Les étrangers peuvent-ils acheter des terres en Thaïlande ? La loi et les voies qui fonctionnent

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 18 septembre 2026

La réponse courte est non. Section 86 of the Code foncier lets a foreigner acquire land only under a treaty that grants that right, with the permission of the Minister of Interior, and no such treaty is in operation. So in practice a foreigner cannot own land in Thailand. The one statutory route that does not depend on a treaty is section 96 bis, and in practice it is almost never granted. Everything else you will read about, a Thai spouse buying in her own name, a registered lease, a usufruct, a superficie, sève ing sith, a company, is not foreign land ownership. It is a way of holding a right over land that someone else owns.

Avant toute chose, lisez la loi sur laquelle elle repose : Chapitre 8 du Code foncier thaïlandais, articles 86 à 96, sur les droits des étrangers en matière foncière.

La terre est le cas le plus difficile de notre guide pour l'immobilier en Thaïlande pour les acheteurs étrangers.

La seule exception légale : l'article 96 bis

Section 96 bis of the Land Code allows a foreigner to acquire up to un rai (1,600 square metres) of land for use as a residence, on an investment of at least 40 millions de bahts in a type of business set by ministerial regulation, maintained for at least three years, and with the permission of the Minister of Interior. The land must be in Bangkok, Pattaya City, a municipality, or an area zoned residential under the town planning law. Under section 96 ter, if the conditions are breached, or the land is not used as a residence within two years of registration, the Director-General can force a sale.

It is a real provision, added to the Code by the Land Code Amendment Act (No. 8) of 1999. It is also, in our experience acting for foreign clients in Thailand since 2006, one we have never seen applied to an ordinary buyer. Treat it as a theoretical route rather than a plan.

L'annonce du LTR 2022 et pourquoi elle ne vous aide pas

En octobre 2022, le Cabinet a approuvé un brouillon ministerial regulation that would have let holders of a Long-Term Resident visa buy up to one rai on a 40 million baht investment, in Bangkok, Pattaya and other designated municipal and residential zones, for a five year window. It was widely reported at the time as Thailand opening land to foreigners.

C'était un projet, et l'approbation du Cabinet n'a pas force de loi. Le règlement devait être publié dans la Gazette royale pour entrer en vigueur. Nous n'avons trouvé aucune publication dans la Gazette royale ni aucune preuve qu'il ait jamais été mis en vigueur ; selon les rapports de l'époque, il était toujours en cours d'examen par le Conseil d'État. En maintenant un visa LTR est précieux pour d'autres raisons, mais en soi, il confère aucun droit de posséder des terres.

Si vous avez lu qu'un visa LTR permet d'acheter des terres, c'est ce projet de loi de 2022 qui est décrit comme s'il avait été adopté. Prévoyez de vous baser sur l'article 86 et l'article 96 bis, qui constituent la loi en vigueur aujourd'hui.

Ce que les étrangers font réellement à la place

Chacun d'eux est un itinéraire authentique et enregistrable. Chacun fait l'objet d'une description détaillée sur sa propre page.

• Acheter un appartement en copropriété en pleine propriété. This is the one thing a foreigner can own freehold, subject to the 49 per cent quota d'étrangers in the building. See comment fonctionne le trajet en copropriété et combien cela coûte.
• Acheter par l'intermédiaire d'un conjoint thaïlandais. The land is registered in her name and you both sign a declaration at the Bureau foncier about the source of the money. What that declaration does, and the much larger question of what it does pas fait, est défini dans acheter un terrain en Thaïlande par l'intermédiaire d'un conjoint thaïlandais. The related question of what counts as biens matrimoniaux is covered under biens communs en droit thaïlandais.
• Inscrire un droit réel sur le terrain au lieu d'en être propriétaire. A Usufruit vous donne l'usage de la terre à vie, un superficie vous permet de posséder le bâtiment sur le terrain de quelqu'un d'autre, et sève ing sith est un droit susceptible d'enregistrement plus récent d'une durée maximale de 30 ans.
• Hériter d'une terre. Un héritier étranger peut hériter mais ne peut généralement pas conserver les terres. Voir si un étranger peut hériter d'un terrain en Thaïlande, qui explique l'obligation d'élimination en vertu de l'article 94.
• Mettre un terrain au nom d'un enfant thaïlandais. Légitime lorsque l'enfant est véritablement le propriétaire, et non lorsqu'il s'agit d'un stratagème. Voir transfert de terres à un enfant thaïlandais.
• La voie de l'entreprise thaïlandaise, avec un avertissement. A 51/49 company holding land for a foreigner is a candidat arrangement. It is illegal, it carries imprisonment and fines under the Loi sur les entreprises étrangères, and it is being actively enforced. Read la répression des candidats de 2026 avant que quiconque ne vous propose cette structure. Si vous possédez déjà des terres par ce biais, les voies légales pour en sortir sont exposées dans restructuration d'une société immobilière 51/49.

Other exceptions exist for promoted investment under the Board of Investment and under the Petroleum Act. Those attach to a promoted or concession-holding business, not to an individual buyer.

Ce que le bureau foncier vérifie maintenant

L'itinéraire de complaisance n'est pas seulement illégal sur le papier. Depuis mai 2026, il fait l'objet de contrôles au guichet.

Le 15 mai 2026, le Département des Terres a envoyé la circulaire MT 0515.2/W 10722 à tous les bureaux provinciaux des terres, suivie de deux autres circulaires marquées comme très urgentes les 21 et 25 mai. Celles-ci ne créent aucune nouvelle loi. Elles expliquent aux agents fonciers comment appliquer la loi existante et leur demandent de regarder au-delà de la liste des actionnaires : la chaîne de participation incluant les niveaux indirects, si chaque actionnaire thaïlandais disposait des fonds souscrits et d'où ils proviennent, les augmentations de capital et les transferts d'actions, qui utilise réellement la terre et qui est le bénéficiaire effectif ultime. L'article 97 du Code foncier relève de l'arithmétique : des étrangers détenant plus de 49 pour cent du capital social ou surpassant en nombre les actionnaires thaïlandais. Les circulaires demandent aux agents de rechercher un contrôle réel en plus de l'arithmétique. Une répartition 51/49 satisfait l'arithmétique et ne résout rien.

The first circular also sets two triggers for a closer look under section 74 of the Land Code: a purchase paid in cash of 2 million baht or more, or land whose government appraised value for registration fees is 5 million baht or more. Transfers by inheritance to statutory heirs are excepted. The land officer may then question the parties about the source of the money, their income, financial standing and occupation. Where it appears the purchase is for a foreigner’s benefit, the file goes to the Minister of Interior, and under section 74 the Minister’s order is final.

On 25 August 2026 the Ministry of Interior itself, in a letter signed by the Permanent Secretary (MT 0515.2/W 19097), went further. Each province’s fact-finding committee now includes investigating agencies, starting with the local police superintendent, and its tasks include tax checks. Where a company is found to be a foreigner in law, the provincial Governor fixes the period for disposing of the land. Where it was set up to hold land for a foreigner, the land officer files a criminal complaint and follows the case to final judgment.

Le filtrage repose sur le partage de données. Le Département des terres et le Département du développement des entreprises (DBD) échangent des données dans le cadre d'un protocole d'accord et se coordonnent quotidiennement sur les dossiers qui font douter le bureau foncier, tandis que les entreprises comptant des actionnaires étrangers font l'objet d'un examen trimestriel. Le 29 avril 2026, vingt et une agences, comprenant ces deux départements, le Département des recettes, la Police royale thaïlandaise, l'AMLO et le DSI, ont signé un protocole d'accord sur le partage de données à la Maison du gouvernement. Par rapport aux registres du Département des terres couvrant 144 706 personnes morales propriétaires de terres, le DBD en a identifié 36 277 ayant des actionnaires étrangers, dont 31 516 à 49 % ou moins, et 35 154 concentrées dans seize provinces.

Si une participation par prête-nom est établie, le résultat n'est pas l'annulation discrète de la vente. L'enregistrement peut être annulé en vertu de l'article 61 du Code foncier, après une commission d'enquête et un délai d'opposition de trente jours. Indépendamment de cela, et plus communément, le Directeur général ordonne la cession du terrain dans un délai de 180 jours à un an en vertu de l'article 94 et le vend lui-même si vous ne le faites pas. L'article 96 applique ce mécanisme lorsque le terrain était détenu pour le compte d'un étranger, et l'article 100 vise une société qui a acquis un terrain légalement et est ensuite tombée sous le coup des articles 97 ou 98. La responsabilité pénale en vertu du Code foncier et de la loi sur les activités des étrangers s'applique parallèlement, et l'arrangement est nul en vertu de l'article 150 du Code civil et commercial, de sorte qu'il n'y a rien à faire valoir contre le prête-nom.

Le ministère des Terres étudie séparément un amendement à l'article 94 qui confisquerait les terres détenues illégalement au profit de l'État, sans aucun produit pour le détenteur. Le Cabinet a pris acte de la proposition le 24 février 2026. Ce n'est pas une loi. Si elle est adoptée, l'inconvénient cesse d'être une vente forcée à la valeur du marché pour devenir une perte totale.

Incorporation tightened too. Since 1 August 2026, DBD Order 2/2569 requires a company or partnership with a foreign shareholder or partner below 50 per cent, or with a foreign authorised director, to file bank statements showing that each Thai shareholder paid their subscribed capital from their own account, with a signed explanation of the investment. See enregistrer une société en Thaïlande ET la répression des candidats de 2026.

Où aller ensuite

Pour le traitement complet, y compris les types de titres de propriété, la comparaison entre bail, usufruit, superficie et sap ing sith, les pénalités pour prête-nom et les taxes de transfert, lisez notre guide détaillé sur restrictions sur la propriété foncière en Thaïlande. Avant de vous engager dans l'une de ces voies, audit préalable du titre de propriété est l'étape qui prévient la plupart des problèmes qu'on nous demande de résoudre plus tard.