สิทธิเก็บกินกับภาษีไทย: ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน รายได้ค่าเช่า และภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ตรวจสอบโดย ThaiLawOnline สำนักงานกฎหมายไทยที่ได้รับใบอนุญาตและดำเนินกิจการในประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2549 ทนายความผู้รับผิดชอบสำนวน: Wichuda Atthamethakon, น.ม., ใบอนุญาตให้เป็นทนายความ เลขที่ 3149/2556.

ปรับปรุงล่าสุดเมื่อ 15 ตุลาคม 2569

ประเด็นสำคัญ

• ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน: 50 บาทต่อเนื้อที่ โดยไม่มีการจ่ายค่าใช้จ่ายใดๆ ในส่วนของสิทธิประโยชน์ ส่วนกรณีที่ได้รับมอบให้ด้วยการจ่ายค่าตอบแทน จะต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 1% รายการ บวกกับ 0.5% อากรแสตมป์ เมื่อพิจารณาแล้ว ต้องจ่ายเงินครั้งเดียวที่สำนักงานที่ดิน.
• ภาระภาษีเงินได้: ผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะต้องเสียภาษีจากรายได้ที่เกิดจากทรัพย์สินที่มีสิทธิเก็บกินนั้น แต่เฉพาะในกรณีที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นบุคคลที่มีสิทธิตามกฎหมายในรายได้ดังกล่าวเท่านั้น ภายใต้ ศาลฎีกา คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 575/2560 ค่าเช่าตามสัญญาเช่าเป็นของคู่สัญญาฝ่ายที่ทำสัญญาเช่านั้น.
• ภาษีที่ดิน (รายปี): เจ้าของคือบุคคลที่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะถูกประเมินตามมาตรา 1426 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งอนุญาตให้เจ้าของนำภาษีนั้นไปเก็บจากผู้รับประโยชน์ระหว่างทั้งสองฝ่าย.
• ข้อได้เปรียบด้านความตาย: ไม่ต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์เมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นสุดลงเมื่อเสียชีวิต ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่กรรมสิทธิ์โดยอัตโนมัติโดยไม่มีความยุ่งยากเรื่องการรับมรดก
• ลำดับกำหนดการระบุแหล่งที่มา จดทะเบียนสิทธิเก็บกินก่อนที่จะให้เช่าทรัพย์สิน และให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นคู่สัญญาในสัญญาเช่า ลำดับขั้นตอนดังกล่าวนั่นเองคือสิ่งที่คำพิพากษาฎีกาที่ 575/2560 วินิจฉัยวางบรรทัดฐานไว้.
• การแบ่งรายได้ บุตรบรรลุนิติภาวะในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกินจะต้องเสียภาษีจากเงินได้ในส่วนที่ตนเป็นผู้มีสิทธิได้รับตามกฎหมาย ภายใต้สิทธิเก็บกินที่ได้จดทะเบียนไว้ก่อนการเช่าและมีบุตรเป็นผู้ให้เช่า.

เขียนโดย เซบาสเตียน บรูสโซ และ Wichuda AtthamethakonThaiLawOnline.com: ให้บริการด้านกฎหมายสิทธิเก็บกินมาตั้งแต่ปี 2549

ภาษีเป็นเพียงส่วนหนึ่งของภาพรวม หากต้องการทราบว่าสิทธินี้ทำงานอย่างไร จดทะเบียนอย่างไร และมีค่าใช้จ่ายเท่าใด โปรดดูคู่มือฉบับสมบูรณ์ของเราเรื่อง สิทธิเก็บกินในประเทศไทย.

ตรวจสอบครั้งล่าสุด: 3 กันยายน 2569. ทุกสิ่งที่หน้านี้ระบุเกี่ยวกับคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 575/2560 ได้ถูกเขียนขึ้นใหม่ในรีวิวนี้ หลังจากที่มีการอ่านคำพิพากษาฉบับเต็มภาษาไทยจนถึงบทสรุป หน้านี้เคยระบุว่าคดีดังกล่าวได้วางบรรทัดฐานว่าภาษีต้องเป็นไปตามเนื้อหาทางเศรษฐกิจมากกว่ารูปแบบทางกฎหมาย และได้ให้แนวทางการทดสอบแก่ผู้อ่าน ใครคือผู้ที่จัดเก็บหรือควบคุมรายได้ที่แท้จริง. คดีนี้ไม่ได้ตัดสินทั้งสองกรณี หลานทั้งสามคนได้รับเงินจริง และผู้เช่าได้หักภาษีในชื่อของพวกเขา แต่ศาลฎีกายังคงตัดสินว่ารายได้เป็นของเจ้าของ เพราะเธอเป็นฝ่ายที่ทำสัญญาเช่า และสิทธิใช้ประโยชน์ได้จดทะเบียนเพียงหลังจากที่ทำสัญญาเช่าแล้วเท่านั้น เกณฑ์ที่หน้าก่อนได้ให้ไว้จะตัดสินคดีนี้ไปในทิศทางที่ต่างออกไป สิ่งที่การทบทวนนี้ไม่ได้ตรวจสอบซ้ำ คือข้อมูลที่ระบุไว้อย่างชัดเจน แทนที่จะเป็นนัย ได้แก่: ตัวเลขค่าจดทะเบียนและอากรแสตมป์ อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัตราการหักภาษี ณ ที่จ่าย และตารางเปรียบเทียบนอกเหนือจากสองช่องภาษีเงินได้.

ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนและภาษีการโอน

การสร้างสิทธิเก็บกินในที่ดินนั้นเกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมครั้งเดียวหลายรายการที่กรมที่ดิน ซึ่งแตกต่างจากการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน (ซึ่งต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมาก) การสร้างสิทธิเก็บกินในที่ดินนั้นมีค่าใช้จ่ายเริ่มต้นค่อนข้างน้อย

การเข้าใจโครงสร้างค่าธรรมเนียมจะช่วยในการวางแผนงบประมาณ นอกจากนี้ยังช่วยให้คุณเปรียบเทียบสิทธิเก็บกินกับรูปแบบการถือครองทรัพย์สินแบบอื่น เช่น สัญญาเช่า หรือการโอนกรรมสิทธิ์โดยตรง

ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน: 1% ของมูลค่าที่พิจารณา

กรณีที่ให้สิทธิเก็บกินโดยมีค่าตอบแทน ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนคือ 1% (กฎกระทรวงฉบับที่ 47 ข้อ 2(7)(ฏ)) และต้องชำระอากรแสตมป์ 0.5% ของค่าตอบแทน. เมื่อไม่มีการจ่ายเงินใดๆ ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนจะอยู่ที่ 50 บาทต่อแปลง (ข้อ 2(7)(ฑ)) และไม่เกิดภาษีอากรแสตมป์ สำหรับลูกค้าส่วนใหญ่ของเรา ประมาณ 90 เปอร์เซ็นต์ การใช้ประโยชน์จะได้รับโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย และค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ต้องจ่ายที่สำนักงานที่ดินนั้นอยู่ที่ประมาณ 100 บาท.

ค่าธรรมเนียม 1% จะถูกเรียกเก็บตามที่ทั้งสองฝ่ายได้ประกาศไว้ ไม่ใช่ตามมูลค่าที่ประเมินของที่ดิน การให้สิทธิประโยชน์ในการใช้ประโยชน์ในที่ดินจำนวน 500,000 บาทจึงต้องจ่ายค่าธรรมเนียมจำนวน 5,000 บาท และค่าธรรมเนียมภาษีอากรจำนวน 2,500 บาท ไม่ว่าจะที่ดินนั้นมีมูลค่าเท่าใดก็ตาม.

ค่าธรรมเน% ียมนี้มีความแตกต่างที่ชัดเจนเมื่อเทียบกับภาษีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ใช้บังคับกับทรัพย์สินอื่น ๆ การขายที่ดินโดยตรงจะมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโ 2% อนตามมูลค่าประเมินรวมทั้งภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรือค่าธรรมเนียมตราสาร 0.5% รวมทั้งภาษีหัก ณ ที่จ่าย ส่วนค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนประโยชน์ใช้สิทธิ์ที่ 1% นั้นมีราคาที่ถูกกว่ามาก ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบทางด้านต้นทุนที่ทำให้การจัดตั้งสิทธิในกรรมสิทธิ์ระยะยาวนั้นน่าสนใจและมีค่าใช้จ่ายที่ต่ำมากเมื่อเทียบกับค่าธรรมเนียมภาษีที่ต้องจ่ายล่วงหน้า.

อากรแสตมป์

การมอบกรรมสิทธิ์เพื่อแลกรับผลประโยชน์จะถูกเรียกเก็บภาษีอากรตามแบบฟอร์ม 28(b) ของแบบฟอร์มภาษีอากร โดยคิดค่าภาษีอากร 1 บาทสำหรับผลประโยชน์ทุก 200 บาท หรือ 0.5% ตามคู่มือค่าธรรมเนียมของกรมที่ดิน การมอบกรรมสิทธิ์โดยไม่จ่ายผลประโยชน์จะไม่มีการเรียกเก็บภาษีอากรใดๆ.

ค่าธรรมเนียมจะถูกเรียกเก็บที่สำนักงานที่ดินเมื่อมีการลงทะเบียน.

ประเภทค่าธรรมเนียม	ประเมิน	ความถี่	หมายเหตุ
ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนสิทธิเก็บกิน	1% ในค่าตอบแทน หรือ 50 บาทต่อแปลงที่ไม่มีการจ่ายเงินใดๆ	ครั้งเดียว (ตอนสร้าง)	จ่ายเงินให้กรมที่ดินแล้ว
อากรแสตมป์	0.5% ของค่าตอบแทน	ชำระครั้งเดียว (ตอนลงทะเบียน)	ไม่มีที่ไหนที่ไม่มีการจ่ายเงิน
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (รายปี)	โดยกลุ่มการใช้และการกำหนดมูลค่า; ดูคู่มือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง	รายปี (เกิดขึ้นซ้ำ)	ประเมินเรียกเก็บจากเจ้าของ มาตรา 1426 ให้เจ้าของผลักภาระนั้นไปยังผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้ หน่วยงานท้องถิ่นแทบไม่เคยติดต่อเรียกเก็บจากผู้ทรงสิทธิเก็บกิน.
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (จากรายได้ค่าเช่า)	0% ถึง 35% แบบโปรเกรสซีฟ	รายปี (จากรายได้ที่ได้รับ)	จ่ายโดยบุคคลที่มีสิทธิตามกฎหมายต่อรายได้ดังกล่าว; ผู้เช่าที่เป็นบริษัทจะหักภาษี 5% และส่งให้กรมสรรพากร.

ภาษีเงินได้ระหว่างการใช้ประโยชน์

การคิดภาษีเงินได้จากสิทธิเก็บกินในทรัพย์สินเป็นหนึ่งในประเด็นที่ซับซ้อนและมีการฟ้องร้องมากที่สุดในกฎหมายภาษีของไทย หลักการพื้นฐานคือ ผู้รับสิทธิเก็บกินมีสิทธิในการใช้ เพลิดเพลิน และเก็บเกี่ยวรายได้จากทรัพย์สินนั้น ผู้รับสิทธิเก็บกินมีสิทธิได้รับผลประโยชน์จากทรัพย์สินนั้น และจึงต้องรับผิดชอบภาษีเงินได้ตามนั้น

การกำหนดว่าใครต้องเสียภาษีนั้นขึ้นอยู่กับว่าใครมีสิทธิตามกฎหมายต่อรายได้นั้น ไม่ใช่ขึ้นอยู่กับว่าใครเป็นผู้ที่ฝากเงินไว้ ในกรณีที่ทรัพย์สินถูกให้เช่า ผู้ที่มีสิทธิเสียภาษีคือบุคคลที่ทำสัญญาในฐานะผู้ให้เช่า ซึ่งเป็นประเด็นหลักที่คำวินิจฉัย 575/2560 พิจารณา และได้อธิบายไว้ด้านล่างนี้.

ใครเป็นผู้จ่าย: ผู้ทรงสิทธิเก็บกิน (มาตรา 1426)

แบบไทย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1426 กำหนดว่า ในระหว่างที่ผู้รับประโยชน์มีสิทธิอยู่อาศัย ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการทรัพย์สิน จ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน และชำระดอกเบี้ยที่เกี่ยวกับการกู้ยืมเงินที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สิน ส่วนค่าใช้จ่ายทั่วไปและค่าซ่อมแซมเล็กน้อยเป็นหน้าที่ของผู้รับประโยชน์ตามมาตรา 1424 ส่วนค่าใช้จ่ายที่สำคัญกว่านั้นเป็นหน้าที่ของเจ้าของทรัพย์สินตามมาตรา 1425.

มาตรา 1426 กำหนดให้ภาระหน้าที่อยู่ระหว่างเจ้าของและผู้รับประโยชน์; ไม่ได้กำหนดว่ากรมสรรพากรหรือหน่วยงานท้องถิ่นจะเรียกเก็บเงินจากใคร หากผู้รับประโยชน์เช่าทรัพย์สินในนามของตนเอง ค่าเช่าจะเป็นรายได้ของผู้รับประโยชน์.

ผู้รับประโยชน์ต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือแบบแสดงรายการภาษีเงินได้นิติบุคคลประจำปี (ขึ้นอยู่กับสถานะของตน) โดยต้องระบุรายได้จากทรัพย์สินดังกล่าว รายได้จากการเช่าจะถูกเรียกเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาขั้นสูง ดังนี้: 0% ถึง 35% รายได้จากการเช่าทรัพย์สินจะถูกเรียกเก็บภาษีเงินได้นิติบุคคลตามอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลมาตรฐาน 20%.

ภาระผูกพันรายได้ค่าเช่า

เมื่อผู้รับสิทธิเก็บกินเก็บค่าเช่าจากผู้เช่า ผู้รับสิทธิเก็บกินต้องปฏิบัติดังนี้:

1. แจ้งรายได้ค่าเช่ารวมในภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีของพวกเขาหรือ ภาษีเงินได้นิติบุคคล คืน
2. หักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่อนุญาตได้: ค่าบำรุงรักษา ค่าซ่อมแซม ค่าธรรมเนียมการจัดการทรัพย์สิน ค่าประกันภัย
3. คำนวณรายได้สุทธิและเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือภาษีเงินได้นิติบุคคล
4. คาดว่าผู้เช่าที่เป็นบริษัทหรือกลุ่มธุรกิจจะหักเงินค่าเช่า 5% และออกใบรับรองการหักเงินค่าเช่าในนามของผู้ให้เช่า
5. ขอใบรับรองการเสียภาษีจากผู้เช่าเพื่อใช้ในการยื่นภาษีเงินได้

คำถามที่กำหนดว่าใครต้องเสียภาษีคือใครที่มีสิทธิตามกฎหมายต่อรายได้นั้น ไม่ใช่ใครที่รับเงินนั้นโดยตรง ในกรณีที่ทรัพย์สินถูกให้เช่า ผู้ที่มีสิทธินั้นคือผู้ทำสัญญาในฐานะผู้ให้เช่า ส่วนผู้รับประโยชน์จากการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน (usufructuary) ที่ไม่ได้เป็นฝ่ายในสัญญาเช่า จะถูกถือว่าได้รับค่าเช่าจากเจ้าของทรัพย์สินแทนเจ้าของ.

คำพิพากษาของศาลฎีกาหมายเลข 575/2560: ผู้ใดต้องเสียภาษีจากค่าเช่า

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 575/2560 เป็นคำพิพากษาของศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากร และเป็นคดีที่มักจะถูกอ้างถึงในประเด็นนี้ โดยเป็นคำวินิจฉัยว่าระหว่างบุคคลสองคน ใครเป็นผู้ต้องเสียภาษีจากค่าเช่า เมื่อมีการให้เช่าทรัพย์สินและมีการจดสิทธิเก็บกินเหนือทรัพย์สินเดียวกันนั้นให้กับผู้อื่น ระหว่างผู้ให้เช่าซึ่งเป็นทำสัญญา หรือผู้ทรงสิทธิเก็บกินซึ่งเป็นผู้ได้รับเงิน.

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 575/2560: การวิเคราะห์คดี

ข้อเท็จจริง: เมื่อวันที่ 7 กรกฎาคม 2554 นาง P เจ้าของที่ดินที่มีโฉนดในเขตบางนา กรุงเทพมหานคร ได้ให้บริษัท B เช่าที่ดินดังกล่าวเป็นระยะเวลา 30 ปี โดยเริ่มนับระยะเวลาเช่าตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2557 โดยมีเงินกินเปล่าจำนวน 87,500,000 บาท ชำระเป็น 5 งวด ในวันเดียวกันนั้น เธอได้ลงนามในข้อตกลงเป็นหนังสือให้สิทธิเก็บกินในที่ดินดังกล่าวตลอดชีวิตแก่หลานทั้งสามคนซึ่งขณะนั้นยังเป็นผู้เยาว์ และบริษัท B ตกลงชำระเงินกินเปล่าและค่าเช่าให้แก่หลานทั้งสามในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกิน พร้อมทั้งหักภาษี ณ ที่จ่าย บริษัทได้ชำระเงินให้แก่หลานทั้งสาม โดยหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ 828,750 บาทสำหรับหลานคนแรก และคนละ 804,375 บาทสำหรับหลานอีกสองคนในปีภาษี 2554 สิทธิเก็บกินดังกล่าวเพิ่งได้รับการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเมื่อวันที่ 29 มีนาคม 2555 ภายหลังจากที่ได้ทำสัญญาเช่าและได้ชำระเงินดังกล่าวแล้ว จากนั้นทั้งสามคนได้เฉลี่ยเงินกินเปล่าตามระยะเวลาการเช่า 30 ปี ชำระภาษีเงินได้ล่วงหน้าตามประกาศกระทรวงการคลังลงวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2528 และขอคืนภาษีที่บริษัทหักไว้ แต่กรมสรรพากรปฏิเสธ.

ข้อโต้แย้งของผู้เสียภาษี: หลานๆ โต้แย้งว่าสิทธิเก็บกินทำให้พวกเขาเป็นผู้มีสิทธิได้รับเงินได้ ผู้เช่าได้ยอมรับสิทธิของพวกเขาโดยตกลงที่จะจ่ายเงินให้แก่พวกเขาโดยตรง และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417 ผู้มีสิทธิเก็บกินย่อมมีสิทธิครอบครอง ใช้ และรับดอกผลแห่งทรัพย์สิน เนื่องจากพวกเขาได้ชำระภาษีค่าเซ้งล่วงหน้าด้วยตนเอง พวกเขาจึงกล่าวว่าภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายนั้นเป็นการชำระไว้เกินซึ่งพวกเขามีสิทธิได้รับคืน.

ตำแหน่งกรมสรรพากร นาง พี ได้ให้เช่าที่ดินในนามของตนเอง ดังนั้น รายได้จากการให้เช่าจึงเป็นของเธอตามมาตรา 61 แห่งประมวลรัษฎากร ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้เช่าชำระเงินแก่บรรดาลานุศิษย์เป็นเพียงการแบ่งสรรเงินที่เธอมีสิทธิได้รับเท่านั้น สิทธิเก็บกินยังไม่ได้จดทะเบียนในขณะที่มีการชำระเงิน ดังนั้น ทรัพยสิทธิของพวกเขาจึงยังไม่สมบูรณ์และพวกเขาได้รับเงินนั้นแทนเธอ.

คำตัดสินของศาล: ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรวินิจฉัยว่า ผู้มีเงินได้ตามสัญญาเช่าคือ นาง ป. เนื่องจากเธอเป็นคู่สัญญาในสัญญาเช่าดังกล่าว หลานทั้งสามคนไม่ได้เป็นคู่สัญญาเช่าและเป็นเพียงผู้รับเงินค่าเช่าแทนเธอ เหตุผลมีดังนี้:

• นาง P เป็นผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่า และบรรดาหลานๆ เป็นบุคคลภายนอกสำหรับสัญญาดังกล่าว
• พวกเขาได้มาซึ่งสิทธิเก็บกินโดยนิติกรรมหลังจากที่มีการทำสัญญาเช่าไปแล้ว และได้นำไปจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดินในเวลาต่อมาอีก
• เงินกินเปล่าจึงเป็นรายได้ที่ต้องประเมินของนาง P และควรออกหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายในนามของเธอ
• ใบรับรองที่ออกให้กับผู้เสียภาษีผิดคนไม่ได้ให้สิทธิผู้เสียภาษีคนนั้นในการขอคืนเงินใดๆ

ผลกระทบทางภาษี: คำขอคืนเงินถูกปฏิเสธ และคำพิพากษาเพิกถอนคำร้องของศาลภาษีอากรกลางได้รับการยืนยัน ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องกับศาลภาษีอากรในแนวทางวินิจฉัย โดยศาลภาษีอากรวินิจฉัยว่าหลานเป็นบุคคลที่มีเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 39 และมาตรา 40 (5) แห่งประมวลรัษฎากร แต่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าไม่ใช่.

สิ่งที่คดีนี้ตัดสินและไม่ได้ตัดสิน. หลานๆ ได้รับเงินจริงและผู้เช่าได้หักภาษีในนามของพวกเขาจริง และข้อเท็จจริงทั้งสองประการนี้ก็ไม่ได้ทำให้พวกเขาเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษี ดังนั้น คดีนี้จึงไม่ได้วางบรรทัดฐานในการทดสอบว่าผู้ใดเป็นผู้ควบคุมหรือได้รับประโยชน์ทางเศรษฐกิจจากรายได้ แต่คดีนี้วินิจฉัยโดยอาศัยลำดับของเหตุการณ์และผู้ที่ลงนามในสัญญาเช่า กล่าวคือ สิทธิเก็บกินเกิดขึ้นภายหลังสัญญาเช่า และผู้ทรงสิทธิเก็บกินไม่ได้เป็นคู่สัญญาในสัญญาเช่าดังกล่าว บทเรียนในทางปฏิบัติคือเรื่องของลำดับขั้นตอน ให้จดทะเบียนสิทธิเก็บกินก่อน แล้วจึงปล่อยเช่าทรัพย์สิน และให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นคู่สัญญาในสัญญาเช่า.

ภาษีทรัพย์สิน: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

นอกเหนือจากภาษีเงินได้แล้ว ที่ดินยังต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ซึ่งจะคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าประเมินราคา.

อัตราค่าธรรมเนียมจะแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับว่าที่ดินนั้นเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรหรือไม่

ผู้รับสิทธิเก็บกินต้องรับภาระ

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 กำหนดให้ผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างต้องเสียภาษีในวันที่ 1 มกราคมของปีภาษี (มาตรา 5 และ 9) บุคคลที่ได้รับประโยชน์จากกรรมสิทธิ์ดังกล่าวไม่ใช่บุคคลนั้น แต่ระหว่างเจ้าของและผู้รับประโยชน์จากกรรมสิทธิ์นั้นมาตรา 1426 กำหนดให้ผู้รับประโยชน์ต้องเสียภาษี ดังนั้นเจ้าของที่จ่ายค่าใช้จ่ายจึงสามารถขอให้ผู้รับประโยชน์ชำระคืนได้ เว้นแต่ข้อตกลงระหว่างทั้งสองฝ่ายระบุไว้เป็นอย่างอื่น.

ภาษีนี้จะถูกบริหารจัดการโดยหน่วยงานท้องถิ่น คือเทศบาลหรือการบริหารระดับเขต โดยใบแจ้งหนี้จะส่งไปยังเจ้าของที่ดินที่ลงทะเบียนไว้ ในสัญญาการใช้ประโยชน์ควรระบุว่าใครเป็นผู้จ่ายเงิน เพื่อให้เจ้าของและผู้รับประโยชน์ไม่เกิดข้อพิพาทในภายหลัง.

จากประสบการณ์ของเรา พบว่าเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นแทบจะไม่เคยติดต่อผู้รับประโยชน์เพื่อขอภาษีเลย พวกเขาจะส่งใบแจ้งหนี้ไปยังเจ้าของที่อยู่อาศัยแทน.

อัตราค่าบริการ

พระราชบัญญัตินี้กำหนดเพดานการใช้ประโยชน์ไว้ดังนี้: 0.15% สำหรับที่ดินเกษตรกรรม, 0.3% สำหรับที่อยู่อาศัย และ 1.2% สำหรับการใช้ประโยชน์อื่น ๆ และสำหรับที่ดินว่างเปล่า อัตราภาษีที่เรียกเก็บจริงจะต่ำกว่าและเพิ่มขึ้นตามระดับมูลค่า; ที่อยู่อาศัยถูกเรียกเก็บภาษีตั้งแต่ 0.02% ถึง 0.1% และการใช้ประโยชน์อื่น ๆ ตั้งแต่ 0.3% อัตราภาษีสำหรับเจ้าของบุคคลที่อาศัยอยู่ในที่ดินและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของที่ดินนั้นจะได้รับการยกเว้นภาษีในวงเงิน 50 ล้านบาทแรก (มาตรา 41) คู่มือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ระบุกลุ่มเสียง.

ดังนั้นสำหรับบ้านที่เจ้าของอาศัยอยู่ ค่าภาษีมักจะเป็นศูนย์ ส่วนกรณีที่ผู้รับประโยชน์ต้องแบกรับค่าใช้จ่ายนั้น ก็เป็นค่าใช้จ่ายรายปีเล็กน้อยที่สามารถคำนวณได้.

ภาษีเมื่อสิ้นสุดสัญญา

สิทธิเก็บกินไม่ได้คงอยู่ตลอดไป สิทธิเหล่านี้จะหมดอายุหรือสิ้นสุดลงได้ในสถานการณ์ต่างๆ การเสียภาษีเมื่อสิ้นสุดสิทธิจะแตกต่างกันอย่างมาก ขึ้นอยู่กับสาเหตุของการสิ้นสุดสิทธิ

วิธีการนี้มีทั้งข้อดีและข้อเสียสำหรับการวางแผนภาษี

เมื่อเสียชีวิต: ไม่ต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์ (ข้อได้เปรียบที่สำคัญ)

หนึ่งในผลประโยชน์ทางภาษีที่สำคัญที่สุดของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์คือการสิ้นสุดลงเมื่อผู้รับกรรมสิทธิ์เสียชีวิต เมื่อผู้รับกรรมสิทธิ์เสียชีวิต สิทธิ์ในการรับกรรมสิทธิ์ก็จะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติ ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่เจ้าของเดิม (มาตรา 1418 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์แห่งประเทศไทย).

ที่สำคัญคือ ไม่มีการเรียกเก็บภาษีโอนกรรมสิทธิ์สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์กลับคืนโดยอัตโนมัตินี้

หากในกรณีที่เจ้าของที่ดินคนเดียวเสียชีวิตและทรัพย์สินตกทอดให้ผู้สืบทอดกรรมสิทธิ์แทน ทางสำนักงานที่ดินจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอนที่ 0.5% เมื่อผู้สืบทอดกรรมสิทธิ์เป็นบุตรหลานหรือคู่สมรส และ 2% กรณีอื่น ๆ ภาษีมรดก จะเกิดขึ้นเฉพาะในส่วนที่เกิน 100 ล้านบาทที่ได้รับจากทรัพย์สินนั้นโดยหนึ่งในผู้สืบทายาท (5% สำหรับลูกหลานและญาติสายตรง และ 10% สำหรับบุคคลอื่น) เท่านั้น ไม่ได้เกิดขึ้นกับคู่สมรสที่ยังอยู่รอด ซึ่งมาตรา 3 ของพระราชบัญญัติภาษีมรดกกำหนดให้บุคคลดังกล่าวอยู่ภายนอกขอบเขตภาษี ในทางตรงกันข้าม เมื่อผู้รับประโยชน์เสียชีวิตทรัพย์สินก็จะกลับคืนสู่เจ้าของเดิมโดยสิ้นเชิง ไม่มีภาษีถูกเรียกเก็บ นี่เป็นข้อได้เปรียบทางเศรษฐกิจที่สำคัญ โดยเฉพาะในบริบทการวางแผนครอบครัวที่มอบสิทธิประโยชน์ให้แก่สมาชิกในรุ่นเยาว์.

อย่างไรก็ตาม หากผู้ทรงสิทธิเก็บกินที่ถึงแก่ความตาย กองมรดก รวมถึงรายได้ค่าเช่าสะสมที่ยังไม่ได้ยื่นแบบหรือชำระภาษีต่อเจ้าพนักงานประเมิน กองมรดกจะยังคงต้องรับผิดชอบภาษีเงินได้สำหรับรายได้ดังกล่าว การสิ้นสุดลงของสิทธิเก็บกินเองไม่ได้ก่อให้เกิดภาระภาษีแต่อย่างใด ภาระภาษีเงินได้ก่อนการสิ้นสุดสิทธิยังคงมีอยู่ต่อไป.

เมื่อสัญญาจ้างระยะเวลาคงที่สิ้นสุดลง

หากสิทธิเก็บกินถูกกำหนดไว้เป็นระยะเวลาแน่นอน (เช่น 30 ปี) ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่ผู้เป็นเจ้าของโดยชอบธรรมเมื่อครบกำหนดโดยไม่มีผลกระทบทางภาษี ผู้รับสิทธิเก็บกินจะไม่มีสิทธิหรือภาระผูกพันใด ๆ อีกต่อไป ในทำนองเดียวกัน จะไม่มีการเรียกเก็บภาษีโอนกรรมสิทธิ์เมื่อครบกำหนด

ความชัดเจนนี้ทำให้สิทธิเก็บกินในระยะเวลาที่กำหนดเป็นเครื่องมือวางแผนอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพและคาดการณ์ได้

ผู้รับสิทธิเก็บกินยังคงต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้ฉบับสุดท้ายสำหรับปีที่สิทธิเก็บกินสิ้นสุดลง โดยต้องแจ้งรายได้ที่ได้รับจนถึงวันที่สิ้นสุดสิทธิเก็บกิน และหักค่าใช้จ่ายตามสัดส่วนสำหรับปีสุดท้ายนั้น

ในกรณีการยกเลิกโดยความยินยอมร่วมกัน

หากผู้รับสิทธิเก็บกินและเจ้าของกรรมสิทธิ์ตกลงที่จะยุติสิทธิเก็บกินก่อนครบกำหนดระยะเวลาที่กำหนด การยกเลิกโดยความยินยอมร่วมกันสามารถเกิดขึ้นได้ การเสียภาษีจะขึ้นอยู่กับว่ามีการแลกเปลี่ยนสิ่งตอบแทนหรือไม่

หากการบอกเลิกเป็นไปโดยความยินยอมของทั้งสองฝ่ายและไม่มีการแลกเปลี่ยนผลประโยชน์ จะไม่มีการเรียกเก็บภาษีโอนกรรมสิทธิ์ แต่หากผู้ถือกรรมสิทธิ์โดยชอบธรรมจ่ายเงินให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเพื่อสละสิทธิ์ก่อนกำหนด การชำระเงินนั้นอาจต้องเสียภาษีเงินได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์และลักษณะของการชำระเงิน

การเปรียบเทียบ: การเสียภาษีสำหรับสิทธิในทรัพย์สิน

นักลงทุนและผู้วางแผนด้านอสังหาริมทรัพย์มักเปรียบเทียบสิทธิใช้ประโยชน์กับโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์แบบอื่น ๆ ตัวเลือกต่าง ๆ ได้แก่ สิทธิการเช่า ความสนใจ, สิทธิเหนือพื้นดิน, และความเป็นเจ้าของเบ็ดเสร็จ โครงสร้างแต่ละแบบมีผลกระทบทางภาษีที่แตกต่างกัน.

การเข้าใจความแตกต่างเหล่านี้จะช่วยให้คุณเลือกการจัดสรรที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุดสำหรับวัตถุประสงค์ทางธุรกิจที่กำหนดไว้

ปัจจัยด้านภาษี	สิทธิเก็บกิน	เช่า	สิทธิเหนือพื้นดิน	กรรมสิทธิ์แบบไม่มีเงื่อนไข
ภาษีการสร้างสรรค์ (ชำระครั้งเดียว)	50 บาทต่อแปลง หรือ 1% บวก 0.5% ดอลลาร์สำหรับค่าธรรมเนียมการออกเอกสารสิทธิ์	1%. ของค่าเช่ารวม 0.1% ดอลลาร์ และภาษีอากร 0.1 ดอลลาร์; ต้องจดทะเบียนภายใน 3 ปีนับจากวันเริ่มเช่า	50 บาทต่อแปลง หรือ 1% บวก 0.5% ดอลลาร์สำหรับค่าธรรมเนียมการออกเอกสารสิทธิ์	ค่าธรรมเนียมการโอนเงิน 2% รายการ บวกภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% รายการ หรือ 0.5% ดอลลาร์สำหรับค่าธรรมเนียมตราสารประจำตัว บวกภาษีหัก ณ ที่จ่าย
ภาษีทรัพย์สินประจำปี	ประเมินเรียกเก็บจากเจ้าของ มาตรา 1426 ให้เจ้าของผลักภาระนั้นไปยังผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้	ผู้ให้เช่า (เจ้าของ) เป็นผู้จ่ายภาษีที่ดินและภาษีอาคาร ผู้เช่าอาจจ่ายเฉพาะส่วนที่ตกลงกันไว้	ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจะถูกประเมินตามอาคารที่ตนเป็นเจ้าของ ส่วนเจ้าของที่ดินจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย	เจ้าของจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ภาษีเงินได้จากค่าเช่า	ผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องรับผิดในค่าเช่าที่ตนมีสิทธิได้รับตามกฎหมาย ภายใต้คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 575/2560 ค่าเช่าภายใต้สัญญาเช่าที่เจ้าของทรัพย์สินได้ทำไว้ยังคงเป็นรายได้ของเจ้าของทรัพย์สิน.	ผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบต่อค่าเช่าที่เก็บได้	ผู้รับผลประโยชน์ต้องรับผิดชอบต่อค่าเช่าที่เก็บได้	เจ้าของที่ดินต้องรับผิดชอบต่อค่าเช่าที่เก็บได้
ภาษีหัก ณ ที่จ่ายสำหรับค่าเช่า	5%. ห้ามโอนเงินเมื่อผู้เช่าเป็นบริษัทหรือนิติบุคคล	5%. ห้ามโอนเงินเมื่อผู้เช่าเป็นบริษัทหรือนิติบุคคล	5%. ห้ามโอนเงินเมื่อผู้เช่าเป็นบริษัทหรือนิติบุคคล	5%. ห้ามโอนเงินเมื่อผู้เช่าเป็นบริษัทหรือนิติบุคคล
ภาษีเมื่อสิ้นสุดสัญญา (กรณีผู้ถือเสียชีวิต)	ไม่ต้องเสียภาษีโอนกรรมสิทธิ์ กรรมสิทธิ์จะกลับคืนสู่ผู้เป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์โดยอัตโนมัติ นี่คือข้อได้เปรียบที่สำคัญ	สัญญาเช่าสิ้นสุดลง กองมรดกของผู้เช่าอาจค้างชำระค่าเช่าและภาษีงวดสุดท้าย.	การโอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้สืบทอดของบุคคลที่ได้รับกรรมสิทธิ์ เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในหนังสือสัญญา (มาตรา 1411)	ค่าธรรมเนียมโอน 0.5% สำหรับบุตรหลานหรือคู่สมรส, อื่นๆ 2%; อากรแสตมป์การสืบทอดทรัพย์สินเพียงแต่เกิน 100 ล้านบาท
ความสามารถในการถ่ายโอน	การใช้สิทธิเพียงอย่างเดียวเท่านั้นที่สามารถโอนได้ เว้นแต่จะมีการห้ามไว้ในกฎหมาย (มาตรา 1422)	โดยทั่วไป สัญญาเช่าไม่สามารถโอนสิทธิ์ได้หากไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้าน ผู้รับโอนสิทธิ์จะต้องรับผิดชอบหน้าที่ของผู้เช่า	สามารถโอนกรรมสิทธิ์และสืบทอดได้ เว้นแต่ระบุไว้เป็นอย่างอื่น (มาตรา 1411)	กรรมสิทธิ์สามารถโอนได้โดยเสรี ผู้รับโอนจะกลายเป็นเจ้าของและผู้เสียภาษีรายใหม่
ศักยภาพในการแบ่งรายได้	ใช่ โดยที่บุตรบรรลุิติภาวะเป็นบุคคลที่มีสิทธิ์ตามกฎหมายในรายได้ ภายใต้คำพิพากษา/คำวินิจฉัยที่ 575/2560 นั่นหมายถึงสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนก่อนการเช่า โดยมีบุตรเป็นผู้ให้เช่า.	เฉพาะกรณีเช่าต่อโดยมีญาติเป็นผู้เช่าและเช่าต่อโดยได้รับความยินยอมจากเจ้าของ (มาตรา 544) เท่านั้นที่ต้องเสียภาษีจากค่าเช่าส่วนที่เพิ่มขึ้น	ใช่ ถ้าผู้รับผลประโยชน์มีรายได้อิสระ	จำกัด การโอนกรรมสิทธิ์จะก่อให้เกิดภาษีทันทีเมื่อมีการโอน
ระยะเวลาและความปลอดภัย	กรรมสิทธิ์มีกำหนดระยะเวลาหรือตลอดชีพ มีความปลอดภัยและจดทะเบียนกับกรมที่ดิน เป็นสิทธิโดยธรรมชาติในทรัพย์สิน	เป็นไปตามสัญญา ขึ้นอยู่กับระยะเวลาเช่าและการต่อสัญญา มีความเสี่ยงที่จะไม่ต่อสัญญามากกว่า	สัญญาแบบกำหนดระยะเวลาหรือตลอดชีพ สิทธิ์ที่จดทะเบียน ปลอดภัย	ไม่จำกัดระยะเวลา มีหลักประกันความเป็นเจ้าของอย่างสมบูรณ์

กลยุทธ์การวางแผนภาษี

การวางแผนภาษีอย่างถูกต้องตามกฎหมายโดยใช้สิทธิเก็บกินในทรัพย์สินนั้น จำเป็นต้องเข้าใจความสัมพันธ์ระหว่างกฎหมายทรัพย์สินและกฎหมายภาษีเงินได้ของไทย แม้ว่าการหลีกเลี่ยงภาษีด้วยวิธีการหลอกลวงจะถูกห้าม แต่โครงสร้างทางเศรษฐกิจที่แท้จริงซึ่งก่อให้เกิดประสิทธิภาพด้านภาษีนั้นสามารถทำได้

กลยุทธ์ต่อไปนี้เป็นการใช้สิทธิเก็บกินที่ชอบด้วยกฎหมายสำหรับการวางแผนภาษี แต่ละวิธีขึ้นอยู่กับการที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นบุคคลที่มีสิทธิได้รับเงินได้ตามกฎหมาย ซึ่งเป็นประเด็นที่คำวินิจฉัยที่ 575/2560 วินิจฉัยไว้.

การแบ่งรายได้ผ่านสิทธิเก็บกิน

เป้าหมายด้านภาษีทั่วไปอย่างหนึ่งคือการแบ่งรายได้ของครอบครัวออกไปให้แก่ผู้เสียภาษีหลายคนในอัตราภาษีที่ต่ำกว่า ซึ่งจะช่วยลดภาระภาษีโดยรวมของครอบครัว สิทธิเก็บกิน (Usufruct) สามารถช่วยให้บรรลุเป้าหมายนี้ได้หากมีการจัดโครงสร้างอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

ตัวอย่างเช่น ผู้ปกครองที่มีรายได้สูงอาจมอบสิทธิเก็บกินในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ เช่น อาคารอพาร์ตเมนต์ให้เช่า ให้แก่บุตรที่บรรลุนิติภาวะแล้ว ในกรณีที่มีการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินและบุตรนำอสังหาริมทรัพย์นั้นออกให้เช่าในนามของตนเอง ค่าเช่าดังกล่าวจะถือเป็นรายได้ของบุตรและถูกจัดเก็บภาษีในอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของบุตร ซึ่งอาจต่ำกว่าอัตราภาษีส่วนเพิ่มของผู้ปกครอง.

ลำดับความสำคัญนั้นสำคัญกว่าระดับของการควบคุม หากผู้เป็นพ่อแม่ให้เช่าทรัพย์สินก่อนแล้วจึงค่อยให้สิทธิเก็บกินภายหลัง ค่าเช่าภายใต้สัญญาเช่านั้นยังคงเป็นรายได้ของพ่อแม่ และบุตรไม่สามารถเรียกคืนภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายได้ นั่นคือสิ่งที่คำวินิจฉัยที่ 575/2560 ได้วินิจฉัยไว้ และในกรณีนั้นผู้เช่าได้ชำระเงินโดยตรงให้กับบุตร.

สิ่งที่ทำให้รายได้ตกเป็นของเด็กๆ ในทางกฎหมายคือสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนแล้วและลายมือชื่อของพวกเขาเองในสัญญาเช่า สัญญาของพวกเขากับผู้เช่าและบัญชีธนาคารแยกต่างหากนั้นมีค่าควรแก่การมีไว้เป็นหลักฐานยืนยันสถานะดังกล่าว แต่สิ่งเหล่านี้ไม่สามารถใช้แทนกันได้.

การใช้สิทธิประโยชน์สำหรับเด็กที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ

บุตรบุญธรรมสามารถถือครองประโยชน์ใช้สอยได้ บุตรหลานสามคนในคำตัดสินที่ 575/2560 เป็นบุตรบุญธรรมที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ ผู้ปกครองทำหน้าที่เป็นตัวแทนตามกฎหมายของบุตร และยื่นแบบแสดงรายการภาษีของบุตรและชำระภาษีในนามของบุตร (มาตรา 57 ของประมวลรัษฎากร).

รายได้จากทรัพย์สินนั้นต้องเสียภาษีสำหรับผู้เยาว์ โดยส่วนใหญ่มักเสียภาษีในอัตราต่ำหรือเป็นศูนย์ เนื่องจากมีรายได้อื่นจำกัด ค่าใช้จ่ายและการลงทุนจะอยู่ภายใต้การจัดการของผู้ปกครองหรือผู้ดูแลทรัพย์สิน

การจัดการแบบนี้สามารถส่งต่อผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจไปยังคนรุ่นต่อไปได้ และยังช่วยรักษาระบบภาษีที่เป็นระเบียบอีกด้วย

เมื่อบุตรบรรลุนิติภาวะแล้ว พวกเขาสามารถควบคุมสิทธิเก็บกินโดยตรงได้ พวกเขายังคงได้รับประโยชน์จากรายได้ในอัตราภาษีที่เอื้ออำนวย การวางแผนข้ามรุ่นนี้ใช้ประโยชน์จากทั้งโครงสร้างสิทธิเก็บกินและอัตราภาษีเงินได้แบบก้าวหน้า

สิทธิเก็บกินในองค์กรเทียบกับสิทธิเก็บกินในบุคคลธรรมดา

สิทธิเก็บกินสามารถเป็นของนิติบุคคล (บุคคลธรรมดา) หรือบุคคลธรรมดาได้ สิทธิเก็บกินในรูปของนิติบุคคลอาจเป็นประโยชน์หากทรัพย์สินนั้นจะถูกนำไปใช้เป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจขนาดใหญ่

อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลมาตรฐานในประเทศไทยคือ 20 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งอาจต่ำกว่าอัตราภาษีขั้นต้นของบุคคลธรรมดาหากบุคคลนั้นเป็นผู้มีรายได้สูง นอกจากนี้ การหักลดหย่อนภาษีสำหรับค่าใช้จ่ายดำเนินงาน ค่าใช้จ่ายการบริหาร และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอาจครอบคลุมมากกว่าการหักลดหย่อนของบุคคลธรรมดา.

ในทางกลับกัน หากผู้รับสิทธิเก็บกินส่วนบุคคลมีรายได้ต่ำและขอหักลดหย่อนน้อย อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอาจต่ำลง การเลือกระหว่างสิทธิเก็บกินในรูปแบบนิติบุคคลหรือส่วนบุคคลต้องสอดคล้องกับเป้าหมายด้านภาษีและธุรกิจที่เฉพาะเจาะจง

การหลีกเลี่ยงข้อพึงระวังเรื่องการปันส่วนเงินได้: สิ่งที่คำวินิจฉัยที่ 575/2560 กำหนดไว้

คำพิพากษาที่ 575/2560 แสดงให้เห็นว่ามีการจัดสรรเงินได้อย่างไรเมื่อมีสิทธิเก็บกินและสัญญาเช่าอยู่บนทรัพย์สินเดียวกัน เพื่อให้เงินได้ยังคงอยู่กับผู้ทรงสิทธิเก็บกิน:

• ลงทะเบียนก่อน: จดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่สำนักงานที่ดินก่อนที่จะมีการปล่อยเช่าทรัพย์สิน ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 575/2560 สิทธิเก็บกินได้รับการลงลายมือชื่อในวันทำสัญญาเช่าและได้รับการจดทะเบียนในเวลาต่อมากว่าแปดเดือน และคำสั่งนั้นถือเป็นเด็ดขาด.
• เป็นคู่สัญญาเช่า: ผู้ทรงสิทธิเก็บกินควรลงนามในสัญญาเช่าในฐานะผู้ให้เช่า ข้อสัญญาในสัญญาเช่าของเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่กำหนดให้ผู้เช่าชำระเงินแก่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินไม่ได้ทำให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษี.
• ใบประกาศนียบัตรในชื่อที่ถูกต้อง: ผู้เช่าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายต้องออกหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายให้กับผู้มีเงินได้ การออกหนังสือรับรองให้ผิดคนทำให้บุคคลนั้นไม่มีสิทธิขอคืนเงิน ซึ่งเป็นเหตุผลที่ทำให้คำฟ้องในคดี 575/2560 ต้องตกไป.
• บัญชีแยกต่างหาก: ค่าเช่าควรจะถูกรับเข้าบัญชีในชื่อของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน แทนที่จะนำไปปะปนกับบัญชีของผู้ทรงกรรมสิทธิ์รวม.
• ธุรกรรมที่มีเอกสารประกอบ: สัญญาเช่า ใบเสร็จรับเงินค่าเช่า และการตัดสินใจบริหารจัดการทรัพย์สินควรได้รับการบันทึกไว้ในนามของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน.
• ภาระต่างๆ ก็ตามมาเช่นกัน: มาตรา 1426 กำหนดให้ค่าใช้จ่ายในการจัดการทรัพย์สิน ภาษีอากรเกี่ยวกับทรัพย์สิน และดอกเบี้ยหนี้สินที่ติดพันทรัพย์สินเป็นภาระของผู้ทรงสิทธิเก็บกิน และมาตรา 1424 เพิ่มเติมการบำรุงรักษาตามปกติและการซ่อมแซมเล็กน้อย ซึ่งเป็นหน้าที่ที่มาพร้อมกับสิทธิ ไม่ใช่ทางเลือกในการแสดงความสุจริตใจ.

ในกรณีที่ลำดับขั้นตอนไม่ถูกต้อง สรรพากรจะประเมินภาษีเงินได้จากเจ้าของทรัพย์สิน และปฏิเสธการคืนเงินภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่าย ในนามของผู้มีสิทธิเก็บกิน ซึ่งแก้ไขได้ยากเมื่อมีการลงนามในสัญญาเช่าแล้ว ดังนั้น จึงควรจัดการลำดับขั้นตอนให้ถูกต้องตั้งแต่เริ่มต้น.

มีการตรวจสอบล่าสุดเมื่อวันที่ 26 กันยายน ค.ศ. 2026. การทบทวนครั้งนี้ได้ตรวจสอบซ้ำในประเด็นที่การทบทวนเมื่อวันที่ 3 กันยายนยังค้างไว้ อ่านจากตัวบทภาษาไทย: มาตรา 544, 1411, 1418, 1422 และ 1424 ถึง 1426 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์; มาตรา 5, 9, 41 และ 94 แห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562; มาตรา 12 และ 16 แห่งพระราชบัญญัติภาษีการรับมรดก พ.ศ. 2558; กฎกระทรวงฉบับที่ 47 ข้อ 2(7) และหลักเกณฑ์อากรแสตมป์สำหรับใบรับ (ตราสาร 28(b)) ตามที่ระบุไว้ในคู่มือค่าธรรมเนียมของกรมที่ดิน อ่านจากข้อความภาษาอังกฤษของกรมสรรพากร: มาตรา 40 และ 57 แห่งประมวลรัษฎากร และอัตราภาษีหัก ณ ที่จ่ายสำหรับค่าเช่าที่กรมเผยแพร่ (5%) ตรวจทานอีกครั้งเมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2569: คำถามที่พบบ่อยข้อหนึ่งที่ระบุว่าสัญญาเช่าอาจไม่คงอยู่เมื่อมีการเปลี่ยนเจ้าของได้รับการแก้ไขตามมาตรา 569 ช่วงอัตราภาษีที่ดินในบทสรุปได้รับการปรับให้สอดคล้องกับอัตราข้างต้น และประโยคหนึ่งที่สับสนเกี่ยวกับแนวปฏิบัติในท้องถิ่นได้รับการเขียนใหม่.

คำถามที่พบบ่อย

บทสรุป

ภาษีสิทธิเก็บกินในประเทศไทยตั้งอยู่ ณ จุดบรรจบระหว่างกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และกฎหมายภาษีอากร ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี และประเด็นเรื่องผู้ที่จะต้องเสียภาษีจากรายได้ที่ทรัพย์สินนั้นสร้างขึ้น.

การเข้าใจค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน (1%) อากรแผ่นดินและอาคาร (ซึ่งขึ้นอยู่กับการใช้งานและมูลค่า) และการที่ใครต้องเสียภาษีจากรายได้เป็นสิ่งสำคัญสำหรับการวางแผนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ ประโยชน์ที่สำคัญของไม่มีภาษีการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อเสียชีวิตคือผลประโยชน์ที่สำคัญ.

คำพิพากษาฎีกาที่ 575/2560 เป็นคดีที่ต้องรู้ก่อนที่จะนำสิทธิเก็บกินมารวมเข้ากับสัญญาเช่า โดยวินิจฉัยว่า เงินได้ตามสัญญาเช่าเป็นของผู้ที่ทำสัญญาเช่า ดังนั้น สิทธิเก็บกินที่ให้หรือจดทะเบียนภายหลังที่ทรัพย์สินได้ถูกปล่อยเช่าไปแล้ว ย่อมไม่ทำให้ภาระภาษีเปลี่ยนมือ ไม่ว่าจะมีการจ่ายค่าเช่ากันอย่างไรก็ตาม แผนการแบ่งเงินได้ผ่านสิทธิเก็บกินจึงต้องทำตามลำดับดังนี้ คือ จดทะเบียนสิทธิเก็บกินก่อน แล้วจึงนำทรัพย์สินออกให้เช่า โดยให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินเป็นผู้ให้เช่า.

สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน โปรดดูที่หน้าของเรา คู่มือการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในประเทศไทยสำหรับการเปรียบเทียบอย่างละเอียดระหว่างสิทธิเก็บกินกับโครงสร้างทรัพย์สินประเภทอื่น โปรดดูที่... สิทธิเก็บกิน สิทธิการเช่า และสิทธิเหนือพื้นดิน ในประเทศไทยสำหรับเรื่องการรับมรดกและการวางแผนครอบครัว โปรดดูบทความของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ การวางแผนสิทธิเก็บกินและมรดกในประเทศไทย.

การจัดทำสัญญาสิทธิเก็บกินของคุณ: สามช่องทาง

ทั้งสามช่องทางให้เอกสารพื้นฐานฉบับเดียวกัน ซึ่งก็คือสัญญาสิทธิเก็บกินสองภาษาที่สำนักงานของเราใช้กับลูกค้าของเราเอง ดาวน์โหลด เทมเพลตที่แก้ไขได้ ในราคา 890 บาทและทำด้วยตัวเอง ให้ เครื่องมือสร้างเอกสาร สร้างฉบับส่วนบุคคลที่เสร็จสมบูรณ์หากคุณเป็นสมาชิก Gold พร้อมบริการแปล หรือส่งรายละเอียดของคุณมาให้เรา แล้วเราจะร่างสัญญาตามข้อเท็จจริงของคุณเป็นภาษาอังกฤษและภาษาไทยในราคาคงที่ 3,900 บาท, พร้อมแนะนำคุณตลอดขั้นตอนการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ทั้งสามช่องทางมีการ เปรียบเทียบแบบเคียงข้างกันในคู่มือฉบับสมบูรณ์ของเรา, พร้อมกับค่าธรรมเนียมที่เราได้เผยแพร่ไว้.