ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: วิชุดา อรรถเมธากุล, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.
ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ
A paper title deed looks powerful, but the สำนักงานที่ดิน register is what controls the official record. คำตัดสินของศาลฎีกา No. 914/2569 shows how a false “lost deed” report was used to obtain a replacement โฉนด and transfer property to another person. This case highlights the serious consequences of a False Lost Chanote in Thailand.
The defendant received a final sentence of four months’ imprisonment without suspension. The court also upheld an order requiring the defendant to pay THB 4.8 million to the deceased seller’s อสังหาริมทรัพย์ under Section 44/1 of the ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา.
The decision matters for property buyers, sellers, heirs, and lawyers because the original Chanote had never been lost. The seller still held it. Even so, the registered owner obtained a replacement deed after giving false information to the police and the Land Office, tying into the broader issue of False Lost Chanote in Thailand.
การตัดสินใจในหนึ่งนาที
The agreed price for the land and commercial building was THB 6 million. The buyer paid a total of THB 1 million. A Chanote was issued in the buyer’s name, but the seller kept the original deed while waiting for the balance.
The buyer later reported the Chanote as lost, although the buyer knew the seller still held it. The police report was then used to request a replacement title deed from the Chiang Rai Provincial Land Office, Mae Sai Branch.
After the replacement was issued, the property was mortgaged, redeemed and sold to another person. The seller discovered the transfer during a Land Office search. The seller later died, and the court-appointed ผู้จัดการมรดก continued the compensation claim.
ศาลอุทธรณ์ Region 5 imposed six months’ imprisonment, reduced the sentence by one-third under Criminal Code Section 78, leaving four months. The ศาลฎีกา upheld the sentence without suspension and confirmed THB 4.8 million compensation.
สารบัญ
เกิดอะไรขึ้นในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 914/2569
On 3 June 2013, the defendant agreed to purchase land with a commercial building for THB 6 million. Payments eventually totalled THB 1 million.
On 21 August 2013, Chanote No. 49754 was issued in the defendant’s name. The evidence accepted by the courts showed that the seller kept the original title deed. The arrangement was intended to allow the buyer to seek bank financing and pay the remaining purchase price.
On 8 January 2014, the defendant reported to the police that the Chanote had been lost. The same police report was presented to the Land Office in support of an application for a replacement deed. The replacement was issued on 26 March 2014.
The defendant later mortgaged the property, redeemed the จำนอง and sold the property on 29 December 2014. The seller discovered the transfer in March 2016 after checking the Land Office record.
The seller died on 5 November 2019. On 1 June 2022, the Chiang Rai Provincial Court appointed the applicant as estate administrator. The estate administrator sought THB 5 million in compensation. The Court of Appeal Region 5 awarded THB 4.8 million, and the Supreme Court upheld that amount.
ทำไมการแจ้งความเท็จจึงกลายเป็นความผิดทางอาญา
The case was not treated as a simple dispute over an unpaid property price. The defendant knowingly caused public officials to record false information in official documents and then used documents produced from the false report.
The Court of Appeal Region 5 found the defendant guilty under former Criminal Code Section 267 and Section 268. Section 267 concerned causing an official, acting in the course of duty, to record false information in a public or official document intended as evidence. Section 268 concerned using or referring to a document resulting from the offence.
The appellate court dismissed the separate charge under Criminal Code Section 137. The final punishment was imposed under Section 268 paragraph two, applying the penalty under former Section 267. It was a conviction for causing officials to record false information and using the resulting documents, not a conviction for การฉ้อโกง.
เหตุผลที่ศาลปฏิเสธที่จะระงับโทษจำคุกสี่เดือน
The appellate court first imposed six months’ imprisonment. Because part of the defence evidence assisted the proceedings, the court reduced the sentence by one-third under Criminal Code Section 78. The remaining sentence was four months.
The Supreme Court refused to suspend imprisonment. It found that the conduct showed no respect for the law and affected public order. The defendant had not accepted responsibility or reduced the consequences of the offence after the event.
The court also considered a short prison term necessary to deter the defendant and others from similar conduct. The case therefore shows that a non-violent document offence does not automatically lead to a โทษจำคุกรอลงอาญา.
วิธีที่มาตรา 44/1 ยอมให้กองมรดกเรียกร้องเงิน 4.8 ล้านบาท
Section 44/1 of the Thai Criminal Procedure Code allows an injured person to request compensation inside a criminal prosecution brought by the พนักงานอัยการ. The loss must arise from the criminal conduct charged by the prosecutor.
The Supreme Court found a direct connection between the offences and the seller’s property loss. By using the false police report to obtain the replacement Chanote and sell the property, the defendant altered or diminished the seller’s rights concerning the land and commercial building.
The estate administrator therefore had standing to continue the claim on behalf of the deceased. The Supreme Court accepted THB 4.8 million as the unpaid balance supported by the evidence.
The judgment awarded THB 4.8 million. The published decision does not show whether the estate has since collected it.
บทเรียนอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญที่สุด: การถือครองโฉนดต้นฉบับนั้นยังไม่เพียงพอ
The seller kept the original Chanote, but the title was already registered in the buyer’s name. That informal arrangement left the seller exposed.
Possession of the owner’s copy of a Chanote is useful evidence and normally matters at the Land Office. Still, possession does not replace properly registered security. A registered owner who persuades the Land Office to issue a replacement might create serious practical problems before the true facts are discovered.
Where a seller transfers title before receiving full payment, the balance should be protected through an enforceable structure. Depending on the transaction, this might include a registered mortgage, clear payment conditions, escrow arrangements where available, or postponing transfer until full payment.
A seller should not assume, “I still hold the paper Chanote, so the buyer cannot do anything.” Decision No. 914/2569 proves why this assumption is dangerous.
สิ่งที่ผู้ซื้อควรตรวจสอบก่อนรับโฉนดที่ดินใบแทน
A replacement Chanote is not automatically fraudulent. Original deeds are genuinely lost, destroyed or damaged. However, a recent replacement requires more investigation, not less.
Before signing or paying a large deposit, the buyer’s lawyer should conduct a current search at the Land Office responsible for the property. The search should confirm the registered owner, the issue date, whether a replacement was issued, and every registered mortgage, lease, usufruct, superficies, servitude, seizure or transfer.
Where the replacement was issued recently, the underlying Land Office file should be reviewed. The lawyer should ask why the replacement was requested, who filed the application, what police report or supporting evidence was used, and whether another person claims to hold the original deed.
A photocopy supplied by the seller or agent is not enough. The official register might contain later entries or a replacement history that does not appear on the copy presented to the buyer.
สัญญาณเตือนภัยในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
Stop and investigate where the seller refuses to produce the original Chanote, gives an unclear story about a recent loss, or pressures the buyer to complete before a fresh Land Office search.
Other warning signs include a replacement deed issued shortly before sale, a quick sequence of mortgage, redemption and resale, disputed authority involving an heir or former spouse, inconsistent signatures, unexplained powers of attorney, or another person claiming possession of the original title.
One warning sign does not prove fraud. Several warning signs together justify postponing the transfer until the Land Office file and payment history have been checked.
รายการตรวจสอบการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายและการเงินภาคปฏิบัติ
A proper Thai property due diligence review should confirm the registered owner against identification documents, company documents or estate papers.
The lawyer should review the complete registration history, confirm whether any replacement deed was issued, inspect the supporting file where necessary, check the land boundaries and legal access, confirm possession, and review payment records.
The title search should be repeated shortly before transfer. A search performed several months earlier does not prove that the property remains free from a new mortgage, seizure or transfer on completion day.
มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 27 กันยายน 2026. Every fact, date, sentence and amount on this page was checked against the full text of Supreme Court Decision 914/2569 (the first-instance, Court of Appeal Region 5 and Supreme Court dispositions). Not re-checked: the Land Code chapter reference in the related guides.
คำถามที่พบบ่อย
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 914/2569 มีคำพิพากษาตอนท้ายว่าอย่างไร
จำคุกสี่เดือนโดยไม่รอการลงโทษ ศาลอุทธรณ์พิพากษาจำคุกหกเดือนและลดโทษให้หนึ่งในสามตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 78 ศาลฎีกายืนตามคำพิพากษา.
กองมรดกได้รับเงินชดเชยเท่าใด
ศาลมีคำสั่งให้จำเลยชำระเงินจำนวน 4.8 ล้านบาท คำพิพากษาที่เผยแพร่ยืนยันคำวินิจฉัยดังกล่าว แต่ไม่ได้ยืนยันว่าการบังคับคดีหรือการเรียกเก็บเงินเสร็จสิ้นลงแล้ว.
ทำไมค่าชดเชยจึงเป็น 4.8 ล้านบาท แทนที่จะเป็น 5 ล้านบาท
กองมรดกเรียกร้องเงินจำนวน 5 ล้านบาท พยานหลักฐานที่ศาลฎียารับฟังได้สนับสนุนยอดค้างชำระจำนวน 4.8 ล้านบาท ซึ่งศาลเห็นว่ามีความเหมาะสม.
จำเลยถูกพิพากษาว่ามีความผิดตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 137 หรือไม่
ไม่ใช่ในผลการพิจารณาคดีชั้นอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 5 พิพากษายยกฟ้องข้อหาตามมาตรา 137 และพิพากษาลงโทษตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 267 (เดิม) และมาตรา 268.
การถือครองโฉนดฉบับจริงไว้ ป้องกันไม่ให้มีการออกโฉนดใบแทนใช่หรือไม่
มันควรทำให้การขอออกใบแทนโฉนดที่ดินที่สูญหายอย่างแท้จริงเป็นไปไม่ได้ตามข้อเท็จจริงที่เป็นจริง แต่เจ้าผู้มีชื่อในทะเบียนที่ไม่สุจริตก็ยังอาจได้ใบแทนมาโดยการให้ข้อมูลเท็จ เหยื่อจึงต้องเผชิญกับภาระในการพิสูจน์การฉ้อโกงและแสวงหาการเยียวยาทางอาญา ทางแพ่ง หรือจากสำนักงานที่ดิน.
ทุกๆ การออกโฉนดทดแทนน่าสงสัยทั้งหมดเลยหรือเปล่า
ไม่ มีการออกโฉนดทดแทนสำหรับกรณีที่สูญหาย ชำรุด หรือเสียหายจริง ผู้ซื้อก็ยังควรตรวจสอบสาเหตุ วันที่ ไฟล์เอกสารสนับสนุน และประวัติการจดทะเบียนภายหลังด้วย.
Did the Supreme Court cancel the sale to the later buyer?
The published decision discussed the criminal convictions and compensation. It did not order cancellation of the later transfer. Cancellation or recovery of the land might require separate proceedings and depends on the facts.
What does Criminal Procedure Code Section 44/1 do?
It permits an injured person to claim qualifying compensation within a criminal case prosecuted by the public prosecutor, where the loss arises from the offence charged.
Can an estate administrator file a Section 44/1 claim?
Yes. Decision No. 914/2569 confirms that a court-appointed estate administrator may pursue the deceased victim’s property compensation claim.
What should a buyer do when the seller presents a replacement Chanote?
Conduct a current Land Office search, inspect the replacement history and supporting documents, confirm the seller’s identity and authority, review all encumbrances, and investigate whether anyone claims possession of the original.
สิ่งที่ควรทำหลังจากพบโฉนดที่ดินทดแทนที่มีการฉ้อโกง
Obtain certified Land Office records immediately. Preserve the original Chanote, contracts, receipts, bank records, messages and every document showing who held the deed and how much remained unpaid.
The criminal complaint should identify each false statement and each official document created from the false information. A vague complaint describing the matter only as “property fraud” gives police and prosecutors less to work with.
The victim should also assess Land Office objections, civil proceedings to cancel or correct registrations, temporary injunctions, asset attachment and a compensation motion under Section 44/1. The correct strategy depends on whether the property remains with the offender, whether a third party now holds it, and whether mortgages or later transfers have been registered.
สิ่งที่การตัดสินใจนี้ไม่ได้พิสูจน์โดยอัตโนมัติ
Decision No. 914/2569 was a criminal case with a compensation claim. It did not, in the published judgment, order cancellation of the later transfer or declare every transaction involving the replacement deed void.
A separate civil or administrative remedy might still be required to cancel Land Office registrations or recover the land itself. Outcomes involving a later buyer depend on the facts, the buyer’s good faith, the validity of the replacement deed and the legal relief requested.
The decision therefore supports three precise propositions: the false report and use of the resulting official documents were criminal; imprisonment was not suspended; and the estate administrator was entitled to THB 4.8 million compensation under Section 44/1.
คู่มือ ThaiLawOnline ที่เกี่ยวข้อง
For the different classes of Thai land documents, see เอกสารสิทธิ์ที่ดินของไทย: โฉนดที่ดิน, น.ส. 3 ก. และอื่นๆ.
For the entries shown on the front and back of the document, see วิธีการอ่านโฉนดที่ดินในประเทศไทย.
For a broader verification checklist, see การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินในประเทศไทย.
For the relevant procedural law, see ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา, including Section 44/1.
For title documents and replacement deeds, see Land Code Chapter 4, Sections 56 to 64.
ข่าวสารกฎหมายไทย ฟรีทางอีเมล
อัปเดตข่าวสารกฎหมายไทยในภาษาเข้าใจง่าย ที่ส่งผลกระทบต่อชาวต่างชาติ: อสังหาริมทรัพย์, วีซ่า, การสมรส, ธุรกิจ และพินัยกรรม จดหมายข่าวสั้นเพียงฉบับเดียวต่อเดือน จากสำนักงานกฎหมายที่ดำเนินงานมาตั้งแต่ปี 2549 ไม่มีการส่งสแปม ยกเลิกรับได้ทุกเมื่อ.