การฉ้อโกงโฉนดที่ดินในประเทศไทย: คดีศาลฎีกาที่ 914/2569

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 28 กันยายน 2569

คุณขายที่ดิน เก็บโฉนดไว้เป็นหลักประกันจนกว่าผู้ซื้อจะชำระเงินครบถ้วน และผู้ซื้อก็แค่บอกว่า สำนักงานที่ดิน โฉนดที่ดิน“สูญหาย” ได้รับใบแทนมา แล้วขายทรัพย์สินให้กับผู้อื่น. ศาลฎีกา คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 914/2569 ซึ่งเผยแพร่ในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2569 แสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่ากฎหมายอาญาของไทยจัดการกับกลโกงนี้อย่างไร นั่นคือ การพิพากษาลงโทษตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267 และ 268 การจำคุกจริง และการชดใช้ค่าเสียหายอย่างเต็มจำนวนให้แก่ผู้เสียหายภายในคดีอาญาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 44/1 นี่คือสิ่งที่ผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ทุกคนในประเทศไทยควรเรียนรู้จากคดีนี้.

ข้อเท็จจริง: โฉนดที่ “หายไป” แต่ไม่เคยหายจริง ๆ

In June 2013 the defendant agreed to buy land with a commercial building from the seller for 6,000,000 baht, and paid 1,000,000 baht of it in stages. At the defendant’s request, so that a bank loan could be raised on it, the title deed (โฉนด) was issued in the defendant’s name, but, as agreed, the seller kept physical possession of the deed until the price was paid in full. Instead of paying the remaining balance, the defendant filed a false report with the authorities claiming the title deed had been lost, used that report to obtain a replacement deed from the Land Office, and then sold the property to a third person, still owing 4,800,000 baht to the seller. The seller died in 2019, and his sister, appointed administrator of his กองมรดก ดำเนินการตามคดีต่อ.

ความผิด: ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267 และ 268

The Court of Appeal convicted the defendant under Section 267, in the wording in force before its later amendment, on two counts, the false loss report to the police and the statements recorded by the Land Office, and under Section 268 for using the resulting documents, and acquitted on the charge under Section 137. The Supreme Court affirmed. Under ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 267, เป็นความุผิดฐานแจ้งข้อความอันเป็นเท็จแก่เจ้าพนักงาน ซึ่งอาจทำให้ผู้อื่นหรือประชาชนเสียหาย หรือทำให้เจ้าพนักงานจดข้อความอันเป็นเท็จลงในเอกสารราชการ ในที่นี้คือการบอกตำรวจและสำนักงานที่ดินว่าโฉนดหายไปในขณะที่ผู้ขายถือครองไว้อย่างถูกกฎหมาย ภายใต้ มาตรา 268, it is a further offence to make use of the document that resulted, the replacement title deed, as the defendant did to resell the property. Because the defendant both caused the false records and used them, the court imposed one penalty for the whole, under Section 268 paragraph two and Section 90.

The term was six months, reduced by one third to four months under Section 78, and, importantly, the courts declined to suspend it. The Supreme Court said the conduct showed disregard for the law and affected public order, and that the defendant had shown no remorse and done nothing to relieve the harm, so even a short prison term was warranted to deter others.

การเรียกค่าสินไหมทดแทนในคดีอาญา: ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 44/1

บทเรียนที่สองเป็นเรื่องเกี่ยวกับขั้นตอน และมันช่วยให้เหยื่อประหยัดเวลาในการฟ้องร้องได้หลายปี ภายใต้ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 44/1, เมื่อ พนักงานอัยการ ฟ้องคดีอาญา ผู้เสียหายอาจยื่นคำร้อง ในคดีอาญารายเดียวกันนั้น สำหรับการชดเชยความเสียหายที่เกิดจากความผิด ไม่ต้องฟ้องแพ่งแยกต่างหาก ไม่ต้องฟ้องแยกต่างหาก ค่าธรรมเนียมศาล เกี่ยวกับข้อเรียกร้อง ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 914/2569 ศาลฎีกายืนยันว่า ผู้จัดการมรดก ของเหยื่อผู้เสียชีวิตสามารถใช้เส้นทางนี้ได้ และสั่งให้จำเลยชำระเงินจำนวน 4,800,000 บาทที่ยังค้างอยู่ สำหรับภาพรวมว่ากระบวนการพิจารณาคดีอาญาของไทยสำหรับชาวต่างชาติทำงานอย่างไร โปรดดูคู่มือภาษาอังกฤษง่ายๆ ของเราที่ กฎหมายอาญาในประเทศไทย.

จุดอ่อนที่แท้จริง: การถือโฉนดที่ดินไว้นั้นยังไม่เพียงพอ

คดีนี้นโยบายความเข้าใจผิดที่แพร่หลาย ในประเทศไทย กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนดเป็นไปตาม ลงทะเบียน ที่สำนักงานที่ดิน ไม่ใช่การถือครองกระดาษโฉนด การถือโฉนดของผู้ซื้อไว้เป็น “หลักประกัน” เป็นข้อตกลงอย่างไม่เป็นทางการที่พบได้ทั่วไปในการขายระหว่างเอกชนและข้อตกลงในครอบครัว และคำตัดสินนี้แสดงให้เห็นถึงจุดอ่อนของวิธีดังกล่าว นั่นคือ เจ้าผู้มีชื่อในทะเบียนสามารถแจ้งว่าโฉนดสูญหายและขอออกใบแทนได้ และใบแทนนั้นก็มีผลสมบูรณ์เต็มที่ในการทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน การคุ้มครองผู้ขายในกรณีนี้มาจากศาลอาญา หลังจาก ความเสียหายได้เกิดขึ้นแล้ว กับจำเลยที่อาจจะมีความสามารถในการชำระหนี้หรือไม่ก็ได้.

ทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าเมื่อผ่อนชำระราคา

การจัดเตรียม	วิธีการทำงาน	ระดับการป้องกัน
การถือโฉนดที่ดินที่เป็นกระดาษของผู้ซื้อ	ผู้ขายเก็บโฉนดไว้จนกว่าจะชำระเงินครบถ้วน	ไม่เป็นไร สามารถขอใบแทนโฉนดได้ เช่นเดียวกับคำพิพากษาฎีกาที่ 914/2569
จดจำนองกลับให้ผู้ขาย	มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์พร้อมกับจำนองเพื่อเป็นประกันราคาที่ยังชำระไม่ครบ	จำนองนี้ปรากฏอยู่บนโฉนดและผูกพันผู้ซื้อรายหลังด้วย
โอนเงินเมื่อชำระเงินเต็มจำนวนเท่านั้น	กรรมสิทธิ์ยังคงอยู่กับผู้ขาย คู่สัญญาลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายโดยมีการกำหนดตารางการชำระเงิน	กรรมสิทธิ์จะโอนไปยังผู้ซื้อต่อเมื่อชำระราคาครบถ้วนแล้วเท่านั้น
ข้อตกลงการ escrow	มีการแลกเปลี่ยนเงินทุนและเอกสารผ่านคนกลางรับฝากทรัพย์สิน (เอสโครว์) ในวันเสร็จสิ้นสัญญา	แข็งแกร่ง การชำระเงินและการโอนเงินเกิดขึ้นพร้อมกัน

บทเรียนสำหรับผู้ซื้อ ผู้ขาย และชาวต่างชาติ

สำหรับผู้ขาย: อย่าพึ่งพาการถือโฉนดไว้เป็นหลักประกันเพียงอย่างเดียว จงไปจดทะเบียน จำนอง ยึดกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินสำหรับยอดค้างชำระ หรืออย่าเพิ่งโอนจนกว่าจะได้รับเงิน ระบบทะเบียนจะเหนือกว่ากระดาษในตู้เซฟของคุณเสมอ.

สำหรับผู้ซื้อ: ก่อนที่คุณจะซื้อ ให้ตรวจสอบชื่อที่สำนักงานที่ดิน รวมถึงว่าโฉนดที่นำมาแสดงเป็นฉบับจริงหรือฉบับทดแทน และมีจำนอง สิทธิเก็บกิน หรือภาระอื่นๆ หรือไม่ ภาระติดพัน ได้รับการจดทะเบียนแล้ว การออกใบแทนโฉนดที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้ บนอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้ขายซึ่งยังชำระเงินไม่ครบถ้วนอยู่เบื้องหลัง ถือเป็นสัญญาณเตือนภัยที่ควรค่าแก่การตรวจสอบ คู่มือของเราเกี่ยวกับ โฉนดที่ดิน น.ส.4 และ น.ส.3 และ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ อธิบายสิ่งที่ต้องตรวจสอบ และบทความของเราเกี่ยวกับ การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินในประเทศไทย อธิบายขั้นตอนการดำเนินการที่สำนักงานที่ดินโดยละเอียด.

โดยเฉพาะสำหรับชาวต่างชาติ: ชาวต่างชาติมักตกเป็นเป้าหมายในสัดส่วนที่สูงเกินจริงในการทำข้อตกลงนอกระบบ การขายต่อคอนโดมิเนียม การโอนสิทธิการเช่า การซื้อผ่านคู่สมรสชาวไทย เนื่องจากพวกเขามีแนวโน้มที่จะตรวจสอบทะเบียนหรือดำเนินคดีอาญาจากต่างประเทศน้อยกว่าอย่างเห็นได้ชัด คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 914/2569 ถือเป็นเรื่องที่น่ายินดี ศาลไทยสั่งจำคุกผู้กระทำความผิดฐานฉ้อโกงโฉนดที่ดินจริงและมีคำสั่งให้ชดใช้ค่าเสียหายเต็มจำนวนแก่ผู้เสียหาย รวมถึงผ่านกองมรดกเมื่อผู้เสียหายเสียชีวิตแล้ว แต่การป้องกันที่สำนักงานที่ดินย่อมมีต้นทุนถูกกว่าการดำเนินคดีเสมอ.

ตรวจทานครั้งล่าสุด: 28 กันยายน 2569 Supreme Court decision 914/2569 was read in Thai, including the trial and appeal judgments it recites, with Penal Code sections 78 and 90. The text of Sections 267 and 268 and of Criminal Procedure Code section 44/1 was not re-read, and the advice on securing an unpaid price is practice.

คำถามที่พบบ่อย

บทความนี้เขียนและตรวจสอบโดย Sebastien H. Brousseau, LL.B., B.Sc. ผู้ซึ่งประกอบวิชาชีพกฎหมายในประเทศไทยมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 หากคุณกำลังซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย สงสัยว่ามีการฉ้อโกงโฉนด หรือต้องการตัวแทนทางกฎหมายในข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์ทั้งทางแพ่งหรือทางอาญา, ติดต่อ ThaiLawOnline สำหรับการปรึกษาเป็นภาษาอังกฤษหรือภาษาฝรั่งเศส.

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: บทความนี้เป็นข้อมูลทางกฎหมายทั่วไปที่อ้างอิงจากบทสรุปคำพิพากษาศาลฎีกาที่เผยแพร่ ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย ผลลัพธ์ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงเฉพาะของแต่ละคดี โปรดปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเกี่ยวกับสถานการณ์ของคุณ.