Article 728: Notice before enforcing a mortgage, and the 60 day period
Texte légal (original thaï)
เมื่อจะบังคับจำนองนั้น ผู้รับจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ก่อนว่าให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควรซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหกสิบวันนับแต่วันที่ลูกหนี้ได้รับคำบอกกล่าวนั้น ถ้าและลูกหนี้ละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามคำบอกกล่าว ผู้รับจำนองจะฟ้องคดีต่อศาลเพื่อให้พิพากษาสั่งให้ยึดทรัพย์สินซึ่งจำนองและให้ขายทอดตลาดก็ได้ ในกรณีตามวรรคหนึ่ง ถ้าเป็นกรณีผู้จำนองซึ่งจำนองทรัพย์สินของตนไว้เพื่อประกันหนี้อันบุคคลอื่นต้องชำระ ผู้รับจำนองต้องส่งหนังสือบอกกล่าวดังกล่าวให้ผู้จำนองทราบภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ส่งหนังสือแจ้งให้ลูกหนี้ทราบ ถ้าผู้รับจำนองมิได้ดำเนินการภายในกำหนดเวลาสิบห้าวันนั้น ให้ผู้จำนองเช่นว่านั้นหลุดพ้นจากความรับผิดในดอกเบี้ยและค่าสินไหมทดแทนซึ่งลูกหนี้ค้างชำระ ตลอดจนค่าภาระติดพันอันเป็นอุปกรณ์แห่งหนี้รายนั้นบรรดาที่เกิดขึ้นนับแต่วันที่พ้นกำหนดเวลาสิบห้าวันดังกล่าว
Texte intégral tiré de la Gazette royale / Bureau du Conseil d'État
traduction anglaise
In order to enforce a mortgage, the mortgagee must first serve a written notice on the debtor requiring payment within a reasonable time, which must not be less than sixty days from the day on which the debtor receives that notice. If the debtor neglects to comply with the notice, the mortgagee may bring an action in court for a judgment ordering the seizure of the mortgaged property and its sale by public auction.
In the case under paragraph one, where the mortgagor has mortgaged their own property to secure a debt which another person must pay, the mortgagee must send that notice to the mortgagor within fifteen days from the day on which the notice was sent to the debtor. If the mortgagee does not do so within that period of fifteen days, that mortgagor is discharged from liability for the interest and compensation owed by the debtor, and for the accessory charges attaching to that debt, arising from the day on which the period of fifteen days expires.
ThaiLawOnline translation, written from the Thai original and verified
Annotation de l'entreprise
La Thaïlande a réformé l'article 728 en 2014 (loi n° 20, année du XIXe siècle 2557) et l'a renforcé en 2015. Le délai de préavis actuellement fixé par la jurisprudence de la Cour suprême est d'au moins 60 jours. Un préavis inférieur à 60 jours, ou l'absence de préavis, rend la procédure de saisie immobilière prématurée et entraînera son rejet par le tribunal. Le préavis doit être signifié à la dernière adresse enregistrée au registre des hypothèques ; les courriels et les messages LINE ne sont pas valides au regard de la jurisprudence.
Pourquoi cela est important en pratique
Avocats : La mise en demeure écrite est une condition de procédure obligatoire. Son absence rend la procédure de saisie immobilière prématurée et irrecevable. Cette mise en demeure n’a pas besoin de détailler la dette ; elle doit simplement enjoindre le débiteur à payer dans un délai raisonnable. Ce délai raisonnable est apprécié au cas par cas. L’envoi à l’adresse contractuellement convenue ou à toute adresse où le débiteur peut être trouvé est suffisant. Particuliers : Avant de saisir votre bien immobilier hypothéqué, une banque doit vous adresser une mise en demeure écrite formelle vous accordant un délai raisonnable pour payer. Si vous recevez une telle mise en demeure, agissez rapidement : consultez un avocat et tentez de négocier.
Historique législatif
Faisait partie de la codification originale du Code civil et commercial ; aucune modification majeure ultérieure.
Décisions de la Cour suprême interprétant cette section
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Arrêt de la Cour suprême n° 7151/2544 (2001) ★ Monument
Un avis de saisie en vertu de l'article 728 est valable s'il demande au débiteur de payer dans un délai raisonnable ; il n'a pas besoin de préciser le montant exact de la dette en cours.
L'article 728 ne précise pas le contenu de l'avis ; il exige seulement l'envoi d'une lettre au débiteur lui demandant de payer dans un délai raisonnable. L'avis n'a pas à indiquer le montant exact du solde dû ni à détailler chaque composante de la dette.
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Arrêt de la Cour suprême n° 5553/2542 (1999)
Le délai indiqué dans l'avis de saisie de l'article 728 doit être objectivement raisonnable ; un délai déraisonnablement court peut invalider l'avis.
L'article 728 exige que le créancier hypothécaire souhaitant procéder à la saisie immobilière notifie par écrit au débiteur hypothécaire un délai raisonnable pour le paiement. Ce délai doit être objectivement raisonnable compte tenu des circonstances ; une notification fixant un délai excessivement court peut être considérée comme irrégulière.
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Arrêt de la Cour suprême n° 938/2542 (1999)
La remise d'un avis en vertu de l'article 728 à l'adresse contractuellement convenue est effective même si elle n'est pas reçue personnellement par l'emprunteur hypothécaire.
Lorsque le contrat de prêt hypothécaire stipule que les avis envoyés à l'adresse du débiteur hypothécaire telle que spécifiée dans le contrat sont considérés comme effectivement délivrés, l'envoi de l'avis de l'article 728 à cette adresse est valable même s'il n'est pas personnellement reçu par le débiteur hypothécaire.
Décisions sélectionnées avec numéros de dossier vérifiés dans la base de données de la Cour suprême. Les versions anglaises sont des traductions éditoriales réalisées par le cabinet à des fins d'étude.
Cited in 60 Supreme Court decisions (1957 to 2025)
Selected citing decisions
- Decision 3881/2568 (2025)
- Décision 2710/2568 (2025) Saisie immobilière après la modification de 2014 : un préavis de défaut de paiement de 60 jours est requis, même pour les prêts hypothécaires antérieurs à la modification.
- Decision 181/2568 (2025)
- Decision 4777/2564 (2021)
- Decision 10808/2559 (2016)
- Decision 2737/2559 (2016)
- Decision 9075/2551 (2008)
- Decision 6829/2551 (2008)
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Foire aux questions
Quel est le préavis que la banque doit donner avant de pouvoir saisir mon bien hypothéqué ?
La loi exige un délai raisonnable, sans durée fixe. Ce qui est raisonnable dépend des circonstances, notamment du montant de la dette, de la situation financière du débiteur et des usages en vigueur. Les tribunaux ont souvent jugé raisonnables des délais de préavis de 30 jours, mais ce préavis doit toujours être donné par écrit.
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Plain citation
Civil and Commercial Code, s. 728 (Thailand) -
Academic citation
Civil and Commercial Code (Thailand), s. 728. ThaiLawOnline, https://www.thailawonline.com/fr/thai-civil-code/section-728/ (accessed 8 août 2026). -
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ป.พ.พ. มาตรา 728 -
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