ความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: คู่มือทางกฎหมายฉบับสมบูรณ์สำหรับชาวต่างชาติ

รีวิวโดย วิชุฑา อัตตะมัธคอน, LL.M., ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทนายความ 3149/2556 จาก ThaiLawOnline ซึ่งเป็นบริษัทกฎหมายในประเทศไทยที่ให้บริการด้านกฎหมายแก่ชาวต่างชาติมาตั้งแต่ปี 2006.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยดึงดูดผู้ซื้อชาวต่างชาติหลายพันคนในแต่ละปี ด้วยวิถีชีวิตแบบเขตร้อน ราคาที่จับต้องได้ และคอนโดมิเนียมระดับโลก แต่เบื้องหลังความฝันนั้นคือสภาพแวดล้อมทางกฎหมายที่เต็มไปด้วยความเสี่ยง รวมถึงความเสี่ยงที่สำคัญ ความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย, ซึ่งอาจทำให้คุณสูญเสียเงินลงทุนทั้งหมดของคุณ ตั้งแต่การกวาดล้างบริษัท นอมินี ไปจนถึงโฉนดที่ดินปลอม การทำความเข้าใจความเสี่ยงเหล่านี้ก่อนที่คุณจะลงนามในเอกสารใดๆ จึงไม่ใช่ทางเลือก แต่เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง.

กรอบกฎหมาย: ชาวต่างชาติสามารถและไม่สามารถถือครองอะไรได้บ้าง

ก่อนที่จะพิจารณาความเสี่ยงเฉพาะเจาะจง จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องเข้าใจขอบเขตทางกฎหมายที่ใช้บังคับกับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในประเทศไทย จุดเริ่มต้นคือ พระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (ค.ศ. 1954), ซึ่งประกอบด้วยข้อจำกัดพื้นฐานที่กำหนดรูปแบบการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติทุกรายการในประเทศนี้.

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86: ชาวต่างชาติถูกห้ามไม่ให้เป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย ยกเว้นในกรณีพิเศษที่จำกัดมาก (เช่น การรับมรดกตามมาตรา 93 หรือข้อยกเว้นด้านการลงทุนตามมาตรา 96 ทวิ ซึ่งกำหนดให้ต้องลงทุนขั้นต่ำ 40 ล้านบาท สำหรับที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่).

ภายใต้ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (ค.ศ. 1979), ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของหน่วยคอนโดมิเนียมแบบเต็มสิทธิ์ได้ แต่เฉพาะในกรณีที่สัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติในอาคารนั้นรวมกันไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมของทุกหน่วยในอาคาร (มาตรา 19 ทวิ) นี่คือรูปแบบเดียวที่ตรงไปตรงมาของการถือครองกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์แบบสมบูรณ์ที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่สามารถทำได้.

​ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCC) มีกลไกทางกฎหมายเพิ่มเติมสำหรับชาวต่างชาติในการใช้และครอบครองที่ดินโดยไม่ต้องเป็นเจ้าของ มาตรา 537-571 ควบคุมสัญญาเช่า (สูงสุด 30 ปี) ในขณะที่มาตรา 1410-1416 กำหนด สิทธิเหนือพื้นดิน, ซึ่งอนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น มาตรา 1417 ครอบคลุมถึง สัญญาสิทธิเก็บกิน, ซึ่งให้สิทธิในการครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์จากทรัพย์สินของผู้อื่น.

การทำความเข้าใจข้อจำกัดเหล่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง เพราะความเสี่ยงหลายประการที่ตามมานั้นเกิดจากชาวต่างชาติพยายามหลีกเลี่ยงข้อจำกัดเหล่านั้นโดยใช้โครงสร้างที่ทางการไทยมองว่าผิดกฎหมายมากขึ้นเรื่อยๆ.

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับหน้านี้

English

Section 86 Limitation of Aliens Right in Land

Full text

An alien may acquire land only by virtue of the provisions of a treaty which provides that ownership of immovable property may be held, and subject also to the provisions of this Code. Subject to section 84, such an alien may acquire land for residential, commercial, industrial, agricultural, cemetery, public charity or religious purposes only in accordance with the conditions and procedure prescribed by ministerial regulation, and permission must be obtained from the Minister.

Unofficial translation by the Office of the Council of State

Our annotated sectionOfficial text

Section 19 bis Condominium Act B.E. 2522

Full text

In each condominium, the units held in ownership by the aliens or juristic persons specified in section 19 must not, taken together, exceed 49 percent of the area of all the units in that condominium at the time the application to register the condominium under section 6 is made.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 113 Penalties

Full text

Any person who acquires land as an agent of an alien or of a juristic person under section 97 or section 98 shall be liable to a fine not exceeding twenty thousand baht or to imprisonment for a term not exceeding two years, or to both.

Unofficial translation by the Office of the Council of State

Our annotated sectionOfficial text

Section 36 Foreign Business Act B.E. 2542

Full text

A person of Thai nationality or a juristic person that is not an alien under this Act who assists or supports, or joins in operating, a business of an alien that is a business specified in the Lists annexed to this Act, where that alien has not been permitted to operate that business, or who joins in operating a business of an alien while representing it as being their business alone, or who holds shares on behalf of an alien in a partnership, limited company or any juristic person so that the alien may operate a business by evading or violating the provisions of this Act, and likewise an alien who consents to a person of Thai nationality or a juristic person that is not an alien under this Act doing such an act, shall be liable to imprisonment not exceeding 3 years, or a fine from 100,000 baht to 1,000,000 baht, or both, and the court shall order the assistance or support to cease, or the joint operation of the business to cease, or the shareholding or partnership to cease, as the case may be. A person who fails to comply with the court's order shall be liable to a fine of 10,000 baht to 50,000 baht per day for as long as the violation continues.

ThaiLawOnline translation

Official text

Section 540

An ordinary fixed-term lease of immovable property is limited to 30 years. Section 540 permits renewal for up to 30 years from renewal. A lease made for a longer term is reduced to 30 years.

Full text

Immovable property may not be let for a period exceeding thirty years. If a contract has been made for a longer period, that period shall be reduced to thirty years. The period of hire referred to above may, on its expiry, be renewed, but the renewal must not exceed thirty years from the date of renewal.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 96 bis Limitation of Aliens Right in Land

Full text

The provisions on acquisition of land by an alien by virtue of a treaty under section 86 paragraph one shall not apply to an alien who has brought in money for investment in the amount prescribed by ministerial regulation, which shall be not less than forty million baht; such an alien may acquire land for residential use of not more than one rai, and permission must be obtained from the Minister. The acquisition of land by an alien under paragraph one shall be in accordance with the rules, procedure and conditions prescribed by ministerial regulation, which shall contain at least the following essential provisions: (1) the types of business in which the alien invests, which must benefit the economy and society of the country or be activities which the Board of Investment has announced as eligible for investment promotion under the law on investment promotion; (2) the period for which the investment is maintained, which must be not less than three years; (3) the land which an alien is permitted to acquire must be located within Bangkok Metropolis, Pattaya City or a municipality, or within an area designated as a residential zone under the law on town planning.

Unofficial translation by the Office of the Council of State

Our annotated sectionOfficial text

Section 1410

Superficies gives another person ownership of buildings, structures or plantations on or under the owner’s land, separately from the land itself. Registration, duration, transfer and inheritance require examination of the relevant provisions and the creating instrument.

Full text

The owner of a piece of land may create a right of superficies in favour of another person by giving him the right to own, upon or under the land, buildings, structures or plantations.

ThaiLawOnline translation

Our annotated sectionOfficial text

Section 4 Sap Ing Sith Act B.E. 2562

Full text

An owner of immovable property who wishes to create a Sap Ing Sith shall file an application with the competent official and present the land title deed or the condominium unit title deed, as the case may be. A Sap Ing Sith may have a term not exceeding 30 years. A Sap Ing Sith may not be created over only part of the immovable property under a land title deed or condominium unit title deed. A Sap Ing Sith over immovable property that is mortgaged, used as security under the law on business security, or subject to any right registered on the land title deed or condominium unit title deed may be created only with the written consent of the mortgagee, the security receiver or the holder of that right, as the case may be.

ThaiLawOnline translation

Official text

ไทย

มาตรา 86

ข้อความเต็ม

คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญาซึ่งบัญญัติให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ และอยู่ในบังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ด้วย ภายใต้บังคับมาตรา ๘๔ คนต่างด้าวดังกล่าวจะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ประกอบกิจการในทางพาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เกษตรกรรม การสุสาน การกุศลสาธารณะ หรือการศาสนา ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 19 ทวิ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

ข้อความเต็ม

อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 113

ข้อความเต็ม

ผู้ใดได้มาซึ่งที่ดินในฐานะเป็นตัวแทนของคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลตามความในมาตรา ๙๗ หรือมาตรา ๙๘ มีความผิดต้องระวางโทษปรับไม่เกินสองหมื่นบาท หรือจำคุกไม่เกินสองปี หรือทั้งปรับทั้งจำ

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 36 พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542

ข้อความเต็ม

ผู้มีสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลที่มิใช่คนต่างด้าวตามพระราชบัญญัตินี้ ให้ความช่วยเหลือหรือสนับสนุนหรือร่วมประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว อันเป็นธุรกิจที่กำหนดไว้ในบัญชีท้ายพระราชบัญญัตินี้ โดยคนต่างด้าวนั้นมิได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจดังกล่าว หรือร่วมประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวโดยแสดงออกว่าเป็นธุรกิจของตนแต่ผู้เดียวหรือถือหุ้นแทนคนต่างด้าวในห้างหุ้นส่วนหรือบริษัทจำกัด หรือนิติบุคคลใด ๆ เพื่อให้คนต่างด้าวประกอบธุรกิจโดยหลีกเลี่ยงหรือฝ่าฝืนบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัตินี้ รวมทั้งคนต่างด้าวซึ่งยินยอมให้ผู้มีสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลที่มิใช่คนต่างด้าวตามพระราชบัญญัตินี้กระทำการดังกล่าว ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินสามปี หรือปรับตั้งแต่หนึ่งแสนบาทถึงหนึ่งล้านบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และให้ศาลสั่งให้เลิกการให้ความช่วยเหลือหรือสนับสนุน หรือสั่งให้เลิกการร่วมประกอบธุรกิจ หรือสั่งให้เลิกการถือหุ้น หรือการเป็นหุ้นส่วนนั้นเสีย แล้วแต่กรณี หากฝ่าฝืนไม่ปฏิบัติตามคำสั่งศาลต้องระวางโทษปรับวันละหนึ่งหมื่นบาทถึงห้าหมื่นบาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนอยู่

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

มาตรา 540

ข้อความเต็ม

อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนดเวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดังกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีกก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 96 ทวิ

ข้อความเต็ม

บทบัญญัติว่าด้วยคนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินโดยอาศัยบทสนธิสัญญาตามมาตรา ๘๖ วรรคหนึ่ง มิให้ใช้บังคับกับคนต่างด้าวซึ่งได้นำเงินมาลงทุนตามจำนวนที่กำหนดในกฎกระทรวง ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าสี่สิบล้านบาท โดยให้ได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกินหนึ่งไร่ และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี การได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าวตามวรรคหนึ่ง ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง โดยในกฎกระทรวงอย่างน้อยต้องมีสาระสำคัญ ดังต่อไปนี้ (๑) ประเภทของธุรกิจที่คนต่างด้าวลงทุนซึ่งต้องเป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ หรือเป็นกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็นกิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุนได้ (๒) ระยะเวลาการดำรงการลงทุนต้องไม่น้อยกว่าสามปี (๓) บริเวณที่ดินที่อนุญาตให้คนต่างด้าวได้มาต้องอยู่ภายในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 1410

ข้อความเต็ม

เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

มาตราพร้อมหมายเหตุของเราข้อความทางการ

มาตรา 4 พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562

ข้อความเต็ม

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ผู้ใดประสงค์จะก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ ให้ยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมกับแสดงโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แล้วแต่กรณี ทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกินสามสิบปี การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเฉพาะบางส่วนในอสังหาริมทรัพย์ตามโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะกระทำมิได้ การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจำนองหรือการใช้เป็นหลักประกันตามกฎหมายว่าด้วยหลักประกันทางธุรกิจ หรือมีสิทธิใด ๆ ที่จดทะเบียนอยู่ในโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ให้กระทำได้เมื่อได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้รับจำนองหรือผู้รับหลักประกัน หรือผู้มีสิทธินั้น แล้วแต่กรณี

ตรงตามข้อความในราชกิจจานุเบกษา / สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Verbatim from the Royal Gazette / Office of the Council of State)

ข้อความทางการ

Français

Article 86

Un étranger ne peut acquérir un terrain qu'en vertu des dispositions d'un traité qui permet d'avoir la propriété d'un bien immobilier, et sous réserve également des dispositions du présent Code. Sous réserve de l'article 84, cet étranger ne peut acquérir un terrain à usage d'habitation, d'activité commerciale, industrielle ou agricole, de cimetière, de bienfaisance publique ou de culte que conformément aux conditions et à la procédure fixées par règlement ministériel, et il doit obtenir l'autorisation du Ministre.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 19 bis Condominium Act B.E. 2522

Dans chaque immeuble en copropriété, les lots détenus par les étrangers ou personnes morales de l'article 19 ne peuvent excéder au total 49 % de la superficie de tous les lots, calculée au moment de la demande d'enregistrement prévue à l'article 6.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 113

Quiconque acquiert un terrain en qualité de mandataire d'un étranger ou d'une personne morale visée à l'article 97 ou à l'article 98 est passible d'une amende n'excédant pas vingt mille bahts ou d'un emprisonnement n'excédant pas deux ans, ou de ces deux peines.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 36 Foreign Business Act B.E. 2542

Le Thaïlandais ou la personne morale non étrangère, prête-nom ou aidant un étranger non autorisé pour une activité des listes, et l'étranger consentant, encourent jusqu'à 3 ans de prison et/ou 100 000 à 1 000 000 bahts. Cessation ordonnée, sous peine de 10 000 à 50 000 bahts par jour.

résumé non officiel

Texte officiel

Article 540

Un immeuble ne peut être donné à bail pour une durée excédant trente ans. Si le contrat a été conclu pour une durée plus longue, celle-ci est réduite à trente ans. La durée du bail ci-dessus mentionnée peut, à son expiration, être renouvelée, mais sans excéder trente ans à compter du jour du renouvellement.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 96 bis

Les dispositions relatives à l'acquisition d'un terrain par un étranger en vertu d'un traité prévues à l'article 86, alinéa premier, ne s'appliquent pas à l'étranger qui a apporté des fonds pour investir à hauteur du montant fixé par règlement ministériel, lequel ne peut être inférieur à quarante millions de bahts ; cet étranger peut acquérir un terrain à usage d'habitation d'une superficie n'excédant pas un rai, et il doit obtenir l'autorisation du Ministre. L'acquisition d'un terrain par un étranger visée à l'alinéa premier s'effectue selon les règles, la procédure et les conditions fixées par règlement ministériel, lequel doit comporter au moins les dispositions essentielles suivantes : (1) les catégories d'activités dans lesquelles l'étranger investit, qui doivent être utiles à l'économie et à la société du pays, ou être des activités que le Bureau de la promotion des investissements a déclarées éligibles à la promotion des investissements en vertu de la loi sur la promotion des investissements ; (2) la durée de maintien de l'investissement, qui ne peut être inférieure à trois ans ; (3) le terrain dont l'acquisition est autorisée doit être situé dans le territoire de la Métropole de Bangkok, de la Ville de Pattaya ou d'une municipalité, ou dans une zone désignée comme zone résidentielle en vertu de la loi sur l'urbanisme.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 1410

Le propriétaire d'un terrain peut constituer au profit d'autrui un droit de superficie, en conférant à cette personne le droit d'être propriétaire de bâtiments, d'ouvrages ou de plantations sur ou sous ce terrain.

résumé non officiel

Notre article annotéTexte officiel

Article 4 Sap Ing Sith Act B.E. 2562

Le propriétaire dépose sa demande avec le titre auprès de l'agent compétent. La durée n'excède pas 30 ans. La création ne peut porter sur une partie seulement de l'immeuble. Si l'immeuble est hypothéqué, grevé d'une sûreté ou d'un droit enregistré, le consentement écrit du titulaire est requis.

résumé non officiel

Texte officiel

คำพิพากษาศาลฎีกา

• 4655/2566 (2023): สัญญาเช่า 30+30+30 ปีชำระค่าเช่าล่วงหน้า คำมั่นต่อสัญญาเป็นโมฆะ การเช่า 30 ปีแรกสมบูรณ์
• 4872/2539 (1996): การต่ออายุการเช่าผูกพันทายาทและการรู้ถึงความตายก่อนสนองรับ
• 1213/2517 (1974): รู้ว่าผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมก่อนสนองรับคำมั่นต่อสัญญา
• 6763/2541 (1998): คำมั่นจะให้เช่าต่อเป็นเพียงบุคคลสิทธิ ไม่ผูกพันผู้รับโอนที่ดิน และคำเสนอที่ไม่มีการสนองรับย่อมสิ้นผล
• 2690/2538 (1995): ที่ดินที่คนไทยถือแทนคนต่างด้าว ไม่เสียเปล่าทั้งหมด แต่ผู้รับโอนโดยสุจริตย่อมได้รับความคุ้มครอง
• 5457/2560 (2017): สัญญากู้อำพรางการซื้อกิจการโดยให้คนไทยถือหุ้นแทน เป็นโมฆะ และเรียกเงินคืนไม่ได้

แหล่งที่มา

• ประมวลกฎหมายที่ดิน, Office of the Council of State, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
• Condominium Act B.E. 2522, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
• Foreign Business Act B.E. 2542, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, Office of the Council of State, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
• Sap Ing Sith Act B.E. 2562, เรียกดูเมื่อ 31 ตุลาคม 2569
• deka.supremecourt.or.th, Supreme Court of Thailand decisions database (copy held in our library), เรียกดูเมื่อ 19 กุมภาพันธ์ 2569

ความเสี่ยง #1: กับดักบริษัทนอมินี

ความเสี่ยงทางกฎหมายที่สำคัญที่สุดสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในประเทศไทยคือการใช้ โครงสร้างนอมินี เพื่อเลี่ยงข้อจำกัดการถือครองที่ดิน โดยทั่วไปมักเกี่ยวข้องกับการตั้งบริษัทไทย บริษัทจำกัด ที่ซึ่งคนไทยถือหุ้นส่วนใหญ่ในทางเอกสาร ในขณะที่ชาวต่างชาติเป็นผู้ควบคุมบริษัทและควบคุมที่ดินผ่านบริษัทนั้น.

คำเตือนสำคัญ: การใช้นอมินีชาวไทยถือครองที่ดินแทนชาวต่างชาติเป็นการละเมิด ประมวลกฎหมายที่ดิน พระราชบัญญัติ และ พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 (ค.ศ. 1999). ในปี 2024-2025 รัฐบาลไทยได้เพิ่มความเข้มงวดในการปราบปรามการถือหุ้นแทน (นอมินี) โดยกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) และสำนักงานที่ดินจังหวัดได้เร่งตรวจสอบบริษัทไทยที่มีชาวต่างชาติควบคุมอย่างจริงจัง.

บทลงโทษนั้นจริงจัง โดยผู้ที่ได้มาซึ่งที่ดินในฐานะตัวแทนของชาวต่างชาติ และชาวต่างชาติที่ได้มาซึ่งที่ดินนั้น จะต้องระวางโทษจำคุกสูงสุด 2 ปี หรือปรับสูงสุด 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ (มาตรา 111 และ 113 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน) และผู้ว่าการสามารถสั่งขายที่ดินนั้นได้ (มาตรา 94 และ 96) หากบริษัทยังดำเนินธุรกิจที่จำกัดเฉพาะชาวไทย กฎหมายธุรกิจต่างชาติจะเพิ่มโทษสูงสุดเป็นจำคุก 3 ปี หรือปรับสูงสุด 100,000 ถึง 1 ล้านบาท (มาตรา 36) และศาลจะสั่งให้นางตัวแทนชาวไทยหยุดถือหุ้นหรือสนับสนุนธุรกิจดังกล่าว โดยมีค่าปรับรายวันตั้งแต่ 10,000 ถึง 50,000 บาท สำหรับการไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดดังกล่าว.

การบังคับใช้กฎหมายล่าสุดในภูเก็ต เกาะสมุย และหัวหิน ได้มุ่งเป้าไปที่บริษัทที่ชาวต่างชาติควบคุมหลายร้อยแห่ง ปัจจุบันกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) ใช้การวิเคราะห์ข้อมูลเพื่อตรวจสอบบริษัทที่ผู้ถือหุ้นชาวไทยมีลักษณะคล้ายนอมินี เช่น มีรายได้น้อยมาก ถือหุ้นในบริษัทถือครองอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง หรือกรณีที่กรรมการชาวต่างชาติมีอำนาจลงนามแต่เพียงผู้เดียว.

สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการดำเนินการของทางการไทยในกรณีเหล่านี้ โปรดดูบทวิเคราะห์โดยละเอียดของเรา: การปราบปรามนอมินีในประเทศไทยเมื่อเร็วๆ นี้.

ความเสี่ยง #2: การฉ้อโกงเอกสารสิทธิ์ในที่ดินและเอกสารสิทธิ์ในที่ดินที่ไม่มั่นคง

เอกสารสิทธิ์ที่ดินของไทยไม่ได้มีน้ำหนักทางกฎหมายเท่ากันทั้งหมด และความล้มเหลวในการทำความเข้าใจความแตกต่างอาจหมายถึงการสูญเสียการลงทุนของคุณไปทั้งหมด ประเทศไทยมีเอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดินหลายประเภท และมีเพียงประเภทเดียวเท่านั้น คือ โฉนด (น.ส. 4), ให้โฉนดที่ดินกรรมสิทธิ์แท้จริงพร้อมเขตแดนที่รังวัดด้วย GPS.

ประเภทชื่อเรื่อง	สถานะทางกฎหมาย	ระดับความเสี่ยง	สามารถจำนองได้หรือไม่?
โฉนด (น.ส. 4)	กรรมสิทธิ์ที่ดินสมบูรณ์ ปักหมุดด้วยระบบ GPS	ต่ำสุด	ใช่
น.ส. 3 ก.	ยืนยันสิทธิ์ในการครอบครอง ผ่านการสำรวจแล้ว	ต่ำ-ปานกลาง	ใช่
น.ส. 3	สิทธิในการครอบครอง ขอบเขตโดยประมาณ	ปานกลาง	ใช่ (แบบจำกัด)
ส.ค. 1	เป็นเพียงใบแจ้งการครอบครองเท่านั้น ไม่ใช่กรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์	สูง	ไม่
ภ.บ.ท. 5	ใบเสร็จรับเงินค่าภาษี ไม่มีกรรมสิทธิ์ในความเป็นเจ้าของใดๆ ทั้งสิ้น	สูงมาก	ไม่

กลุ่มมิจฉาชีพมักหลอกลวงชาวต่างชาติโดยนำ ส.ค. 1 หรือ ภ.บ.ท. 5 เอกสารเสมือนว่าสื่อถึงการถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ทั้งที่ในความเป็นจริงไม่ได้เป็นเช่นนั้น แม้แต่กับโฉนดที่ดิน การฉ้อโกงก็ยังสามารถเกิดขึ้นได้ เอกสารสิทธิ์ที่ซ้ำซ้อนกันเคยถูกปลอมแปลงและนำไปใช้เพื่อขายที่ดินแปลงเดียวกันให้กับผู้ซื้อหลายราย.

การป้องกัน: ก่อนการทำธุรกรรมใดๆ โปรดตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในท้องถิ่นเสมอ (ไม่ใช่เพียงเอกสารที่อยู่ในมือของผู้ขาย) และให้ทนายความของคุณดำเนินการตรวจสอบสิทธิ์เพื่อยืนยันความเป็นเจ้าของ ตรวจสอบว่ามี ภาระติดพัน, และตรวจสอบให้แน่ใจว่าขอบเขตทางกายภาพสอดคล้องกับข้อมูลการสำรวจที่บันทึกไว้ สำหรับคำอธิบายโดยละเอียดเกี่ยวกับตราสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย โปรดดูคู่มือของเรา: เอกสารสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย.

ความเสี่ยง #3: การฉ้อโกงของผู้พัฒนาโครงการและความเสียหายจากการซื้อโครงการก่อนสร้างเสร็จ

การซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบซื้อก่อนสร้าง (ก่อนการก่อสร้าง) ในประเทศไทยมีความเสี่ยงสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่นอกกรุงเทพฯ ซึ่งการกำกับดูแลด้านกฎระเบียบไม่เข้มงวดเท่าที่ควร ตัวอย่างกรณีการฉ้อโกงจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่พบบ่อย ได้แก่:

• โครงการที่ถูกทิ้งร้าง: ผู้พัฒนาโครงการเก็บเงินมัดจำและเงินผ่อนงวด แล้วหยุดการก่อสร้างเมื่อเงินหมด ผู้ซื้อจึงไม่มีทรัพย์สินเหลืออยู่และแทบไม่มีสิทธิ์เรียกร้องทางกฎหมายใดๆ ต่อบริษัทที่ล้มละลาย.
• การลดสเปค: ห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้วนั้นแทบไม่เหมือนกับภาพตัวอย่างในโชว์รูมหรือเอกสารโฆษณาเลย คุณภาพการก่อสร้าง อุปกรณ์ตกแต่ง และสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางต่ำกว่าที่สัญญาไว้มาก.
• ปัญหาเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์: ผู้พัฒนาโครงการไม่มีกรรมสิทธิ์ที่ดินอย่างชัดเจน หรือโครงการก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง ทำให้ไม่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินได้.
• การก่อสร้างแล้วเสร็จล่าช้า: โครงการต่างๆ ถูกส่งมอบล่าช้าไปหลายปีโดยไม่มีค่าปรับตามสัญญา และเงินทุนของผู้ซื้อก็ไม่ได้สร้างผลตอบแทนใดๆ ในขณะที่ค่าครองชีพเพิ่มสูงขึ้น.

กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคของไทยมีมาตรการเยียวยาอยู่บ้าง แต่การบังคับใช้เป็นไปอย่างล่าช้าและมีค่าใช้จ่ายสูง การคุ้มครองที่มีประสิทธิภาพที่สุดคือการดำเนินการอย่างละเอียดถี่ถ้วน การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ ก่อนที่จะจ่ายเงินใดๆ รวมถึงตรวจสอบประวัติผลงานของผู้พัฒนาโครงการ ยืนยันว่าใบอนุญาตการก่อสร้างและการอนุมัติ EIA (การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม) เรียบร้อยดี และให้ทนายความตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขาย.

ความเสี่ยง #4: ปัญหาเกี่ยวกับโควตาสำหรับชาวต่างชาติในโครงการคอนโดมิเนียม

แม้แต่รูปแบบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติที่ปลอดภัยที่สุดอย่างการซื้อคอนโดมิเนียม ก็ยังมีความเสี่ยงเฉพาะตัวที่ผู้ซื้อจำนวนมากมองข้าม.

โควตาสำหรับชาวต่างชาติ 49%

ตามมาตรา 19 ทวิ ของพระราชบัญญัติอาคารชุด สัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติในอาคารคอนโดมิเนียมใดก็ตาม ไม่สามารถเกิน 49% ของพื้นที่รวมของทุกหน่วยได้ หากอาคารดังกล่าวได้ถึงโควตาดังกล่าวแล้ว สำนักงานที่ดินจะปฏิเสธการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อชาวต่างชาติ ไม่ว่าคุณจะลงนามในสัญญาใดก็ตาม คุณอาจสูญเสียเงินมัดจำ หรือถูกบังคับให้จดทะเบียนหน่วยที่อยู่อาศัยในชื่อของชาวไทย ซึ่งอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงจากการใช้ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์แทน.

ข้อกำหนดเกี่ยวกับการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ

เพื่อจดทะเบียนคอนโดมิเนียมในชื่อของชาวต่างชาติ ผู้ซื้อต้องแสดงหลักฐานว่าเงินราคาดังกล่าวได้ถูกนำเข้าสู่ประเทศไทยในสกุลเงินต่างประเทศ หรือชำระจากบัญชี Baht ของบุคคลที่ไม่ได้เป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย หรือบัญชีเงินฝากสกุลเงินต่างประเทศ (มาตรา 19 ตรี (5) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด) ธนาคารจะออกเอกสารรับรองการโอนเงินดังกล่าว แบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (FETF), ซึ่งสำนักงานที่ดินกำหนดไว้สำหรับการจดทะเบียน การใช้เงินทุนที่หาได้ในท้องถิ่น แม้ว่าจะเป็นรายได้จากประเทศไทยที่ได้มาอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ก็อาจขัดขวางการจดทะเบียนในชื่อของชาวต่างชาติได้.

ความเสี่ยงในการบริหารนิติบุคคล

เมื่อคุณเป็นเจ้าของคอนโดแล้ว คุณต้องพึ่งพาอาศัยอาคารนั้น นิติบุคคล (องค์กรบริหาร) สำหรับการบำรุงรักษา การบริหารกองทุนซ่อมแซม และการบังคับใช้กฎระเบียบ อาคารที่บริหารจัดการไม่ดีอาจเกิดการเสื่อมโทรมอย่างรวดเร็วในพื้นที่ส่วนกลาง ค่าบริการบำรุงรักษาเพิ่มสูงขึ้น และเกิดข้อพิพาทที่ทำลายมูลค่าทรัพย์สิน ชาวต่างชาติมีสิทธิ์ออกเสียงแต่ก็ไม่สามารถมีเสียงข้างมากในการตัดสินใจบริหารจัดการที่สำคัญได้.

สำหรับภาพรวมทั้งหมดของกระบวนการซื้อคอนโด รวมถึงข้อควรระวังต่างๆ โปรดดูที่: การซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย.

ความเสี่ยง #5: ข้อควรระวังในสัญญาเช่า

ชาวต่างชาติจำนวนมากที่ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ มักเลือกทำสัญญาเช่าที่ดินแบบจดทะเบียน 30 ปี ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แม้ว่าการเช่าจะเป็นข้อตกลงที่ถูกต้องตามกฎหมายและพบได้ทั่วไป แต่ก็มีความเสี่ยงที่ผู้ซื้อต้องเข้าใจ.

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540: สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์สามารถจดทะเบียนได้สูงสุด 30 ปี หากเกิน 30 ปี กฎหมายจะลดระยะเวลาเช่าลงเหลือ 30 ปี.

ความเข้าใจผิดที่ใหญ่ที่สุดคือเงื่อนไขการต่อสัญญาแบบ “30+30+30” ตัวแทนหลายรายทำการตลาดสัญญาเช่าว่าเป็นสัญญา 90 ปี แต่ เงื่อนไขการต่อสัญญาที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าไม่สามารถบังคับใช้ได้กับบุคคลภายนอก. หากเจ้าของที่ดินขายที่ดินไป ผู้ซื้อโดยทั่วไปจะไม่ถูกผูกมัดตามข้อกำหนดการต่ออายุสัญญา; แต่ผู้สืบทอดของเจ้าของที่ดินอาจจะถูกผูกมัดได้ เจ้าของที่ดินสามารถเป็นผู้ผูกมัดได้ หากคุณยังไม่ทราบถึงการเสียชีวิตของเจ้าของที่ดินเมื่อคุณยอมรับข้อตกลงดังกล่าว (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1213/2517 และ 4872/2539) และในกรณีที่การต่ออายุสัญญาถูกจัดทำขึ้นตั้งแต่แรกเพื่อเลี่ยงข้อจำกัดระยะเวลา 30 ปี เช่น ในสัญญาเช่า 30+30+30 โดยที่ค่าเช่าในภายหลังต้องชำระล่วงหน้า ศาลฎีกาได้ถือว่าข้อตกลงดังกล่าวเป็นโมฆะโดยสิ้นเชิง ไม่ว่าจะด้วยคำมั่นสัญญาใดๆ ก็ตาม (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566).

ความเสี่ยงเพิ่มเติมในการเช่า ได้แก่ การที่เจ้าของที่ดินใช้ที่ดินที่เช่าเป็นหลักประกันเงินกู้ (ธนาคารอาจยึดทรัพย์) การเปลี่ยนแปลงผังเมืองที่ส่งผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ได้รับอนุญาต และความไม่สามารถของผู้เช่าในการให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิ์โดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดิน.

สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงสร้างสัญญาเช่าและข้อจำกัดต่างๆ โปรดดูที่: สัญญาเช่าในประเทศไทย และ ตัวเลือกการต่อสัญญาเช่า 30 ปี.

ความเสี่ยง #6: ข้อเสียในการแก้ไขข้อพิพาท

หากเกิดปัญหาขึ้น ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติจะต้องเผชิญกับข้อเสียเปรียบเชิงโครงสร้างในระบบกฎหมายไทย ซึ่งยิ่งทำให้ความสูญเสียทางการเงินทวีความรุนแรงขึ้น:

• อุปสรรคทางภาษา: กระบวนการพิจารณาคดีในศาลไทยดำเนินการเป็นภาษาไทยทั้งหมด คุณจำเป็นต้องมีนักแปลที่ได้รับการรับรองและทนายความที่ได้รับใบอนุญาตในประเทศไทยสำหรับทุกขั้นตอน.
• ค่าใช้จ่ายและเวลา: คดีความด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอาจใช้เวลาหลายปีในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์ ค่าใช้จ่ายทางกฎหมายอย่างต่ำอยู่ที่หลักแสนบาท.
• ความท้าทายในการบังคับคดี: แม้จะมีคำพิพากษาที่เป็นคุณ แต่การบังคับคดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับบุคคลสัญชาติไทยที่ได้โอนทรัพย์สินไปแล้ว อาจทำได้ยากยิ่งอย่างยิ่ง.
• ไม่มีระบบคณะลูกขุน: ศาลไทยใช้ระบบผู้พิพากษาอาชีพ แม้โดยทั่วไปแล้วระบบนี้จะยุติธรรม แต่ก็อาจดูไม่คุ้นเคยและไม่โปร่งใสสำหรับผู้ฟ้องคดีชาวต่างชาติ.

แนวทางที่คุ้มค่าที่สุดคือ การป้องกันผ่านการวางโครงสร้างทางกฎหมายที่เหมาะสม, แทนที่จะพึ่งพาศาลไทยในการแก้ไขปัญหาหลังจากที่เกิดขึ้นแล้ว หากคุณเผชิญกับข้อพิพาท โปรดพิจารณา การระงับข้อพิพาททางเลือก (การไกล่เกลี่ยหรืออนุญาโตตุลาการ) เป็นทางเลือกที่รวดเร็วและประหยัดกว่า.

ความเสี่ยงข้อที่ 7: ปัญหาด้านสิ่งแวดล้อม การวางผังเมือง และการก่อสร้าง

ที่ดินริมชายฝั่งมักเผชิญกับข้อจำกัดด้านสิ่งแวดล้อมที่ผู้ซื้อหลายรายไม่เคยตรวจสอบ การก่อสร้างในเขตที่กำหนดไว้ใกล้ชายหาด อุทยานแห่งชาติ หรือพื้นที่ต้นน้ำ จะอยู่ภายใต้ข้อบังคับตามพระราชบัญญัติการส่งเสริมและอนุรักษ์คุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 (BE 2535) ที่ดินที่สร้างขึ้นโดยฝ่าฝืนข้อกำหนดการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) อาจต้องถูกสั่งให้รื้อถอน

การเปลี่ยนแปลงการแบ่งเขตพื้นที่อาจจำกัดสิ่งที่คุณทำกับที่ดินหลังจากซื้อแล้ว ที่ดินเกษตรกรรมที่ถูกเปลี่ยนประเภทการใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย (หรือในทางกลับกัน) ส่งผลต่อใบอนุญาตก่อสร้าง มูลค่าการขายต่อ และการใช้ประโยชน์ตามกฎหมาย การตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เทศบาลท้องถิ่นใช้เวลาไม่กี่ชั่วโมงและแทบไม่มีค่าใช้จ่าย การละเลยการตรวจสอบนี้อาจทำให้คุณเสียสิทธิ์ในที่ดินนั้นไปได้

วิธีป้องกันตัวเอง: รายการตรวจสอบสถานะ (Due Diligence)

ขั้นตอนต่อไปนี้ควรดำเนินการให้เสร็จสิ้นก่อนตัดสินใจทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การข้ามขั้นตอนใดขั้นตอนหนึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติเสียเงินได้.

1. ตรวจสอบโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน, ไม่ใช่จากสำเนาของผู้ขาย ยืนยันชื่อ ขอบเขตที่ดิน และไม่มีภาระผูกพันใด ๆ (จำนอง, การยึดทรัพย์, คำสั่งศาล).
2. ตรวจสอบว่ายังมีโควตาสำหรับชาวต่างชาติเหลืออยู่ (สำหรับคอนโดมิเนียม), ขอจดหมายจากนิติบุคคลที่ยืนยันว่าอาคารดังกล่าวยังไม่ถึงขีดจำกัด 49%.
3. ตรวจสอบประวัติการทำงานของผู้พัฒนา, ค้นหาโครงการก่อนหน้า เรื่องร้องเรียนที่ยื่นต่อคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค และคดีความใดๆ.
4. ตรวจสอบสัญญาทั้งหมดกับทนายความชาวไทยอิสระ, ห้ามพึ่งพาทนายความของผู้พัฒนาหรือตัวแทนแต่เพียงฝ่ายเดียว เด็ดขาด ต้องมั่นใจว่ามีข้อกำหนดเรื่องค่าปรับ วันที่แล้วเสร็จ และการรับประกันคุณสมบัติที่สามารถบังคับใช้ทางกฎหมายได้.
5. ตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้างและใบอนุญาตด้านสิ่งแวดล้อม, ยืนยันว่ารายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ได้รับการอนุมัติแล้ว และใบอนุญาตการก่อสร้างทั้งหมดมีความเรียบร้อยครบถ้วน.
6. ยืนยันข้อกำหนดของ FETF (สำหรับคอนโดมิเนียม) ต้องมั่นใจว่ามีการโอนเงินจากต่างประเทศเข้ามาอย่างถูกต้องก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์.
7. หลีกเลี่ยงโครงสร้างการแต่งตั้งนอมินีโดยสิ้นเชิง, ความเสี่ยงในการถูกดำเนินคดีอาญา การยึดทรัพย์สิน และการเนรเทศนั้นมีมากกว่าประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับอย่างมาก.
8. ทำการตรวจสอบทางกายภาพ, ไปเยี่ยมชมไซต์ พบกับผู้พัฒนาหรือผู้ขาย และตรวจสอบทรัพย์สินข้างเคียงเพื่อหาปัญหาใดๆ.
9. ตรวจสอบผลกระทบทางภาษี, เข้าใจค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ ดู: ภาษีที่ดินในประเทศไทย.

หากต้องการทราบขั้นตอนการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายอย่างละเอียด โปรดดูคู่มือเฉพาะของเรา: การตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย (Due Diligence) ในประเทศไทย.

ทางเลือกทางกฎหมายที่ปลอดภัยกว่าสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ

แทนที่จะเลือกใช้วิธีการแต่งตั้งนอมินีที่เสี่ยง ผู้ซื้อต่างชาติควรพิจารณาโครงสร้างที่ถูกต้องตามกฎหมายเหล่านี้ ซึ่งได้รับการยอมรับและบังคับใช้ได้ภายใต้กฎหมายไทย:

โครงสร้างทางกฎหมาย	ระยะเวลาสูงสุด	สามารถจดทะเบียนได้หรือไม่?	ข้อได้เปรียบที่สำคัญ
คอนโดกรรมสิทธิ์ถาวร	ถาวร	ใช่	กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ สามารถสืบทอดได้ และสามารถจำนองได้
สัญญาเช่าจดทะเบียน	30 ปี	ใช่	ผูกมัดผู้สืบทอด ใช้กันอย่างแพร่หลาย ต้นทุนค่อนข้างต่ำ
สิทธิเก็บกิน	ตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ หรือมีกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี	ใช่	สิทธิการใช้ประโยชน์ตลอดชีพ สามารถจดทะเบียนได้ และคุ้มครองจากการขายที่ดิน
สิทธิเหนือพื้นดิน	30 ปี หรือตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดินหรือของผู้ทรงสิทธิ	ใช่	ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินเช่าได้
ทรัพยอิงสิทธิ	30 ปี	ใช่	แข็งแกร่งกว่าสิทธิการเช่า มีสิทธิครอบครอง ใช้ประโยชน์ และได้รับประโยชน์จากที่ดิน

ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่มีประสบการณ์จำนวนมากผสมผสานโครงสร้างหลายอย่างเข้าด้วยกัน เช่น การจดทะเบียนการเช่าบวกกับสิทธิเก็บกินบวกกับสิทธิเหนือพื้นดิน เพื่อสร้างการคุ้มครองแบบเป็นชั้นๆ การผสมผสานที่เหมาะสมที่สุดขึ้นอยู่กับสถานการณ์เฉพาะ งบประมาณ และแผนระยะยาวของคุณ สำหรับคำแนะนำเกี่ยวกับทางเลือกทั้งหมด ทางเลือกในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย, ปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ชาวไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสม.

สิทธิในทรัพย์สินขั้นสูง: สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน และทรัพยอิงสิทธิ

เพื่อลดจุดอ่อนโดยธรรมชาติของสัญญาเช่า 30 ปี กรอบกฎหมายปี 2026 จึงเน้นการใช้สิทธิตามกฎหมายที่จดทะเบียนไว้ สิทธิเหล่านี้มอบความมั่นคงในระดับหนึ่งที่ใกล้เคียงกับการเป็นเจ้าของ โดยแยกสิทธิในที่ดินออกจากสิทธิในสิ่งปลูกสร้างหรือผลประโยชน์ที่ได้รับจากทรัพย์สินนั้น

สิทธิเหนือพื้นดิน (มาตรา 1410-1416)

สิทธิในการครอบครองส่วนผิวดิน (Sitthi Nuea Phuen Din) เป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพซึ่งช่วยให้ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินที่ตนเองไม่ได้เป็นเจ้าของได้อย่างถูกกฎหมาย โครงสร้างนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อวิลล่า เพราะช่วยให้มั่นใจได้ว่าแม้สัญญาเช่าที่ดินจะหมดอายุหรือเกิดข้อพิพาท ตัวบ้านก็ยังคงเป็นทรัพย์สินที่จดทะเบียนของชาวต่างชาติอยู่

ลักษณะสิทธิเหนือพื้นดิน	กลไกทางกฎหมาย	เคล็ดลับการปรับปรุงประสิทธิภาพปี 2026
การถ่ายทอดทางพันธุกรรม	สามารถโอนกรรมสิทธิ์และเป็นมรดกได้ เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่น (มาตรา 1411)	อ่านนิติกรรมก่อตั้งสิทธิก่อนลงนาม: คู่สัญญาสามารถตกลงยกเว้นการตกทอดทางมรดกได้.
เอกราช	มีอยู่แยกต่างหากจากโฉนดที่ดิน	เหมาะอย่างยิ่งกับการเช่าที่ดินระยะยาว 30 ปี เพื่อความมั่นคงที่เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า
การลงทะเบียน	จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน และบันทึกไว้ในโฉนดที่ดิน	ทะเบียนบ้านแสดงว่าใครอาศัยอยู่ในบ้าน ไม่ใช่ว่าใครเป็นเจ้าของ การจดทะเบียนในโฉนดที่ดินต่างหากที่มีผลทางกฎหมาย.
ค่าใช้จ่าย	50 บาทต่อแปลง กรณีไม่มีค่าตอบแทน; ค่าธรรมเนียม 1% บวกอากรแสตมป์ 0.5% กรณีก่อตั้งสิทธิโดยมีค่าตอบแทน	ตกลงกันว่าใครจะเป็นผู้จ่ายเงินในสัญญาการซื้อขาย.

ความเสี่ยงสำคัญที่ระบุไว้ในปี 2026 คือความล้มเหลวในการจดทะเบียน “ใบอนุญาตก่อสร้าง” ในชื่อของชาวต่างชาติหรือบริษัทที่ควบคุมงานให้ถูกต้องตามกฎหมาย. หากใบอนุญาตอยู่ในชื่อของพลเมืองไทย ชาวต่างชาติอาจประสบปัญหาในการพิสูจน์ความเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง แม้ว่าจะมีเอกสารสิทธิ์การครอบครองที่ดินที่จดทะเบียนแล้วก็ตาม

สิทธิเก็บกิน (มาตรา 1417-1428)

สิทธิเก็บกิน (Sitthi Kep Kin) ให้สิทธิแก่ผู้ถือครองในการครอบครองและใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินตลอดชีวิต แม้ว่าจะเป็นเรื่องทั่วไปสำหรับผู้เกษียณอายุ แต่ความเสี่ยงหลักในปี 2026 คือความเข้าใจผิดระหว่าง “สิทธิเก็บกินตลอดชีพกับระยะเวลาจำกัด” สิทธิเก็บกินสามารถจดทะเบียนได้เป็นเวลา 30 ปี หรือตลอดชีวิตของ ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน. แตกต่างจากสัญญาเช่า สัญญาใช้ประโยชน์จะอนุญาตให้ผู้ถือครองสามารถเก็บรายได้จากการเช่าได้ และยังสามารถปล่อยเช่าทรัพย์สินให้แก่บุคคลภายนอกได้โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของทรัพย์นั้น ยกเว้นกรณีที่กฎหมายห้ามไว้ (มาตรา 1422). อย่างไรก็ตาม สิทธิเก็บกินนั้นไม่สามารถตกทอดทางมรดกได้โดยสิ้นเชิง และจะสิ้นสุดลงทันทีเมื่อผู้ถือครองเสียชีวิต ซึ่งทำให้ไม่เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการสร้างมรดกตกทอดให้แก่ครอบครัวหลายรุ่น

ทรัพยอิงสิทธิ: ทางเลือกสมัยใหม่แห่งปี 2026

พระราชบัญญัติสัต-อิน-สิทธ์ พ.ศ. 2562 (2019) ได้กำหนดให้มีสัต-อิน-สิทธ์ (ทรัพยอิงสิทธิ) ซึ่งเป็นสิทธิที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ ถ่ายโอนสิทธิ และจำนองได้ โดยสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ได้สูงสุด 30 ปี (มาตรา 4 และ 12) ซึ่งมักถูกเรียกว่า “สัต-อิน-สิทธ์ที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้” และสามารถแสดงได้จากใบรับรองสัต-อิน-สิทธ์ที่ออกโดยสำนักงานที่ดิน (มาตรา 5).

ในขณะที่ทรัพยอิงสิทธิมีความยืดหยุ่นมากกว่าสัญญาเช่า รวมถึงความสามารถในการใช้ทรัพย์สินเป็นหลักประกันสำหรับ จำนองข้อตกลงทางกฎหมายฉบับปี 2026 เตือนว่า ข้อตกลงดังกล่าวยังคงอยู่ภายใต้ข้อจำกัดวาระ 30 ปี “ตำนาน” ที่ว่าทรัพยอิงสิทธิ (Sap-Ing-Sith) อนุญาตให้มีระยะเวลา 60 ปีหรือ 90 ปีโดยอัตโนมัติ เป็นประเด็นข้อมูลที่คลาดเคลื่อนทั่วไป ซึ่งคู่มืออสังหาริมทรัพย์ต้องแก้ไขเพื่อให้มั่นใจในความปลอดภัยของนักลงทุน.

เราขอแนะนำให้คุณอ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์ของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ การตรวจสอบอย่างละเอียดรอบคอบก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.

กลไกของคำสั่งที่ 2/2568 และการแทนที่ด้วยคำสั่งที่ 2/2569

คำสั่งที่ 2/2569 ยกเลิกคำสั่งที่ 2/2568 และ 1/2569 ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2569 ในการจัดตั้ง ข้อ 2 และ 3 ของคำสั่งกรมพัฒนาธุรกิจการค้าที่ 2/2569 ใช้เมื่อหุ้นส่วนหรือผู้ถือหุ้นต่างด้าวถือทุนไม่ถึงร้อยละ 50 หรือบริษัทไม่มีผู้ถือหุ้นต่างด้าวแต่มีคนต่างด้าวเป็นผู้มีอำนาจลงนาม ต้องยื่นหนังสือชี้แจงการลงทุน รายการเดินบัญชีที่ใช้ชำระเงินของผู้ลงทุนไทยที่เกี่ยวข้องย้อนหลังสามเดือน และหลักฐานบัญชีรับเงิน การแก้ไขภายหลังที่เข้าเงื่อนไขใช้แบบอีกประเภทตามข้อ 4 และข้อ 5 เพิ่มหลักฐานสำหรับการแก้ไขบางกรณีในปีแรก ข้อ 4 กำหนดให้ยื่นหนังสือยืนยันการลงทุนสำหรับการแก้ไขที่ระบุไว้ซึ่งทำให้มีคนต่างด้าวร่วมลงทุน หรือเปลี่ยนจากผู้มีอำนาจลงนามที่เป็นคนไทยทั้งหมดให้มีคนต่างด้าวลงนาม ข้อ 5 เพิ่มหนังสือชี้แจงการลงทุนและหลักฐานธนาคารเกี่ยวกับทุนชำระแล้ว เฉพาะนิติบุคคลที่จัดตั้งตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2569 และยื่นการแก้ไขที่เข้าเงื่อนไขภายในหนึ่งปีนับแต่วันจัดตั้ง อ่านคำสั่งกรมพัฒนาธุรกิจการค้าฉบับปัจจุบัน.

ในการจัดตั้ง รายการเดินบัญชีที่ใช้ชำระเงินต้องครอบคลุมสามเดือนก่อนชำระ และสอดคล้องกับจำนวนและวันที่ชำระ รายการเดินบัญชีรับเงินต้องแสดงการรับชำระที่ตรงกัน อย่าใช้แบบแจ้งรายได้รายเดือนของระบอบที่ถูกยกเลิกมาแทน หรือสันนิษฐานว่าคำสั่งปัจจุบันให้ผู้มีอำนาจลงนามทุกคนต้องไปที่เคาน์เตอร์ด้วยตนเอง การตรวจลายมือชื่อและตัวตนเป็นไปตามขั้นตอนการจดทะเบียนที่ใช้

คำสั่งแก้ไขเมื่อเดือนมีนาคมปี 2026

คำสั่งที่ 1/2569 เมื่อวันที่ 16 มีนาคม 2569 มีเป้าหมายไปยังบริษัทที่มีอยู่เดิม ซึ่งเป็น “ช่องโหว่” ที่ทำให้บริษัทในประเทศทั้งหมดต้องจดทะเบียนเพื่อซื้อที่ดิน และผู้ถือหุ้นชาวต่างชาติได้เข้ามามีส่วนร่วมในภายหลัง โดยคำสั่งดังกล่าวถูกยกเลิกตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2569 ตามคำสั่งที่ 2/2569 และการแก้ไขเพิ่มเติมที่เปิดโอกาสให้มีส่วนร่วมของชาวต่างชาติในขณะนี้อยู่ภายใต้ข้อ 4 ของคำสั่งดังกล่าว ซึ่งอธิบายไว้ข้างต้น.

ความเสี่ยงที่ที่ดินจะถูกบังคับให้จำหน่ายตามมาตรา 94 และ 96 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินนั้นมีอยู่จริง. หากบริษัทใดถูกพิจารณาว่าเป็นบริษัทนอมินี อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจสั่งการจำหน่ายที่ดินภายในระยะเวลาที่กำหนด ชาวต่างชาติที่พยายาม “แปลงสภาพ” บริษัทนอมินีที่มีอยู่เดิมให้กลายเป็นนิติบุคคลที่ถูกต้องตามกฎหมาย มีความเสี่ยงที่จะสูญเสียการควบคุมสินทรัพย์ หรือทำให้กรมสรรพากรตรวจสอบถิ่นที่อยู่ทางภาษีและแหล่งที่มาของเงินทุน.

การเปรียบเทียบสิทธิในทรัพย์สิน: กรอบกฎหมายปี 2026

คุณสมบัติ	สัญญาเช่า (การเช่าทรัพย์สิน)	สิทธิเก็บกิน (มาตรา 1417)	ทรัพยอิงสิทธิ (พระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562)
ระยะเวลาสูงสุด	30 ปี (ไม่รับประกันการต่ออายุ)	ตลอดชีพ หรือระยะเวลากำหนดสูงสุด 30 ปี	30 ปี (สัญญาจ้างระยะเวลาคงที่)
ความสามารถในการถ่ายโอน	ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ	โอนได้เฉพาะการใช้สิทธิ (มาตรา 1422) และสิ้นสุดลงเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตาย	โอนได้ (สามารถขายหรือส่งต่อเป็นมรดกได้)
สินทรัพย์จำนอง	ไม่	ไม่	ใช่ (สามารถใช้เป็นหลักประกันได้)
การให้เช่าช่วง	ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ	อนุญาต (เว้นแต่จะถูกห้าม)	อนุญาต (ตามกฎหมาย)
การเปลี่ยนแปลง	จำกัดโดยสัญญา	จำกัด (เฉพาะการบำรุงรักษา)	กว้างขวาง (สามารถแก้ไข/สร้างใหม่ได้)
การป้องกัน	สิทธิตามสัญญา/สิทธิส่วนบุคคล	สิทธิที่แท้จริง (ที่ผูกติดกับที่ดิน)	จริงแท้ (ระดับความปลอดภัยสูงสุด)
เหมาะสำหรับ	ที่พักระยะสั้น	ความมั่นคงตลอดชีวิตสำหรับคู่สมรส	นักลงทุนและผู้พัฒนา

มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 26 กันยายน ค.ศ. 2026. อ่านเป็นภาษาไทย: ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86, 93, 94, 96, 96 ทวิ, 111 และ 113; ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540, 1411, 1412, 1418 และ 1422; พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว มาตรา 36; พระราชบัญญัติทรัพยอิงสิทธิ พ.ศ. 2562 มาตรา 4, 5 และ 12; คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 (อ่านจนถึงคำวินิจฉัยชี้ขาด); และคู่มือค่าธรรมเนียมของกรมที่ดิน คำสั่งกรมพัฒนาธุรกิจการค้า ที่ 2/2569 อธิบายตามแฟ้มอ้างอิงของเรา ไม่ได้ตรวจสอบ: เรื่องเล่าการบังคับใช้กฎหมายในความเสี่ยงข้อที่ 1 และประมาณการค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดี.

คำถามที่พบบ่อย

บทสรุป: ปกป้องการลงทุนของคุณด้วยการทำความเข้าใจความเสี่ยง

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติอาจเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า แต่ต้องทำด้วยความเข้าใจที่ถ่องแท้และมีคำแนะนำทางกฎหมายที่ถูกต้องเท่านั้น ความเสี่ยงที่ระบุไว้ในคู่มือนี้ ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างนอมินี การฉ้อโกงโฉนดที่ดิน ปัญหาจากผู้พัฒนาโครงการ ข้อจำกัดโควตาชาวต่างชาติ ช่องโหว่ของสัญญาเช่า และความท้าทายในการระงับข้อพิพาท ล้วนเป็นเรื่องจริงและสามารถหลีกเลี่ยงได้ด้วยการเตรียมตัวที่ถูกต้อง.

กฎทองคำนั้นง่ายมาก: อย่าใช้ทางลัดทางกฎหมายเด็ดขาด. โครงสร้างที่ฟังดูดีเกินจริง เช่น สัญญาเช่า 90 ปี บริษัทนอมินี หรือบริษัทเปลือกที่ไม่มีกิจการจริง คือโครงสร้างที่มีแนวโน้มจะทำให้คุณสูญเสียทุกสิ่งมากที่สุด ให้ยึดถือโครงสร้างความเป็นเจ้าของที่ถูกกฎหมาย ตรวจสอบทุกอย่างผ่านสำนักงานที่ดิน และจ้างทนายความอิสระที่ทำงานเพื่อคุณ ไม่ใช่เพื่อผู้ขายหรือผู้พัฒนาโครงการ.

ประเทศไทยมอบโอกาสที่แท้จริงสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดคอนโดมิเนียม และการจัดโครงสร้างสัญญาเช่าและสิทธิเก็บกินอย่างรัดกุม ด้วยการทำความเข้าใจความเสี่ยงและใช้มาตรการป้องกันที่ถูกต้อง คุณจะสามารถเพลิดเพลินกับผลประโยชน์ของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย พร้อมทั้งรักษาความปลอดภัยของการลงทุนของคุณได้.

• กรมที่ดินของประเทศไทย