ภาษีสิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทย: คู่มือฉบับสมบูรณ์เกี่ยวกับค่าธรรมเนียมและภาระผูกพัน

อัปเดตล่าสุดเมื่อวันที่ 11 เมษายน 2569

ประเด็นสำคัญ

• ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน:ค่าธรรมเนียม 1% บวกอากรแสตมป์ 0.5% คำนวณจากมูลค่าการซื้อขาย หากไม่มีมูลค่าการซื้อขาย จะคิดค่าธรรมเนียมคงที่ต่อแปลงประมาณ 75 บาท ชำระครั้งเดียว ณ กรมที่ดิน
• ภาระภาษีเงินได้: โดยทั่วไปแล้ว ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์จะเป็นผู้เสียภาษีเงินได้ ส่วนผู้ที่ได้รับรายได้จริงจะเป็นผู้รับผิดชอบตามคำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 575/2560
• ภาษีที่ดิน (รายปี): ผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: 0.02% (เพื่อการเกษตร) หรือ 0.1–0.3% (นอกการเกษตร)
• ข้อได้เปรียบด้านความตาย: ไม่ต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์เมื่อสิทธิใช้ประโยชน์สิ้นสุดลงเมื่อเสียชีวิต ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่กรรมสิทธิ์โดยอัตโนมัติโดยไม่มีความยุ่งยากเรื่องการรับมรดก
• เนื้อหาสำคัญกว่ารูปแบบ: หน่วยงานสรรพากรตรวจสอบสาระสำคัญทางเศรษฐกิจที่แท้จริง การจัดเตรียมที่ประดิษฐ์ขึ้นเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีอาจถูกตีความใหม่ได้
• การแบ่งรายได้ต้องมีวัตถุประสงค์ที่ถูกต้องตามกฎหมาย: บุตรที่บรรลุนิติภาวะแล้วในฐานะผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์จะช่วยลดภาษีเงินได้ของครอบครัวได้ก็ต่อเมื่อพวกเขามีอำนาจควบคุมอย่างเป็นอิสระอย่างแท้จริงเท่านั้น

เขียนโดย เซบาสเตียน เอช. บรูสโซ และ วิชุดา อัตถเมธาคอนThaiLawOnline.com: ให้บริการด้านกฎหมายสิทธิการใช้ประโยชน์มาตั้งแต่ปี 2549

ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนและภาษีการโอน

การสร้างสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นเกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมครั้งเดียวหลายรายการที่กรมที่ดิน ซึ่งแตกต่างจากการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน (ซึ่งต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมาก) การสร้างสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินนั้นมีค่าใช้จ่ายเริ่มต้นค่อนข้างน้อย

การเข้าใจโครงสร้างค่าธรรมเนียมจะช่วยในการวางแผนงบประมาณ นอกจากนี้ยังช่วยให้คุณเปรียบเทียบสิทธิการใช้ประโยชน์กับรูปแบบการถือครองทรัพย์สินแบบอื่น เช่น สัญญาเช่า หรือการโอนกรรมสิทธิ์โดยตรง

ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน: 1% ของมูลค่าที่พิจารณา

ค่าธรรมเนียมหลักสำหรับการจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์คือ 1% ของมูลค่าตามสัญญา กรมที่ดินจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมนี้เมื่อทำการจดทะเบียน ค่าธรรมเนียมนี้เป็นค่าธรรมเนียมครั้งเดียวและไม่เกิดขึ้นซ้ำอีก ค่าธรรมเนียม 1% บวกอากรแสตมป์ 0.5% คำนวณจากมูลค่าที่พิจารณา. หากไม่มีการพิจารณาใดๆ จะมีการคิดค่าธรรมเนียมคงที่ต่อแปลงประมาณ 75 บาทสำหรับลูกค้าส่วนใหญ่ของเรา ประมาณ 90% การใช้ประโยชน์ที่ดินนั้นทำโดยไม่ได้รับค่าชดเชย เนื่องจากค่าใช้จ่ายมีเพียงประมาณ 75 บาทเท่านั้น

มูลค่าประเมินจะอิงตามการประเมินราคาที่ดินอย่างเป็นทางการของกรมที่ดิน หากมูลค่าที่แจ้งไว้ในสัญญาสิทธิการใช้ประโยชน์สูงกว่า จะใช้มูลค่าที่ระบุไว้ในสัญญา ตัวอย่างเช่น หากที่ดินมีมูลค่า 5,000,000 บาท ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนคือ 50,000 บาท

ค่าธรรมเนียม 1% นี้ถือว่าคุ้มค่าเมื่อเทียบกับภาษีการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ภาษีการโอนที่ดินและอาคารมีตั้งแต่ 2-3.3% ขึ้นอยู่กับประเภทของการทำธุรกรรม การจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์ในอัตรา 1% นั้นต่ำกว่ามาก ข้อได้เปรียบด้านต้นทุนนี้ทำให้การจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับการสร้างสิทธิในทรัพย์สินระยะยาวโดยมีภาระภาษีเบื้องต้นน้อยที่สุด

อากรแสตมป์

เอกสารการจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินต้องเสียอากรแสตมป์ในอัตราที่กำหนด โดยอากรแสตมป์สำหรับสัญญาสิทธิการใช้ประโยชน์ในที่ดินจะคำนวณจากมูลค่าตามสัญญาหรือมูลค่าค่าตอบแทน ปัจจุบันอัตราอากรแสตมป์โดยทั่วไปอยู่ระหว่าง 20-40 บาท สำหรับเอกสารสิทธิในทรัพย์สิน

ภาษีนี้มีจำนวนน้อยเมื่อเทียบกับภาษีที่ดินประเภทอื่น ๆ โดยปกติจะชำระที่กรมที่ดินในระหว่างการจดทะเบียน

ประเภทค่าธรรมเนียม	ประเมิน	ความถี่	หมายเหตุ
ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์	1% ของมูลค่าที่ประเมิน	ครั้งเดียว (ตอนสร้าง)	จ่ายเงินให้กรมที่ดินแล้ว
อากรแสตมป์	0.5%	ชำระครั้งเดียว (ตอนลงทะเบียน)	จำนวนเงินที่ระบุไว้
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (รายปี)	0.02%–0.3% ของมูลค่า	รายปี (เกิดขึ้นซ้ำ)	จ่ายโดยผู้ใช้ประโยชน์ที่ดิน; อัตราสำหรับเกษตรกรรมและไม่ใช่เกษตรกรรม จำนวนเงินเหล่านี้มักต่ำมากและมักไม่เคยมีการเรียกร้องจากผู้ใช้ประโยชน์ที่ดินเลย
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (จากรายได้ค่าเช่า)	0%–37% ลุกลาม	รายปี (จากรายได้ที่ได้รับ)	ผู้มีรายได้จริงเป็นผู้จ่ายภาษี โดยกรมสรรพากรหักภาษี ณ ที่จ่าย 5%

ภาษีเงินได้ระหว่างการใช้ประโยชน์

การคิดภาษีเงินได้จากสิทธิการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินเป็นหนึ่งในประเด็นที่ซับซ้อนและมีการฟ้องร้องมากที่สุดในกฎหมายภาษีของไทย หลักการพื้นฐานคือ ผู้รับสิทธิการใช้ประโยชน์มีสิทธิในการใช้ เพลิดเพลิน และเก็บเกี่ยวรายได้จากทรัพย์สินนั้น ผู้รับสิทธิการใช้ประโยชน์มีสิทธิได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สินนั้น และจึงต้องรับผิดชอบภาษีเงินได้ตามนั้น

ศาลไทยได้นำหลักการที่ว่าเนื้อหาสำคัญกว่ารูปแบบมาใช้ หลักการนี้สามารถตีความข้อตกลงใหม่ได้หากรูปแบบไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงทางเศรษฐกิจ

ใครเป็นผู้จ่าย: ผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ (มาตรา 1426)

มาตรา 1426 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทยระบุว่า ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ “ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการและซ่อมแซมทั้งหมด ตลอดจนภาษีและภาระผูกพันอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้น”

บทบัญญัตินี้กำหนดว่าผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์เป็นผู้เสียภาษีหลัก หากผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ให้เช่าทรัพย์สิน รายได้ค่าเช่าที่ได้รับจะเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษีของผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์

ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี หรือแบบแสดงรายการภาษีเงินได้นิติบุคคล (ขึ้นอยู่กับสถานะ) โดยต้องแจ้งรายได้จากทรัพย์สินนั้น รายได้ค่าเช่าจะถูกเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในอัตราก้าวหน้า ตั้งแต่ 0% ถึง 37% ส่วนผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ที่เป็นนิติบุคคลจะเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลในอัตราคงที่ 20%

ภาระผูกพันรายได้ค่าเช่า

เมื่อผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์เก็บค่าเช่าจากผู้เช่า ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ต้องปฏิบัติดังนี้:

1. แจ้งรายได้ค่าเช่ารวมในแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือภาษีเงินได้นิติบุคคลประจำปี
2. หักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่อนุญาตได้: ค่าบำรุงรักษา ค่าซ่อมแซม ค่าธรรมเนียมการจัดการทรัพย์สิน ค่าประกันภัย
3. คำนวณรายได้สุทธิและเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือภาษีเงินได้นิติบุคคล
4. ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเจ้าของบ้าน (เจ้าของกรรมสิทธิ์โดยไม่มีทรัพย์สินอื่นประกอบ) หักหรือส่งภาษีหัก ณ ที่จ่าย หากผู้เช่าเป็นบริษัท (โดยทั่วไปคือภาษีหัก ณ ที่จ่าย 5% ของค่าเช่า)
5. ขอใบรับรองการเสียภาษีจากผู้เช่าเพื่อใช้ในการยื่นภาษีเงินได้

ประเด็นสำคัญไม่ได้อยู่ที่ชื่อในเอกสาร แต่เป็นเรื่องว่าใครมีสิทธิ์ได้รับรายได้และใครมีอำนาจควบคุมทรัพย์สินนั้น หน่วยงานสรรพากรจะพิจารณาเนื้อหามากกว่ารูปแบบ

คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 575/2560: ภาษีคิดตามรายได้จริงของผู้มีรายได้

คำพิพากษาศาลฎีกาไทยที่ 575/2560 (พิพากษาในปี 2560) ได้เปลี่ยนแปลงกฎหมายภาษีสิทธิการใช้ประโยชน์อย่างพื้นฐาน คดีนี้เป็นบรรทัดฐานสำคัญในการทำความเข้าใจว่าเมื่อใดภาระภาษีเงินได้จะตกอยู่กับผู้ถือสิทธิอย่างเป็นทางการเทียบกับผู้รับผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่แท้จริง

คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 575/2560: การวิเคราะห์คดี

ข้อเท็จจริง: ที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งเป็นเจ้าของโดยนายพี ได้กลายเป็นที่อยู่อาศัยของนายพี ต่อมา นายพีได้ให้บริษัทบีเช่าที่ดินแปลงนั้นตามสัญญาเช่า จากนั้น นายพีได้มอบสิทธิในการใช้ประโยชน์ในที่ดินแปลงเดียวกันนั้นให้แก่หลานๆ ของตน และหลานๆ เหล่านั้นก็ได้เก็บค่าเช่าจากบริษัทบี

ข้อโต้แย้งของผู้เสียภาษี: หลานๆ ในฐานะผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์โดยชอบธรรม ย่อมเป็นผู้มีรายได้โดยชอบด้วยกฎหมาย พวกเขาจึงต้องเสียภาษีเงินได้ และพวกเขาก็ได้แสดงใบรับรองภาษีที่แสดงให้เห็นว่าพวกเขาเป็นผู้รับรายได้

ตำแหน่งเจ้าหน้าที่สรรพากร: เจ้าของที่ดินเดิมคือ P ซึ่งเป็นผู้หารายได้ทางเศรษฐกิจที่แท้จริง ดังนั้น P ควรเป็นผู้รับผิดชอบภาษีเงินได้ P เป็นผู้สร้างความสัมพันธ์การเช่ากับบริษัท B และยังคงมีอำนาจควบคุมสูงสุด

คำตัดสินของศาล: ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าเนื้อหาสำคัญกว่ารูปแบบ แม้ว่าหลานๆ จะถือครองกรรมสิทธิ์ในฐานะผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์อย่างเป็นทางการ แต่ P คือผู้หารายได้ที่แท้จริงเพราะ:

• บริษัท P ได้จัดทำสัญญาเช่ากับบริษัท B
• P ยังคงควบคุมการชำระค่าเช่าและการจัดการทรัพย์สินได้อย่างมีประสิทธิภาพ
• รายได้นั้นมาจากและอยู่ภายใต้การควบคุมของ P ในท้ายที่สุด
• ใบรับรองภาษีที่ออกให้แก่หลานนั้นไม่ถูกต้องและไม่มีผลผูกพันต่อหน่วยงานสรรพากร

ผลกระทบทางภาษี: P ยังคงต้องรับผิดชอบภาษีเงินได้จากค่าเช่าที่เก็บจากบริษัท B บทบาทของหลานในฐานะผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์อย่างเป็นทางการไม่ได้ทำให้ P พ้นจากภาระภาษีเงินได้ ใบรับรองภาษีในชื่อของหลานถูกตีความใหม่และถือว่าไม่ถูกต้อง

ความสำคัญต่อการวางแผนภาษี: คำตัดสินที่ 575/2560 เตือนว่า การเพียงแค่ให้สิทธิใช้ประโยชน์แก่สมาชิกในครอบครัวโดยไม่โอนอำนาจควบคุมทางเศรษฐกิจที่แท้จริงนั้น จะไม่สามารถทำให้ภาระภาษีเปลี่ยนแปลงไปได้ หน่วยงานด้านภาษีและศาลจะตรวจสอบเรื่องต่อไปนี้:

• ใครเป็นผู้เก็บรวบรวมหรือควบคุมรายได้นั้นกันแน่?
• ใครเป็นผู้ตัดสินใจเรื่องค่าเช่า สัญญาเช่า และการบริหารจัดการทรัพย์สิน?
• ใครเป็นผู้รับผลประโยชน์และภาระทางเศรษฐกิจจากการเป็นเจ้าของ?
• ข้อตกลงดังกล่าวมีวัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่ชอบด้วยกฎหมายนอกเหนือจากการหลีกเลี่ยงภาษีหรือไม่

ภาษีทรัพย์สิน: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

นอกเหนือจากภาษีเงินได้แล้ว ผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ยังต้องเสียภาษีทรัพย์สินประจำปี ซึ่งเรียกว่าภาษีที่ดินและอาคาร ภาษีประจำปีนี้คำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินไว้

อัตราค่าธรรมเนียมจะแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับว่าที่ดินนั้นเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรหรือไม่

ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ต้องรับภาระ

โดยปกติแล้ว ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์จะต้องรับผิดชอบในการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปีทั้งหมด เว้นแต่ในสัญญาจะระบุไว้เป็นอย่างอื่น

ข้อผูกพันนี้เกิดขึ้นพร้อมกับสิทธิในการใช้ประโยชน์ ตราบใดที่สิทธิในการใช้ประโยชน์ยังคงมีผลสมบูรณ์ ผู้รับสิทธิในการใช้ประโยชน์จะต้องชำระภาษีประจำปีให้แก่หน่วยงานที่ดินท้องถิ่น

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและอาคารนั้นบริหารจัดการผ่านกลไกของรัฐบาลท้องถิ่น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (CCC) จะแบ่งภาระภาษีระหว่างคู่กรณี แต่ในทางปฏิบัติแล้ว ภาระภาษีมักตกอยู่กับเจ้าของที่จดทะเบียน เว้นแต่จะมีการตกลงกันเป็นอย่างอื่น ภาระผูกพันทั้งหมดจึงตกอยู่กับผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ ซึ่งแตกต่างอย่างสิ้นเชิงจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ที่เจ้าของต้องแบกรับภาระภาษีตลอดระยะเวลาการถือครอง

ในทางปฏิบัติและจนถึงปัจจุบันนี้ การที่ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์จะถูกหน่วยงานจัดเก็บภาษีท้องถิ่นเรียกให้ชำระภาษีนั้นเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้ยากมาก เนื่องจากกฎหมายภาษีมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วในปัจจุบัน จึงอาจมีการตรวจสอบเรื่องนี้มากขึ้นในอนาคตอันใกล้นี้

อัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน (ปี 2026)

อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทยเป็นแบบก้าวหน้า โดยขึ้นอยู่กับประเภทและการใช้งานของทรัพย์สิน ณ ปี 2569 อัตราภาษีมาตรฐานมีดังนี้:

การจำแนกประเภททรัพย์สิน	อัตราภาษี	นำไปใช้กับ
ที่ดินเกษตรกรรม	0.02%	ที่ดินที่ใช้เพื่อการเกษตร ป่าไม้ หรือการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ ที่ดินที่มีมูลค่าประเมินต่ำกว่า 100,000 บาท ได้รับการยกเว้นภาษี ที่ดินที่มีมูลค่าประเมิน 100,000–1,000,000 บาท เสียภาษีในอัตรา 0.02%
ที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรม (ที่อยู่อาศัย)	0.1%–0.2%	อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย อัตราภาษีขึ้นอยู่กับมูลค่าประเมิน
ที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรม (เชิงพาณิชย์)	0.2%–0.3%	อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ อุตสาหกรรม หรือธุรกิจ อัตราค่าเช่าจะสูงกว่าในทำเลที่ดีเยี่ยม
อาคาร (สิ่งปลูกสร้างบนบก)	0.02%–0.1%	อาคารที่พักอาศัย อัตราภาษีขึ้นอยู่กับมูลค่าประเมินและที่ตั้ง

ตัวอย่างเช่น หากที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยที่ไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรมได้รับการประเมินราคาที่ 5,000,000 บาท ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีจะอยู่ที่ประมาณ 10,000 บาท (อัตรา 0.2%)

ภาระผูกพันประจำปีนี้จะต้องถูกรวมอยู่ในงบประมาณค่าใช้จ่ายของผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ เมื่อพิจารณาในระยะเวลาหลายปี ภาระผูกพันนี้จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อต้นทุนที่แท้จริงของการถือครองสิทธิใช้ประโยชน์

ภาษีเมื่อสิ้นสุดสัญญา

สิทธิในการใช้ประโยชน์ไม่ได้คงอยู่ตลอดไป สิทธิเหล่านี้จะหมดอายุหรือสิ้นสุดลงได้ในสถานการณ์ต่างๆ การเสียภาษีเมื่อสิ้นสุดสิทธิจะแตกต่างกันอย่างมาก ขึ้นอยู่กับสาเหตุของการสิ้นสุดสิทธิ

วิธีการนี้มีทั้งข้อดีและข้อเสียสำหรับการวางแผนภาษี

เมื่อเสียชีวิต: ไม่ต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์ (ข้อได้เปรียบที่สำคัญ)

ข้อได้เปรียบทางภาษีที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่งของสิทธิการใช้ประโยชน์คือ การสิ้นสุดเมื่อผู้รับสิทธิการใช้ประโยชน์เสียชีวิต เมื่อผู้รับสิทธิการใช้ประโยชน์เสียชีวิต สิทธิการใช้ประโยชน์จะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติ ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่เจ้าของเดิม (มาตรา 1433 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย)

ที่สำคัญคือ ไม่มีการเรียกเก็บภาษีโอนกรรมสิทธิ์สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์กลับคืนโดยอัตโนมัตินี้

หากเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยแท้จริงเสียชีวิตและทรัพย์สินตกทอดไปยังทายาท การโอนกรรมสิทธิ์นั้นจะก่อให้เกิดภาษีมรดกและภาษีโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมาก ในทางตรงกันข้าม เมื่อผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์เสียชีวิต ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่เจ้าของเดิมโดยไม่ต้องเสียภาษีใดๆ นี่เป็นข้อได้เปรียบทางเศรษฐกิจที่สำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของการวางแผนครอบครัวที่สิทธิใช้ประโยชน์มักถูกมอบให้แก่สมาชิกในรุ่นเยาว์

อย่างไรก็ตาม หากทรัพย์สินของผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ที่เสียชีวิตไปแล้วนั้นรวมถึงรายได้ค่าเช่าสะสมที่ยังไม่ได้แจ้งหรือชำระให้แก่กรมสรรพากร ทรัพย์สินนั้นก็ยังคงต้องเสียภาษีเงินได้จากรายได้ดังกล่าว การสิ้นสุดของสิทธิใช้ประโยชน์นั้นเองไม่ได้ก่อให้เกิดภาษีใดๆ ภาระภาษีเงินได้ก่อนการสิ้นสุดสิทธิใช้ประโยชน์ยังคงมีผลอยู่

เมื่อสัญญาจ้างระยะเวลาคงที่สิ้นสุดลง

หากสิทธิในการใช้ประโยชน์ถูกกำหนดไว้เป็นระยะเวลาแน่นอน (เช่น 30 ปี) ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่ผู้เป็นเจ้าของโดยชอบธรรมเมื่อครบกำหนดโดยไม่มีผลกระทบทางภาษี ผู้รับสิทธิในการใช้ประโยชน์จะไม่มีสิทธิหรือภาระผูกพันใด ๆ อีกต่อไป ในทำนองเดียวกัน จะไม่มีการเรียกเก็บภาษีโอนกรรมสิทธิ์เมื่อครบกำหนด

ความชัดเจนนี้ทำให้สิทธิการใช้ประโยชน์ในระยะเวลาที่กำหนดเป็นเครื่องมือวางแผนอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพและคาดการณ์ได้

ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ยังคงต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้ฉบับสุดท้ายสำหรับปีที่สิทธิใช้ประโยชน์สิ้นสุดลง โดยต้องแจ้งรายได้ที่ได้รับจนถึงวันที่สิ้นสุดสิทธิใช้ประโยชน์ และหักค่าใช้จ่ายตามสัดส่วนสำหรับปีสุดท้ายนั้น

ในกรณีการยกเลิกโดยความยินยอมร่วมกัน

หากผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์และเจ้าของกรรมสิทธิ์ตกลงที่จะยุติสิทธิใช้ประโยชน์ก่อนครบกำหนดระยะเวลาที่กำหนด การยกเลิกโดยความยินยอมร่วมกันสามารถเกิดขึ้นได้ การเสียภาษีจะขึ้นอยู่กับว่ามีการแลกเปลี่ยนสิ่งตอบแทนหรือไม่

หากการบอกเลิกเป็นไปโดยความยินยอมของทั้งสองฝ่ายและไม่มีการแลกเปลี่ยนผลประโยชน์ จะไม่มีการเรียกเก็บภาษีโอนกรรมสิทธิ์ แต่หากผู้ถือกรรมสิทธิ์โดยชอบธรรมจ่ายเงินให้ผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์เพื่อสละสิทธิ์ก่อนกำหนด การชำระเงินนั้นอาจต้องเสียภาษีเงินได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์และลักษณะของการชำระเงิน

การเปรียบเทียบ: การเสียภาษีสำหรับสิทธิในทรัพย์สิน

นักลงทุนและนักวางแผนด้านอสังหาริมทรัพย์มักเปรียบเทียบสิทธิการใช้ประโยชน์ (usufruct) กับโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์ทางเลือกอื่นๆ ตัวเลือกต่างๆ ได้แก่ สิทธิการเช่า สิทธิเหนือพื้นดิน และกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ แต่ละโครงสร้างมีผลกระทบทางภาษีที่แตกต่างกัน

การเข้าใจความแตกต่างเหล่านี้จะช่วยให้คุณเลือกการจัดสรรที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุดสำหรับวัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่กำหนดไว้

ปัจจัยด้านภาษี	สิทธิการใช้ประโยชน์	เช่า	พื้นผิว	กรรมสิทธิ์แบบไม่มีเงื่อนไข
ภาษีการสร้างสรรค์ (ชำระครั้งเดียว)	ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน 1%	ไม่มีค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน (ขึ้นอยู่กับสัญญา)	ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน 1%	ภาษีโอนกรรมสิทธิ์ 2–3.3% + ภาษี SBT 3.3%
ภาษีทรัพย์สินประจำปี	ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์จ่ายภาษีที่ดินและอาคาร 0.02%–0.3%	ผู้ให้เช่า (เจ้าของ) เป็นผู้จ่ายภาษีที่ดินและภาษีอาคาร ผู้เช่าอาจจ่ายเฉพาะส่วนที่ตกลงกันไว้	ผู้รับประโยชน์จ่ายภาษีที่ดินและอาคาร 0.02%–0.3%	เจ้าของจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 0.02%–0.3%
ภาษีเงินได้จากค่าเช่า	ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ต้องรับผิดชอบต่อค่าเช่าที่เก็บได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการทดสอบเนื้อหาตามคำตัดสินที่ 575/2560	ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบต่อค่าเช่าที่เก็บได้	ผู้รับผลประโยชน์ต้องรับผิดชอบต่อค่าเช่าที่เก็บได้	เจ้าของที่ดินต้องรับผิดชอบต่อค่าเช่าที่เก็บได้
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายสำหรับค่าเช่า	ผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% (สำหรับบุคคลธรรมดา) หรือ 5% (สำหรับบริษัท)	ผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% (สำหรับบุคคลธรรมดา) หรือ 5% (สำหรับบริษัท)	ผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% (สำหรับบุคคลธรรมดา) หรือ 5% (สำหรับบริษัท)	ผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่าย 3% (สำหรับบุคคลธรรมดา) หรือ 5% (สำหรับบริษัท)
ภาษีเมื่อสิ้นสุดสัญญา (กรณีผู้ถือเสียชีวิต)	ไม่ต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์ กรรมสิทธิ์จะกลับคืนสู่ผู้เป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์โดยอัตโนมัติ นี่คือข้อได้เปรียบที่สำคัญ	สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ทรัพย์สินของผู้เช่าอาจต้องชำระค่าเช่าและภาษีส่วนที่เหลือ	ไม่ต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์ สิทธิ์จะกลับคืนสู่เจ้าของที่ดินเดิม	ภาษีโอนกรรมสิทธิ์ (มรดก) 5-10% ทายาทต้องชำระภาษีมรดกและภาษีที่ดิน
ความสามารถในการถ่ายโอน	สิทธิในการใช้ประโยชน์สามารถโอนให้แก่บุคคลที่สามได้ ขึ้นอยู่กับข้อตกลงและความยินยอม ผู้รับโอนจะต้องรับภาระภาษีต่อจากผู้อื่น	โดยทั่วไป สัญญาเช่าไม่สามารถโอนสิทธิ์ได้หากไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้าน ผู้รับโอนสิทธิ์จะต้องรับผิดชอบหน้าที่ของผู้เช่า	กรรมสิทธิ์ที่ดินสามารถโอนได้ ผู้รับโอนจะต้องรับภาระภาษีต่อ	กรรมสิทธิ์สามารถโอนได้โดยเสรี ผู้รับโอนจะกลายเป็นเจ้าของและผู้เสียภาษีรายใหม่
ศักยภาพในการแบ่งรายได้	ใช่ ถ้าบุตรที่บรรลุนิติภาวะแล้วมีรายได้ที่แท้จริง คำตัดสินที่ 575/2560 จะมีผลบังคับใช้ สมาชิกในครอบครัวต้องแสดงหลักฐานที่แน่ชัด	สามารถให้เช่าแก่สมาชิกในครอบครัวในฐานะผู้เช่าได้ ภาษีเงินได้จะตกเป็นของผู้เช่า	ใช่ ถ้าผู้รับผลประโยชน์มีรายได้อิสระ	จำกัด การโอนกรรมสิทธิ์จะก่อให้เกิดภาษีทันทีเมื่อมีการโอน
ระยะเวลาและความปลอดภัย	กรรมสิทธิ์มีกำหนดระยะเวลาหรือตลอดชีพ มีความปลอดภัยและจดทะเบียนกับกรมที่ดิน เป็นสิทธิโดยธรรมชาติในทรัพย์สิน	เป็นไปตามสัญญา ขึ้นอยู่กับระยะเวลาเช่าและการต่อสัญญา มีความเสี่ยงที่จะไม่ต่อสัญญามากกว่า	สัญญาแบบกำหนดระยะเวลาหรือตลอดชีพ สิทธิ์ที่จดทะเบียน ปลอดภัย	ไม่จำกัดระยะเวลา มีหลักประกันความเป็นเจ้าของอย่างสมบูรณ์

กลยุทธ์การวางแผนภาษี

การวางแผนภาษีอย่างถูกต้องตามกฎหมายโดยใช้สิทธิการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้น จำเป็นต้องเข้าใจความสัมพันธ์ระหว่างกฎหมายทรัพย์สินและกฎหมายภาษีเงินได้ของไทย แม้ว่าการหลีกเลี่ยงภาษีด้วยวิธีการหลอกลวงจะถูกห้าม แต่โครงสร้างทางเศรษฐกิจที่แท้จริงซึ่งก่อให้เกิดประสิทธิภาพด้านภาษีนั้นสามารถทำได้

กลยุทธ์ต่อไปนี้เน้นการใช้สิทธิในผลประโยชน์ตามกฎหมายเพื่อการวางแผนภาษีอย่างมีประสิทธิภาพ โดยทั้งหมดอยู่ภายใต้หลักการพิจารณาเนื้อหาสำคัญกว่ารูปแบบที่กำหนดไว้ในคำตัดสินที่ 575/2560

การแบ่งรายได้ผ่านสิทธิการใช้ประโยชน์

เป้าหมายด้านภาษีทั่วไปอย่างหนึ่งคือการแบ่งรายได้ของครอบครัวออกไปให้แก่ผู้เสียภาษีหลายคนในอัตราภาษีที่ต่ำกว่า ซึ่งจะช่วยลดภาระภาษีโดยรวมของครอบครัว สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) สามารถช่วยให้บรรลุเป้าหมายนี้ได้หากมีการจัดโครงสร้างอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

ตัวอย่างเช่น ผู้ปกครองที่มีรายได้สูงอาจมอบสิทธิในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่สร้างรายได้ (เช่น อาคารอพาร์ตเมนต์ให้เช่า) ให้แก่บุตรที่บรรลุนิติภาวะแล้ว หากบุตรที่บรรลุนิติภาวะแล้วมีอำนาจควบคุมการให้เช่า การเก็บค่าเช่า และการบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างแท้จริง รายได้ค่าเช่าจะถูกเก็บภาษีในอัตราภาษีส่วนบุคคลของแต่ละคน ซึ่งอาจต่ำกว่าอัตราภาษีขั้นสูงสุดของผู้ปกครอง

อย่างไรก็ตาม ผู้ปกครองต้องสละการควบคุมอย่างแท้จริง หากผู้ปกครองยังคงควบคุมการเก็บค่าเช่า การคัดเลือกผู้เช่า และการตัดสินใจเกี่ยวกับทรัพย์สิน คำตัดสินที่ 575/2560 จะตีความข้อตกลงนั้นใหม่ และหน่วยงานด้านภาษีจะถือว่าผู้ปกครองต้องรับผิดชอบ

เอกสารที่แสดงให้เห็นถึงการตัดสินใจอย่างอิสระของบุตรที่บรรลุนิติภาวะแล้ว จะช่วยเสริมความชอบธรรมของการแบ่งรายได้ ตัวอย่างเช่น ใบอนุญาตประกอบธุรกิจแยกต่างหาก สัญญาเช่ากับผู้เช่าแยกต่างหาก และบัญชีธนาคารแยกต่างหาก

การใช้สิทธิประโยชน์สำหรับเด็กที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ

สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่มอบให้แก่บุตรผู้เยาว์เพื่อวัตถุประสงค์ในการโอนถ่ายทรัพย์สินจะต้องได้รับการจัดการผ่านผู้ปกครองตามกฎหมายหรือผู้ดูแลผลประโยชน์ สิทธิในการใช้ประโยชน์นั้นไม่สามารถถือครองโดยบุตรผู้เยาว์โดยตรงได้ จะต้องได้รับการบริหารจัดการในนามของบุตรผู้เยาว์

รายได้จากทรัพย์สินนั้นต้องเสียภาษีสำหรับผู้เยาว์ โดยส่วนใหญ่มักเสียภาษีในอัตราต่ำหรือเป็นศูนย์ เนื่องจากมีรายได้อื่นจำกัด ค่าใช้จ่ายและการลงทุนจะอยู่ภายใต้การจัดการของผู้ปกครองหรือผู้ดูแลทรัพย์สิน

การจัดการแบบนี้สามารถส่งต่อผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจไปยังคนรุ่นต่อไปได้ และยังช่วยรักษาระบบภาษีที่เป็นระเบียบอีกด้วย

เมื่อบุตรบรรลุนิติภาวะแล้ว พวกเขาสามารถควบคุมสิทธิในการใช้ประโยชน์โดยตรงได้ พวกเขายังคงได้รับประโยชน์จากรายได้ในอัตราภาษีที่เอื้ออำนวย การวางแผนข้ามรุ่นนี้ใช้ประโยชน์จากทั้งโครงสร้างสิทธิในการใช้ประโยชน์และอัตราภาษีเงินได้แบบก้าวหน้า

สิทธิการใช้ประโยชน์ในองค์กรเทียบกับสิทธิการใช้ประโยชน์ในบุคคลธรรมดา

สิทธิในการใช้ประโยชน์สามารถเป็นของนิติบุคคล (บุคคลธรรมดา) หรือบุคคลธรรมดาได้ สิทธิในการใช้ประโยชน์ในรูปของนิติบุคคลอาจเป็นประโยชน์หากทรัพย์สินนั้นจะถูกนำไปใช้เป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจขนาดใหญ่

ภาษีเงินได้นิติบุคคลในประเทศไทยอยู่ที่ 20% อัตราคงที่ ซึ่งอาจต่ำกว่าอัตราภาษีสูงสุดของบุคคลธรรมดาหากบุคคลนั้นมีรายได้สูง นอกจากนี้ การหักลดหย่อนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ค่าใช้จ่ายด้านการบริหาร และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจของนิติบุคคลอาจครอบคลุมมากกว่าการหักลดหย่อนของบุคคลธรรมดา

ในทางกลับกัน หากผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ส่วนบุคคลมีรายได้ต่ำและขอหักลดหย่อนน้อย อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอาจต่ำลง การเลือกระหว่างสิทธิใช้ประโยชน์ในรูปแบบนิติบุคคลหรือส่วนบุคคลต้องสอดคล้องกับเป้าหมายด้านภาษีและธุรกิจที่เฉพาะเจาะจง

การหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดในการจัดสรรรายได้: คำเตือนจากคำตัดสินที่ 575/2560

คำวินิจฉัยที่ 575/2560 ระบุว่า ศาลและหน่วยงานสรรพากรของไทยจะไม่เคารพพิธีการที่ปกปิดสาระสำคัญทางเศรษฐกิจที่แท้จริง เพื่อหลีกเลี่ยงการตีความใหม่ โครงสร้างสิทธิการใช้ประโยชน์ควรสะท้อนสาระสำคัญทางเศรษฐกิจที่แท้จริง:

• การตัดสินใจอย่างอิสระ: ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ต้องตัดสินใจเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นด้วยตนเอง ไม่สามารถเพียงแค่ลงมติเห็นชอบตามการตัดสินใจของเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือบุคคลที่สามได้
• บัญชีแยกต่างหาก: รายได้ที่ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ได้รับ ควรโอนผ่านบัญชีธนาคารหรือระบบการชำระเงินในชื่อหรือการควบคุมของผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ ห้ามนำไปรวมกับบัญชีของเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยเด็ดขาด
• ธุรกรรมที่มีเอกสารประกอบ: สัญญาเช่า ใบเสร็จรับเงินค่าเช่า และการตัดสินใจเกี่ยวกับการบริหารจัดการทรัพย์สิน ควรจัดทำเป็นเอกสารในชื่อของผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์
• วัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่ถูกต้องตามกฎหมาย: การจัดเตรียมดังกล่าวควรมีวัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่ไม่เกี่ยวข้องกับการหลีกเลี่ยงภาษีอย่างแท้จริง ตัวอย่างเช่น การโอนถ่ายความมั่งคั่งจากรุ่นสู่รุ่น ประสิทธิภาพในการบริหารจัดการทรัพย์สิน การจัดระเบียบธุรกิจ ไม่ควรมีจุดประสงค์เพียงเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีเท่านั้น
• การแบ่งภาระที่แท้จริง: ผู้รับสิทธิใช้ประโยชน์ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายและความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจริง ได้แก่ ค่าบำรุงรักษาทรัพย์สิน ค่าซ่อมแซม การปฏิบัติตามกฎหมาย และความรับผิดชอบต่อภาษีทรัพย์สินและภาษีเงินได้

ข้อตกลงที่ขาดคุณสมบัติเหล่านี้อาจถูกตีความใหม่ จะมีการเรียกเก็บภาษีย้อนหลัง ค่าปรับ และดอกเบี้ย

คำถามที่พบบ่อย

บทสรุป

การเก็บภาษีจากสิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทยเป็นเรื่องเฉพาะทางและซับซ้อนในทางกฎหมาย ซึ่งเกี่ยวพันกับสิทธิในทรัพย์สิน ภาษีเงินได้ ภาษีที่ดิน และหลักการทางภาษีที่สำคัญ

การทำความเข้าใจค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน (1%) ภาระภาษีที่ดินประจำปี (0.02%–0.3%) และภาระภาษีเงินได้ (ตามรายได้จริงของผู้มีรายได้ตามมติที่ 575/2560) เป็นสิ่งสำคัญสำหรับการวางแผนด้านอสังหาริมทรัพย์ ข้อดีที่สำคัญคือไม่ต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์เมื่อเสียชีวิต

คำตัดสินครั้งสำคัญของศาลฎีกาที่ 575/2560 ได้วางรากฐานว่า ภาระภาษีนั้นขึ้นอยู่กับสาระสำคัญทางเศรษฐกิจมากกว่าเพียงแค่กรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการ หลักการนี้ช่วยปกป้องฐานภาษี แต่ยังกำหนดให้ข้อตกลงการใช้ประโยชน์ใดๆ ที่ออกแบบมาเพื่อแบ่งรายได้หรือลดภาระภาษีของครอบครัว ต้องมีการควบคุมทางเศรษฐกิจที่แท้จริงและวัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่ชอบด้วยกฎหมาย ข้อตกลงที่หลอกลวงอาจเสี่ยงต่อการเปลี่ยนแปลงลักษณะทรัพย์สิน การเรียกเก็บภาษีย้อนหลัง และค่าปรับ

สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์ โปรดดูที่หน้าของเรา คู่มือการจดทะเบียนสิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทยสำหรับการเปรียบเทียบอย่างละเอียดระหว่างสิทธิการใช้ประโยชน์กับโครงสร้างทรัพย์สินประเภทอื่น โปรดดูที่... สิทธิการใช้ประโยชน์ สิทธิการเช่า และสิทธิเหนือพื้นดิน ในประเทศไทยสำหรับเรื่องการรับมรดกและการวางแผนครอบครัว โปรดดูบทความของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ การวางแผนสิทธิการใช้ประโยชน์และมรดกในประเทศไทย.