ความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ: คู่มือทางกฎหมาย

อัปเดตล่าสุดเมื่อวันที่ 17 เมษายน 2569

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้มาถึงจุดเปลี่ยนที่สำคัญในปี 2026 โดยเปลี่ยนผ่านจากสภาพการณ์ในอดีตที่กำหนดโดย "วิธีการลัดขั้นตอน" อย่างไม่เป็นทางการ ไปสู่ยุคสมัยใหม่ของการกำกับดูแลทางปกครองที่เข้มงวดโดยเน้น "การปฏิบัติตามกฎระเบียบเป็นหลัก" สำหรับนักลงทุนชาวต่างชาติ ผู้พัฒนา และผู้ประกอบวิชาชีพด้านกฎหมาย ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เปลี่ยนจากตัวแปรทางการค้าแบบง่ายๆ ไปสู่ความเสี่ยงด้านกฎระเบียบและอาชญากรรมที่ซับซ้อนมากขึ้น การเปลี่ยนแปลงนี้ขับเคลื่อนโดยการบรรจบกันของการคุ้มครองเศรษฐกิจภายในประเทศและข้อกำหนดด้านความโปร่งใสระหว่างประเทศ ซึ่งแสดงให้เห็นในรูปแบบของการปราบปรามระหว่างหน่วยงานที่เข้มข้นที่สุดในประวัติศาสตร์ของกรมที่ดินและกรมพัฒนาธุรกิจของไทย (ดีบีดี).

ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ไม่ปรึกษาทนายความอย่างถูกต้องจะสูญเสียเงิน บางรายสูญเสียทุกอย่าง คู่รักชาวแคนาดาวัยเกษียณในภูเก็ตพบว่าวิลล่าที่พวกเขา "เป็นเจ้าของ" นั้นเป็นของชาวต่างชาติที่อ้างสิทธิ์ในทรัพย์สินแต่กลับปฏิเสธการโอนกรรมสิทธิ์ นักลงทุนชาวอังกฤษในพัทยาจ่ายเงินซื้อคอนโดที่เกินโควต้าการถือครองโดยชาวต่างชาติไปแล้ว เรื่องราวเหล่านี้เกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่าในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทย เพราะผู้ซื้อให้ความสำคัญกับทัศนียภาพและละเลยกฎหมาย

คู่มือนี้จะอธิบายถึงความเสี่ยงเฉพาะของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ อธิบายกรอบกฎหมายที่ก่อให้เกิดความเสี่ยงเหล่านั้น และให้รายการตรวจสอบที่เป็นรูปธรรมเพื่อปกป้องตนเอง ผู้ซื้อควรประเมินความเสี่ยงของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยก่อนดำเนินการเสมอ

กรอบกฎหมาย: เหตุใดผู้ซื้อต่างชาติจึงมีความเสี่ยง

ประเทศไทยจำกัดการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติด้วยกฎหมาย พระราชบัญญัติประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 (พ.ศ. 2497) ห้ามชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดิน ยกเว้นในบางกรณีพิเศษ พระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ พ.ศ. 2542 (1999) ห้ามชาวต่างชาติใช้ตัวแทนชาวไทยเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดดังกล่าว

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวได้อย่างสมบูรณ์ตามกฎหมาย นั่นคือ ห้องชุดคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนภายใต้พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2525 (พ.ศ. 2522) อย่างไรก็ตาม การเป็นเจ้าของนั้นมีข้อจำกัด คือ ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ขายได้ทั้งหมดของอาคารได้ไม่เกิน 49%

สำหรับบ้าน วิลล่า และที่ดิน ชาวต่างชาติจะต้องอาศัยสิทธิ์ที่มีระยะเวลาจำกัด คือ สัญญาเช่าจดทะเบียน 30 ปี ภายใต้มาตรา 537-571 ของกฎหมาย แบบไทย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ข้อตกลงสิทธิการใช้ประโยชน์ (มาตรา 1417) หรือ สิทธิผิวเผิน (มาตรา 1410)แต่ละทางเลือกอนุญาตให้ใช้ที่ดินได้โดยไม่ต้องเป็นเจ้าของที่ดินใต้ที่ดินนั้น

ช่องว่างระหว่างสิ่งที่ผู้ซื้อต้องการ (กรรมสิทธิ์) กับสิ่งที่กฎหมายอนุญาต (สิทธิที่จำกัด) ก่อให้เกิดเงื่อนไขสำหรับความเสี่ยงทุกประการที่อธิบายไว้ด้านล่างนี้

การเปลี่ยนแปลงนี้ส่งผลกระทบอย่างมากต่อโครงสร้างข้อมูล “ความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย” ความเสี่ยงไม่ได้เป็นเพียงความน่าจะเป็นคงที่ของการเกิดข้อพิพาทในสัญญาอีกต่อไป แต่เป็นความเสี่ยงที่เปลี่ยนแปลงไปตามการบังคับใช้กฎหมายของรัฐ ตารางต่อไปนี้แสดงให้เห็นถึงความแตกต่างหลักระหว่างสภาพแวดล้อมก่อนปี 2026 และความเป็นจริงด้านกฎระเบียบในปัจจุบัน

คุณลักษณะด้านกฎระเบียบ	สิ่งแวดล้อมก่อนปี 2026	มาตรฐานการกำกับดูแลปี 2026
หลักเกณฑ์การตรวจสอบ	แบบฟอร์ม (การปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านกระดาษ)	อิงตามสาระสำคัญ (ความเป็นจริงทางการเงินและทางกายภาพ)
การตรวจสอบผู้ได้รับการเสนอชื่อ	ขั้นต่ำสำหรับบริษัทที่มีสัดส่วนชาวต่างชาติน้อยกว่า 50%	ระดับสูง: กระตุ้นให้มีการตรวจสอบงบการเงินของบัญชีธนาคารเป็นเวลา 3 เดือน
การบังคับใช้สัญญาเช่า	“30+30+30” วางจำหน่ายอย่างแพร่หลาย	จำกัดระยะเวลา 30 ปีอย่างเคร่งครัด การต่ออายุไม่รับประกันและอาจเป็นโมฆะหากดำเนินการโดยอัตโนมัติ
ข้อมูลระหว่างหน่วยงาน	ฐานข้อมูลแผนกที่แยกออกจากกัน	การบูรณาการแบบเรียลไทม์ระหว่าง 17 หน่วยงาน (AMLO, DSI, Revenue)
หลักฐานแสดงแหล่งเงินทุน	ใบรับรองยอดเงินคงเหลือในบัญชีธนาคารแบบง่าย	ประวัติการทำธุรกรรมที่ตรวจสอบได้ย้อนหลัง 3 เดือน
การมีอยู่ขององค์กร	บริษัทเปลือกนอกที่ใช้แค่โต๊ะทำงานนั้น ได้รับการยอมรับ	ความหนาแน่นของสำนักงานเสมือนจริงจำกัดไว้ที่ 5 บริษัทต่อที่อยู่

ความเสี่ยงที่ 1: กับดักผู้ได้รับการเสนอชื่อ

อันตรายที่ใหญ่ที่สุดสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติในประเทศไทยคือ... โครงสร้างบริษัทตัวแทนตัวแทน ผู้พัฒนา และแม้แต่ทนายความบางคนยังคงเสนอวิธีการนี้เป็น "ทางออก" สำหรับข้อจำกัดด้านการถือครองที่ดิน พวกเขาจัดตั้งบริษัทจำกัดในประเทศไทย โดยที่คนไทยถือหุ้น 51% ในทางเอกสาร ขณะที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นผู้จ่ายเงิน 100% ของราคาซื้อ และควบคุมบริษัทผ่านข้อตกลงเพิ่มเติม การระบุความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยจะช่วยให้คุณสามารถดำเนินการเชิงรุกได้

โครงสร้างการเสนอชื่อตัวแทนนั้นผิดกฎหมาย ทางการไทยดำเนินการตรวจสอบอย่างเข้มงวด กรมพัฒนาธุรกิจใช้ระบบวิเคราะห์ข้อมูลธุรกิจอัจฉริยะ (IBAS) ในการตรวจสอบเอกสารการจดทะเบียนบริษัท บันทึกภาษี และข้อมูลทะเบียนที่ดิน ณ ปี 2025 หน่วยงานกำกับดูแลได้ดำเนินคดีกับบริษัทมากกว่า 852 แห่ง โดยมีมูลค่าความเสียหายที่รายงานไว้เกิน 15.1 พันล้านบาท

บทลงโทษรุนแรงมาก มาตรา 36 แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ กำหนดโทษจำคุกสูงสุด 3 ปี และปรับสูงสุด 1 ล้านบาท สำหรับทั้งผู้ถือหุ้นต่างชาติและผู้รับมอบอำนาจชาวไทย ศาลสามารถสั่งยุบเลิกบริษัทได้ และ... กรมที่ดิน สามารถยึดทรัพย์สินได้ ชาวต่างชาติที่ถูกตัดสินว่ามีความผิดในข้อหาที่แอบอ้างเป็นผู้ขอวีซ่าเข้าประเทศ อาจถูกเนรเทศและขึ้นบัญชีดำ

ภูมิทัศน์ด้านกฎระเบียบสำหรับการเป็นเจ้าของทรัพย์สินขององค์กรได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิงแล้ว การบังคับใช้คำสั่ง DBD เลขที่ 2/2568 เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2569คำสั่งนี้แทนที่รูปแบบการปฏิบัติตามกฎระเบียบแบบเดิมที่เน้น "เอกสารอย่างเดียว" ด้วยการตรวจสอบทางการเงินอย่างเข้มงวด การจัดตั้งบริษัทใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับต่างชาติจะต้องให้ผู้ถือหุ้นชาวไทยยื่นงบการเงินย้อนหลัง 3 เดือน เพื่อพิสูจน์ว่าเงินทุนที่นำมาลงทุนนั้นมาจากเงินทุนของตนเอง ไม่ใช่การโอนเงินในนามของนักลงทุนต่างชาติ

นอกจากนี้ การขยายขอบเขตการบังคับใช้กฎหมายในวันที่ 1 เมษายน 2569 ยังมุ่งเป้าไปที่การแก้ไขเพิ่มเติมบริษัทที่มีอยู่เดิม ซึ่งเป็นการปิดช่องโหว่การเพิ่มหุ้นส่วนต่างชาติในระยะหลังอย่างมีประสิทธิภาพ การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนด "เนื้อหาสำคัญกว่ารูปแบบ" เหล่านี้ จะทำให้บริษัทถูกยุบเลิก และนักลงทุนต่างชาติอาจถูกดำเนินคดีอาญาภายใต้พระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศ โดยมีโทษจำคุกสูงสุดสามปี

ความเสี่ยงที่ 2: การเกินโควตาชาวต่างชาติสำหรับคอนโดมิเนียม

การซื้อคอนโดมิเนียมดูเหมือนจะง่าย คุณหาห้องชุด ตรวจสอบว่าชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้หรือไม่ จ่ายเงิน และไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ปัญหาเกิดขึ้นเมื่อโควตา 49% สำหรับชาวต่างชาติของอาคารนั้นเต็มแล้ว

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางรายขายห้องชุดให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติโดยไม่เปิดเผยว่าโควต้าเต็มหรือเกือบเต็มแล้ว ผู้ซื้อจ่ายเงินมัดจำ หรืออาจจะจ่ายเต็มจำนวน แล้วจึงไปพบที่กรมที่ดินว่าไม่สามารถจดทะเบียนห้องชุดในชื่อชาวต่างชาติได้ ณ จุดนั้น เงินก็จะตกอยู่กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และทางเลือกของผู้ซื้อก็จะเหลือน้อยลง คือ ยอมรับการแต่งตั้งตัวแทนชาวไทย (ซึ่งผิดกฎหมาย) จดทะเบียนผ่านคู่สมรสชาวไทย (ซึ่งก็มีปัญหาเช่นกัน) หรือยกเลิกการซื้อ

ก่อนเซ็นเอกสารใดๆ โปรดขอหนังสือรับรองจากทางคอนโดมิเนียมก่อน นิติบุคคล ตรวจสอบสัดส่วนการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติในปัจจุบัน ตรวจสอบอย่างอิสระที่กรมที่ดิน ทำเช่นนี้ก่อนที่คุณจะจ่ายเงินแม้แต่บาทเดียว

ความเสี่ยงที่ 3: ปัญหาเกี่ยวกับโฉนดที่ดิน

ประเทศไทยมีโฉนดที่ดินหลายระดับ ไม่ใช่ทุกระดับที่จะพิสูจน์กรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ โฉนดที่ดินที่แข็งแกร่งที่สุดคือ โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) ซึ่งยืนยันขอบเขตที่ดินที่สำรวจแล้วและสิทธิในการเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์ โฉนดที่ดินที่อ่อนกว่า เช่น น.ส. 3 ก. น.ส. 3 และ ส.ก. 1 ให้การคุ้มครองน้อยลงตามลำดับ บางประเภทเป็นเพียง “สิทธิในการครอบครอง” ซึ่งไม่สามารถขายหรือให้เช่าแก่ชาวต่างชาติได้เลย

ประเภทชื่อเรื่อง	ความแข็งแกร่งทางกฎหมาย	สามารถจดทะเบียนสัญญาเช่าได้หรือไม่?	ระดับความเสี่ยง
ชาโนท (นอร์ ซอร์ 4 จอร์)	กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ สำรวจด้วยระบบ GPS	ใช่	ต่ำ
นอร์ ซอร์ 3 กอร์	ยืนยันสิทธิ์แล้ว การสำรวจทางอากาศ	ใช่	ต่ำ-ปานกลาง
นอร์ซอร์ 3	สิทธิในการครอบครอง ไม่มีการสำรวจ	ใช่ (แต่มีระยะเวลาคัดค้าน 30 วัน)	ปานกลาง
ซอร์ กอร์ 1	แจ้งการครอบครองเท่านั้น	เลขที่	สูง

ข้อพิพาทเรื่องเขตแดน การอ้างสิทธิ์ทับซ้อน และการรุกล้ำที่ดินสาธารณะ ส่งผลกระทบต่อที่ดินทั่วประเทศไทย การตรวจสอบโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องเผยให้เห็นว่า... สิทธิยึดหน่วงรวมถึงการจำนอง คำสั่งศาล และการเรียกร้องสิทธิ์ที่ขัดแย้งกัน การข้ามขั้นตอนนี้นั้นทำให้ผู้ซื้อต่างชาติสูญเสียเงินไปหลายล้านดอลลาร์ เรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับ โฉนดที่ดินไทย และ วิธีอ่าน.

ความเสี่ยงที่ 4: ภาพลวงตาของสัญญาเช่า 30+30+30

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศไทยขายสัญญาเช่าที่มีเงื่อนไขการต่ออายุแบบ “30+30+30” ซึ่งหมายความว่าสามารถอยู่อาศัยได้นานถึง 90 ปี แต่กฎหมายไทยระบุไว้เป็นอย่างอื่น

นักลงทุนต้องระมัดระวังเป็นอย่างยิ่งกับความเข้าใจผิดเรื่อง "สัญญาเช่า 90 ปี" ตามมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระยะเวลาเช่าสูงสุดที่บังคับใช้ได้สำหรับอสังหาริมทรัพย์คือ 30 ปี คำพิพากษาของศาลฎีกาเมื่อเร็วๆ นี้ รวมถึงคำพิพากษาที่ 4655/2566 ได้ยืนยันว่า ข้อกำหนดการต่อสัญญาแบบ "30+30+30" เป็นเพียงคำมั่นสัญญาตามสัญญาระหว่างคู่สัญญาเดิมเท่านั้น ไม่ถือเป็น "สิทธิในทรัพย์สิน" และโดยทั่วไปแล้วไม่สามารถบังคับใช้ได้กับทายาทหรือเจ้าของใหม่หากที่ดินเปลี่ยนมือ เพื่อให้ได้มาซึ่งความมั่นคงในระยะยาวอย่างแท้จริง มาตรฐานทางกฎหมายปี 2026 แนะนำให้จดทะเบียน "สิทธิเหนือพื้นดิน" ควบคู่ไปกับสัญญาเช่า ซึ่งจะแยกกรรมสิทธิ์ในอาคารออกจากที่ดิน ทำให้เกิดสิทธิในทรัพย์สินที่สืบทอดได้ซึ่งคงอยู่แม้ว่ากรรมสิทธิ์ในที่ดินจะถูกโอนหรือผู้ให้เช่าเสียชีวิตไปแล้วก็ตาม

ความเสี่ยงที่ 5: การฉ้อโกงจากผู้พัฒนาโครงการและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างเสร็จ

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างเสร็จนั้นมีความเสี่ยงอยู่หลายประการ ผู้พัฒนาโครงการเก็บเงินมัดจำ ออกสัญญาตามกฎหมายไทย และบางครั้งก็ไม่สามารถส่งมอบโครงการได้ โครงการหยุดชะงัก บริษัทล้มละลาย ผู้ซื้อพบว่าที่ดินนั้นไม่เคยได้รับการโอนกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้องในชื่อของผู้พัฒนาโครงการ

กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคของไทยให้ความคุ้มครองอยู่บ้าง แต่การบังคับใช้ใช้เวลานานหลายปี ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่จ่ายเงินมัดจำให้กับบริษัทที่เลิกกิจการไปแล้วต้องเผชิญกับระยะเวลาการเรียกร้องค่าชดเชยที่ยาวนานที่สุด

ปกป้องตัวเอง: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้พัฒนาโครงการมีใบอนุญาตก่อสร้างที่ถูกต้อง ยืนยันว่าพวกเขามีกรรมสิทธิ์ (หรือมีสิทธิ์ใน) ที่ดินผ่านการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ ตรวจสอบการจดทะเบียนบริษัทกับกรมพัฒนาธุรกิจ และกำหนดโครงสร้างการชำระเงินเป็นงวดๆ โดยเชื่อมโยงกับขั้นตอนต่างๆ ของการก่อสร้าง

ความเสี่ยงข้อที่ 6: การไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ

ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่จดทะเบียนคอนโดมิเนียมต้องแสดงหลักฐานการโอนเงินค่าซื้อจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ โดยกรมที่ดินต้องการแบบฟอร์มธุรกรรมแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ (ธ.ต. 3) จากธนาคารไทยที่แสดงการโอนเงินเข้ามา

ผู้ซื้อที่ใช้บัญชีเงินบาทไทยในประเทศ โอนเงินผ่านช่องทางที่ไม่เป็นทางการ หรือไม่ได้รับหนังสือเวียน (ธ.ต. 3) ในขณะโอนกรรมสิทธิ์ จะไม่สามารถจดทะเบียนคอนโดได้ ธนาคารไม่สามารถออกหนังสือเวียน (ธ.ต. 3) ย้อนหลังได้ ความบกพร่องด้านเอกสารนี้ทำให้ไม่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้ แม้ว่าองค์ประกอบอื่นๆ ของการซื้อขายจะถูกต้องครบถ้วนก็ตาม

ความเสี่ยงข้อที่ 7: ปัญหาด้านสิ่งแวดล้อม การวางผังเมือง และการก่อสร้าง

ที่ดินริมชายฝั่งมักเผชิญกับข้อจำกัดด้านสิ่งแวดล้อมที่ผู้ซื้อหลายรายไม่เคยตรวจสอบ การก่อสร้างในเขตที่กำหนดไว้ใกล้ชายหาด อุทยานแห่งชาติ หรือพื้นที่ต้นน้ำ จะอยู่ภายใต้ข้อบังคับตามพระราชบัญญัติการส่งเสริมและอนุรักษ์คุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 (BE 2535) ที่ดินที่สร้างขึ้นโดยฝ่าฝืนข้อกำหนดการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) อาจต้องถูกสั่งให้รื้อถอน

การเปลี่ยนแปลงการแบ่งเขตพื้นที่อาจจำกัดสิ่งที่คุณทำกับที่ดินหลังจากซื้อแล้ว ที่ดินเกษตรกรรมที่ถูกเปลี่ยนประเภทการใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย (หรือในทางกลับกัน) ส่งผลต่อใบอนุญาตก่อสร้าง มูลค่าการขายต่อ และการใช้ประโยชน์ตามกฎหมาย การตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เทศบาลท้องถิ่นใช้เวลาไม่กี่ชั่วโมงและแทบไม่มีค่าใช้จ่าย การละเลยการตรวจสอบนี้อาจทำให้คุณเสียสิทธิ์ในที่ดินนั้นไปได้

การปกป้องตนเอง: รายการตรวจสอบการตรวจสอบอย่างรอบคอบ

ก่อนที่คุณจะชำระเงินใดๆ:

• จ้างทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ชาวไทยที่เป็นอิสระ (ไม่ใช่ทนายความของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือทนายความที่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แนะนำ)
• ทำการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่กรมที่ดินสำหรับที่ดินแปลงนั้นโดยเฉพาะ
• สำหรับคอนโดมิเนียม: ต้องขอหนังสือยืนยันสัดส่วนการถือครองหุ้นของชาวต่างชาติจากนิติบุคคล
• ตรวจสอบตัวตนของผู้ขายและสิทธิ์ในการขายตามกฎหมาย
• ตรวจสอบว่ามีภาระผูกพัน การจำนอง หรือคำสั่งศาลใดๆ ในเอกสารสิทธิ์หรือไม่
• โอนเงินค่าสินค้าจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศ และขอรับแบบฟอร์ม Thor Tor 3
• ตรวจสอบสัญญาทุกฉบับทั้งภาษาไทยและภาษาอังกฤษ (โดยยึดฉบับภาษาไทยเป็นหลัก)
• ตรวจสอบข้อกำหนดการแบ่งเขตพื้นที่ ใบอนุญาตก่อสร้าง และการปฏิบัติตามข้อกำหนดการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) สำหรับที่ดินแปลงดังกล่าว
• สำหรับสัญญาเช่า: ต้องจดทะเบียนสัญญาเช่าที่กรมที่ดิน (สัญญาเช่าที่ไม่ได้จดทะเบียนซึ่งมีระยะเวลาเกิน 3 ปี จะไม่สามารถบังคับใช้ได้)
• สำหรับโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ: ตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้างของผู้พัฒนาโครงการ โฉนดที่ดิน และการจดทะเบียนบริษัท

สิทธิในทรัพย์สินขั้นสูง: พื้นผิว สิทธิในการใช้ประโยชน์ และน้ำเลี้ยง-อิง-ซิธ

เพื่อลดจุดอ่อนโดยธรรมชาติของสัญญาเช่า 30 ปี กรอบกฎหมายปี 2026 จึงเน้นการใช้สิทธิตามกฎหมายที่จดทะเบียนไว้ สิทธิเหล่านี้มอบความมั่นคงในระดับหนึ่งที่ใกล้เคียงกับการเป็นเจ้าของ โดยแยกสิทธิในที่ดินออกจากสิทธิในสิ่งปลูกสร้างหรือผลประโยชน์ที่ได้รับจากทรัพย์สินนั้น

สิทธิเหนือพื้นดิน (มาตรา 1410-1416)

สิทธิในการครอบครองส่วนผิวดิน (Sitthi Nuea Phuen Din) เป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพซึ่งช่วยให้ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินที่ตนเองไม่ได้เป็นเจ้าของได้อย่างถูกกฎหมาย โครงสร้างนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อวิลล่า เพราะช่วยให้มั่นใจได้ว่าแม้สัญญาเช่าที่ดินจะหมดอายุหรือเกิดข้อพิพาท ตัวบ้านก็ยังคงเป็นทรัพย์สินที่จดทะเบียนของชาวต่างชาติอยู่

ลักษณะพื้นผิว	กลไกทางกฎหมาย	เคล็ดลับการปรับปรุงประสิทธิภาพปี 2026
การถ่ายทอดทางพันธุกรรม	สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ทายาทได้โดยสมบูรณ์ตามกฎหมาย	ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสิทธิ์นั้นได้รับการจดทะเบียนเพื่อใช้ประโยชน์ตลอดชีพของคู่สัญญา
เอกราช	มีอยู่แยกต่างหากจากโฉนดที่ดิน	เหมาะอย่างยิ่งกับการเช่าที่ดินระยะยาว 30 ปี เพื่อความมั่นคงที่เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า
การลงทะเบียน	บันทึกไว้ในโฉนดที่ดิน	จำเป็นต้องตรวจสอบการลงทะเบียนในสมุดบ้านสีฟ้า/เหลืองให้ถูกต้อง
ค่าใช้จ่าย	1.0% ถึง 1.5% ของมูลค่า	เจรจาเรื่องการแบ่งค่าธรรมเนียมเหล่านี้ในสัญญาซื้อขาย

ความเสี่ยงที่สำคัญที่ระบุไว้ในปี 2026 คือ การไม่จดทะเบียน "ใบอนุญาตก่อสร้าง" อย่างถูกต้องในชื่อของชาวต่างชาติหรือบริษัทผู้ควบคุมดูแล หากใบอนุญาตอยู่ในชื่อของพลเมืองไทย ชาวต่างชาติอาจประสบปัญหาในการพิสูจน์ความเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง แม้ว่าจะมีเอกสารสิทธิ์การครอบครองที่ดินที่จดทะเบียนแล้วก็ตาม

สิทธิในการใช้ประโยชน์ (มาตรา 1417-1428)

สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Sitthi Kep Kin) ให้สิทธิแก่ผู้ถือครองในการครอบครองและใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินตลอดชีวิต แม้จะเป็นเรื่องปกติสำหรับผู้เกษียณอายุ แต่ความเสี่ยงหลักในปี 2026 คือความเข้าใจผิดเกี่ยวกับ “สิทธิการใช้ประโยชน์ตลอดชีพเทียบกับสิทธิการใช้ประโยชน์ตามระยะเวลา” สิทธิการใช้ประโยชน์สามารถจดทะเบียนได้ 30 ปี หรือตลอดชีพของผู้มีสิทธิ ผู้ใช้ประโยชน์. ต่างจากสัญญาเช่า สิทธิในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินนั้นอนุญาตให้ผู้ถือสิทธิเก็บค่าเช่าได้ และยังสามารถให้เช่าทรัพย์สินแก่บุคคลที่สามได้นานถึงสามปีโดยไม่ต้องขอความยินยอมเพิ่มเติม อย่างไรก็ตาม สิทธิในการใช้ประโยชน์นั้นไม่สามารถตกทอดทางมรดกได้โดยสิ้นเชิง และจะสิ้นสุดลงทันทีเมื่อผู้ถือครองเสียชีวิต ซึ่งทำให้ไม่เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการสร้างมรดกตกทอดให้แก่ครอบครัวหลายรุ่น

Sap-Ing-Sith: ทางเลือกสมัยใหม่แห่งปี 2026

พระราชบัญญัติสัปอิงสิทธ พ.ศ. 2562 (2019) ได้บัญญัติ “สิทธิเหนือทรัพย์สินที่เช่า” ซึ่งเป็นสิทธิในทรัพย์สินที่สามารถโอนและจำนองได้ มักเรียกกันว่า “สิทธิในการใช้ประโยชน์ที่โอนได้” โดยให้ผู้ถือครองได้รับเอกสารสิทธิ์รูปแบบใหม่ คือ ใบรับรองที่มีตราสัญลักษณ์ครุฑสีน้ำเงิน

ในขณะที่ Sap-Ing-Sith มีความยืดหยุ่นมากกว่าสัญญาเช่า รวมถึงความสามารถในการใช้ทรัพย์สินเป็นหลักประกันสำหรับธุรกรรมอื่น ๆ จำนองข้อตกลงทางกฎหมายฉบับปี 2026 เตือนว่า ข้อตกลงดังกล่าวยังคงอยู่ภายใต้ข้อจำกัดวาระ 30 ปี ความเข้าใจผิดที่ว่า Sap-Ing-Sith อนุญาตให้มีการจำนองอัตโนมัติ 60 ปีหรือ 90 ปีนั้น เป็นข้อมูลที่ผิดพลาดที่พบได้บ่อย ซึ่งคู่มืออสังหาริมทรัพย์ต้องแก้ไขเพื่อให้มั่นใจในความปลอดภัยของนักลงทุน

เราขอแนะนำให้คุณอ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์ของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ การตรวจสอบอย่างละเอียดรอบคอบก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.

กลไกของคำสั่งเลขที่ 2/2568

คำสั่ง DBD เลขที่ 2/2568 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 โดยแทนที่กฎการลงทะเบียนปี 2555 คำสั่งนี้มุ่งเป้าไปที่บริษัทใดๆ ก็ตามที่ชาวต่างชาติถือหุ้นน้อยกว่า 50% ของทุนจดทะเบียน หรือที่กรรมการชาวต่างชาติมีอำนาจลงนาม การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดคือข้อกำหนดให้ตรวจสอบงบการเงินของธนาคารย้อนหลัง 3 เดือนสำหรับผู้ถือหุ้นชาวไทยทุกคน

ข้อกำหนดการตรวจสอบ	เกณฑ์การกำกับดูแล	ตรรกะการบังคับใช้
ประวัติรายการเดินบัญชีธนาคาร	ขั้นต่ำ 3 เดือน	ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคู่ค้าชาวไทยไม่ได้รับเงินโอนแบบ "จอดทิ้งไว้" จากชาวต่างชาติ
การจับคู่ธุรกรรม	ต้องตรงกับจำนวนเงินที่สมัครซื้อหุ้น	ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเงินได้เข้าสู่คลังของบริษัทเรียบร้อยแล้ว
การตรวจสอบรายได้	แบบฟอร์มบันทึกรายการรายได้รายเดือน	ตรวจสอบว่ารายได้ของคนไทยสอดคล้องกับความสามารถในการลงทุนหรือไม่
ลักษณะทางกายภาพ	กรรมการผู้มีอำนาจต้องมาปรากฏตัวด้วยตนเอง	การระบุตัวกรรมการ "ตัวกลาง" และนิติบุคคลเปล่า

คำสั่งแก้ไขเพิ่มเติมเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2569

การบังคับใช้กฎหมายทวีความรุนแรงขึ้นอีกในวันที่ 1 เมษายน 2569 โดยมีคำสั่งใหม่ที่มุ่งเป้าไปที่บริษัทที่มีอยู่เดิม นี่เป็นการแก้ไข "ช่องโหว่" ทั่วไปที่บริษัทไทยจดทะเบียนเพื่อซื้อที่ดิน แล้วค่อยมีผู้ถือหุ้นต่างชาติเข้ามาเพิ่มในภายหลัง การแก้ไขเพิ่มเติมดังกล่าวส่งผลให้ต้องมีการตรวจสอบความสามารถทางการเงินของผู้ถือหุ้นชาวไทยย้อนหลัง

ความเสี่ยงต่อการถูกยึดที่ดินตามมาตรา 94 และ 96 แห่งประมวลกฎหมายที่ดินได้กลายเป็นความจริงแล้วในปัจจุบัน หากบริษัทใดถูกพิจารณาว่าเป็นบริษัทตัวแทน อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจสั่งการจำหน่ายที่ดินภายในระยะเวลาที่กำหนด ชาวต่างชาติที่พยายาม "เปลี่ยน" บริษัทตัวแทนที่มีอยู่ให้เป็นนิติบุคคลที่ถูกต้องตามกฎหมาย อาจเสี่ยงต่อการสูญเสียการควบคุมทรัพย์สิน หรือถูกกรมสรรพากรตรวจสอบถิ่นที่อยู่ทางภาษีและแหล่งที่มาของเงินทุน

ทางเลือกทางกฎหมายที่ได้ผล

ชาวต่างชาติที่พำนักอยู่ภายใต้กรอบกฎหมายของประเทศไทยสามารถซื้อและถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างปลอดภัย มีชาวต่างชาติหลายพันคนทำเช่นนี้ทุกปี

คอนโดมิเนียมกรรมสิทธิ์ถาวร ยังคงเป็นตัวเลือกที่สะอาดที่สุด คุณเป็นเจ้าของยูนิตอย่างสมบูรณ์ สามารถขาย เช่า จำนอง และส่งต่อให้ทายาทได้ โควตาชาวต่างชาติ 49% และข้อกำหนด Thor Tor 3 เป็นอุปสรรคเพียงอย่างเดียว และทั้งสองอย่างสามารถจัดการได้ด้วยการเตรียมตัวขั้นพื้นฐาน

สัญญาเช่าที่จดทะเบียน 30 ปี ปกป้องสิทธิ์ของคุณในการครอบครองและใช้ที่ดินหรือบ้านตลอดระยะเวลาสัญญา การจดทะเบียนที่กรมที่ดินทำให้สัญญาเช่ามีผลบังคับใช้กับเจ้าของที่ดินในอนาคตได้ตลอดระยะเวลา 30 ปีนั้น

ข้อตกลงสิทธิการใช้ประโยชน์ (มาตรา 1417 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ให้สิทธิ์แก่คุณในการใช้ทรัพย์สินและเก็บเกี่ยวรายได้จากทรัพย์สินนั้นได้นานถึง 30 ปี หรือตลอดชีวิตของคุณ สิทธิการใช้ประโยชน์ที่จดทะเบียน ยังคงอยู่รอดได้แม้จะมีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ที่ดิน

สิทธิ์บนพื้นผิว (มาตรา 1410) อนุญาตให้คุณเป็นเจ้าของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของผู้อื่น อาคารนั้นเป็นของคุณโดยถูกต้องตามกฎหมาย แยกต่างหากจากที่ดินด้านล่าง อาคารที่จดทะเบียนแล้ว พื้นผิว ใช้งานได้นานสูงสุด 30 ปี หรือตลอดชีวิต

แต่ละทางเลือกมีข้อดีข้อเสีย การเลือกที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับสิ่งที่คุณวางแผนจะทำกับทรัพย์สินนั้น ระยะเวลาที่คุณตั้งใจจะอยู่อาศัย และความอดทนของคุณต่อความซับซ้อนทางกฎหมาย ทนายความผู้เชี่ยวชาญจะให้คำแนะนำเกี่ยวกับรายละเอียดเฉพาะสำหรับสถานการณ์ของคุณ

จองคิวปรึกษาเรื่องอสังหาริมทรัพย์ โดยมีทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ชาวไทยผู้มากประสบการณ์ของเราคอยให้ความช่วยเหลือ

การเปรียบเทียบสิทธิในทรัพย์สิน: กรอบกฎหมายปี 2026

คุณสมบัติ	สัญญาเช่า (การเช่าทรัพย์สิน)	สิทธิในการใช้ประโยชน์ (มาตรา 1417)	พระราชบัญญัติสัปอิงสิทธ (พ.ศ. 2562)
ระยะเวลาสูงสุด	30 ปี (ไม่รับประกันการต่ออายุ)	อายุขัยของผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์	30 ปี (สัญญาจ้างระยะเวลาคงที่)
ความสามารถในการถ่ายโอน	ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ	ไม่สามารถโอนสิทธิ์ได้ (สิ้นสุดเมื่อเสียชีวิต)	โอนได้ (สามารถขายหรือส่งต่อเป็นมรดกได้)
สินทรัพย์จำนอง	เลขที่	เลขที่	ใช่ (สามารถใช้เป็นหลักประกันได้)
การให้เช่าช่วง	ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของ	อนุญาต (เว้นแต่จะถูกห้าม)	อนุญาต (ตามกฎหมาย)
การเปลี่ยนแปลง	จำกัดโดยสัญญา	จำกัด (เฉพาะการบำรุงรักษา)	กว้างขวาง (สามารถแก้ไข/สร้างใหม่ได้)
การป้องกัน	สิทธิตามสัญญา/สิทธิส่วนบุคคล	สิทธิที่แท้จริง (ที่ผูกติดกับที่ดิน)	จริงแท้ (ระดับความปลอดภัยสูงสุด)
เหมาะสำหรับ	ที่พักระยะสั้น	ความมั่นคงตลอดชีวิตสำหรับคู่สมรส	นักลงทุนและผู้พัฒนา

คำถามที่พบบ่อย

กฎหมายนั้นชัดเจน เครื่องมือในการปกป้องตนเองมีอยู่แล้ว การขอคำปรึกษาทางกฎหมายอย่างอิสระ การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ การตรวจสอบโควต้าต่างประเทศ และการโอนเงินอย่างถูกต้อง จะช่วยขจัดกับดักที่พบบ่อยที่สุด ผู้ซื้อที่สูญเสียเงินเกือบทั้งหมดมักจะเป็นคนที่ละเลยขั้นตอนใดขั้นตอนหนึ่งเหล่านี้ เพราะตัวแทน ผู้พัฒนา หรือเพื่อนบอกว่าไม่จำเป็น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยมอบโอกาสที่แท้จริงให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติที่เข้าใจกรอบกฎหมายและปฏิบัติตามกรอบนั้น เริ่มต้นด้วย... การให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ก่อนที่คุณจะเริ่มดูอสังหาริมทรัพย์