Six décisions de la Cour suprême que tout acheteur de condo en Thaïlande devrait connaître

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 28 septembre 2026

1. Mettre l'unité au nom d'une personne thaïlandaise : Dika 4096/2557

Qu'est-il arrivé. Un acheteur néerlandais a acheté un appartement en copropriété et l'a fait enregistrer au nom d'une personne thaïlandaise plutôt qu'au sien. Cette personne détenait les clés et payait l'eau et l'électricité, ce qui ressemblait à un arrangement ordinaire entre un propriétaire étranger et un gardien local. Ce n'était pas le cas. Le prête-nom a déclaré le certificat de propriété du lot perdu, a obtenu un certificat de remplacement, a changé les serrures, a pris possession du lot et de son contenu, et l'a vendu à un tiers à l'insu et sans le consentement de l'acheteur.

Ce que la juridiction a jugé. Le parquet avait inculpé pour détournement de fonds en vertu de l'article 352 du Code pénal. La Cour suprême a statué que les faits prouvés en réalité vol, car le véritable propriétaire n'avait jamais remis la possession au prête-nom : ce dernier l'avait obtenue par un stratagème. La cour a confirmé qu'elle pouvait prononcer une condamnation sur la base des faits établis, la différence avec l'inculpation relevant du détail plutôt que du fond, et qu'elle pouvait rectifier la qualification juridique sans alourdir la peine. Le Cour d'appel‘l'ordonnance a été maintenue, y compris le remboursement de 3 500 000 bahts.

Ce que cela signifie pour vous. Lisez le résultat, pas le remède. L'acheteur a fini par obtenir un jugement pécuniaire. Il n'a jamais eu le the condominium. Des années dans les tribunaux pénaux, un appartement vendu à quelqu'un d'autre, et un jugement qui doit encore être exécuté, c'est à cela que ressemble “ le mettre au nom d'une personne de confiance ” quand les choses tournent mal. Si le quota d'étrangers Si votre immeuble est complet, les options honnêtes sont un bail enregistré, un usufruit ou un autre immeuble. Voir le quota de participation étrangère expliqué.

2. Une société offshore n'est pas une solution de contournement : Dika 840/2561

Qu'est-il arrivé. Une société enregistrée dans les Îles Vierges britanniques s'est engagée à acheter un appartement en copropriété pour un montant de 72 960 361 bahts en vertu d'un contrat daté du 12 août 2548.

Ce que la juridiction a jugé. Une société constituée en vertu d'une loi étrangère n'a pas nationalité thaïlandaise et est un étranger en vertu de l'article 3 de l'annonce du Conseil révolutionnaire n° 281 du 24 novembre 1972. personne morale que la loi traite comme un étranger ne peut détenir la propriété d'un lot de copropriété que s'il relève de l'une des catégories de l'article 19 de la Loi sur les copropriétés B.E. 2522 (1979). Pour une société dans cette situation, l'article 19(4) exige un certificat de promotion des investissements en vertu de la loi sur la promotion des investissements. La société n'en avait aucun, de sorte qu'elle ne remplissait pas les conditions requises pour devenir propriétaire du lot, quoi qu'en dise le contrat de vente. Le tribunal a également fait observer que l'on pouvait s'attendre à ce qu'une société dont l'activité déclarée est la détention d'actifs se soit renseignée sur la législation du pays où elle achetait, en particulier à ce prix-là.

Ce que cela signifie pour vous. Si l'on vous propose une société holding offshore comme moyen de contourner un quota complet pour les étrangers, c'est la décision qu'ils n'ont pas lue. Le même raisonnement s'applique aux sociétés thaïlandaises utilisées comme véhicules de prête-noms, qui comportent leur propre exposition en vertu de la Loi sur les activités commerciales des étrangers. Un appartement en copropriété (condominium) dans le quota, à votre propre nom, est la seule structure qui confère à un étranger la pleine propriété sans contestation possible.

3. Vous ne pouvez pas contourner les règles : Dika 7500/2552

Qu'est-il arrivé. Un étranger occupait l'unité 357/90 du Jomtien Hill Resort Condominium depuis plus de dix ans. Plutôt que d'enregistrer un transfert, il a demandé au tribunal de déclarer qu'il avait acquis la propriété par possession adverse en vertu de l'article 1382 du Code civil et commercial. Personne n'a fait opposition à la demande.

Ce que la juridiction a jugé. Cela a échoué à tous les niveaux. Un étranger qui n'a pas obtenu de permis de séjour dans le Royaume ne peut pas recevoir le transfert de propriété d'un appartement en copropriété. S'il souhaite en posséder un, il doit le faire correctement en vertu de la loi sur la copropriété B.E. 2522 et de la loi sur l'immigration B.E. 2522. Il ne peut pas utiliser la disposition relative à la prescription acquisitive pour contourner ces exigences. Le tribunal a défini le devoir de l'agent dans les mêmes termes que ceux appliqués au guichet aujourd'hui : les documents doivent être corrects en vertu de l'article 19 ter, et le ratio de propriété étrangère, en comptant les propriétaires étrangers existants ainsi que l'acheteur entrant, doit rester dans la limite fixée à l'article 19 bis, avant qu'un transfert à un étranger ne soit enregistré.

Ce que cela signifie pour vous. Il n'y a pas de porte de sortie. Une longue possession, un contrat signé, le paiement des factures pendant une décennie et l'absence d'objections ne valent ensemble rien contre les exigences d'enregistrement. C'est également l'énoncé le plus clair de la raison pour laquelle le Justificatif de transfert de devises (FET) Ce n'est pas de la paperasse facultative : c'est la preuve exigée par l'article 19 ter.

4. Les charges de copropriété impayées bloquent le transfert : Dika 4457/2565

Qu'est-il arrivé. Un litige concernant la priorité des charges de parties communes impayées sur un lot de copropriété et la question de savoir si l'acquéreur en prend possession libre de ces charges.

Ce que la juridiction a jugé. L'article 29 de la loi sur la copropriété autorise le dirigeant à enregistrer le transfert d'un lot uniquement lorsque celui-ci est exempt des dettes découlant des charges visées à l'article 18, ce qui doit être prouvé par la production d'un certificat d'absence de dettes en cours délivré par la personne morale de la copropriété. Le tribunal a confirmé que l'exception introduite dans le Code de procédure civile s'applique uniquement à un lot acheté lors d'une vente par des huissiers de justice ou des officiers d'exécution, lorsque le produit de la mise aux enchères est utilisé pour payer les arriérés si la personne morale en avise l'officier d'exécution à temps. Cette exception existe pour rendre les ventes par voie d'exécution réalisables. Elle ne modifie pas de manière générale l'ordre de priorité des charges de l'article 18.

Ce que cela signifie pour vous. Les frais de copropriété impayés d'un vendeur deviennent votre problème, car sans le certificat d'absence de dettes, le transfert ne peut tout simplement pas être enregistré, peu importe ce que dit votre contrat et quelle que soit la date que vous avez réservée au bureau foncier. Demandez ce certificat au début de la transaction, et non la semaine précédant la conclusion. Une personne morale lente à en délivrer un, ou qui conteste le montant avec le vendeur, vous fera rater votre date de conclusion.

5. Lorsque le développeur ne termine pas : Dika 6473/2551

Qu'est-il arrivé. Vers 2536, le promoteur a proposé des unités dans le projet de l'île de Rattanakosin. La brochure et la maquette présentaient neuf bâtiments de 39 étages sur environ 60 rais, sept niveaux de stationnement et de vastes installations. Le contrat stipulait que la construction et l'enregistrement de la copropriété seraient achevés d'ici 2541, et qu'en cas de manquement du promoteur, celui-ci rembourserait l'intégralité des sommes versées par l'acheteur, majorées des intérêts au taux des dépôts à terme des banques commerciales. L'acheteur a versé 327 231 bahts. Le bâtiment n'a pas été achevé à temps et les équipements annoncés n'ont pas été construits. Fin 2541, l'acheteur a demandé le remboursement. Le personnel du promoteur a déclaré qu'il devait consulter le conseil d'administration, puis n'a tout simplement pas payé. Plus tard, le promoteur a envoyé un avis invitant l'acheteur à se présenter pour procéder à l'enregistrement du transfert.

Ce que la juridiction a jugé. Le promoteur était en infraction sur deux points : il n'avait pas pu transférer la propriété du lot dans le délai contractuel et il n'avait pas construit les équipements et installations exigés par le contrat. L'acheteur avait donc le droit de résiliation en vertu de l'article 388 du Code civil et commercial. Un droit de résiliation, une fois qu'il existe, s'exerce simplement en déclarant cette intention à l'autre partie, conformément aux règles ordinaires sur les actes juridiques et les déclarations d'intention des articles 149, 150 et 168. La demande de remboursement de l'acheteur à la fin de 2541 constituait cette déclaration. Comme elle est intervenue avant la notification ultérieure du promoteur invitant à assister à l'enregistrement, la résiliation était valide et aucun autre avis en vertu de l'article 393 n'était nécessaire. Le tribunal a également rejeté l'argument selon lequel l'acheteur avait cessé de considérer le délai de livraison comme important.

Ce que cela signifie pour vous. Deux choses utiles. Premièrement, vous n'avez pas besoin d'une lettre d'avocat formelle pour résilier : demander le remboursement de votre somme, et être en mesure de prouver que vous l'avez fait, peut en soi constituer la résiliation. Deuxièmement, le timing détermine qui gagne. L'acheteur a résilié avant que le promoteur ne produise un avis d'achèvement tardif, et c'est cet ordre des événements qui a rendu la résiliation effective. Si votre projet a dépassé sa date contractuelle, la pire chose à faire est d'attendre poliment.

Le principe de restitution est également confirmé ailleurs. Dans Dika 1188/2549, dans une affaire où un acheteur avait payé un acompte, un paiement au titre d’un contrat et 44 mensualités d’un montant total de 1 493 800 bahts pour un terrain avec un bâtiment qui n’avait jamais été terminé, la Cour suprême a statué que l’acheteur n’avait pas à notifier un délai supplémentaire avant de résilier le contrat, car le promoteur ne pouvait pas ou ne voulait pas mener à bien l’opération de toute façon. À la fin du contrat, les parties doivent retrouver leur position initiale, donc le promoteur a dû restituer l’argent avec des intérêts calculés à partir de la date de réception de chaque paiement, conformément à l’article 391. Notez que le taux de 7,5 % dans cette affaire reflète la loi en vigueur à l’époque. Depuis le 11 avril 2021, le taux de l’article 7 est de 3 % par an, et c’est ce taux qui s’applique aux intérêts de restitution au titre de l’article 391 ; le taux de 5 % prévu à l’article 224 ne s’applique qu’une fois le promoteur en demeure de rembourser.

6. La brochure fait partie du contrat : Dika 5352/2553

Qu'est-il arrivé. Dans le cadre d'un projet de copropriété, le promoteur a réalisé une maquette et du matériel publicitaire indiquant qu'il construirait un grand centre commercial à côté de la copropriété et une grande piscine sur le toit du bâtiment abritant le parking de la copropriété. Cela a été fait pour attirer des acheteurs dans le projet. L'acheteur a signé. Le centre commercial n'a pas été achevé et la grande piscine sur le parking n'a jamais été construite. L'acheteur a résilié le contrat et a demandé le remboursement de son argent. La réponse du promoteur a été celle que tout acheteur a déjà entendue : rien de tout cela ne figure dans le contrat.

Ce que la juridiction a jugé. Peu importait que le contrat de vente ne mentionne ni la piscine ni le centre commercial. La publicité avait forgé la compréhension de l'acheteur au moment de la conclusion du contrat, le promoteur avait offert de construire la copropriété aux côtés du centre commercial, et l'acheteur avait accepté précisément en raison de la commodité d'avoir un grand centre commercial rattaché à l'immeuble. Le tribunal a jugé que le dépliant publicitaire présentant la maquette de la copropriété et du centre commercial doit être considéré comme faisant partie intégrante du contrat de vente, et le promoteur était tenu de construire ce qu'il avait annoncé.

Ce que cela signifie pour vous. Conservez la brochure. Conservez les photographies de la maquette, les plans d'étage, la liste des équipements, les rendus et la présentation du bureau de vente, avec les dates. Dans un achat sur plans, ces documents ne sont pas de simple publicité à dépasser, ils ont potentiellement valeur contractuelle et constituent souvent la seule trace écrite de ce qui vous a réellement été vendu. Les acheteurs les jettent systématiquement après avoir signé, ce qui est exactement l'inverse de ce qu'il faut faire.

À lire également : l'affaire de fraude au titre de propriété

Dika 914/2569 est récent et nous l'avons rédigé séparément. Un acheteur a faussement déclaré un titre de propriété perdu, a obtenu un titre de duplicata et a revendu le terrain. Cela a entraîné une peine de prison ferme en vertu des articles 267 et 268 du Code pénal, avec une demande d'indemnisation formulée dans le cadre de l'affaire pénale en vertu de l'article 44/1 du Code de procédure pénale. Lire la note de dossier.

Dernière mise à jour : 28 septembre 2026. Les décisions de la Cour suprême 4096/2557, 840/2561, 7500/2552, 4457/2565, 6473/2551, 1188/2549, 5352/2553 et 914/2569 ont été lues en thaï, y compris les chiffres cités, avec les articles 7, 224 et 391 du Code civil et commercial. Les articles de la loi sur les condominiums sont décrits tels que les décisions les appliquent et n’ont pas été relus séparément.

Ce que ces cas ont en commun

Aucun d'eux ne reposait sur un point de droit obscur. Chacun reposait sur un élément qu'un acheteur, ou l'avocat d'un acheteur, aurait pu établir avant que l'argent ne soit versé :

• dont le nom figure sur le certificat, et s'il s'agit de la personne qui contrôlera effectivement l'unité ;
• si l’acquéreur est légalement apte à disposer du titre ;
• si les exigences de la réglementation d’enregistrement ont été respectées, plutôt que de les contourner ;
• si l'unité porte une dette qui pourrait empêcher le transfert ;
• si le vendeur ou le promoteur est capable de mener à bien ses obligations, et ce qu'il se passe le jour où il ne le peut pas;
• et ce que vous aviez réellement promis, ce qui n'est pas toujours ce que stipule le contrat.

C’est la liste que notre diligence raisonnable examine. Nous vérifions chaque développeur et chaque vendeur dans une base de données contenant plus de 77 000 décisions de la Cour suprême avant de confirmer une transaction d’achat, c’est ainsi que ces informations ont été trouvées.

Consultez la diligence raisonnable sur le condominium de 25 points ainsi que les honoraires fixes  |  Le guide complet pour acheter un condo en Thaïlande