จะต้องนำไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน การจดทะเบียนนี้ทำให้มีผลบังคับใช้กับบุคคลภายนอกได้ ทั้งเจ้าของที่ดินและผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งมักจะเป็นชาวต่างชาติ จะต้องมาแสดงตนเพื่อจดทะเบียน หรืออาจมอบอำนาจให้ผู้มีสิทธิกระทำการแทนก็ได้ หนังสือมอบอำนาจ. ข้อตกลงจะต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและเป็นภาษาไทย หากเดิมเป็นภาษาอังกฤษ จะต้องมีคำแปลเป็นภาษาไทยตามที่กรมที่ดินต้องการ.

ก่อนการจดทะเบียน คู่สัญญาควรเตรียมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดให้พร้อม ซึ่งรวมถึงเอกสารแสดงตน โฉนดที่ดิน และเอกสารบริษัทหากเป็นนิติบุคคล ข้อตกลงเกี่ยวกับสิทธิในที่ดินควรระบุวัตถุประสงค์ ระยะเวลา และเงื่อนไขอย่างชัดเจน ซึ่งรวมถึงสิทธิในการก่อสร้าง โอน รับมรดก หรือให้เช่าสิ่งปลูกสร้าง เมื่อตกลงกันแล้ว สิทธิในที่ดินจะถูกบันทึกไว้ด้านหลังโฉนดที่ดิน จะมีค่าธรรมเนียมของรัฐบาล ซึ่งโดยปกติจะคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าสัญญาหรือค่าเช่าที่ตกลงกันไว้ หากทำข้อตกลงโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย ค่าธรรมเนียมอาจต่ำกว่า

รายการตรวจสอบการลงทะเบียนพื้นผิว (สิ่งที่ต้องเตรียม)

• สัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษรเป็นภาษาไทย (หรือพร้อมคำแปลภาษาไทยที่ได้รับการรับรอง ควรใช้สำนักงานกฎหมายที่มีประสบการณ์)
• เจ้าของที่ดินและผู้รับผลประโยชน์ต้องอยู่ ณ ที่นี้ (หรือผู้แทนทางกฎหมายที่มีหนังสือมอบอำนาจ)
• โฉนดที่ดิน (โฉนดที่ดิน) ของที่ดิน
• บัตรประจำตัวประชาชนหรือเอกสารของบริษัท (ถ้ามี)
• ระบุระยะเวลาอย่างชัดเจน (เช่น 30 ปี หรือตลอดชีวิตของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง)
• ระบุวัตถุประสงค์ (ที่อยู่อาศัย, เชิงพาณิชย์ ฯลฯ)
• ค่าลงทะเบียน (ดูหัวข้อค่าธรรมเนียมด้านล่าง)

✅ เคล็ดลับ: กรอกข้อมูลในช่องว่างเสมอ หากคุณเว้นว่างไว้ สัญญาอาจสิ้นสุดลงด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้าหนึ่งปี นั่นคือสิ่งที่มาตรา 1413 กำหนดไว้เอง: ในกรณีที่มีการชำระค่าเช่า จะต้องบอกกล่าวล่วงหน้าหนึ่งปี หรือจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าหนึ่งปี.

ต่างจากการเช่าที่อนุญาตให้คุณใช้ประโยชน์ในที่ดินได้เท่านั้น สิทธิ์เหนือพื้นดินช่วยให้คุณเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่นได้ ความแตกต่างนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับชาวต่างชาติที่ไม่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ การจดทะเบียนสิทธิ์เหนือพื้นดินช่วยให้คู่สัญญาฝ่ายต่าง ๆ มีความมั่นทางกฎหมายและช่วยป้องกันข้อพิพาทในอนาคต.

ข้อควรพิจารณาเชิงปฏิบัติสำหรับพื้นผิว ในประเทศไทย

เมื่อเตรียมการ ข้อตกลงพื้นผิวไทยสิ่งสำคัญคือต้องคิดให้ไกลกว่าแค่ขั้นตอนการจดทะเบียน สัญญาควรระบุรายละเอียดอย่างชัดเจน เช่น ค่าเช่า ระยะเวลาของข้อตกลง สิทธิ์ในการต่อสัญญา และสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ตัวอย่างเช่น เจ้าของที่ดินจะชดเชยค่าเสียหายให้แก่ผู้เช่าอาคารหรือไม่ อาคารนั้นสามารถขายหรือรื้อถอนได้หรือไม่ เงื่อนไขเหล่านี้ควรเขียนไว้ในสัญญาเพื่อหลีกเลี่ยงความสับสนในอนาคต

หากมีการขายที่ดินในภายหลัง สิทธิการครอบครองที่ดินที่จดทะเบียนไว้จะยังคงมีผลบังคับใช้กับเจ้าของใหม่ อย่างไรก็ตาม การมีข้อกำหนดเป็นลายลักษณ์อักษรที่ชัดเจนคือการป้องกันที่ดีที่สุด ชาวต่างชาติควรพิจารณาการรวมสิทธิการครอบครองที่ดินเข้ากับการเช่าเพื่อเพิ่มความปลอดภัย ก่อนลงนามในเอกสารใดๆ ควรปรึกษาทนายความที่เข้าใจกฎหมายที่ดินของไทย สัญญาที่ร่างขึ้นอย่างดีจะช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายและทำให้ทั้งสองฝ่ายเข้าใจสิทธิและหน้าที่ของตน

ศาลไทยได้วินิจฉัยว่า สัญญาเหนือพื้นดินที่ใช้เพื่ออำพรางการโอนที่ดินที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายอาจตกเป็นโมฆะ ตัวอย่างเช่น ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6065/2564 สัญญาเหนือพื้นดินและ จำนอง ข้อตกลงถูกยกเลิก ทั้งนี้เนื่องจากสิ่งเหล่านี้ถูกนำมาใช้เพื่อปกปิดความเป็นเจ้าของที่แท้จริงและหลีกเลี่ยงข้อจำกัด กรณีนี้แสดงให้เห็นว่าการทำสัญญาเหนือพื้นดินให้มีความโปร่งใสและมีเจตนาทางกฎหมายที่ถูกต้องนั้นมีความสำคัญเพียงใด.

✅ คำแนะนำทางกฎหมายและ ⚠️ ข้อควรระวังสำหรับพื้นผิวในประเทศไทย

✅ คำแนะนำทางกฎหมาย: ให้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินที่สำนักงานที่ดินเสมอ หากไม่มีการจดทะเบียน สิทธินั้นจะไม่สามารถบังคับใช้กับบุคคลภายนอกได้ แม้ว่าจะมีสัญญาที่ลงลายมือชื่อแล้วก็ตาม.

✅ คำแนะนำทางกฎหมาย: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าในสัญญาได้ระบุไว้แล้วว่าพื้นผิวเป็นอย่างไร โอนได้ หรือ สืบทอดได้หากไม่มีเสียง แสดงว่าค่าเริ่มต้นคือแบบนั้น เป็น สามารถโอนได้ตามกฎหมายไทย (มาตรา 1411)

✅ คำแนะนำทางกฎหมาย: หากคุณใช้เงินที่ได้มาก่อนแต่งงานสร้างบ้านบนที่ดินของคู่สมรสชาวไทยของคุณ ควรทำหนังสือรับรองทางกฎหมาย เพื่อยืนยันว่าที่ดินนั้นเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของคุณ ซึ่งจะช่วยปกป้องสิทธิ์ของคุณภายใต้กฎหมายครอบครัวไทย

✅ คำแนะนำทางกฎหมาย: รวมสิทธิเก็บกินกับการเช่าระยะยาวเพื่อการคุ้มครองทางกฎหมายที่แน่นหนาขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณกำลังก่อสร้างบน ์ที่ดินที่ไม่ได้เป็นเจ้าของ.

⚠️ คำเตือน: เงื่อนไขการต่ออายุอัตโนมัติในสัญญาเช่าหรือสัญญาจำนอง อาจไม่สามารถบังคับใช้ได้ตามกฎหมายไทยศาลฎีกาไทยได้มีคำพิพากษาปฏิเสธข้อกำหนดดังกล่าว หากไม่ได้ตกลงกันอย่างชัดเจนอีกครั้งในขณะต่อสัญญา แม้จะเป็นกรณีที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่า แต่เราเชื่อว่าหลักการเดียวกันนี้น่าจะใช้ได้กับกรณีอื่นๆ ด้วย สิทธิขั้นพื้นฐานในประเทศไทยอย่างไรก็ตาม ทนายความที่มีความคิดสร้างสรรค์สามารถใช้เทคนิคต่างๆ เช่น ข้อตกลงร่วมกัน หากที่ดินนั้นว่างเปล่าและ... การลงทุนที่ต้องการเพิ่มเติม ได้แก่ การสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน อ่านบทความของเราเกี่ยวกับข้อตกลงร่วมกันได้ที่นี่.

⚠️ คำเตือน: Superficies ให้สิทธิ์เฉพาะตัวโครงสร้างเท่านั้น ไม่ใช่ที่ดิน หากมีการขายที่ดิน สิทธิ์ของคุณจะยังคงอยู่ก็ต่อเมื่อได้จดทะเบียนอย่างถูกต้องและระบุไว้ในสัญญาแล้วเท่านั้น

⚠️ คำเตือน: สำนักงานที่ดินแต่ละแห่งอาจตีความกฎหมายไม่เหมือนกัน บางแห่งอาจขอเอกสารเพิ่มเติมหรือตั้งคำถามเกี่ยวกับการยกเว้นค่าธรรมเนียม โปรดตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ของคุณก่อนนัดหมายเสมอ

⚠️ ข้อควรระวัง: หากสัญญาไม่ได้ระบุระยะเวลาที่แน่นอน สัญญาเช่าสามารถยุติลงได้โดยการแจ้งล่วงหน้าอย่างสมเหตุสมผล ซึ่งโดยทั่วไปมักจะเป็นหนึ่งปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากชำระค่าเช่าเป็นรายปี (มาตรา 1413)

⚠️ คำเตือน: ไม่ใช่ที่ดินทุกแปลงในประเทศไทยที่มีสิทธิเหนือพื้นดินได้ ที่ดินที่รัฐมอบให้ทำกิน เช่น ส.ป.ก. หรือที่ดินที่ได้รับการจัดสรร มักจะไม่อาจมีสิทธิเหนือพื้นดินได้ ที่ดินที่ได้มาภายใต้ กฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ กำหนดข้อห้ามโอนมีกำหนดเวลาสิบปี และศาลตีความบทบัญญัตินี้อย่างเคร่งครัด ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8887/2563 คู่สัญญาได้อำพรางการขายที่ดินดังกล่าวด้วยสัญญาจำนองเพื่อเลี่ยงข้อห้ามโอนนั้น และศาลฎีกาวินิจฉัยว่าการจำนองตกเป็นโมฆะในฐานะนิติกรรมอำพราง จึงไม่สามารถบังคับ คดีได้ คดีดังกล่าวเกี่ยวกับข้อห้ามโอนมิใช่เรื่องสิทธิเหนือพื้นดิน แต่หลักการเดียวกันสามารถนำมาปรับใช้ได้ กล่าวคือ สิทธิที่ถูกสร้างขึ้นเหนือที่ดินที่มีข้อจำกัดจะมีผลสมบูรณ์เพียงเท่าที่ข้อจำกัดนั้นอนุญาตเท่านั้น ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินท้องถิ่นเพื่อตรวจสอบความมีสิทธิเสมอ.

แนวปฏิบัติของสำนักงานที่ดินและความแตกต่างในแต่ละภูมิภาค

ในทางปฏิบัติ ขั้นตอนการจดทะเบียนที่ดินของสำนักงานที่ดินอาจแตกต่างกันไปในแต่ละจังหวัด การทราบรายละเอียดในท้องถิ่นจะช่วยหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดได้

• สัญญาเช่าและพื้นผิวที่ทับซ้อนกัน: สำนักงานที่ดินประจำจังหวัดบางแห่ง ไม่คุ้นเคยกับการจดทะเบียนสัญญาเช่าและสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินบนที่ดินแปลงเดียวกันสำหรับผู้เช่ากลุ่มเดียวกันตัวอย่างเช่น การผสมผสานสัญญาเช่าที่ดิน 30 ปีเข้ากับสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินบางส่วน อาจทำให้เจ้าหน้าที่ท้องถิ่นสับสนได้ สิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินบางส่วนเป็นวิธีทั่วไปที่ชาวต่างชาติจะได้รับทั้งสิทธิ์ในการใช้ที่ดินและสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของบ้าน คู่มือฉบับหนึ่งระบุว่า สำนักงานที่ดินบางแห่งอาจไม่ยอมรับการจดทะเบียนเอกสารทั้งสองฉบับพร้อมกันโดยง่ายแม้ว่าจะไม่มีกฎหมายห้ามไว้ก็ตาม คุณอาจต้องยืนยันอย่างสุภาพหรือแสดงหลักฐานทางกฎหมาย สัญญาเช่า (สิทธิส่วนบุคคล) และสิทธิในที่ดิน (สิทธิในอสังหาริมทรัพย์) สามารถมีอยู่ร่วมกันได้ตามกฎหมาย การตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องล่วงหน้าจึงเป็นเรื่องที่ฉลาด
• เอกสารและขั้นตอนต่างๆ: ข้อตกลงพื้นผิวทั้งหมด ต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน (สำนักงานที่ดิน) ณ ที่ตั้งของที่ดิน ทั้งเจ้าของที่ดินและผู้รับสิทธิในที่ดิน หรือตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจ ต้องเข้าร่วมและลงนามในสัญญาสิทธิในที่ดินอย่างเป็นทางการเป็นภาษาไทย สำนักงานที่ดินจะบันทึกสิทธิในที่ดินลงในโฉนดที่ดิน การไม่ใช้กระบวนการจดทะเบียนอย่างเป็นทางการ เช่น การลงนามในสัญญาส่วนตัว เป็นความผิดพลาดที่พบบ่อย ความผิดพลาดนี้ทำให้สิทธิในที่ดินนั้นไม่สามารถบังคับใช้ได้ นอกจากนี้ หากเจ้าของที่ดินสมรสแล้ว อาจต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสเช่นเดียวกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ

• ข้อกำหนดและเงื่อนไขเมื่อคุณจดทะเบียน คุณต้องระบุระยะเวลาของสิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งกำหนดไว้สูงสุดได้ไม่เกิน 30 ปีสำหรับระยะเวลาแบบมีกำหนด หรือมีกำหนดตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดินหรือผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดิน หลีกเลี่ยงการปล่อยให้ระยะเวลาเป็น “ไม่กำหนด” เนื่องจากระยะเวลาที่ไม่กำหนดจะถือว่าบอกเลิกได้ตามอำเภอใจตามกฎหมาย นอกจากนี้ สิ่งสำคัญคือต้องชี้แจงเงื่อนไขใดๆ (เช่น ค่าเช่า หากมี หรือภาระหน้าที่ในการบำรุงรักษา) ไว้ในเอกสารการจดทะเบียน การละเว้นเงื่อนไขสำคัญอาจทำให้เกิดข้อพิพาทหรือแม้กระทั่งการบอกเลิกตามมาตรา 1414 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ตัวอย่างเช่น หากผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินไม่ชำระค่าเช่าที่ดินตามที่ตกลงกันเป็นเวลาสองปีติดต่อกัน เจ้าของที่ดินสามารถยกเลิกสิทธิ์ดังกล่าวได้ สำนักงานที่ดินแต่ละแห่งอาจมีถ้อยคำหรือแบบฟอร์มที่ตนชื่นชอบ การตรวจสอบแบบฟอร์มมาตรฐาน (แบบฟอร์มสิทธิเหนือพื้นดิน) กับเจ้าหน้าที่สามารถช่วยให้แน่ใจว่าทุกอย่างได้รับการบันทึกอย่างถูกต้อง.
• เอกลักษณ์เฉพาะถิ่นสำนักงานที่ดินบางแห่งแทบไม่เคยพบเห็นกรณีที่ดินตื้นเลย เจ้าหน้าที่อาจสับสนระหว่างที่ดินตื้นกับ... สัญญาเช่าระยะยาว หรือ สิทธิเก็บกินของไทยบางสำนักงานลังเลที่จะให้สิทธิครอบครองที่ดินตลอดชีพแก่ชาวต่างชาติ เนื่องจากเป็นกรณีที่หาได้ยาก แม้ว่ากฎหมายจะอนุญาตก็ตาม ในกรณีเช่นนี้ การมีข้อความของกฎหมาย (มาตรา 1410-1412 ที่อนุญาตให้ครอบครองที่ดินตลอดชีพแก่เจ้าของหรือผู้รับสิทธิ) จะเป็นประโยชน์ ความอดทนและการอ้างอิงถึงกฎหมายหรือระเบียบของกระทรวงมหาดไทยมักจะช่วยเอาชนะความลังเลของหน่วยงานท้องถิ่นได้

ตัวอย่างจริงของความตื้นเขินในประเทศไทย

ตัวอย่างที่ 1 การใช้งานที่อยู่อาศัย: การรักษาความปลอดภัยให้บ้านของคุณ

คริสชายชาวออสเตรเลียที่เกษียณอายุแล้ว ต้องการสร้างบ้านในฝันของเขาในภูเก็ตบนที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของภรรยาชาวไทยของเขา เนื่องจากกฎหมายไทยไม่อนุญาตให้เขาเป็นเจ้าของที่ดิน พวกเขาจึงจดทะเบียนที่ดิน พื้นผิว 30 ปี ทำสัญญาที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งช่วยให้คริสสามารถเป็นเจ้าของและมีสิทธิ์ควบคุมบ้านได้อย่างถูกกฎหมาย แม้ว่าที่ดินจะยังคงเป็นชื่อของภรรยาก็ตาม.

สิ่งนี้ทำให้เขาสบายใจ และทำให้สิทธิ์ดังกล่าวตกทอดไปยังทายาทได้โดยอัตโนมัติ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1411 บัญญัติว่า สิทธิเหนือพื้นดินนั้น ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อตั้งสิทธิ ท่านว่าโอนได้และ and ส่งต่อกันได้โดยทางมรดก ข้อตกลงไม่จำเป็นต้องให้สิทธิ์นั้น แต่จะต้องเป็นการยกเว้นสิทธิ์ต่างหาก.

ตัวอย่างที่ 2, การใช้งานเชิงพาณิชย์: การปกป้องการลงทุนทางธุรกิจ

แอนนาผู้ประกอบการชาวเยอรมันรายหนึ่งเช่าที่ดินแปลงหนึ่งในกรุงเทพฯ เพื่อสร้างโรงแรมบูติกขนาดเล็ก แทนที่จะใช้สัญญาเช่าธรรมดา เธอทำข้อตกลงพิเศษเพื่อจดทะเบียนอาคารในชื่อของเธอ ซึ่งทำให้เธอมีอำนาจควบคุมการลงทุนและมีความมั่นคงทางกฎหมายมากขึ้น

แม้ว่าที่ดินจะถูกขายไปในภายหลัง สิทธิ์ในที่ดินที่จดทะเบียนไว้ของแอนนาหมายความว่าเธอจะยังคงมีสิทธิ์เต็มที่ในโรงแรมของเธอตลอดระยะเวลาของสัญญา กลยุทธ์นี้ไม่เพียงแต่เสริมสร้างสถานะของเธอเท่านั้น แต่ยังเปิดโอกาสสำหรับการขายต่อหรือการโอนสิทธิ์ในอนาคตอีกด้วย

คำพิพากษาสำคัญของศาลฎีกา

• สิทธิในที่ดินต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียน หากไม่เช่นนั้นจะไม่สามารถบังคับใช้เป็นสิทธิในทรัพย์สินได้ (เช่น คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 749/2536)
• ข้อตกลงที่ไม่ได้จดทะเบียนอาจมีผลบังคับใช้ได้เฉพาะระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่สามารถบังคับใช้กับบุคคลที่สามได้ (เช่น คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 5560/2537)
• สิทธิที่ได้รับผ่านทางพินัยกรรมสามารถได้รับการยอมรับว่าเป็นสิทธิโดยชอบธรรม (เช่น คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 667/2542)

การตีความล่าสุด (พ.ศ. 2563-2568)

คำตัดสินล่าสุดของศาลฎีกาไทยได้มีความชัดเจนยิ่งขึ้นเกี่ยวกับวิธีการบังคับใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 1410-1416 ในทางปฏิบัติ มาตราเหล่านี้เกี่ยวข้องกับ สิทธิเหนือพื้นดิน

• นิติกรรมอำพรางเป็นโมฆะ ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6065/2564 ศาลพิพากษาเพิกถอนสัญญาต่างตอบแทนเหนือพื้นดิน สัญญานี้เป็นนิติกรรมอำพรางการซื้อขายที่ดิน ในคดีนี้ เจ้าของที่ดินได้ให้บริษัทแห่งหนึ่งมีสิทธิเหนือพื้นดินมีกำหนด 30 ปี ในเวลาเดียวกัน เจ้าของที่ดินได้จำนองที่ดินไว้แก่ผู้ให้กู้ของบริษัท การดำเนินการดังกล่าวเป็นการพยายามหลีกเลี่ยงข้อจำกัดทางกฎหมายเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ ศาลวินิจฉัยว่า คู่สัญญาไม่เคยมีเจตนาที่จะจำนองหรือค้ำประกันอย่างแท้จริง. คำวินิจฉัยนี้เตือนว่าไม่ควรใช้ข้อมูลผิวเผินเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมายที่ดิน
• พื้นผิวที่ไม่ได้จดทะเบียน = สิทธิส่วนบุคคลเท่านั้น, คำพิพากษาศาลฎีกา เลขที่ 2577/2551 (2008)), ศาลยืนยันว่าหากเจ้าของที่ดิน อนุญาตให้บุคคลใดบุคคลหนึ่งสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของตนได้โดยไม่ต้องมีเอกสารสิทธิ์หรือการลงทะเบียนอย่างถูกต้องอาคารหลังนี้คือ ไม่ เป็นส่วนควบของที่ดินและเป็นของผู้สร้าง ซึ่งทำให้เกิด พื้นผิวโดยพฤตินัยอย่างไรก็ตาม สัญญาดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน ซึ่งหมายความว่าสัญญานี้ก่อให้เกิดเพียงภาระผูกพันระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่ใช่สิทธิที่แท้จริง เจ้าของที่ดินสามารถยกเลิกสัญญาที่ไม่ได้จดทะเบียนนี้ได้ตลอดเวลา เนื่องจากไม่มีการกำหนดระยะเวลาที่แน่นอน สัญญาเกี่ยวกับสิทธิเหนือพื้นดิน (superficies) ต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนในโฉนดที่ดิน เพื่อให้มีผลบังคับใช้ทางกฎหมายกับบุคคลที่สาม หากไม่มีการระบุระยะเวลา มาตรา 1413 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อนุญาตให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งยกเลิกได้ตามต้องการโดยแจ้งล่วงหน้าอย่างสมเหตุสมผล สัญญาเกี่ยวกับสิทธิเหนือพื้นดินแบบไม่มีกำหนด “ตลอดไป” นั้น ไม่ อนุญาตโดยไม่มีเงื่อนไข
• การโอนและการรับมรดก ภายใต้กฎหมายไทย สิทธิเหนือพื้นดินสามารถโอนและตกทอดทางมรดกได้ เว้นแต่คู่สัญญาจะตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น มาตรา 1411 บัญญัติไว้ชัดเจนว่า นิติกรรมอันก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินนั้นมิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น ท่านว่าจะโอนหรือ and ตกทอดไปทางมรดกได้ สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่า สิทธิเหนือพื้นดินสามารถให้หรือโอนได้เช่นเดียวกับทรัพย์สินอื่น สิทธิเหนือพื้นดินที่ถูกสร้างขึ้นอย่างถูกต้องจะไม่สิ้นสุดลงเมื่อเจ้าของที่ดินหรือผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินเสียชีวิต เว้นแต่ว่าจะมีการให้ไว้สำหรับอายุของบุคคลใดบุคคลหนึ่งโดยเฉพาะ มันจะมีผลไปตามกำหนดเวลาที่ตกลงกันไว้หรือจนกว่าจะสิ้นสุดลงตามข้อตกลง.
• ในประเทศไทย สิทธิเหนือพื้นดินต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนให้ชัดเจน ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2577/2551 ศาลวินิจฉัยว่า หากผู้ใดปลูกบ้านบนที่ดินโดยได้รับเพียงความยินยอมด้วยวาจา ย่อมไม่เป็นทรัพยสิทธิ ซึ่งหมายความว่าข้อตกลงนั้นอาจถูกยกเลิกได้ทุกเมื่อ กรณีนี้แสดงให้เห็นถึงความเสี่ยงของข้อตกลงที่ไม่ได้จดทะเบียน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องส่วนตัวหรือเรื่องภายในครอบครัว
  มาตรา 1411 ยืนยันว่าทรัพยสิทธิเหนือพื้นดินที่จัดทำขึ้นอย่างถูกต้องสามารถตกทอดเป็นมรดกได้เว้นแต่สัญญาจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น ดังนั้นประเด็นที่ต้องระวังในการร่างสัญญาคือข้อตกลงดังกล่าวได้ตัดสิทธิการตกทอดทางมรดกโดยไม่ได้ตั้งใจหรือไม่ ไม่ใช่ว่าเป็นการให้สิทธิดังกล่าวหรือไม่.

ภาษีและ ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน

• โดยไม่มีการชดเชยราคาแปลงละ 50 บาท
• พร้อมค่าตอบแทนค่าธรรมเนียมคือ 1% ของมูลค่าที่ตกลงกันไว้
• หากมีการชดเชยค่าเสียหายเข้ามาเกี่ยวข้อง อากรแสตมป์ 0.5% จะถูกนำไปใช้โดยพิจารณาจากมูลค่าการชำระเงิน

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับพื้นผิวในประเทศไทย

บทบัญญัติเกี่ยวกับผิวทางในประเทศไทยในประมวลกฎหมายพาณิชย์และแพ่งของไทย:

ต่อไปนี้เป็นบทสรุปของกฎหมายไทยที่เกี่ยวข้องกับผิวดินในประเทศไทย หากท่านต้องการ คู่มืออสังหาริมทรัพย์ คลิกที่นี่.

ส่วน	ประเด็นสำคัญ
1410	สิทธิเหนือพื้นดิน หมายถึง สิทธิในการเป็นเจ้าของอาคาร สิ่งปลูกสร้าง หรือสวนบนที่ดินของผู้อื่น
1411	สิทธิ์นี้สามารถโอนและสืบทอดได้ เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในข้อตกลง
1412	สามารถสร้างได้แบบตลอดชีพหรือแบบกำหนดระยะเวลาไว้ล่วงหน้า
1413	หากไม่ได้ระบุระยะเวลาไว้ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถบอกเลิกสัญญาได้โดยแจ้งล่วงหน้าอย่างสมเหตุสมผล หรือชำระค่าเช่าหนึ่งปี
1414	สิทธิ์ดังกล่าวอาจถูกยกเลิกได้เนื่องจากการไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนด หรือค้างชำระค่าเช่าเป็นเวลาสองปี
1415	พื้นผิวสามารถคงอยู่ได้แม้สิ่งปลูกสร้างจะถูกทำลายจากเหตุสุดวิสัยก็ตาม
1416	เมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ผู้รับผลประโยชน์อาจรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างได้ เว้นแต่เจ้าของจะซื้อคืนในราคาตลาด

Thai Law Online สามารถช่วยเหลือคุณได้อย่างไร

หากคุณอยู่ในสถานการณ์คล้ายกับคริสหรือแอนนา การทำสัญญาแบบพื้นผิวอาจเป็นทางออกที่เหมาะสม คุณสามารถติดต่อ ThaiLawOnline เพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญและข้อตกลงที่สามารถแปลเป็นภาษาไทยได้ตามความต้องการของคุณ ค่าธรรมเนียมที่เผยแพร่ของเราสำหรับข้อตกลงพื้นผิวแบบเฉพาะบุคคลในภาษาไทยคือ 3,900 บาท. ก่อนสั่งซื้อ โปรดส่งเอกสารสิทธิ์ที่ดิน จังหวัดที่ตั้งอาคาร และระยะเวลาที่ตั้งใจจะก่อสร้าง เพื่อให้เราสามารถยืนยันขอบเขตการก่อสร้างได้ สอบถามเพิ่มเติมเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน การเรียกเก็บภาษีจากรัฐ และการตรวจสอบสิทธิ์หรือการเป็นเจ้าของอาคาร. จองคิวปรึกษาเรื่องอสังหาริมทรัพย์ หรือ ติดต่อทีมงานของเราเพื่อทำข้อตกลงเกี่ยวกับพื้นที่.

คุณสามารถติดต่อเราได้ทาง 💬 เมสเซนเจอร์📱 WhatsApp📸 อินสตาแกรม📧 อีเมล

ลองด้วยตัวคุณเองก่อน ฟรี

คุณไม่ต้องจองอะไรเพื่อเริ่มต้นใช้งาน สิ่งเหล่านี้ทำงานในเบราว์เซอร์ของคุณ และคุณจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อคุณตัดสินใจว่าต้องการให้มีทนายความเข้ามาเกี่ยวข้องเท่านั้น.

ตรวจสอบครั้งล่าสุดเมื่อ: 6 กันยายน 2569 เทียบกับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1410 ถึง 1416 ประกอบกับมาตรา 1403, 1299, 538 และ 1399 ซึ่งอ่านจากตัวบทกฎหมายโดยตรง และเทียบกับคำพิพากษาศาลฎีกาทั้งหกฉบับที่อ้างอิงในหน้านี้. มีการแก้ไขสิบหุกครั้ง และแอตคอร์เดียนที่สรุปส่วนที่ 1410 ถึง 1416 คิดเป็นสิบสองครั้งจากทั้งหมดนั้น. บทบัญญัติของมันถูกสับเปลี่ยนตั้งแต่มาตรา 1411 เป็นต้นไป ดังนั้น มาตราห้ามาตราจึงถูกอธิบายด้วยกฎที่อยู่ในบทบัญญัติอื่น มาตรา 1411 ว่าด้วยการโอนและการตกทอดทางมรดก มาตรา 1413 ระงับสิทธิเก็บกินที่ไม่มีกำหนดเวลา ด้วยการบอกกล่าวล่วงหน้าตามควร มีกำหนดเวลาหนึ่งปี หรือให้ค่าเช่าหนึ่งปีในกรณีที่มีการชำระค่าเช่า มาตรา 1414 ระงับสิทธิกรณีผิดเงื่อนไขสำคัญหรือค้างชำระค่าเช่าสองปีติดต่อกัน ประมวลกฎหมายไม่ได้กำหนดระยะเวลาการไม่ใช้สิทธิเก็บกินเลย โดยกฎสิบปีเป็นเรื่องของภาระจำยอมตามมาตรา 1399 มาตรา 1415 คงสิทธิไว้เมื่อสิ่งปลูกสร้างถูกทำลาย แม้กระทั่งโดยเหตุสุดวิสัย มาตรา 1416 ไม่ใช่การรวมสิทธิ เป็นตัวกำหนดการสิ้นสุดของสิทธิ ผู้ทรงสิทธิเก็บกินอาจรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างของตนไปโดยต้องทำที่ดินให้เป็นเช่นเดิม เว้นแต่เจ้าของที่ดินจะเลือกซื้อในราคาตลาด. รายการก่อนหน้านี้สำหรับมาตรา 1415 ระบุตรงกันข้ามกับกฎข้อสุดท้ายนั้น ซึ่งถือเป็นหัวใจสำคัญทางการค้าของตราสารสำหรับผู้สร้างชาวต่างชาติ. หน้านี้มีบทสรุปที่สองที่ถูกต้องของเจ็ดส่วนเดียวกันนี้อยู่แล้วในส่วนล่าง และตอนนี้ทั้งสองส่วนก็ตรงกัน เพดานสามสิบปีในมาตรา 1412 บัดนี้ถูกระบุว่าเป็นของมาตรา 1403 วรรคสาม ซึ่งเป็นที่มาของเพดานดังกล่าว ในการเปรียบเทียบกับสิทธิเก็บกิน เกณฑ์การจดทะเบียนสามปีคือมาตรา 538 ว่าด้วยการเช่า และไม่ได้ควบคุมสิทธิเก็บกิน ซึ่งจำเป็นต้องมีการจดทะเบียนตามมาตรา 1299 เพื่อให้มีผลเป็นทรัพยสิทธิ จากคำพิพากษาศาลฎีกาหกคดีที่ยกมา ห้าคดีได้รับการอ่านเป็นภาษาไทยและสนับสนุนสิ่งที่หน้ากล่าวถึงคดีเหล่านั้น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8887/2563 ไม่ได้กล่าวถึงสิทธิเหนือพื้นดินแต่อย่างใด และเป็นคดีจำนองอำพรางเกี่ยวกับข้อห้ามโอนสิบปีตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ทวิ ดังนั้น ประโยคดังกล่าวจึงระบุสิ่งที่คดีนั้นตัดสินแล้ว และเรื่องเล่าจากส่วนภูมิภาคที่ไม่มีวันที่และไม่ได้ระบุแหล่งที่มาซึ่งอยู่ข้างๆ ได้ถูกลบออกไป คำแนะนำที่ระบุว่ากฎเกณฑ์เรื่องการบอกกล่าวมาจากบรรทัดฐานของคำพิพากษา ตอนนี้ชี้ไปที่มาตรา 1413 เอง ซึ่งระบุเรื่องดังกล่าวไว้. รีวิวนี้ไม่ได้ครอบคลุมถึง เปอร์เซ็นต์ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนหรือตัวเลขค่าอากรแสตมป์ ซึ่งไม่ได้รับการตรวจสอบเทียบกับแหล่งข้อมูลปฐมภูมิ และมีการลบสำเนาเอกสารที่ขัดแย้งกับตัวเลขอีกตัวหนึ่งออก แทนที่จะทำการปรับให้ตรงกัน, สิทธิ์ของ ส.ป.ก. และที่ดินจัดสรรอื่น ๆ ซึ่งต้องอาศัยประมวลกฎหมายที่ดินและไม่อยู่ในคลังกฎหมาย, ข้ออ้างเรื่องแนวปฏิบัติของสำนักงานที่ดินและความแตกต่างระดับภูมิภาค, ราคาที่เสนอสำหรับสัญญาแบบสองภาษา, หรือตัวอย่างที่คำนวณไว้แล้ว.