Usufruit vs Superficie en Thaïlande : quel droit de propriété vous protège réellement

Révisé par ThaiLawOnline, un cabinet d'avocats thaïlandais agréé exerçant en Thaïlande depuis 2006. Avocate thaïlandaise en charge du dossier : Wichuda Atthamethakon, LL.M., licence du barreau thaïlandais 3149/2556.

Dernière mise à jour : 5 septembre 2026

A foreigner pays for a house on his Thai wife’s land. He registers a right at the Bureau foncier, sleeps well for fifteen years, and dies. Whether his children receive that house turns on one word in the register. Register a superficie and they inherit it. Register a usufruct or a droit d'habitation and they get nothing, because both rights die with him.

Most English-language guides to this subject get that answer backwards. The page currently ranking first for the three-way comparison tells readers that all three rights end at the death of the holder. Section 1411 of the Code civil et commercial says the opposite about superficies, in one sentence, with no ambiguity.

Cette page compare cinq droits enregistrables, et non trois, et nomme la section à l'origine de chaque revendication. ThaiLawOnline rédige et enregistre ces instruments pour des clients étrangers depuis 2006.

Les cinq droits, côte à côte

La loi thaïlandaise vous offre cinq façons de détenir un droit enregistré sur un terrain que vous ne pouvez pas posséder. Lisez le tableau sur les deux colonnes qui décident de la plupart des cas réels : cessible et transmissible par héritage.

Droite	terme thaïlandais	Sections	Durée maximale	Transférable	Héréditaire	Droits aux revenus
Bail enregistré	สัญญาเช่า	C.cr. art. 537 à 571	30 ans	Seulement si le bail le prévoit	Non, sauf stipulation contraire	Oui, la sous-location si elle est autorisée
Usufruit	สิทธิเก็บกิน	CC art. 1417-1428	30 ans ou la perpétuité	Exercice uniquement, art. 1422	Non, prend fin au décès, art. 1418	Oui, gestion complète, art. 1417
Superficie	สิทธิเหนือพื้นดิน	CC art. 1410-1416	30 ans ou la perpétuité	Oui par défaut, art. 1411	Oui par défaut, art. 1411	Il est propriétaire du bâtiment, donc oui
Habitation	สิทธิอาศัย	CC art. 1402-1409	30 ans, renouvelable ou à vie	Non, art. 1404	Non, art. 1404	Non, habitation seulement, art. 1402
Sap Ing Sith	ทรัพย์อิงสิทธิ	Loi B.E. 2562 (2019)	30 ans	Oui	Oui	Oui, et hypothécaire

Chacun de ces éléments doit être rédigé par écrit en thaï et enregistré sur le titre de propriété au Bureau foncier. Signez un accord d'usufruit et laissez-le dans un tiroir, il n'engage que la personne qui l'a signé et personne d'autre. Un acheteur du terrain l'acquiert libre de toute charge. L'enregistrement est primordial.

Usufruit : possession, gestion et revenus, sa vie durant

L'article 1417 confère à l'usufruitier la possession, l'usage et la jouissance du bien, ainsi que le droit d'administration. C'est le plus vaste ensemble des trois droits du code. Vous y habitez, vous percez les loyers, vous décidez qui entretient le toit.

L'article 1418 fixe la durée. Vous l'obtenez pour une période déterminée ou pour votre vie, et si l'acte ne fixe aucune période, la loi thaïlandaise présume un usufruit viager. Une durée déterminée ne peut excéder 30 ans. L'article se termine par la phrase qui importe le plus : dans tous les cas, l'usufruit prend fin au décès de l'usufruitier. Vos héritiers ne reçoivent rien. Aucune astuce de rédaction n'y changera rien.

Vous supportez également les frais de fonctionnement. L'article 1426 met à votre charge les frais de gestion, les impôts, les taxes et les intérêts grevant le bien. L'article 1424 vous met à la charge l'entretien ordinaire et les petites réparations, tandis que l'article 1425 laisse les dépenses extraordinaires à la charge du propriétaire. L'article 1421 vous impose la diligence qu'une personne d'une prudence ordinaire apporte à la gestion de ses propres biens, et l'article 1420 vous rend responsable de la destruction ou de la dépréciation à moins que vous ne prouviez l'absence de faute.

Un malentendu traverse presque toutes les pages concurrentes : l'affirmation selon laquelle un usufruitier ne peut rien céder. L'article 1422 dispose que, sauf disposition contraire de l'acte constitutif, l'usufruitier peut céder l'exercice de son droit à un tiers, et le propriétaire peut alors intenter une action directement contre cette personne. Le droit lui-même ne se déplace pas. Son exercice, si. Si vous êtes le propriétaire foncier qui accorde l'usufruit, vous pouvez désactiver cette règle par défaut lors de la redaction. Presque personne ne le dit aux constituants.

Un plafond pratique s'impose à la loi. Au vu du Code, un usufruitier détenant le droit de gestion peut accorder un bail enregistré de plus de trois ans. Les bureaux fonciers refusent d'enregistrer un ressortissant étranger en qualité de bailleur, au motif qu'un étranger ne peut pas contrôler ou gérer des terres. Ainsi, en pratique, un usufruitier étranger loue le bien pour une durée de trois ans ou moins, sans enregistrement, en vertu de l'article 538. Cette restriction découle d'une pratique administrative et non du Code. Les concurrents la présentent comme une règle absolue sans citer aucune référence.

Surveillez bien l'horloge à la fin. L'article 1428 interdit toute action entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, ou son ayant cause, plus d'un an après la fin de l'usufruit. Le propriétaire qui n'a pas pu avoir connaissance de cette fin dispose d'un an à compter du jour où il a su ou aurait dû savoir. Ratez l'échéance et la créance disparaît.

En savoir plus les accords d'usufruit en Thaïlande et sur usufruit pour les étrangers.

Superficie : vous êtes propriétaire du bâtiment

L'article 1410 permet au propriétaire foncier de créer un droit pour une autre personne de posséder des bâtiments, des structures ou des plantations sur ou sous le terrain. Le terrain reste le sien. La maison devient vienne, en tant que propriété, enregistrée séparément par le biais des propres registres du bâtiment plutôt que sur son propre titre de propriété.

L'article 1411 fait alors le travail : sauf disposition contraire de la loi qui l'institue, le droit de superficie est cessible et transmissible par voie de succession. Vos enfants héritent de la maison. Vous pouvez vendre le droit. La règle supplétive joue en votre faveur, et les parties peuvent y déroger par contrat, ce qui signifie que vous lisez cette clause avant de signer quoi que ce soit qu'un promoteur vous tend.

Section 1412 offers three shapes and no others. A fixed period capped at 30 years, the life of the landowner, or the life of the superficiel. Guides that describe a superficies “in perpetuity” as technically possible have no section to point at. Where no period is fixed, section 1413 lets either party terminate on reasonable notice, and where rent is payable, one year’s notice or one year’s rent.

L'article 1416 régit la fin du contrat, et les acheteurs doivent le négocier dès le début. Vous pouvez enlever vos bâtiments et remettre le terrain dans son état initial. Si le propriétaire terrien notifie plutôt son intention de les acheter à leur valeur marchande, vous ne pouvez pas refuser sauf pour un motif raisonnable. Cela transforme la question “ est-ce que je perds ma maison ? ” en une question d'évaluation. Fixez la méthode d'évaluation dans l'acte et vous aurez éliminé le pire conflit avant qu'il ne commence.

Plus de détails sur le droit de superficie en Thaïlande.

Habitation : un lieu pour vivre, rien de plus

L'article 1402 donne au bénéficiaire le droit d'occuper un bâtiment comme lieu d'habitation sans payer de loyer. Facturez un loyer et vous avez créé un bail, quoi que dise le document. L'article 1404 supprime toute issue : le droit d'habitation n'est pas transférable, pas même par voie de succession.

L'article 1405 permet à votre famille et à votre foyer de vivre avec vous, à moins que la concession ne limite ce droit à vous personnellement. L'article 1406 vous permet de prélever les fruits naturels ou les produits de la terre, mais uniquement dans la limite des besoins de votre foyer. Vous ne pouvez pas exploiter la propriété comme une entreprise.

Habitation earns one point that the rest of the market ignores. Section 1403 caps a fixed term at 30 years and then permits renewal for a further period not exceeding 30 years from the time of renewal. The Code says so directly. Compare that to the lease renewal problem, where the Cour suprême in Decision 4655/2566 struck down pre-paid automatic renewal clauses reaching past the 30 year cap. Habitation renewal is textually cleaner. It is still useless to anyone who needs income or heirs.

Voir le droit d'habitation en Thaïlande.

Les deux pages de comparaison omettent

Le bail enregistré fait toujours l'essentiel du travail sur le marché. Il court sur 30 ans, l'article 538 exige un enregistrement au-delà de trois ans, et après la décision 4655/2566, vous devez considérer les structures prépayées 30+30+30 comme non sûres. Notre page sur options de renouvellement de bail de 30 ans et le décisions de la Cour suprême en matière de baux indiquez où se situe la ligne actuellement.

Sap Ing Sith sits outside the Civil and Commercial Code, in its own Act of B.E. 2562 (2019). It creates a registrable right to use and take benefit from immovable property for up to 30 years, over land with a full title deed, buildings on titled land, and condominium units under the Loi sur les condominiums. The right is transferable, inheritable and mortgageable. The Act contains no renewal clause, so continuing past year 30 requires a fresh agreement and a fresh registration with whoever owns the land then. Read Sap Ing Sith en Thaïlande et le L'acte de la Sagesse, de l'Invention et des Ténèbres lui-même.

One right people arrive at by mistake: a servitude burdens a neighbouring plot for the benefit of yours, under sections 1387 onward. It gives access and utility routes, not a place to live. If you bought a landlocked plot, you want servitudes, et non un usufruit.

Si votre conjoint thaïlandais est propriétaire du terrain, lisez d'abord l'article 1469

Le modèle le plus courant sur le marché est celui d'une épouse thaïlandaise accordant à son mari étranger un usufruit viager sur le terrain qu'elle détient. Les guides le recommandent sans cesse. Presque aucun d'entre eux ne mentionne l'article 1469.

Section 1469 lets either spouse avoid any agreement concluded between them during the marriage, at any time during the marriage or within one year from the day of dissolution, without proving anything. The rights of third persons acting in good faith survive. A usufruct granted by a wife to her husband during their marriage is exactly such an agreement.

La version exacte comporte cinq parties, et elle est plus rassurante que la version panique :

1. Votre femme ne peut pas se rendre au Bureau foncier pour annuler un usufruit enregistré. C'est un droit réel inscrit sur le titre.
2. Elle peut échapper à l'accord sous-jacent en vertu de l'article 1469 et demander à un tribunal d'ordonner le retrait de l'inscription. Cela demande des procédures judiciaires, du temps et un jugement.
3. Les tiers agissant de bonne foi conservent leurs droits, c'est pourquoi un usufruit enregistré l'emporte toujours largement sur une promesse non enregistrée.
4. La fenêtre d'exposition se ferme un an après la dissolution du mariage.
5. Un droit accordé avant le mariage, ou accordé par une personne qui n'est pas votre conjoint, échappe entièrement à l'article 1469.

Le point cinq est la solution pratique, et aucun concurrent ne l'énonce. Enregistrez l'usufruit ou la superficie avant le mariage, ou obtenez l'attribution directement du vendeur au moment de l'achat plutôt que de votre conjoint par la suite. Même protection, aucune exposition à l'article 1469. Voir aussi régime matrimonial en droit thaïlandais.

Ce que cela coûte, et qui paie après

Lorsqu'il n'y a pas de contrepartie entre les parties, le Service foncier perçoit des frais symboliques, généralement fixés à environ 75 THB par parcelle pour l'enregistrement d'un usufruit. Lorsque les parties déclarent une contrepartie, les frais d'enregistrement s'élèvent à 1% de la valeur déclarée ou estimée, auxquels s'ajoute le droit de timbre. Les professionnels appliquent généralement un droit de timbre de 0,11 TP3T à ces enregistrements, bien que les chiffres publiés varient selon les sources et qu'un guide très consulté indique 0,51 TP3T. Vérifiez le taux auprès du service chargé de votre dossier avant d'établir votre budget. [Vérification nécessaire concernant le taux exact du droit de timbre pour les enregistrements de superficies]

Chaque droit fait l'objet de sa propre formalité et de ses propres frais. L'enregistrement d'un bail, d'une superficie et d'un usufruit sur la même villa nécessite trois demandes, et non une.

Les frais de fonctionnement suivent l'instrument. L'usufruitier paie les frais de gestion, les taxes et droits en vertu de l'article 1426 et s'occupe des réparations ordinaires en vertu de l'article 1424, tandis que le propriétaire couvre les dépenses extraordinaires en vertu de l'article 1425. Le droit d'habitation ne comporte pas une telle répartition, les parties doivent donc en rédiger une. Les acheteurs qui évaluent le coût d'une structure ne voient presque jamais cela avant le premier avis d'imposition.

One 2026 development belongs in your planning. The Department of Lands issued Urgent Circular มท 0515.2/ว 10722 on 15 May 2026, followed by further Most Urgent instructions, requiring registrars to investigate the source of funds on a cash payment of THB 2 million or more, or an appraised value of THB 5 million or more. Land Office officers hold discretion over these registrations and can impose conditions or refuse. Whether the circulars are being applied to usufruct and superficies filings, or only to transfers of title, varies by province. [verification needed] Our note on récentes répression contre les candidats couvre le contexte d'application.

Lequel avez-vous besoin ? Quatre questions

1. Avez-vous payé pour un bâtiment ? Si oui, constituez un droit de superficie sur celui-ci. Sans ce droit, le bâtiment appartient au propriétaire du terrain en vertu de la règle générale selon laquelle la construction suit le sol.
2. Vos héritiers doivent-ils le recevoir ? Si oui, superficie ou Sap Ing Sith. L'usufruit prend fin à votre décès en vertu de l'article 1418. L'habitation ne peut pas être transmise en vertu de l'article 1404.
3. Avez-vous besoin de revenus locatifs ? Si oui, un usufruit ou un bail enregistré. L'habitation vous donne un droit d'habitation et rien de plus.
4. Le cédant est-il votre conjoint, et étiez-vous déjà mariés lorsqu'il l'a cédé ? Si oui, évaluez l'article 1469 et examinez si une donation avant mariage ou une donation du vendeur remplit la même fonction avec moins de risques.

Cumul des droits et limites du cumul des droits

Les clients enregistrent souvent plus d'un droit sur la même propriété. Un bail de 30 ans garantit l'occupation et une créance fondée sur le loyer. Une superficie met le bâtiment à votre nom et le transmet à vos enfants. Un usufruit y ajoute la gestion et les revenus. Les trois coexistent parce qu'ils répondent à des questions différentes, et le droit thaïlandais les enregistre séparément.

Le cumul entraîne trois séries de frais et trois séries de rédaction. Il comporte également un plafond. Aucun de ces droits ne constitue une propriété. L'article 86 du Code foncier interdit toujours à un étranger d'acquérir des terres, et l'article 94 donne à un étranger qui se retrouve en possession de terres entre 180 jours et un an pour s'en dessaisir avant que le Directeur général ne les vende pour son compte. Empilez les couches autant que vous voulez. Le terrain reste le sien.

Foire aux questions

Par où commencer

Apportez-nous le titre de propriété, l'identité du cédant et la réponse à la question deux ci-dessus. Nous vous indiquerons quel acte convient, le rédigerons de manière bilingue et assisterons à l'enregistrement au Bureau foncier avec vous. ThaiLawOnline gère les droits immobiliers thaïlandais pour des clients étrangers depuis 2006.