Dernière mise à jour :
Registering usufruct at Thailand’s Bureau foncier changes your right from a private agreement into an enforceable real property right. This guide walks you through every step, from document prep to final registration.
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Si vous avez un accord d'usufruit mais que vous ne l'avez pas encore enregistré, vous n'êtes pas protégé. Un droit non enregistré tombe lorsque le bien est vendu. Cet article explique pourquoi l'enregistrement est important, qui peut l'enregistrer, quels documents vous avez besoin, ce que chaque étape implique et combien cela coûte.
Cet article est écrit par Sébastien H. Brousseau (Managing directeur of ThaiLawOnline) and Wichuda Atthemethakon (Avocat/notaire thaïlandais)
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Dernière révision : 3 septembre 2026. Ce que cette page disait sur les arrêts de la Cour suprême 2380/2542 et 679/2514 a été réécrit dans cette critique, après que les deux jugements ont été lus intégralement en thaï. La page avait indiqué aux lecteurs que le droit d'obliger un propriétaire terrien à enregistrer un usufruit convenu expire dix ans après l'accord, et qu'après dix ans, l'accord ne peut plus être enregistré. Aucun de ces jugements ne le dit. Dans l'arrêt 2380/2542, le tribunal a ordonné l'enregistrement vingt-trois ans après l'accord, et dans l'arrêt 679/2514, l'argument des dix ans a été rejeté parce que le propriétaire avait continué à laisser le titulaire utiliser le terrain, ce qui interrompt la prescription. La colonne du nom en thaï dans le tableau des titres de propriété a également été corrigée lors de la même passe : elle donnait ชนายหนังสือ for Chanote, which is not a Thai word, and mixed Latin letters into the others. What this review did not re-check, said rather than implied: the Land Office fees, timings and document lists, the steps of the registration procedure, and the other decisions cited on this page.
Pourquoi l'inscription est essentielle
Understanding the difference between registered and unregistered usufruct is foundational. Thai law and Cour suprême decisions make this distinction clear.
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Usufruit enregistré. Un véritable droit pour tous.
Lorsque vous enregistrez l'usufruit au cadastre, la mention apparaît sur le titre de propriété. Cela crée un droit réel sous réserve de l'usufruit. Article 1299, paragraphe 1 du Code civil canadien. Un droit ne devient un droit réel que lorsqu'il est enregistré.
Un droit d'usufruit enregistré lie :
- Le propriétaire foncier d'origine
- Tout acquéreur ultérieur du terrain
- Tout créancier qui tente de procéder à une saisie
- En gros, tout le monde
C’est pourquoi l’enregistrement est indispensable. Sans lui, vous perdez votre protection lors du changement de propriétaire.
Usufruit non enregistré. Droit personnel uniquement.
Selon l'arrêt de la Cour suprême n° 4446/2543 (2000), un contrat d'usufruit non enregistré ne constitue qu'un droit personnel entre les parties. Le propriétaire est lié par ce contrat, mais l'acquéreur, qui n'en est pas partie, ne l'est pas.
Cela signifie:
- Vous pouvez utiliser et profiter de la propriété pendant toute la durée
- Le propriétaire foncier initial ne peut nier votre droit
- Mais une fois vendue à un tiers, le nouvel acquéreur peut refuser votre usufruit.
- Vous ne pourriez faire valoir vos droits qu'auprès du propriétaire initial.
En pratique, l'usufruit non enregistré ne vaut pratiquement rien. Si le propriétaire foncier subit des pressions et vend, votre droit disparaît.
Qui peut enregistrer l'usufruit ?
Les ressortissants thaïlandais et étrangers, ainsi que les sociétés immatriculées, peuvent tous enregistrer un usufruit. Les règles d'enregistrement ne font aucune distinction de nationalité. Seuls comptent la validité du contrat d'usufruit et la présence des documents requis.
Ressortissants thaïlandais
Les ressortissants thaïlandais enregistrent l'usufruit de la même manière. Il suffit de présenter une pièce d'identité nationale valide, le titre de propriété et l'accord signé. Aucune procédure particulière n'est requise.
Étrangers
Les étrangers doivent présenter un passeport valide à la place de leur carte d'identité nationale. Certains bureaux fonciers peuvent demander des justificatifs supplémentaires. Pour plus d'informations, consultez notre article sur Enregistrement de l'usufruit pour les étrangers en Thaïlande.
Entreprises
A company registered as a personne morale can hold and register usufruct. The company must sign through an authorized representative. At the Land Office, bring proof of authorization, the company registration certificate, and the company seal.
Quels titres de propriété sont admissibles ?
Le Bureau du cadastre n'accepte l'enregistrement de l'usufruit que pour certains titres de propriété. Tous les documents relatifs à la propriété ne permettent pas d'établir des droits d'usufruit.
| Type de titre de propriété | Nom thaïlandais | Soutient l'usufruit ? | Notes |
|---|---|---|---|
| Chanote (Certificat de propriété) | โฉนดที่ดิน | OUI | Sécurité maximale. Inscription complète acceptée immédiatement. |
| Nor Sor 3 Gor (Titre possessif) | น.ส.3 ก. | OUI | Accepté. Le titulaire a prouvé une possession continue pendant 5 ans. |
| Nor Sor 3 (Titre possessif, grade inférieur) | น.ส.3 | NON | Il faut d'abord passer à Chanote ou Nor Sor 3 Gor. |
| Sor Kor 1 (Certificat temporaire) | ส.ค.1 | NON | Trop provisoire. Il faut d'abord obtenir un titre supérieur. |
If your property has Ni Sor 3 ou Sor Kor 1, you must apply for title upgrade first. This adds 30 to 60 days to your timeline. Your lawyer or the Land Office can guide you through the upgrade application.
Liste des documents requis
Le bureau du cadastre exige un ensemble précis de documents. Se présenter sans tous les documents requis est une perte de temps. Voici la liste complète :
| Document | Qui le fournit | Points clés |
|---|---|---|
| Pièce d'identité valide | Vous (titulaire de l'usufruit) | Passeport (étrangers) ou carte d'identité nationale thaïlandaise. Apporter l'original et une photocopie. |
| Titre de propriété original | Propriétaires | Chanote ou Nor Sor 3 Gor uniquement. Doit être en cours de validité et sans restriction. Une photocopie n'est pas acceptée. |
| Contrat d'usufruit (thaïlandais) | Les deux parties (à l'avance) | Le document doit être signé et daté en thaï. La signature des deux parties est requise. Veuillez préciser clairement la durée. |
| Photographies de la propriété | Vous ou le propriétaire foncier | 2 à 4 photos nettes prises sous différents angles. Elles montrent l'état et l'emplacement du bien. |
| Inscription au registre du domicile (le cas échéant) | Partie concernée | Requis si l'usufruit porte sur un bien immobilier résidentiel comprenant une maison. |
| Procuration (en cas de recours à un représentant) | Vous et/ou le propriétaire foncier | Si vous ou le propriétaire du terrain ne pouvez pas être présents, une procuration écrite et notariée est requise. |
| Formulaire d'inscription au bureau foncier | Vous (rempli sur place ou à l'avance) | Disponible au bureau foncier. Le personnel peut vous aider à le remplir. |
Conseil de pro : Avant votre arrivée, veuillez photocopier tous vos documents et les ranger dans une pochette transparente. Apportez les originaux et les photocopies ensemble. Le bureau du cadastre vérifiera les originaux et conservera les photocopies.
Processus d'inscription étape par étape
L'inscription au bureau du cadastre suit un processus prévisible. Chaque étape est simple si vous vous préparez correctement.
Étape 1. Identifier le bureau foncier compétent
L'enregistrement de l'usufruit doit être effectué auprès du bureau foncier compétent pour le bien. Il s'agit généralement du bureau foncier du district ou du sous-district où se situe le terrain. Consultez le site web du bureau foncier (www.dol.go.th) ou appelez le bureau central pour trouver la bonne agence.
Étape 2. Préparer tous les documents
Avant votre rencontre avec le propriétaire au bureau du cadastre, assurez-vous de remplir tous les documents. Faites examiner le contrat d'usufruit par un avocat thaïlandais. Il doit clairement préciser :
- La propriété exacte est indiquée par le numéro et l'emplacement du titre de propriété.
- Durée de l'usufruit en années ou date de fin précise
- Champ d'application : résidentiel, agricole ou commercial
- Toute condition telle que les obligations de loyer ou d'entretien
Étape 3. Se rendre ensemble au bureau foncier
Both you and the landowner must appear in person. You may use a procuration if one of you cannot attend. Bring all original documents and photocopies. Report to the Land Office usufruct registration counter. Staff will direct you to the appropriate officer.
Étape 4. Examens et enregistrements par les agents
L'agent du Bureau des terres devra :
- Vérifiez votre pièce d'identité et celle du propriétaire terrien
- Examinez le titre de propriété pour déceler tout conflit.
- Vérifiez que les détails de l'accord d'usufruit correspondent bien au titre de propriété.
- Confirmer la durée et l'étendue du droit d'usufruit
- Calculer et percevoir les frais d'inscription
L'agent pourra vous poser des questions pour clarifier la situation. Répondez honnêtement et complètement. Si un point n'est pas clair, clarifiez-le immédiatement.
Étape 5. Inscription sur le titre de propriété
Une fois que l'agent est satisfait, l'enregistrement est effectué dans le système du cadastre. Une mention est apposée sur le titre de propriété, généralement au verso. Cette mention indique :
- Le nom du titulaire de l'usufruit
- Durée de l'usufruit
- Date d'inscription
- Numéro de référence au registre foncier
La mention est permanente et accompagne le titre de propriété pendant toute la durée de l'usufruit.
Étape 6. Recevoir les certificats
Le bureau du cadastre délivre un certificat d'enregistrement confirmant l'inscription de l'usufruit. Ce certificat constitue la preuve officielle de votre droit réel enregistré. Vous et le propriétaire foncier en recevez chacun un exemplaire. Conservez le vôtre en lieu sûr. Le titre de propriété est restitué au propriétaire foncier avec la mention d'inscription visible. Il s'agit de la dernière étape.
Frais et coûts d'inscription
Le Department of Lands guidance distinguishes a usufruct granted for consideration from a gratuitous grant. For a paid grant, the registration fee is 1% and stamp duty is 0.5% of the consideration. For a grant without consideration, the registration fee is THB 50 per parcel. These charges are not calculated as property-transfer taxes on the assessed land value.
| Frais. Coût | Montant | Base | Payé à |
|---|---|---|---|
| Registration fee | 1% of consideration; THB 50 per parcel if gratuitous | Consideration, not assessed land value | Bureau foncier |
| Droit de timbre | 0.5% of consideration for a paid grant | Consideration | Bureau foncier |
| Separate income-tax assessment | Depends on the actual payment and parties | Do not apply a generic property-transfer withholding rate | Confirm separately for the transaction |
| Frais juridiques (facultatifs) | Généralement de 5 000 à 25 000 bahts | Cela varie selon l'avocat et la complexité du problème. | Votre avocat |
Exemple: A usufruct is granted without consideration over one parcel. The property’s assessed value does not turn the gratuitous registration into a paid transfer.
- Contrepartie mentionnée dans l'accord : nulle, ce qui correspond à la manière dont les usufruits sont presque toujours concédés.
- Registration fee for the gratuitous grant: THB 50 for one parcel
- Droit de timbre: 0.5% of nil = 0 baht
- Allow separately for any incidental copy, application or document charges and agreed legal fees
Legal fees and incidental administrative costs are separate from the registration charge. If consideration is paid, assess any income-tax consequences from the actual transaction and recipient’s status; a blanket property-transfer withholding rate is inappropriate here.
Problèmes courants et solutions
Même avec une bonne préparation, l'inscription peut rencontrer des obstacles. Voici les problèmes les plus fréquents et comment les résoudre.
Le bureau foncier refuse l'enregistrement
Les raisons les plus courantes de refus sont :
- Le titre de propriété n'est ni Chanote ni Nor Sor 3 Gor : Vous devez d'abord faire modifier le titre de propriété. Contactez le bureau du cadastre pour connaître la procédure de modification.
- Le titre de propriété fait apparaître des charges conflictuelles : Si le bien est fortement hypothéqué ou fait déjà l'objet d'un usufruit, l'enregistrement d'un nouvel usufruit peut s'avérer impossible. Une recherche auprès du service du cadastre permettra de déceler les conflits.
- Documents manquants ou incomplets : Veuillez retourner le dossier avec tous les documents requis. Consultez la liste des documents requis ci-dessus.
- L'accord d'usufruit présente des problèmes de langue thaïe : L'accord doit être rédigé en thaï correct. Faites-le relire et corriger par un traducteur ou un avocat.
Documents manquants
Si un document manque en cours de procédure, le bureau du cadastre vous demandera de revenir avec le dossier complet. Évitez un déplacement inutile en préparant soigneusement votre visite à l'avance. Utilisez la liste de contrôle fournie et vérifiez chaque élément avant de vous rendre au bureau du cadastre.
Propriétaire foncier peu coopératif
Parfois, un propriétaire terrien accepte oralement ou par écrit d'accorder un usufruit, mais refuse par la suite. L'arrêt de la Cour suprême n° 2380/2542 (1999) traite de cette situation. Une mère avait fait don de terres et de bâtiments à sa fille, qui avait convenu verbalement que la mère en conserverait l'usufruit sa vie durant en contrepartie. La Cour a jugé qu'il s'agissait d'un accord spécial ayant la nature d'un contrat synallagmatique, qu'il créait un droit personnel d'exiger l'enregistrement de l'usufruit et que la mère pouvait l'invoquer tant que la fille n'avait pas transféré la propriété à un tiers. La donation a été faite en 1976 et l'ordre d'enregistrement a été confirmé en 1999, soit vingt-trois ans plus tard. La limite que l'affaire impose réellement n'est pas un délai : c'est que le droit n'est opposable qu'au propriétaire seul, de sorte qu'un transfert à un tiers rend l'enregistrement impossible.
Si le propriétaire refuse de coopérer :
- Adressez une demande écrite au propriétaire, en faisant référence à l'accord. Sollicitez sa coopération dans un délai de 30 jours.
- Si le propriétaire refuse toujours, déposez une action civile devant la Cour provinciale exigeant l'exécution en nature. Ne tardez pas : la prescription et une vente du terrain peuvent toutes deux faire échec à la réclamation, et ces deux points sont traités ci-dessous.
- Une fois que le tribunal ordonne au propriétaire foncier d'enregistrer l'usufruit, retournez au bureau foncier muni du jugement du tribunal.
Ce processus est coûteux, long et conflictuel. Il est bien préférable d'obtenir la pleine coopération du propriétaire foncier à l'avance.
Une autre décision pertinente est l'arrêt de la Cour suprême n° 679/2514 (1971), rendu par la Cour plénière. Un père a poursuivi son fils pour faire enregistrer un usufruit promis dans un accord transactionnel signé en 1955, et le fils a plaidé que plus de dix ans s'étaient écoulés. La Cour a admis qu'une action fondée sur une transaction est soumise à un délai de prescription de dix ans et que le délai court à compter du moment où l'action peut être exercée, mais elle a jugé que le délai n'avait pas commencé à courir : le fils avait laissé son père exercer son usufruit pendant toute la période, ce qui constitue un acte non équivoque valant reconnaissance de la créance, et tant que cette situation perdure, la prescription est interrompue. L'action, intentée treize ans après l'accord, était recevable, et l'affaire a été renvoyée devant le tribunal de première instance pour y être jugée. Ainsi, le délai de dix ans est bien réel, mais il ne court pas simplement à compter de la date de l'accord, et un propriétaire qui vous a laissé utiliser le bien aura généralement interrompu ce délai.
Le titre de propriété doit d'abord être mis à jour.
Si le titre de propriété est un Nor Sor 3 ou un Sor Kor 1, vous ne pouvez pas enregistrer immédiatement un usufruit. Vous devez d'abord demander la mise à niveau du titre de propriété en Chanote ou Nor Sor 3 Gor. Le Bureau foncier dispose d'une procédure simplifiée de mise à niveau :
- Déposez la demande de mise à niveau au Bureau foncier moyennant des frais minimes.
- Le bureau du cadastre peut effectuer un relevé topographique pour vérifier la possession et les limites de la propriété.
- Une fois approuvé, le titre est réémis sous la forme d'un certificat de niveau supérieur.
- Vous pourrez ensuite procéder à l'enregistrement de l'usufruit en utilisant le nouveau titre.
Prévoyez un délai total de 2 à 3 mois, du début à la fin, si votre propriété nécessite une mise à jour de titre de propriété.
Foire aux questions
Quelle est la différence entre l'usufruit enregistré et l'usufruit non enregistré ?
L'usufruit enregistré est un droit réel qui lie tous les acquéreurs et créanciers tiers. L'usufruit non enregistré est un droit personnel qui ne lie que les parties initiales. Article 1299, paragraphe 1 du Code civil canadien, Un droit ne devient réel que lorsqu'il est enregistré. Sans enregistrement, votre droit disparaît lors de la vente du bien à un acquéreur non signataire de votre contrat. L'enregistrement vous protège.
Combien coûte l'enregistrement d'un usufruit ?
For a grant with consideration, the registration fee is 1% and stamp duty is 0.5% of the consideration. A gratuitous grant attracts a registration fee of THB 50 per parcel. Allow separately for incidental administrative charges and agreed legal fees. Do not apply a generic property-transfer withholding rate or calculate a gratuitous grant on the assessed land value.
Quels titres de propriété sont éligibles à l'enregistrement en usufruit ?
Seuls les titres fonciers Chanote et Nor Sor 3 Gor permettent l'enregistrement immédiat de l'usufruit. Les titres Nor Sor 3 et Sor Kor 1 doivent d'abord être convertis en Chanote ou Nor Sor 3 Gor. La procédure de conversion prend entre 30 et 60 jours. Le Bureau du cadastre peut vous accompagner dans vos démarches.
Quels documents sont nécessaires pour enregistrer l'usufruit ?
Munissez-vous d'une pièce d'identité valide (passeport pour les étrangers, carte d'identité thaïlandaise pour les ressortissants). Apportez le titre de propriété original (Chanote ou Nor Sor 3 Gor). Apportez un contrat d'usufruit signé en thaï. Apportez des photographies du bien (2 à 4 images). Apportez l'acte de propriété si applicable. Apportez une procuration écrite si vous avez recours à un représentant. Apportez le formulaire d'enregistrement standard du Bureau du cadastre. Assurez-vous que tous les documents sont prêts et photocopiés avant votre visite.
Un accord oral portant sur l'octroi d'un usufruit peut-il être enregistré ultérieurement ?
Oui. Dans la décision de la Cour suprême n° ฎีกา 2380/2542 (1999), un accord oral visant à concéder un usufruit sa vie durant, consenti en contrepartie d'une donation de la propriété, a créé un droit personnel d'exiger l'enregistrement, et le tribunal a ordonné au propriétaire de l'enregistrer vingt-trois ans après la conclusion de l'accord. Le droit peut être invoqué tant que le propriétaire n'a pas transféré le bien à un tiers, de sorte que le risque à surveiller est une vente, et non un délai. Enregistrez dès que possible, car tant qu'il n'est pas enregistré, l'usufruit n'est pas encore un droit réel complet et la réclamation ne vaut que contre le propriétaire seul.
Que se passe-t-il si le propriétaire refuse de coopérer ?
Si le propriétaire a accepté par écrit ou oralement d'accorder l'usufruit mais refuse par la suite, vous pouvez intenter une action en justice civile pour contraindre à l'enregistrement, et le tribunal ordonnera au propriétaire de l'enregistrer. Deux décisions de la Cour suprême en fixent les limites. En vertu de l'arrêt 2380/2542, le droit peut être invoqué tant que le propriétaire n'a pas transféré la propriété à un tiers. En vertu de l'arrêt 679/2514, une créance fondée sur un accord transactionnel est soumise à un délai de prescription de dix ans, mais le délai court à compter du moment où la créance peut être invoquée et est interrompu tant que le propriétaire continue de vous laisser exercer ce droit, de sorte qu'une action intentée treize ans après l'accord était encore recevable. Les litiges sont coûteux et lents, il convient donc de s'assurer d'une entière coopération à l'avance.
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