Book 4: Property
ภาค ๔ ทรัพย์สิน
Book 4 establishes the property law framework in Thailand, defining ownership rights, possession, and limited real rights such as สิทธิการใช้ประโยชน์, พื้นผิว, habitation, and servitudes. These provisions are essential for understanding property rights in Thailand.
Searchable
Bilingual Thai/English
Supreme Court Annotations
Loading search...
Table of Contents (click to expand/collapse)
Title I: General Provisions (1298-1307)
Section 1298-1307: Property rights and registration
Title II: Ownership (1308-1366)
Chapter 1: Acquisition of Ownership (1308-1334)
Chapter 2: Scope of Ownership (1335-1355)
Chapter 3: Co-ownership (1356-1366)
Title III: Possession (1367-1386)
Section 1367-1386: Possession rights
Title IV: Servitudes (1387-1401)
Section 1387-1401: Easements
Title V: Right of Habitation (1402-1409)
Section 1402-1409: Habitation rights
Title VI: Superficies (1410-1416)
Section 1410-1416: Building on another's land
Title VII: Usufruct (1417-1428)
Section 1417-1428: Right to use and enjoy
Title VIII: Charge on Immovable Property (1429-1434)
Section 1429-1434: Property charges
Title I: General Provisions | หมวด ๑ บทเบ็ดเสร็จทั่วไป
Overview: Property Rights Framework | ภาพรวม: กรอบกฎหมายทรัพยสิทธิ
Title I establishes the foundational principles of property law in Thailand, including how property rights are created and registered.
หมวด ๑ วางหลักพื้นฐานของกฎหมายทรัพย์สินในประเทศไทย รวมถึงวิธีการก่อตั้งและจดทะเบียนทรัพยสิทธิ
- Section 1298 | มาตรา ๑๒๙๘: Property rights can only be created by law | ทรัพยสิทธิก่อตั้งได้แต่โดยกฎหมาย
- Section 1299 | มาตรา ๑๒๙๙: Registration requirements for immovable property | ข้อกำหนดการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์
- Section 1304-1307 | มาตรา ๑๓๐๔-๑๓๐๗: Public property (state property cannot be privately owned) | ทรัพย์สินของแผ่นดิน (ไม่อาจเป็นกรรมสิทธิ์ของเอกชน)
Section 1298 #
Real rights can only be created by virtue of this Code or other law.
มาตรา ๑๒๙๘ ทรัพยสิทธิทั้งหลายนั้น ท่านว่าจะก่อตั้งขึ้นได้แต่ด้วยอาศัยอำนาจในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น
Practice Note:
English: This is the numerus clausus (closed number) principle - property rights are limited to those recognized by law. Parties cannot create new types of property rights by contract. Under Thai law, the recognized real rights (ทรัพยสิทธิ) include: ownership (กรรมสิทธิ์), possession (สิทธิครอบครอง), servitudes (ภาระจำยอม), usufruct (สิทธิเก็บกิน), superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน), right of habitation (สิทธิอาศัย), and charges on immovable property (ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์). This principle was established in the Civil and Commercial Code B.E. 2468 (1925) and remains fundamental to Thai property law.
ภาษาไทย: นี่คือหลัก "numerus clausus" (จำนวนปิด) - ทรัพยสิทธิจำกัดเฉพาะที่กฎหมายรับรองเท่านั้น คู่สัญญาไม่สามารถสร้างทรัพยสิทธิประเภทใหม่โดยสัญญาได้ ตามกฎหมายไทย ทรัพยสิทธิที่ได้รับการรับรอง ได้แก่ กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิอาศัย และภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ หลักการนี้บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2468 และยังคงเป็นหลักพื้นฐานของกฎหมายทรัพย์สินไทย
English: This is the numerus clausus (closed number) principle - property rights are limited to those recognized by law. Parties cannot create new types of property rights by contract. Under Thai law, the recognized real rights (ทรัพยสิทธิ) include: ownership (กรรมสิทธิ์), possession (สิทธิครอบครอง), servitudes (ภาระจำยอม), usufruct (สิทธิเก็บกิน), superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน), right of habitation (สิทธิอาศัย), and charges on immovable property (ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์). This principle was established in the Civil and Commercial Code B.E. 2468 (1925) and remains fundamental to Thai property law.
ภาษาไทย: นี่คือหลัก "numerus clausus" (จำนวนปิด) - ทรัพยสิทธิจำกัดเฉพาะที่กฎหมายรับรองเท่านั้น คู่สัญญาไม่สามารถสร้างทรัพยสิทธิประเภทใหม่โดยสัญญาได้ ตามกฎหมายไทย ทรัพยสิทธิที่ได้รับการรับรอง ได้แก่ กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิอาศัย และภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ หลักการนี้บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2468 และยังคงเป็นหลักพื้นฐานของกฎหมายทรัพย์สินไทย
Section 1299 #
Subject to the provisions of this Code or other law, the acquisition by juristic act of immovable property or of real right appertaining to immovable property is not complete unless the juristic act is made in writing and the acquisition is registered with the competent official. If a person has acquired immovable property or real right appertaining to immovable property otherwise than by juristic act, such right is not complete so long as it is not registered. A right not yet registered cannot be set up against third persons who have acquired a right for value, in good faith and have registered their right in good faith.
มาตรา ๑๒๙๙ ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่นท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
Supreme Court Annotations:
Case 3127/2553 (2010) | ฎ. 3127/2553 - Unregistered Transfer of Immovable Property (การโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้จดทะเบียน):
English: Parties agreed to transfer land but failed to register transfer at Land Office. Buyer took possession and made improvements. The Supreme Court held that under Section 1299 of the Civil and Commercial Code B.E. 2468, transfer of ownership in immovable property requires registration with the competent official (the Land Department under the Land Code Act B.E. 2497/1954 - พ.ร.บ. ที่ดิน พ.ศ. 2497). An unregistered agreement creates only a personal obligation (บุคคลสิทธิ), not a real right (ทรัพยสิทธิ). The buyer may recover consideration paid but cannot claim ownership against third parties.
ภาษาไทย: คู่สัญญาตกลงโอนที่ดินแต่ไม่ได้จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อเข้าครอบครองและทำการปรับปรุง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าตามมาตรา 1299 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2468 การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (กรมที่ดินตามพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497) สัญญาที่ไม่ได้จดทะเบียนก่อให้เกิดเพียงบุคคลสิทธิ ไม่ใช่ทรัพยสิทธิ ผู้ซื้ออาจเรียกคืนค่าตอบแทนที่ชำระแล้วได้ แต่ไม่อาจอ้างกรรมสิทธิ์ต่อบุคคลภายนอก
English: Parties agreed to transfer land but failed to register transfer at Land Office. Buyer took possession and made improvements. The Supreme Court held that under Section 1299 of the Civil and Commercial Code B.E. 2468, transfer of ownership in immovable property requires registration with the competent official (the Land Department under the Land Code Act B.E. 2497/1954 - พ.ร.บ. ที่ดิน พ.ศ. 2497). An unregistered agreement creates only a personal obligation (บุคคลสิทธิ), not a real right (ทรัพยสิทธิ). The buyer may recover consideration paid but cannot claim ownership against third parties.
ภาษาไทย: คู่สัญญาตกลงโอนที่ดินแต่ไม่ได้จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อเข้าครอบครองและทำการปรับปรุง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าตามมาตรา 1299 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2468 การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (กรมที่ดินตามพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497) สัญญาที่ไม่ได้จดทะเบียนก่อให้เกิดเพียงบุคคลสิทธิ ไม่ใช่ทรัพยสิทธิ ผู้ซื้ออาจเรียกคืนค่าตอบแทนที่ชำระแล้วได้ แต่ไม่อาจอ้างกรรมสิทธิ์ต่อบุคคลภายนอก
Key Principle (หลักสำคัญ):
English: Registration at the Land Office is essential for perfecting ownership of immovable property. Unregistered rights cannot be enforced against bona fide purchasers who register their own rights in good faith. This registration requirement is governed by the Land Code Act B.E. 2497 (1954) and its amendments.
ภาษาไทย: การจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเป็นสิ่งจำเป็นในการให้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์สมบูรณ์ สิทธิที่ไม่ได้จดทะเบียนไม่อาจยกขึ้นต่อสู้กับผู้ซื้อโดยสุจริตที่จดทะเบียนสิทธิของตนโดยสุจริตแล้ว ข้อกำหนดการจดทะเบียนนี้อยู่ภายใต้บังคับของพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม
Section 1300 #
If the registration of a transfer of immovable property or real right appertaining thereto is prejudicial to a person who was in a position to have his right registered, he may demand the cancellation of such registration; but a transfer made for value, where the transferee acted in good faith, cannot in any case be cancelled.
มาตรา ๑๓๐๐ ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้
Section 1301 #
The provisions of the two foregoing sections apply, mutatis mutandis, to alteration, extinction and revival of real rights appertaining to immovable property.
มาตรา ๑๓๐๑ บทบัญญัติแห่งสองมาตราก่อนนี้ ท่านให้ใช้บังคับถึงการเปลี่ยนแปลง ระงับ และกลับคืนมาแห่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นด้วยโดยอนุโลม
Section 1302 #
The provisions of the three foregoing sections apply, mutatis mutandis, to vessels of five tons and over, to floating houses and to beasts of burden.
มาตรา ๑๓๐๒ บทบัญญัติแห่งสามมาตราก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งแพและสัตว์พาหนะด้วยโดยอนุโลม
Section 1303 #
If several persons claim the same movable property on different grounds of ownership, the person in whose possession the property is has a better right than the others, provided that he has acquired the property for value and taken possession in good faith. This section does not apply to the movable property specified in the foregoing section, nor to lost property and property acquired through the commission of an offence.
มาตรา ๑๓๐๓ ถ้าบุคคลหลายคนเรียกเอาสังหาริมทรัพย์เดียวกัน โดยอาศัยหลักกรรมสิทธิ์ต่างกันไซร้ ท่านว่าทรัพย์สินตกอยู่ในครอบครองของบุคคลใด บุคคลนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าบุคคลอื่น ๆ แต่ต้องได้ทรัพย์นั้นมาโดยมีค่าตอบแทนและได้การครอบครองโดยสุจริต ท่านมิให้ใช้มาตรานี้บังคับถึงสังหาริมทรัพย์ซึ่งระบุไว้ในมาตราก่อนและในเรื่องทรัพย์สินหาย กับทรัพย์สินที่ได้มาโดยการกระทำผิด
Section 1304 #
State property includes all kinds of property belonging to the State which is used for public benefit or reserved for common use, such as: (1) Waste land and land given up or abandoned or otherwise reverted to the State under the Land Code; (2) Property for common use of citizens, such as shores, waterways, highways, lakes; (3) Property used for the exclusive benefit of the State, such as fortresses and barracks, government offices, warships, armaments.
มาตรา ๑๓๐๔ สาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้น รวมทรัพย์สินทุกชนิดของแผ่นดินซึ่งใช้เพื่อสาธารณประโยชน์หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น (๑) ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้งหรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่น ตามกฎหมายที่ดิน (๒) ทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน เป็นต้นว่า ที่ชายตลิ่ง ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ (๓) ทรัพย์สินใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ เป็นต้นว่า ป้อมและโรงทหาร สำนักราชการบ้านเมือง เรือรบ อาวุธยุทธภัณฑ์
Practice Note:
English: Public property (สาธารณสมบัติของแผ่นดิน) cannot be privately owned - this is fundamental to understanding land ownership in Thailand. State property under Section 1304 is inalienable and cannot be acquired by prescription. This principle, combined with the Land Code Act B.E. 2497 (1954) and the Foreign Business Act B.E. 2542 (1999), forms the basis for foreign ownership restrictions. Under Section 86 of the Land Code Act B.E. 2497, foreigners (aliens) are generally prohibited from owning land in Thailand, with limited exceptions such as treaty provisions or investment promotion privileges. Foreigners who own land must dispose of it within the prescribed period or it will be disposed of by the Director-General of the Land Department.
ภาษาไทย: สาธารณสมบัติของแผ่นดินไม่สามารถเป็นกรรมสิทธิ์ของเอกชนได้ - นี่เป็นหลักพื้นฐานในการทำความเข้าใจการถือครองที่ดินในประเทศไทย ทรัพย์สินของรัฐตามมาตรา 1304 ไม่อาจโอนได้และไม่อาจได้มาโดยอายุความ หลักการนี้ประกอบกับพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 และพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 เป็นพื้นฐานของข้อจำกัดการถือครองกรรมสิทธิ์โดยคนต่างชาติ ตามมาตรา 86 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 คนต่างด้าวโดยทั่วไปไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยได้ เว้นแต่กรณียกเว้นบางประการ เช่น ตามสนธิสัญญาหรือสิทธิพิเศษตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุน คนต่างด้าวที่ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินต้องจำหน่ายภายในระยะเวลาที่กำหนด มิฉะนั้นอธิบดีกรมที่ดินจะดำเนินการจำหน่ายแทน
English: Public property (สาธารณสมบัติของแผ่นดิน) cannot be privately owned - this is fundamental to understanding land ownership in Thailand. State property under Section 1304 is inalienable and cannot be acquired by prescription. This principle, combined with the Land Code Act B.E. 2497 (1954) and the Foreign Business Act B.E. 2542 (1999), forms the basis for foreign ownership restrictions. Under Section 86 of the Land Code Act B.E. 2497, foreigners (aliens) are generally prohibited from owning land in Thailand, with limited exceptions such as treaty provisions or investment promotion privileges. Foreigners who own land must dispose of it within the prescribed period or it will be disposed of by the Director-General of the Land Department.
ภาษาไทย: สาธารณสมบัติของแผ่นดินไม่สามารถเป็นกรรมสิทธิ์ของเอกชนได้ - นี่เป็นหลักพื้นฐานในการทำความเข้าใจการถือครองที่ดินในประเทศไทย ทรัพย์สินของรัฐตามมาตรา 1304 ไม่อาจโอนได้และไม่อาจได้มาโดยอายุความ หลักการนี้ประกอบกับพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 และพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 เป็นพื้นฐานของข้อจำกัดการถือครองกรรมสิทธิ์โดยคนต่างชาติ ตามมาตรา 86 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 คนต่างด้าวโดยทั่วไปไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยได้ เว้นแต่กรณียกเว้นบางประการ เช่น ตามสนธิสัญญาหรือสิทธิพิเศษตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุน คนต่างด้าวที่ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินต้องจำหน่ายภายในระยะเวลาที่กำหนด มิฉะนั้นอธิบดีกรมที่ดินจะดำเนินการจำหน่ายแทน
Section 1305 #
State property cannot be transferred except by virtue of a special law or Royal Decree.
มาตรา ๑๓๐๕ ทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้นจะโอนแก่กันมิได้ เว้นแต่อาศัยอำนาจแห่งบทกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฎีกา
Section 1306 #
Prescription cannot be set up against the State concerning State property.
มาตรา ๑๓๐๖ ท่านห้ามมิให้ยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับแผ่นดินในเรื่องทรัพย์สินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
Section 1307 #
State property cannot be seized, whether it is State property or not.
มาตรา ๑๓๐๗ ท่านห้ามมิให้ยึดทรัพย์สินของแผ่นดินไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินหรือไม่
Title II: Ownership | หมวด ๒ กรรมสิทธิ์
Chapter 1: Acquisition of Ownership | ส่วนที่ ๑ การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์
Overview: Acquiring Ownership | ภาพรวม: การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์
This chapter covers how ownership of property can be acquired, including:
บทนี้ครอบคลุมวิธีการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ได้แก่:
- Accession and accretion (land formed by natural processes) | ส่วนควบและที่งอก (ที่ดินเกิดจากธรรมชาติ)
- Building on another's land (good faith vs bad faith) | การปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่น (สุจริต vs ทุจริต)
- Lost property and treasure trove | ทรัพย์สินหาย และทรัพย์ที่ขุดพบ
- Acquisitive prescription (adverse possession) | การครอบครองปรปักษ์
Section 1308 #
If alluvion is formed along the bank of a piece of land, such alluvion belongs to the owner of such land.
มาตรา ๑๓๐๘ ที่ดินแปลงใดเกิดที่งอกริมตลิ่ง ที่งอกย่อมเป็นทรัพย์สินของเจ้าของที่ดินแปลงนั้น
Section 1309 #
Islands formed in lakes or waterways or in territorial waters, as well as abandoned riverbeds, are State property.
มาตรา ๑๓๐๙ เกาะที่เกิดในทะเลสาบ หรือในทางน้ำหรือในเขตน่านน้ำของประเทศก็ดี และท้องทางน้ำที่เขินขึ้นก็ดี เป็นทรัพย์สินของแผ่นดิน
Section 1310 #
If a person in good faith builds a house on land belonging to another, the owner of the land becomes owner of the house, but must pay compensation for the increased value of the land caused by the building. However, if the owner of the land can show that he was not negligent, he may refuse to accept the house and demand that the builder remove it and restore the land to its original condition; but if this cannot be done at reasonable expense, the owner may demand that the builder purchase all or part of the land at market value.
มาตรา ๑๓๑๐ บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น ๆ แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้าง แต่ถ้าเจ้าของที่ดินสามารถแสดงได้ว่า มิได้มีความประมาทเลินเล่อ จะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ เว้นไว้แต่ถ้าการนี้จะทำไม่ได้โดยใช้เงินพอสมควรไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือแต่บางส่วนตามราคาตลาดก็ได้
Practice Note:
English: Section 1310 is a key provision for construction disputes involving buildings on another's land. Good faith (สุจริต) is essential - the builder must genuinely believe they have the right to build on the land. Good faith requires an honest but mistaken belief in one's right to build. If the builder knew or should have known the land belonged to another, they act in bad faith and Section 1311 applies instead. The land owner's options include: (1) accepting ownership of the building and paying compensation for increased land value, (2) if not negligent, demanding removal and restoration, or (3) if removal is unreasonably expensive, requiring the builder to purchase the land at market value.
ภาษาไทย: มาตรา 1310 เป็นบทบัญญัติสำคัญสำหรับข้อพิพาทการก่อสร้างที่เกี่ยวกับการสร้างอาคารบนที่ดินของผู้อื่น ความสุจริตเป็นสิ่งจำเป็น - ผู้สร้างต้องเชื่อโดยแท้จริงว่าตนมีสิทธิสร้างบนที่ดินนั้น ความสุจริตต้องเป็นความเชื่อโดยสุจริตแต่ผิดพลาดในสิทธิของตนในการสร้าง หากผู้สร้างรู้หรือควรรู้ว่าที่ดินเป็นของผู้อื่น ถือว่ากระทำโดยไม่สุจริตและอยู่ภายใต้บังคับมาตรา 1311 แทน ทางเลือกของเจ้าของที่ดิน ได้แก่ (1) รับโรงเรือนเป็นกรรมสิทธิ์และชดใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น (2) หากไม่ประมาทเลินเล่อ เรียกให้รื้อถอนและทำที่ดินให้เป็นตามเดิม หรือ (3) หากการรื้อถอนต้องใช้เงินไม่พอสมควร เรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินตามราคาตลาด
English: Section 1310 is a key provision for construction disputes involving buildings on another's land. Good faith (สุจริต) is essential - the builder must genuinely believe they have the right to build on the land. Good faith requires an honest but mistaken belief in one's right to build. If the builder knew or should have known the land belonged to another, they act in bad faith and Section 1311 applies instead. The land owner's options include: (1) accepting ownership of the building and paying compensation for increased land value, (2) if not negligent, demanding removal and restoration, or (3) if removal is unreasonably expensive, requiring the builder to purchase the land at market value.
ภาษาไทย: มาตรา 1310 เป็นบทบัญญัติสำคัญสำหรับข้อพิพาทการก่อสร้างที่เกี่ยวกับการสร้างอาคารบนที่ดินของผู้อื่น ความสุจริตเป็นสิ่งจำเป็น - ผู้สร้างต้องเชื่อโดยแท้จริงว่าตนมีสิทธิสร้างบนที่ดินนั้น ความสุจริตต้องเป็นความเชื่อโดยสุจริตแต่ผิดพลาดในสิทธิของตนในการสร้าง หากผู้สร้างรู้หรือควรรู้ว่าที่ดินเป็นของผู้อื่น ถือว่ากระทำโดยไม่สุจริตและอยู่ภายใต้บังคับมาตรา 1311 แทน ทางเลือกของเจ้าของที่ดิน ได้แก่ (1) รับโรงเรือนเป็นกรรมสิทธิ์และชดใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น (2) หากไม่ประมาทเลินเล่อ เรียกให้รื้อถอนและทำที่ดินให้เป็นตามเดิม หรือ (3) หากการรื้อถอนต้องใช้เงินไม่พอสมควร เรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินตามราคาตลาด
Section 1311 #
If a person in bad faith builds a house on land belonging to another, such person must restore the land to its original condition and return it to the owner, unless the owner chooses to have it returned as it is. In such case the owner must pay either the value of the house or compensation for the increased value of the land caused by the building, at his option.
มาตรา ๑๓๑๑ บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของ เว้นแต่เจ้าของจะเลือกให้ส่งคืนตามที่เป็นอยู่ ในกรณีเช่นนี้เจ้าของที่ดินต้องใช้ราคาโรงเรือนหรือใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือน นั้นแล้วแต่จะเลือก
Section 1312 #
If a person in good faith builds a house encroaching on land belonging to another, such person is owner of the house so built, but must pay the owner of the land compensation for the use of the land and have the right registered as a servitude. If the house later completely perishes, the owner of the land may demand cancellation of the registration. If the builder acted in bad faith, the owner of the land may demand that the builder remove the house and restore the land to its original condition at the builder's expense.
มาตรา ๑๓๑๒ บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้ ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้
Practice Note:
English: Section 1312 addresses encroachment disputes (การรุกล้ำ) where a building partially extends onto neighboring land. "Encroachment" means the main building is on one's own land but part extends onto another's land, distinguishing it from Section 1310-1311 where the entire building is on another's land. For good faith encroachment, the builder: (1) retains ownership of the encroaching structure, (2) must pay compensation for use of the land, and (3) must register the right as a servitude (ภาระจำยอม) at the Land Office under the Land Code Act B.E. 2497. For bad faith encroachment, the landowner can demand removal and restoration at the builder's expense. This provision is critical in Thailand's densely developed urban areas where boundary disputes are common.
ภาษาไทย: มาตรา 1312 กล่าวถึงข้อพิพาทการรุกล้ำที่อาคารบางส่วนยื่นล้ำเข้าไปในที่ดินข้างเคียง "การรุกล้ำ" หมายความว่าตัวอาคารหลักอยู่บนที่ดินของตนเองแต่บางส่วนยื่นล้ำไปในที่ดินของผู้อื่น ซึ่งแตกต่างจากมาตรา 1310-1311 ที่อาคารทั้งหมดอยู่บนที่ดินของผู้อื่น สำหรับการรุกล้ำโดยสุจริต ผู้สร้าง: (1) ยังคงเป็นเจ้าของโครงสร้างที่รุกล้ำ (2) ต้องชำระค่าใช้ที่ดิน และ (3) ต้องจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมที่สำนักงานที่ดินตามพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 สำหรับการรุกล้ำโดยไม่สุจริต เจ้าของที่ดินสามารถเรียกให้รื้อถอนและทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย บทบัญญัตินี้มีความสำคัญในเขตเมืองที่มีการพัฒนาหนาแน่นของประเทศไทยซึ่งข้อพิพาทเรื่องเขตแดนเกิดขึ้นบ่อย
English: Section 1312 addresses encroachment disputes (การรุกล้ำ) where a building partially extends onto neighboring land. "Encroachment" means the main building is on one's own land but part extends onto another's land, distinguishing it from Section 1310-1311 where the entire building is on another's land. For good faith encroachment, the builder: (1) retains ownership of the encroaching structure, (2) must pay compensation for use of the land, and (3) must register the right as a servitude (ภาระจำยอม) at the Land Office under the Land Code Act B.E. 2497. For bad faith encroachment, the landowner can demand removal and restoration at the builder's expense. This provision is critical in Thailand's densely developed urban areas where boundary disputes are common.
ภาษาไทย: มาตรา 1312 กล่าวถึงข้อพิพาทการรุกล้ำที่อาคารบางส่วนยื่นล้ำเข้าไปในที่ดินข้างเคียง "การรุกล้ำ" หมายความว่าตัวอาคารหลักอยู่บนที่ดินของตนเองแต่บางส่วนยื่นล้ำไปในที่ดินของผู้อื่น ซึ่งแตกต่างจากมาตรา 1310-1311 ที่อาคารทั้งหมดอยู่บนที่ดินของผู้อื่น สำหรับการรุกล้ำโดยสุจริต ผู้สร้าง: (1) ยังคงเป็นเจ้าของโครงสร้างที่รุกล้ำ (2) ต้องชำระค่าใช้ที่ดิน และ (3) ต้องจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมที่สำนักงานที่ดินตามพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 สำหรับการรุกล้ำโดยไม่สุจริต เจ้าของที่ดินสามารถเรียกให้รื้อถอนและทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย บทบัญญัตินี้มีความสำคัญในเขตเมืองที่มีการพัฒนาหนาแน่นของประเทศไทยซึ่งข้อพิพาทเรื่องเขตแดนเกิดขึ้นบ่อย
Section 1313 #
If the conditional owner of a piece of land has constructed a building on it and the land becomes afterwards the property of another person by effect of the condition, the provisions of this Code concerning Undue Enrichment shall apply.
มาตรา ๑๓๑๓ ถ้าผู้เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีเงื่อนไขสร้างโรงเรือนในที่ดินนั้น และภายหลังที่ดินตกเป็นของบุคคลอื่นตามเงื่อนไขไซร้ ท่านให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับ
Section 1314 #
The provisions of Sections 1310, 1311 and 1313 apply mutatis mutandis to any kind of work which is fixed to land and to the planting of trees or crops. In the case of annual crops, the owner of the land must allow the planter who acted in good faith to harvest them, or must take them over and pay compensation for the expenses incurred.
มาตรา ๑๓๑๔ ท่านให้ใช้บทบัญญัติมาตรา ๑๓๑๐ มาตรา ๑๓๑๑ และมาตรา ๑๓๑๓ บังคับตลอดถึงการก่อสร้างใด ๆ ซึ่งติดที่ดินและการเพาะปลูกต้นไม้หรือธัญชาติด้วยโดยอนุโลม ในกรณีธัญชาติ เจ้าของที่ดินต้องยอมให้ผู้เพาะปลูกโดยสุจริตเก็บเกี่ยว หรือรับเอาไปเองแล้วใช้ค่าใช้จ่าย
Section 1315 #
When a person has constructed buildings, or has made any other work which is fixed to land, or has planted trees or crops, on his land with materials belonging to another person, he becomes the owner of the materials, but he must pay for their value.
มาตรา ๑๓๑๕ บุคคลใดสร้างโรงเรือน หรือทำการก่อสร้างอย่างอื่นซึ่งติดที่ดิน หรือเพาะปลูกต้นไม้หรือธัญชาติในที่ดินของตนด้วยสัมภาระของผู้อื่นไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของสัมภาระ แต่ต้องใช้ค่าสัมภาระ
Section 1316 #
If several movable properties belonging to different owners have been so united that they have become component parts or cannot be separated without injury, the owners become co-owners of the united property; each owner having a share proportional to the value of his property at the time of uniting. If one of the things united is to be regarded as the principal thing, its owner becomes sole owner of the whole, but he must pay for the value of the other things.
มาตรา ๑๓๑๖ ถ้าเอาสังหาริมทรัพย์ของบุคคลหลายคนมารวมเข้ากันจนเป็นส่วนควบหรือแบ่งแยกไม่ได้ไซร้ ท่านว่าบุคคลเหล่านั้นเป็นเจ้าของรวมแห่งทรัพย์ที่รวมเข้ากัน แต่ละคนมีส่วนตามค่าแห่งทรัพย์ของตนในเวลาที่รวมเข้ากับทรัพย์อื่น ถ้าทรัพย์สิ่งหนึ่งสิ่งใดเป็นสิ่งสำคัญไซร้ ท่านว่าเจ้าของทรัพย์สิ่งนั้นเป็นเจ้าของทรัพย์ที่รวมกันแต่ผู้เดียว แต่ต้องใช้ค่าทรัพย์อื่น ๆ
Section 1317 #
A person who works upon materials belonging to another with the result that a new property comes into existence becomes owner of such property but must pay for the materials. However, if the value of the work greatly exceeds the value of the materials used, the worker becomes owner but must pay for the materials.
มาตรา ๑๓๑๗ บุคคลใดใช้สัมภาระของผู้อื่นทำสิ่งใหม่ขึ้น ท่านว่าเจ้าของสัมภาระเป็นเจ้าของสิ่งที่ทำขึ้น แต่ต้องใช้ค่าแรงงาน แต่ถ้าค่าแรงงานเกินค่าสัมภาระมากไซร้ ผู้ทำเป็นเจ้าของสิ่งนั้น แต่ต้องใช้ค่าสัมภาระ
Section 1318 #
Movable property which has no owner may be acquired by occupation, unless such occupation is prohibited by law, or violates the right of another person who is entitled to occupy the property.
มาตรา ๑๓๑๘ สังหาริมทรัพย์ใดไม่มีเจ้าของ บุคคลอาจได้กรรมสิทธิ์โดยเข้ายึดถือเอา เว้นแต่การยึดถือนั้นต้องห้ามโดยกฎหมายหรือละเมิดสิทธิของบุคคลอื่นซึ่งมีสิทธิจะยึดถือทรัพย์สินนั้น
Section 1319 #
If the owner of movable property abandons possession thereof with the intention of relinquishing ownership, such property becomes ownerless.
มาตรา ๑๓๑๙ ถ้าเจ้าของสังหาริมทรัพย์เลิกการครอบครองด้วยเจตนาสละกรรมสิทธิ์ ทรัพย์สินนั้นก็ไม่มีเจ้าของ
Section 1320 #
A wild animal has no owner so long as it is free; however, wild animals in a zoo and fish in a pond bounded by an owner are deemed to have an owner. If a captured or tamed wild animal regains its freedom and the owner does not immediately pursue it or ceases to pursue it, such animal has no owner. A domesticated animal which has been abandoned has no owner.
มาตรา ๑๓๒๐ สัตว์ป่าไม่มีเจ้าของตราบเท่าที่อยู่อิสระ สัตว์ป่าในสวนสัตว์และปลาในบ่อของผู้ใดถือว่ามีเจ้าของ ถ้าสัตว์ที่จับมาได้หรือสัตว์ที่ทำให้เชื่องกลับคืนไปอยู่อิสระ และเจ้าของมิได้ติดตามโดยพลันหรือเลิกติดตาม สัตว์นั้นก็ไม่มีเจ้าของ สัตว์เลี้ยงที่ถูกปล่อยทิ้งก็ไม่มีเจ้าของ
Section 1321 #
Subject to the provisions of any law or regulations, any person who captures wild animals in waste land or public waters, or in the land or waters of an owner who has not made a prohibition known, is deemed to be the owner of such animals.
มาตรา ๑๓๒๑ ภายในบังคับแห่งกฎหมายและข้อบังคับ บุคคลใดจับสัตว์ป่าในที่รกร้างว่างเปล่าหรือในน้ำสาธารณะ หรือในที่ดินหรือน้ำของผู้อื่นซึ่งมิได้แสดงเจตนาห้ามไว้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของสัตว์นั้น
Section 1322 #
If a person wounds a wild animal and pursues it, and another person captures such animal, or if the wounded animal dies in the land of another person, the person who wounded and pursued it is deemed to be the owner.
มาตรา ๑๓๒๒ ถ้าบุคคลใดทำให้สัตว์ป่าบาดเจ็บและติดตามไป และบุคคลอื่นจับสัตว์นั้นได้ หรือสัตว์ที่บาดเจ็บนั้นตายในที่ดินของผู้อื่น ท่านว่าบุคคลซึ่งทำให้บาดเจ็บและติดตามนั้นเป็นเจ้าของ
Section 1323 #
A person who finds lost property must do one of the following: (1) deliver the property to the loser, owner, or other person entitled to receive it; or (2) notify the loser, owner, or other person entitled to receive it without delay; or (3) deliver the property to the police or other competent official within three days and inform them of circumstances which may assist in tracing the person entitled to receive the property.
มาตรา ๑๓๒๓ บุคคลเก็บได้ซึ่งทรัพย์สินหาย ต้องทำอย่างหนึ่งอย่างใดดังต่อไปนี้ (๑) ส่งมอบทรัพย์สินนั้นแก่ผู้ของหายหรือเจ้าของ หรือบุคคลอื่นผู้มีสิทธิจะรับทรัพย์สินนั้น หรือ (๒) แจ้งแก่ผู้ของหายหรือเจ้าของ หรือบุคคลอื่นผู้มีสิทธิจะรับทรัพย์สินนั้นโดยมิชักช้า หรือ (๓) ส่งมอบทรัพย์สินนั้นแก่เจ้าพนักงานตำรวจ หรือพนักงานเจ้าหน้าที่อื่นภายในสามวันและแจ้งพฤติการณ์ตามที่ทราบอันอาจเป็นเครื่องช่วยในการสืบหาตัวบุคคลผู้มีสิทธิจะรับทรัพย์สินนั้น
Section 1324 #
A finder of lost property may claim a reward from the person entitled to receive the property at the rate of ten percent of the value of the property up to thirty thousand Baht, and five percent for any value exceeding that amount.
มาตรา ๑๓๒๔ ผู้เก็บได้ซึ่งทรัพย์สินหาย อาจเรียกร้องเอารางวัลจากบุคคลผู้มีสิทธิจะรับทรัพย์สินนั้นเป็นจำนวนร้อยละสิบแห่งค่าทรัพย์สินภายในราคาสามหมื่นบาท และถ้าราคาสูงกว่านั้นขึ้นไปให้คิดให้อีกร้อยละห้าในจำนวนที่เพิ่มขึ้น
Section 1325 #
If a finder of lost property has complied with Section 1323 and the person entitled to receive the property does not claim it within one year from the date of finding, ownership passes to the finder. However, if the property is an antique, ownership passes to the State, but the finder is entitled to a reward of ten percent of the value of the property.
มาตรา ๑๓๒๕ ถ้าผู้เก็บได้ซึ่งทรัพย์สินหายได้ปฏิบัติตามบทบัญญัติมาตรา ๑๓๒๓ แล้ว และผู้มีสิทธิจะรับทรัพย์สินนั้นมิได้เรียกเอาภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่เก็บได้ไซร้ ท่านว่ากรรมสิทธิ์ตกแก่ผู้เก็บได้ แต่ถ้าทรัพย์สินซึ่งไม่มีผู้เรียกเอานั้นเป็นโบราณวัตถุไซร้ กรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินนั้นตกแก่แผ่นดิน แต่ผู้เก็บได้มีสิทธิจะได้รับรางวัลร้อยละสิบแห่งค่าทรัพย์สินนั้น
Section 1326 #
The finding of property which has fallen or been cast into the sea, or into waterways, or has been washed ashore, shall be governed by the laws and regulations concerning such matters.
มาตรา ๑๓๒๖ การเก็บได้ซึ่งทรัพย์สินอันตกหรือทิ้งทะเล หรือทางน้ำ หรือน้ำซัดขึ้นฝั่งนั้น ท่านให้บังคับตามกฎหมายและกฎข้อบังคับว่าด้วยการนั้น
Section 1327 #
Subject to the provisions of the criminal law, ownership of anything which has been used in the commission of an offence, or has been acquired through the commission of an offence, or is otherwise connected with an offence, and which has been delivered into the keeping of a Government department, passes to the State if the owner does not claim it within one year from the date of delivery, or, where criminal proceedings have been instituted, from the date when the judgment becomes final. If the owner is unknown, the period shall be five years.
มาตรา ๑๓๒๗ ภายในบังคับแห่งกฎหมายอาญา กรรมสิทธิ์แห่งสิ่งใด ๆ ซึ่งได้ใช้ในการกระทำผิด หรือได้มาโดยการกระทำผิด หรือเกี่ยวกับการกระทำผิดโดยประการอื่น และได้ส่งไว้ในความรักษาของกรมในรัฐบาลนั้น ท่านว่าตกเป็นของแผ่นดิน ถ้าเจ้าของมิได้เรียกเอาภายในหนึ่งปีนับแต่วันส่ง หรือถ้าได้ฟ้องคดีอาญาต่อศาลแล้วนับแต่วันที่คำพิพากษาถึงที่สุด แต่ถ้าไม่ทราบตัวเจ้าของ ท่านให้ผ่อนเวลาออกไปเป็นห้าปี
Section 1328 #
Treasure (valuable movable property hidden or buried) found in circumstances where no one can claim ownership belongs to the State. The finder must deliver it to the police or other competent official and is entitled to a reward of one-third of the value of the treasure.
มาตรา ๑๓๒๘ สังหาริมทรัพย์มีค่าซึ่งซ่อนหรือฝังไว้นั้น ถ้ามีผู้เก็บได้โดยพฤติการณ์ซึ่งไม่มีผู้ใดสามารถอ้างว่าเป็นเจ้าของได้ ให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของแผ่นดิน ผู้เก็บได้ต้องส่งมอบทรัพย์นั้นแก่เจ้าพนักงานตำรวจหรือพนักงานเจ้าหน้าที่อื่น แล้วมีสิทธิจะได้รับรางวัลหนึ่งในสามแห่งค่าทรัพย์นั้น
Section 1329 #
The right of a person who has acquired property for value and in good faith is not affected even if the juristic act under which his transferor acquired the property was voidable and has been subsequently avoided.
มาตรา ๑๓๒๙ สิทธิของบุคคลผู้ได้มาซึ่งทรัพย์สินโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริตนั้น ท่านว่ามิเสียไป ถึงแม้ว่าผู้โอนทรัพย์สินให้จะได้ทรัพย์สินนั้นมาโดยนิติกรรมอันเป็นโมฆียะ และนิติกรรมนั้นได้ถูกบอกล้างภายหลัง
Section 1330 #
The right of a person who has in good faith purchased property at a sale by public auction under an order of the Court or of the Official Receiver in bankruptcy is not affected even if it is subsequently proved that the property did not belong to the defendant, judgment debtor or bankrupt.
มาตรา ๑๓๓๐ สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายนั้น ท่านว่ามิเสียไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลย หรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา หรือผู้ล้มละลาย
Section 1331 #
The right of a person who has acquired money in good faith is not affected even if it is subsequently proved that it did not belong to the person from whom he acquired it.
มาตรา ๑๓๓๑ สิทธิของบุคคลผู้ได้เงินตรามาโดยสุจริตนั้น ท่านว่ามิเสียไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าเงินนั้นมิใช่ของบุคคลซึ่งได้โอนให้มา
Section 1332 #
When a person has in good faith purchased property at a sale by public auction or in open market, or from a trader dealing in such things, he shall not be bound to return it to the true owner unless the latter reimburses the purchase price.
มาตรา ๑๓๓๒ บุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินมาโดยสุจริตในการขายทอดตลาด หรือในท้องตลาด หรือจากพ่อค้าซึ่งขายของชนิดนั้น ไม่จำต้องคืนให้แก่เจ้าของแท้จริง เว้นแต่เจ้าของจะชดใช้ราคาที่ซื้อมา
Section 1333 #
Ownership may be acquired by prescription according to the provisions of Title III of this Book.
มาตรา ๑๓๓๓ ท่านว่ากรรมสิทธิ์นั้นอาจได้มาโดยอายุความตามที่บัญญัติไว้ในลักษณะ ๓ แห่งบรรพนี้
Section 1334 #
Waste land and land surrendered, abandoned or otherwise reverted to the State according to the Land Law may be acquired according to the said Law.
มาตรา ๑๓๓๔ ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้ง หรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่นตามกฎหมายที่ดินนั้น ท่านว่าบุคคลอาจได้มาตามกฎหมายที่ดิน
Chapter 2: Scope of Ownership | ส่วนที่ ๒ แดนแห่งกรรมสิทธิ์
Overview: Rights of Owners | ภาพรวม: สิทธิของเจ้าของ
This chapter defines the extent and limitations of ownership rights, including rights over neighboring properties.
บทนี้กำหนดขอบเขตและข้อจำกัดของกรรมสิทธิ์ รวมถึงสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ข้างเคียง
- Section 1336 | มาตรา ๑๓๓๖: Rights to use, dispose of, and receive fruits from property | สิทธิใช้สอย จำหน่าย และได้ดอกผลจากทรัพย์สิน
- Section 1337 | มาตรา ๑๓๓๗: Nuisance and neighbor relations | เหตุเดือดร้อนรำคาญและความสัมพันธ์กับเพื่อนบ้าน
- Section 1349 | มาตรา ๑๓๔๙: Right of way for landlocked property | ทางจำเป็นสำหรับที่ดินที่ถูกล้อม
Section 1335 #
Subject to the provisions of this Code or other law, ownership of land extends both above and below the surface.
มาตรา ๑๓๓๕ ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าแดนแห่งกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นกินทั้งเหนือพื้นดินและใต้พื้นดินด้วย
Section 1336 #
Subject to the provisions of the law, the owner of a property has the right to use and dispose of it, to acquire its fruits, to recover it from any person not entitled to retain it, and to prevent unlawful interference with it.
มาตรา ๑๓๓๖ ภายในบังคับแห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย
Supreme Court Annotations:
Case 8245/2559 (2016) | ฎ. 8245/2559 - Right of Way Servitude (ภาระจำยอมทางจำเป็น):
English: This case established that the ownership rights enumerated in Section 1336 (use, dispose, receive fruits, recover, exclude) are subject to statutory limitations including legal servitudes under Section 1349. The Supreme Court held that the owner of landlocked property has an automatic statutory right to pass over surrounding land, which limits the burdened owner's right to exclude under Section 1336. This principle derives from the Civil and Commercial Code B.E. 2468 (1925) and is enforced through registration at the Land Office under the Land Code Act B.E. 2497 (1954).
ภาษาไทย: คดีนี้วางหลักว่าสิทธิตามกรรมสิทธิ์ที่ระบุไว้ในมาตรา 1336 (ใช้สอย จำหน่าย ได้ดอกผล ติดตามเอาคืน ขัดขวางการแทรกแซง) อยู่ภายใต้ข้อจำกัดตามกฎหมายรวมถึงภาระจำยอมโดยกฎหมายตามมาตรา 1349 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าเจ้าของที่ดินตาบอด (ที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ) มีสิทธิโดยผลของกฎหมายที่จะผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่โดยอัตโนมัติ ซึ่งจำกัดสิทธิของเจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำในการขัดขวางตามมาตรา 1336 หลักการนี้มาจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2468 และบังคับใช้ผ่านการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตามพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497
English: This case established that the ownership rights enumerated in Section 1336 (use, dispose, receive fruits, recover, exclude) are subject to statutory limitations including legal servitudes under Section 1349. The Supreme Court held that the owner of landlocked property has an automatic statutory right to pass over surrounding land, which limits the burdened owner's right to exclude under Section 1336. This principle derives from the Civil and Commercial Code B.E. 2468 (1925) and is enforced through registration at the Land Office under the Land Code Act B.E. 2497 (1954).
ภาษาไทย: คดีนี้วางหลักว่าสิทธิตามกรรมสิทธิ์ที่ระบุไว้ในมาตรา 1336 (ใช้สอย จำหน่าย ได้ดอกผล ติดตามเอาคืน ขัดขวางการแทรกแซง) อยู่ภายใต้ข้อจำกัดตามกฎหมายรวมถึงภาระจำยอมโดยกฎหมายตามมาตรา 1349 ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าเจ้าของที่ดินตาบอด (ที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ) มีสิทธิโดยผลของกฎหมายที่จะผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่โดยอัตโนมัติ ซึ่งจำกัดสิทธิของเจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำในการขัดขวางตามมาตรา 1336 หลักการนี้มาจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2468 และบังคับใช้ผ่านการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตามพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497
Key Principle (หลักสำคัญ):
English: Section 1336 is the fundamental definition of ownership rights (กรรมสิทธิ์) in Thai law, comprising five core rights: use (ใช้สอย), dispose (จำหน่าย), receive fruits (ได้ดอกผล), recover (ติดตามเอาคืน), and exclude (ขัดขวาง). However, these rights are always "subject to the provisions of law" (ภายในบังคับแห่งกฎหมาย), meaning they can be limited by statutory servitudes, easements, and other legal restrictions including the Land Code Act B.E. 2497 and foreign ownership restrictions.
ภาษาไทย: มาตรา 1336 เป็นคำนิยามพื้นฐานของกรรมสิทธิ์ในกฎหมายไทย ประกอบด้วยสิทธิหลักห้าประการ: ใช้สอย จำหน่าย ได้ดอกผล ติดตามเอาคืน และขัดขวาง อย่างไรก็ตาม สิทธิเหล่านี้อยู่ "ภายในบังคับแห่งกฎหมาย" เสมอ หมายความว่าอาจถูกจำกัดโดยภาระจำยอมตามกฎหมาย สิทธิเดินผ่าน และข้อจำกัดทางกฎหมายอื่น ๆ รวมถึงพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 และข้อจำกัดการถือกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ
Section 1337 #
If a person in the exercise of his rights causes damage or annoyance to the owner of immovable property in excess of what may be expected in view of the nature and situation of the land, the owner of the immovable property has the right to take steps to abate such damage or annoyance. This does not exclude the right to claim compensation.
มาตรา ๑๓๓๗ บุคคลใดใช้สิทธิของตนเป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับความเสียหาย หรือเดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติและเหตุอันควรในเมื่อเอาสภาพและตำแหน่งที่อยู่แห่งทรัพย์สินนั้นมาคำนึงประกอบไซร้ ท่านว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิจะปฏิบัติการเพื่อยังความเสียหายหรือเดือดร้อนนั้นให้สิ้นไป ทั้งนี้ ไม่ลบล้างสิทธิที่จะเรียกเอาค่าทดแทน
Section 1338 #
Restrictions imposed by law on the rights of an owner of immovable property need not be registered. Such restrictions may not be withdrawn or relaxed by juristic act unless such act is made in writing and registered with the competent official. Restrictions imposed in the public interest can in no case be withdrawn or relaxed.
มาตรา ๑๓๓๘ ข้อจำกัดสิทธิแห่งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้นั้น ท่านว่าไม่จำต้องจดทะเบียน ข้อจำกัดเช่นนี้ท่านว่าจะถอนหรือแก้ให้หย่อนลงโดยนิติกรรมไม่ได้ นอกจากจะได้ทำนิติกรรมเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ข้อจำกัดซึ่งกำหนดไว้เพื่อสาธารณประโยชน์นั้น ท่านว่าจะถอนหรือแก้ให้หย่อนลงมิได้เลย
Section 1339 #
The owner of a piece of land is bound to take the water that flows naturally on to it from higher land. Water that flows naturally on to lower land and is necessary to such land may be retained by the owner of the higher land only to such extent as is indispensable to his land.
มาตรา ๑๓๓๙ เจ้าของที่ดินจำต้องรับน้ำซึ่งไหลตามธรรมดาจากที่ดินสูงมาในที่ดินของตน น้ำไหลตามธรรมดามายังที่ดินต่ำและจำเป็นแก่ที่ดินนั้นไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินซึ่งอยู่สูงกว่าจะกันเอาไว้ได้เพียงที่จำเป็นแก่ที่ดินของตน
Section 1340 #
The owner of a piece of land is bound to take water coming to it from the higher land in consequence of the artificial drainage of the higher land, if before the drainage the water flowed naturally on to his land.
มาตรา ๑๓๔๐ เจ้าของที่ดินจำต้องรับน้ำซึ่งไหลเพราะระบายจากที่ดินสูงมาในที่ดินของตน ถ้าก่อนที่ระบายนั้นน้ำได้ไหลเข้ามาในที่ดินของตนตามธรรมดาอยู่แล้ว
Section 1341 #
The owner of immovable property may not cause rainwater from the roof or from any other construction to fall on to adjoining property.
มาตรา ๑๓๔๑ ท่านมิให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทำหลังคาหรือการปลูกสร้างอย่างอื่นซึ่งทำให้น้ำฝนตกลงยังทรัพย์สินซึ่งอยู่ติดต่อกัน
Section 1342 #
Wells, ponds, cesspools, or pits for manure or refuse may not be dug within two metres from the boundary line. Underground channels or gutters may not be made within half a metre from the boundary line, or, in the case of underground channels or gutters for carrying water from the roof, within one metre.
มาตรา ๑๓๔๒ บ่อ สระ หลุมรับน้ำโสโครก หรือหลุมรับปุ๋ย หรือขยะมูลฝอยนั้น ท่านว่าจะขุดในระยะสองเมตรจากแนวเขตที่ดินไม่ได้ คลองหรือรางใต้ดิน ท่านว่าจะทำใกล้แนวเขตกว่าครึ่งเมตรไม่ได้ หรือในกรณีคลองหรือรางรับน้ำจากหลังคาท่านว่าจะทำใกล้กว่าหนึ่งเมตรไม่ได้
Section 1343 #
If the owner of immovable property excavates soil near the boundary line, he must leave a distance sufficient to prevent the soil of the adjoining land from collapsing, or he must take precautions to prevent such collapse.
มาตรา ๑๓๔๓ ถ้าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ขุดดินใกล้แนวเขตที่ดิน ต้องเว้นระยะให้พอที่มิให้ที่ดินข้างเคียงพังทลายลง หรือต้องหาวิธีป้องกันที่ดินข้างเคียงพัง
Section 1344 #
When a fence or hedge is on the boundary line, it is presumed to be the common property of the two adjoining owners. When a ditch is on the boundary line, the soil excavated for it is presumed to belong equally to the two adjoining owners.
มาตรา ๑๓๔๔ รั้วหรือกำแพงซึ่งอยู่บนแนวเขตที่ดิน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นของเจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่ายรวมกัน คูซึ่งอยู่บนแนวเขต ท่านให้สันนิษฐานว่าดินที่ขุดคูเป็นของเจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่ายเท่า ๆ กัน
Section 1345 #
Co-owners of a fence, hedge, or other similar partition between their lands may each use his side of it as if it belonged to him alone, but he may not make holes in it or do anything that impairs its solidity. He may attach thereto anything that does not damage the fence or hedge or render it less fit for its purpose.
มาตรา ๑๓๔๕ เจ้าของรวมแห่งรั้ว กำแพง หรือสิ่งกั้นอื่นอย่างเช่นว่านี้ ซึ่งอยู่ระหว่างที่ดินของตน อาจใช้ด้านของตนเสมือนเป็นเจ้าของแต่ผู้เดียว แต่จะทำช่องโหว่หรือทำการใด ๆ อันเป็นที่เสียหายแก่รั้วหรือกำแพงนั้นไม่ได้ อาจติดสิ่งใด ๆ ไว้ที่รั้วหรือกำแพงได้ ถ้าสิ่งนั้นไม่ทำให้รั้วหรือกำแพงเสียหายหรือเสื่อมประโยชน์ไป
Section 1346 #
A tree standing on the boundary line belongs to the two adjoining owners jointly.
มาตรา ๑๓๔๖ ต้นไม้ซึ่งอยู่บนแนวเขตที่ดินเป็นของเจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่ายรวมกัน
Section 1347 #
When a tree stands on the boundary line between lands having different owners, either owner may demand that the tree be cut down. The expenses of cutting down shall be borne equally by the two owners. However, any of them may instead renounce his share of ownership of the tree to the other. Fruits of the tree and the wood, if cut down, belong equally to the two owners.
มาตรา ๑๓๔๗ เมื่อต้นไม้อยู่บนแนวเขตที่ดินซึ่งเป็นของเจ้าของต่างคน เจ้าของฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดอาจเรียกให้ตัดต้นไม้นั้นลง ค่าใช้จ่ายในการตัดให้เจ้าของทั้งสองฝ่ายรับภาระคนละครึ่ง แต่เจ้าของฝ่ายใดจะสละส่วนของตนในต้นไม้นั้นให้อีกฝ่ายหนึ่งแทนก็ได้ ผลแห่งต้นไม้และไม้ถ้าตัดลง เป็นของเจ้าของทั้งสองฝ่ายเท่า ๆ กัน
Section 1348 #
Fruits falling naturally upon adjoining land are presumed to be fruits of such land.
มาตรา ๑๓๔๘ ผลไม้ที่หล่นตามธรรมดาลงในที่ดินข้างเคียง ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเป็นผลไม้ของที่ดินนั้น
Section 1349 #
If a piece of land is so surrounded by other pieces of land that there is no access to a public way, the owner of the land may pass through the surrounding land to reach the public way. If a piece of land has access only by crossing a swamp, marsh, or the sea, or if there is a steep gradient between the land and the public way, the foregoing paragraph applies. The place and manner of the passage must be chosen so as to meet the requirements of the person entitled to pass, while causing the least damage to the surrounding land. If necessary, the person entitled to pass may construct a road. The person entitled to pass must pay compensation to the owners of the surrounding land for the damage caused by the passage. Such compensation, apart from the cost of constructing a road, may be fixed as an annual sum.
มาตรา ๑๓๔๙ ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้ ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้
Supreme Court Annotations:
Case 8245/2559 (2016) | ฎ. 8245/2559 - Right of Way for Landlocked Property (ทางจำเป็น):
English: The owner of landlocked property sought a right of way across neighboring land. The neighbor refused access. The Supreme Court held that under Section 1349 of the Civil and Commercial Code B.E. 2468, the owner of landlocked property has an automatic statutory right to pass over surrounding land. This is a "legal servitude" (ภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย) arising by operation of law, not requiring agreement. The Court ordered compensation to the burdened landowner based on actual damage suffered. The right of way must be registered at the Land Office under the Land Code Act B.E. 2497 (1954).
ภาษาไทย: เจ้าของที่ดินตาบอด (ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ) ขอทางจำเป็นผ่านที่ดินข้างเคียง เจ้าของที่ดินข้างเคียงปฏิเสธ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าตามมาตรา 1349 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2468 เจ้าของที่ดินตาบอดมีสิทธิโดยผลของกฎหมายที่จะผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่โดยอัตโนมัติ นี่คือ "ภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย" ที่เกิดขึ้นโดยผลบังคับของกฎหมาย ไม่ต้องมีความตกลง ศาลสั่งให้ชดใช้ค่าทดแทนแก่เจ้าของที่ดินที่รับภาระตามความเสียหายที่แท้จริง ทางจำเป็นต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตามพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497
English: The owner of landlocked property sought a right of way across neighboring land. The neighbor refused access. The Supreme Court held that under Section 1349 of the Civil and Commercial Code B.E. 2468, the owner of landlocked property has an automatic statutory right to pass over surrounding land. This is a "legal servitude" (ภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย) arising by operation of law, not requiring agreement. The Court ordered compensation to the burdened landowner based on actual damage suffered. The right of way must be registered at the Land Office under the Land Code Act B.E. 2497 (1954).
ภาษาไทย: เจ้าของที่ดินตาบอด (ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ) ขอทางจำเป็นผ่านที่ดินข้างเคียง เจ้าของที่ดินข้างเคียงปฏิเสธ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าตามมาตรา 1349 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2468 เจ้าของที่ดินตาบอดมีสิทธิโดยผลของกฎหมายที่จะผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่โดยอัตโนมัติ นี่คือ "ภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย" ที่เกิดขึ้นโดยผลบังคับของกฎหมาย ไม่ต้องมีความตกลง ศาลสั่งให้ชดใช้ค่าทดแทนแก่เจ้าของที่ดินที่รับภาระตามความเสียหายที่แท้จริง ทางจำเป็นต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตามพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497
Key Principles (หลักสำคัญ):
English: The right of way under Section 1349 is automatic by law - it arises from the landlocked status of the property, not from agreement between parties. Key requirements: (1) the property must be truly landlocked with no access to a public way, (2) compensation must be paid (which may be annual), (3) the route must be chosen to meet the needs of the entitled party while minimizing damage to surrounding land. This legal servitude (ภาระจำยอมโดยกฎหมาย) differs from a contractual servitude (ภาระจำยอมโดยสัญญา) and must be registered at the Land Office.
ภาษาไทย: ทางจำเป็นตามมาตรา 1349 เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายโดยอัตโนมัติ - เกิดจากสถานะที่ดินตาบอด ไม่ใช่จากความตกลงระหว่างคู่สัญญา ข้อกำหนดสำคัญ: (1) ที่ดินต้องเป็นที่ดินตาบอดโดยแท้จริงไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ (2) ต้องชำระค่าทดแทน (ซึ่งอาจเป็นรายปี) (3) ต้องเลือกเส้นทางที่พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิผ่านและทำให้ที่ดินที่ล้อมอยู่เสียหายน้อยที่สุด ภาระจำยอมโดยกฎหมายนี้แตกต่างจากภาระจำยอมโดยสัญญาและต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
Section 1350 #
If a piece of land originally having access to a public way has become landlocked by reason of sale, exchange or partition of land, or by any other juristic act, the owner of the land may pass only through the land resulting from such sale, exchange, partition or other juristic act, without paying compensation.
มาตรา ๑๓๕๐ ถ้าที่ดินแปลงใดที่แต่เดิมมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้อยู่แล้ว ภายหลังกลายเป็นที่ดินไม่มีทางออกเพราะขาย แลกเปลี่ยน แบ่งแยก หรือทำนิติกรรมอย่างอื่นเกี่ยวกับที่ดินนั้นไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะผ่านได้แต่ในที่ดินอันเกิดจากการขาย แลกเปลี่ยน แบ่งแยก หรือทำนิติกรรมอย่างอื่นนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน
Section 1351 #
The owner of immovable property, who for building, repairing, or improving a fence, hedge, building or other construction, needs to make temporary use of the adjoining land, may demand access thereto. If the owner of such adjoining land suffers damage, compensation must be paid.
มาตรา ๑๓๕๑ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งต้องใช้ที่ดินข้างเคียงเป็นการชั่วคราวเพื่อสร้าง ซ่อมแซม หรือปรับปรุงรั้ว กำแพง โรงเรือน หรือสิ่งก่อสร้างอื่น ๆ อาจเรียกร้องให้เปิดทางเข้าที่ดินนั้นได้ ถ้าเจ้าของที่ดินข้างเคียงได้รับความเสียหาย ต้องใช้ค่าทดแทน
Section 1352 #
If pipes or cables for conducting water, electricity, gas, or the like, or if the installation necessary for their operation is made by passing through, or under, or above the land of another, and the owner of such land can in no way make any useful use of his own land for that purpose, he must allow pipes and cables for the benefit of the adjoining land to pass through, or under, or above his land, and must allow the installation necessary for their operation to be made thereon. The rules concerning right of way apply mutatis mutandis.
มาตรา ๑๓๕๒ ถ้าการวางท่อน้ำ ท่อระบาย สายไฟฟ้า หรือสิ่งเช่นว่านี้ หรือการติดตั้งสิ่งที่จำเป็นแก่การใช้งาน ต้องทำผ่านที่ดินของผู้อื่นทางบน ทางใต้ หรือเหนือที่ดิน และเจ้าของที่ดินนั้นไม่อาจใช้ที่ดินของตนเพื่อประโยชน์ดังกล่าวได้ไซร้ ต้องยอมให้วางท่อหรือสายเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินข้างเคียงผ่านที่ดินของตนทางบน ทางใต้ หรือเหนือที่ดิน และต้องยอมให้ติดตั้งสิ่งจำเป็นในที่ดินนั้น ให้นำบทบัญญัติว่าด้วยทางจำเป็นมาใช้บังคับโดยอนุโลม
Section 1353 #
If there exists a local custom permitting cattle to stray on to unenclosed land for grazing, the owner of the land cannot forbid it.
มาตรา ๑๓๕๓ ถ้ามีจารีตประเพณีท้องถิ่นให้สัตว์เข้าเที่ยวในที่ดินที่มิได้มีรั้วล้อมเพื่อเล็มหญ้า เจ้าของที่ดินจะห้ามไม่ได้
Section 1354 #
If there exists a local custom permitting the collection of natural products on the land of another, the owner of the land cannot forbid such collection in accordance with the custom.
มาตรา ๑๓๕๔ ถ้ามีจารีตประเพณีท้องถิ่นให้เก็บผลิตผลธรรมชาติในที่ดินของผู้อื่น เจ้าของที่ดินจะห้ามมิให้เก็บผลิตผลตามประเพณีนั้นไม่ได้
Section 1355 #
The owner of a water-way may not take so much water as to deprive the lower owner of the quantity necessary for his land.
มาตรา ๑๓๕๕ เจ้าของทางน้ำจะใช้น้ำจนหมดที่เจ้าของที่ดินต่ำกว่าจำเป็นต้องใช้ไม่ได้
Chapter 3: Co-ownership | ส่วนที่ ๓ กรรมสิทธิ์รวม
Section 1356 #
If property belongs to several persons jointly, the provisions of this chapter apply, unless otherwise provided by law.
มาตรา ๑๓๕๖ ถ้าทรัพย์สินเป็นของบุคคลหลายคนรวมกัน ท่านให้ใช้บทบัญญัติในหมวดนี้บังคับ เว้นแต่จะมีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นอย่างอื่น
Section 1357 #
It is presumed that joint owners have equal shares.
มาตรา ๑๓๕๗ ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วนเท่ากัน
Section 1358 #
Co-owners are presumed to have the right to manage the property in common. Matters of ordinary management are decided by the majority of the co-owners. However, each co-owner may do an act of ordinary management unless the majority has decided otherwise; but, in any case he may do acts of preservation. All important matters of management must be decided by a majority of co-owners who must also represent at least half of the value of the property. A change of object may be decided upon only by the consent of all the co-owners.
มาตรา ๑๓๕๘ ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของรวมมีสิทธิจัดการทรัพย์สินร่วมกัน ในการอันเป็นการจัดการธรรมดาให้ตกลงกันโดยคะแนนข้างมากแห่งเจ้าของรวม แต่เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะทำการอันเป็นการจัดการธรรมดาก็ได้ เว้นแต่ฝ่ายข้างมากจะได้ตกลงไว้เป็นอย่างอื่น แต่ท่านว่าการรักษาทรัพย์สินนั้นเจ้าของรวมจะทำเองก็ได้ การอันเป็นเรื่องจัดการใหญ่ต้องตกลงกันโดยคะแนนข้างมากแห่งเจ้าของรวม ซึ่งต้องรวมเป็นส่วนในทรัพย์สินกึ่งหนึ่งด้วย การเปลี่ยนวัตถุที่ประสงค์ต้องตกลงโดยเจ้าของรวมทุกคน
Section 1359 #
Each co-owner may exercise, as against third persons, any right arising from ownership in respect of the whole property, subject however, in case of a claim for the recovery of the property, to the conditions specified in Section 302 of this Code.
มาตรา ๑๓๕๙ เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ อาจใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์เหนือทรัพย์สินทั้งหมดแทนเจ้าของรวมทั้งหมดก็ได้ แต่การเรียกทรัพย์สินคืนนั้นต้องเป็นไปตามบทบัญญัติมาตรา ๓๐๒
Section 1360 #
Each co-owner is entitled to use the property in so far as such use is not incompatible with the rights of the other co-owners.
มาตรา ๑๓๖๐ เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ มีสิทธิใช้ทรัพย์สินได้ แต่การใช้นั้นต้องไม่ขัดกับสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่น ๆ
Section 1361 #
Each joint owner may dispose of his share, mortgage it, or create a charge upon it; but the property itself can be disposed of, pledged, mortgaged, or charged only with the consent of all joint owners. If a joint owner disposes of, pledges, mortgages, or charges the property without the consent of all joint owners, but later becomes sole owner, the juristic act becomes valid.
มาตรา ๑๓๖๑ เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายส่วนของตน หรือจำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันก็ได้ แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน ถ้าเจ้าของรวมคนใดจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันทรัพย์สินโดยมิได้รับความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน แต่ภายหลังเจ้าของรวมคนนั้นได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่ผู้เดียวไซร้ ท่านว่านิติกรรมนั้นเป็นอันสมบูรณ์
Section 1362 #
Each co-owner is bound, in proportion to his share, to bear the expenses of management and taxation, and of preservation and use in common of the property.
มาตรา ๑๓๖๒ เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ ต้องช่วยเสียค่าใช้จ่ายอันเป็นค่าจัดการ ภาษีอากร รักษา และใช้ทรัพย์สินร่วมกัน ตามส่วนของตน
Section 1363 #
Each co-owner may at any time demand partition; but such demand may be made subject to the agreement of the co-owners not to make partition for a period of time not exceeding ten years, or subject to the nature of the ownership as being permanent. Even when partition may be demanded, it cannot be demanded at an unreasonable time.
มาตรา ๑๓๖๓ เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะขอให้แบ่งทรัพย์สินเมื่อใดก็ได้ แต่การขอนี้อยู่ภายในบังคับแห่งข้อตกลงของเจ้าของรวมไม่ให้แบ่งเป็นเวลาไม่เกินสิบปี หรือภายในบังคับแห่งสภาพของกรรมสิทธิ์รวมว่าเป็นถาวรอยู่ เมื่อขอให้แบ่งได้ก็ห้ามมิให้ขอในเวลาอันมิสมควร
Section 1364 #
Partition may be effected by dividing the property itself or by selling it and dividing the proceeds. If the co-owners cannot agree on the manner of partition, the Court may order division of the property itself among the co-owners, compensation being paid as between them for any inequality in the division; or the Court may order that the property be sold by public auction.
มาตรา ๑๓๖๔ การแบ่งทรัพย์สินนั้น จะแบ่งตัวทรัพย์สินเองหรือขายแล้วแบ่งเงินก็ได้ ถ้าเจ้าของรวมไม่ตกลงกันในวิธีแบ่ง ศาลอาจสั่งให้แบ่งตัวทรัพย์สินแก่เจ้าของรวม โดยใช้เงินค่าทดแทนระหว่างกันเป็นการทำให้เท่ากัน หรือศาลอาจสั่งให้ขายทอดตลาด
Section 1365 #
If a claim is held jointly against a co-owner, the other co-owners may demand, at the time of partition, that performance be made from the common property, or from the share of the debtor.
มาตรา ๑๓๖๕ ถ้าเจ้าของรวมคนหนึ่งคนใดเป็นลูกหนี้รวม เจ้าของรวมคนอื่น ๆ อาจเรียกให้ชำระหนี้จากทรัพย์สินรวมหรือจากส่วนของลูกหนี้ในเวลาแบ่งทรัพย์สินก็ได้
Section 1366 #
Each co-owner has, in proportion to his share, the same liabilities as a seller in respect of the property which the other co-owners have received under the partition.
มาตรา ๑๓๖๖ เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ ต้องรับผิดตามส่วนของตนเช่นเดียวกับผู้ขายเพื่อทรัพย์สินที่เจ้าของรวมคนอื่น ๆ ได้รับไปในการแบ่ง
Title III: Possession | หมวด ๓ ครอบครอง
Overview: Possession Rights
Possession is the actual control over property with the intention to hold it as one's own. It is protected by law and can lead to ownership through prescription.
- Section 1367: Acquisition of possession
- Section 1375: Protection against dispossession
- Section 1382: Acquisitive prescription (10 years for immovable, 5 years for movable)
Section 1367 #
A person who holds a thing with the intention of holding it for himself acquires possession.
มาตรา ๑๓๖๗ บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินโดยเจตนาจะยึดถือเพื่อตน ท่านว่าบุคคลนั้นได้ซึ่งสิทธิครอบครอง
Section 1368 #
A person may acquire possession through another person holding for him.
มาตรา ๑๓๖๘ บุคคลอาจได้ซึ่งสิทธิครอบครองโดยผู้อื่นยึดถือไว้ให้
Section 1369 #
A person who holds a property is presumed to hold it for himself.
มาตรา ๑๓๖๙ บุคคลใดยึดถือทรัพย์สิน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่ายึดถือเพื่อตน
Section 1370 #
A possessor is presumed to possess in good faith, peaceably and openly.
มาตรา ๑๓๗๐ ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้ครอบครองครอบครองโดยสุจริต โดยสงบ และโดยเปิดเผย
Section 1371 #
If it is proved that a person possessed the same property at two different times, it is presumed that his possession continued during the interval.
มาตรา ๑๓๗๑ ถ้าพิสูจน์ได้ว่าบุคคลใดครอบครองทรัพย์สินเดียวกันสองเวลาต่างกัน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าได้ครอบครองตลอดช่วงเวลานั้น
Section 1372 #
It is presumed that a possessor has, in law, the right which he exercises over the property possessed.
มาตรา ๑๓๗๒ ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้ครอบครองมีสิทธิตามกฎหมายซึ่งใช้อยู่เหนือทรัพย์สินที่ครอบครอง
Section 1373 #
Where property is an immovable entered in the land register, the person whose name is entered in the register is presumed to have possession thereof.
มาตรา ๑๓๗๓ ถ้าทรัพย์สินเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้มีชื่อในทะเบียนครอบครองทรัพย์สินนั้น
Section 1374 #
A possessor whose possession has been unlawfully disturbed may bring an action for the removal of the disturbance and for compensation; but this action must be brought within one year from the date of the disturbance. If further disturbance is anticipated, he may sue for an injunction.
มาตรา ๑๓๗๔ ผู้ครอบครองซึ่งถูกรบกวนการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมาย จะฟ้องให้ศาลสั่งให้เลิกการรบกวนและใช้ค่าเสียหายก็ได้ แต่ต้องฟ้องภายในหนึ่งปีนับแต่วันถูกรบกวน ถ้าคาดว่าจะมีการรบกวนต่อไปอีก จะฟ้องขอให้ศาลห้ามก็ได้
Section 1375 #
If a possessor is unlawfully dispossessed, he has the right to recover possession, unless the other party has a better right to the property which would entitle him to recover it from the possessor. An action to recover possession must be brought within one year from the date of dispossession.
มาตรา ๑๓๗๕ ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้ การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น ท่านว่าต้องฟ้องภายในปีหนึ่งนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง
Section 1376 #
As regards the effect of possession, the provisions of this Code concerning undue enrichment apply mutatis mutandis.
มาตรา ๑๓๗๖ ในเรื่องผลแห่งการครอบครอง ท่านให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับโดยอนุโลม
Section 1377 #
Possession comes to an end when the possessor abandons his intention or loses the holding of the property. Temporary inability to hold the property due to force or circumstances does not cause possession to end.
มาตรา ๑๓๗๗ การครอบครองสิ้นสุดลงเมื่อผู้ครอบครองสละเจตนาครอบครองหรือเสียการยึดถือ การไม่สามารถยึดถือได้ชั่วคราวเพราะเหตุสุดวิสัยหรือพฤติการณ์ไม่ทำให้การครอบครองสิ้นสุด
Section 1378 #
Possession is transferred by delivery of the property to the transferee.
มาตรา ๑๓๗๘ การครอบครองโอนไปโดยส่งมอบทรัพย์สินที่ครอบครองให้แก่ผู้รับโอน
Section 1379 #
If the transferee already holds the property, possession is transferred by a mere declaration of intention.
มาตรา ๑๓๗๙ ถ้าผู้รับโอนยึดถือทรัพย์สินอยู่แล้ว การครอบครองโอนไปโดยเพียงแสดงเจตนา
Section 1380 #
If the transferor wishes to continue holding the property, possession is transferred by a declaration of intention that thenceforth he will hold for the benefit of the transferee.
มาตรา ๑๓๘๐ ถ้าผู้โอนประสงค์จะยึดถือทรัพย์สินต่อไป การครอบครองโอนโดยแสดงเจตนาว่าตั้งแต่นั้นไปผู้โอนจะยึดถือทรัพย์สินนั้นไว้เพื่อผู้รับโอน
Section 1381 #
When a person holds property for another, he may become a possessor either by giving notice to the person for whom he holds that he will thenceforth hold for himself, or by doing some act whereby his holding for another is brought to an end.
มาตรา ๑๓๘๑ บุคคลใดยึดถือทรัพย์สินไว้แทนผู้อื่น บุคคลนั้นอาจเป็นผู้ครอบครองโดยบอกกล่าวแก่บุคคลซึ่งตนยึดถือแทนว่าจะยึดถือเพื่อตนต่อไป หรือโดยกระทำอย่างใดอย่างหนึ่งอันเป็นการสิ้นสุดการยึดถือแทน
Section 1382 #
A person who peaceably and openly possesses the property of another with the intention of being owner, if the property is immovable for ten years continuously, or if it is movable for five years continuously, acquires ownership.
มาตรา ๑๓๘๒ บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
Practice Note:
English: Section 1382 establishes adverse possession (ครอบครองปรปักษ์) in Thai law - the acquisition of ownership through continuous possession. Requirements under the Civil and Commercial Code B.E. 2468 are: (1) peaceful possession (โดยสงบ) - without force or violence, (2) open possession (โดยเปิดเผย) - not hidden or secret, (3) intention to be owner (ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ) - not as tenant, licensee, or caretaker, and (4) continuous possession for 10 years (immovable property) or 5 years (movable property). The Supreme Court in Case 2156/2543 (2000) | ฎ. 2156/2543 held that a tenant cannot acquire ownership by prescription because possession is not with the intention of being owner. For land, registration of adverse possession is processed at the Land Office under the Land Code Act B.E. 2497 after court judgment confirming the prescriptive period. Note: Public property (Section 1306) cannot be acquired by prescription.
ภาษาไทย: มาตรา 1382 กำหนดการครอบครองปรปักษ์ในกฎหมายไทย - การได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองต่อเนื่อง ข้อกำหนดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2468 คือ: (1) ครอบครองโดยสงบ - ไม่ใช้กำลังหรือความรุนแรง (2) ครอบครองโดยเปิดเผย - ไม่ปกปิดหรือลับ (3) ครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ - ไม่ใช่ในฐานะผู้เช่า ผู้ได้รับอนุญาต หรือผู้ดูแล และ (4) ครอบครองต่อเนื่องเป็นเวลา 10 ปี (อสังหาริมทรัพย์) หรือ 5 ปี (สังหาริมทรัพย์) ศาลฎีกาในคำพิพากษาฎีกาที่ 2156/2543 วินิจฉัยว่าผู้เช่าไม่สามารถได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความเพราะการครอบครองไม่ได้ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ สำหรับที่ดิน การจดทะเบียนการครอบครองปรปักษ์ดำเนินการที่สำนักงานที่ดินตามพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 หลังจากมีคำพิพากษาศาลยืนยันระยะเวลาครอบครอง หมายเหตุ: ไม่อาจได้สาธารณสมบัติของแผ่นดินมาโดยอายุความ (มาตรา 1306)
English: Section 1382 establishes adverse possession (ครอบครองปรปักษ์) in Thai law - the acquisition of ownership through continuous possession. Requirements under the Civil and Commercial Code B.E. 2468 are: (1) peaceful possession (โดยสงบ) - without force or violence, (2) open possession (โดยเปิดเผย) - not hidden or secret, (3) intention to be owner (ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ) - not as tenant, licensee, or caretaker, and (4) continuous possession for 10 years (immovable property) or 5 years (movable property). The Supreme Court in Case 2156/2543 (2000) | ฎ. 2156/2543 held that a tenant cannot acquire ownership by prescription because possession is not with the intention of being owner. For land, registration of adverse possession is processed at the Land Office under the Land Code Act B.E. 2497 after court judgment confirming the prescriptive period. Note: Public property (Section 1306) cannot be acquired by prescription.
ภาษาไทย: มาตรา 1382 กำหนดการครอบครองปรปักษ์ในกฎหมายไทย - การได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองต่อเนื่อง ข้อกำหนดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2468 คือ: (1) ครอบครองโดยสงบ - ไม่ใช้กำลังหรือความรุนแรง (2) ครอบครองโดยเปิดเผย - ไม่ปกปิดหรือลับ (3) ครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ - ไม่ใช่ในฐานะผู้เช่า ผู้ได้รับอนุญาต หรือผู้ดูแล และ (4) ครอบครองต่อเนื่องเป็นเวลา 10 ปี (อสังหาริมทรัพย์) หรือ 5 ปี (สังหาริมทรัพย์) ศาลฎีกาในคำพิพากษาฎีกาที่ 2156/2543 วินิจฉัยว่าผู้เช่าไม่สามารถได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความเพราะการครอบครองไม่ได้ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ สำหรับที่ดิน การจดทะเบียนการครอบครองปรปักษ์ดำเนินการที่สำนักงานที่ดินตามพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 หลังจากมีคำพิพากษาศาลยืนยันระยะเวลาครอบครอง หมายเหตุ: ไม่อาจได้สาธารณสมบัติของแผ่นดินมาโดยอายุความ (มาตรา 1306)
Section 1383 #
Except in cases where property has been acquired through the commission of an offence, a person who has transferred the possession to another may claim the period of possession of the transferor for himself, unless the period of possession of the transferor was defective and such defect can be raised against the transferee.
มาตรา ๑๓๘๓ เว้นแต่ในกรณีที่ได้ทรัพย์สินมาโดยการกระทำผิด ผู้รับโอนการครอบครองจะอ้างระยะเวลาครอบครองของผู้โอนรวมเป็นของตนก็ได้ เว้นแต่ระยะเวลาครอบครองของผู้โอนมีความบกพร่องซึ่งอาจยกขึ้นต่อสู้ผู้รับโอนได้
Section 1384 #
If a person acquired movable property through the commission of an offence, the person who acquires it from him in bad faith may acquire ownership by prescription only if he has possessed it for ten years.
มาตรา ๑๓๘๔ ถ้าบุคคลใดได้สังหาริมทรัพย์มาโดยการกระทำผิด บุคคลผู้ได้ทรัพย์สินนั้นจากเขาโดยไม่สุจริต ได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความก็แต่เมื่อครอบครองสิบปี
Section 1385 #
If possession is involuntarily lost but recovered within one year, the possession is deemed to be uninterrupted.
มาตรา ๑๓๘๕ ถ้าการครอบครองสิ้นสุดโดยมิใช่ความสมัครใจ แต่ได้การครอบครองกลับคืนมาภายในหนึ่งปี ท่านให้ถือว่าการครอบครองไม่สะดุดหยุดลง
Section 1386 #
The provisions concerning prescription apply mutatis mutandis to acquisitive prescription.
มาตรา ๑๓๘๖ ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความมาใช้บังคับถึงอายุความได้สิทธิโดยอนุโลม
Title IV: Servitudes | หมวด ๔ ภาระจำยอม
Overview: Servitudes (Easements)
A servitude is a right over another's property (servient estate) for the benefit of one's own property (dominant estate).
- Servitudes run with the land and bind successors
- Can be acquired by prescription (10 years of use)
- Extinguished by non-use for 10 years
Section 1387 #
An immovable property may be subject to a servitude by virtue of which the owner must allow certain acts affecting his property or must refrain from exercising certain rights inherent in his ownership for the benefit of another immovable property.
มาตรา ๑๓๘๗ อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
Section 1388 #
The owner of the dominant property is not entitled to make any change, either on the servient or on the dominant property, which increases the burden of the servient property.
มาตรา ๑๓๘๘ เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มีสิทธิทำการเปลี่ยนแปลงใด ๆ ไม่ว่าในภารยทรัพย์หรือในสามยทรัพย์ อันจะเพิ่มภาระแก่ภารยทรัพย์
Section 1389 #
Changes in the requirements of the owner of the dominant property do not entitle him to impose an additional burden on the servient property.
มาตรา ๑๓๘๙ ความเปลี่ยนแปลงแห่งความต้องการของเจ้าของสามยทรัพย์ ไม่ให้สิทธิเจ้าของสามยทรัพย์เพิ่มภาระแก่ภารยทรัพย์
Section 1390 #
The owner of the servient property must refrain from any act which will tend to diminish the utility of the servitude or to make it less convenient.
มาตรา ๑๓๙๐ เจ้าของภารยทรัพย์ต้องงดเว้นการกระทำอันจะลดประโยชน์แห่งภาระจำยอม หรือทำให้ใช้ภาระจำยอมลำบากขึ้น
Section 1391 #
The owner of the dominant property is entitled, at his own expense, to do all that is necessary to preserve and make use of the servitude. He must, in doing so, cause as little damage as possible to the servient property. He must at his own expense keep the work done in a state of good maintenance and repair. However, if the owner of the servient property benefits by the work, he must bear a share of the expenses in proportion to the benefit which he receives.
มาตรา ๑๓๙๑ เจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิทำการทั้งหลายที่จำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมโดยเสียค่าใช้จ่ายของตน แต่ต้องทำให้เกิดความเสียหายแก่ภารยทรัพย์น้อยที่สุด และต้องรักษาให้อยู่ในสภาพดีโดยเสียค่าใช้จ่ายของตน อย่างไรก็ตาม ถ้าเจ้าของภารยทรัพย์ได้รับประโยชน์จากงานนั้นด้วย เจ้าของภารยทรัพย์ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่ได้รับ
Section 1392 #
If the servitude is exercised only over part of the servient property, and such part becomes inconvenient for the exercise thereof, the owner of the servient property may request that the exercise of the servitude be transferred to another part of his property which is equally convenient for the owner of the dominant property. The expenses of such transfer shall be borne by the owner of the servient property.
มาตรา ๑๓๙๒ ถ้าใช้ภาระจำยอมแต่เฉพาะส่วนใดส่วนหนึ่งแห่งภารยทรัพย์ และส่วนนั้นไม่สะดวกแก่การใช้ภาระจำยอม เจ้าของภารยทรัพย์อาจขอให้โอนไปใช้ในส่วนอื่นแห่งทรัพย์สินของตน อันสะดวกแก่เจ้าของสามยทรัพย์เท่ากัน ค่าใช้จ่ายในการโอนนั้น เจ้าของภารยทรัพย์เป็นผู้ออก
Section 1393 #
A servitude is inseparable from the dominant property and cannot be transferred separately from it nor made the object of any other right.
มาตรา ๑๓๙๓ ภาระจำยอมไม่อาจแยกออกจากสามยทรัพย์ได้ และจะโอนแยกต่างหากจากสามยทรัพย์หรือเป็นวัตถุแห่งสิทธิอื่นไม่ได้
Section 1394 #
If the servient property is divided, the servitude continues to burden each part of the divided property. However, if the exercise of the servitude can take place only on one part, the owner of the other parts may demand that his part be relieved of the servitude.
มาตรา ๑๓๙๔ ถ้าแบ่งภารยทรัพย์ออกเป็นหลายส่วน ภาระจำยอมยังคงอยู่ในส่วนทุกส่วนที่แบ่ง แต่ถ้าการใช้ภาระจำยอมเป็นไปได้แต่ในส่วนใดส่วนหนึ่งเท่านั้น เจ้าของส่วนอื่น ๆ อาจขอให้ปลดเปลื้องภาระจำยอมจากส่วนของตนได้
Section 1395 #
If the dominant property is divided, the servitude continues to benefit each part. However, if the exercise of the servitude can take place only on one part, the owner of the other parts cannot object to the exercise of his right.
มาตรา ๑๓๙๕ ถ้าแบ่งสามยทรัพย์ออกเป็นหลายส่วน ภาระจำยอมยังคงมีประโยชน์แก่ส่วนทุกส่วนที่แบ่ง แต่ถ้าการใช้ภาระจำยอมเป็นไปได้แต่ในส่วนใดส่วนหนึ่งเท่านั้น เจ้าของส่วนอื่น ๆ คัดค้านการใช้สิทธินั้นไม่ได้
Section 1396 #
When the dominant property belongs to several co-owners, acquisition of a servitude by one co-owner or exercise of the servitude by one co-owner is deemed to be acquisition or exercise by all co-owners.
มาตรา ๑๓๙๖ เมื่อสามยทรัพย์เป็นของเจ้าของรวมหลายคน การที่เจ้าของรวมคนหนึ่งได้ภาระจำยอม หรือใช้ภาระจำยอม ท่านให้ถือว่าเป็นได้มาหรือใช้โดยเจ้าของรวมทุกคน
Section 1397 #
A servitude is extinguished by the total destruction of the servient or dominant property.
มาตรา ๑๓๙๗ ภาระจำยอมสิ้นไปเมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์ถูกทำลายโดยสิ้นเชิง
Section 1398 #
If servient and dominant properties are vested in one and the same owner, such owner may have the registration of servitude cancelled; until such cancellation the servitude continues to exist as regards third persons.
มาตรา ๑๓๙๘ ถ้าภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกอยู่ในเจ้าของคนเดียวกัน เจ้าของจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมก็ได้ จนกว่าจะเพิกถอน ภาระจำยอมยังคงมีอยู่สำหรับบุคคลภายนอก
Section 1399 #
A servitude is extinguished if not exercised for ten years.
มาตรา ๑๓๙๙ ภาระจำยอมนั้น ถ้ามิได้ใช้สิบปี ท่านว่าย่อมสิ้นไป
Section 1400 #
A servitude is extinguished if it has ceased to benefit the dominant property; but it revives if the condition of things becomes such that the servitude can be enjoyed again, provided that the period of prescription specified in the foregoing section has not elapsed. Where the servitude is still of some benefit to the dominant property, but the benefit is of little importance as compared with the burden on the servient property, the owner of the servient property may, by payment of compensation, obtain a total or partial relief from the servitude.
มาตรา ๑๔๐๐ ภาระจำยอมสิ้นไปเมื่อไม่เป็นประโยชน์แก่สามยทรัพย์ แต่ถ้าสภาพของสิ่งต่าง ๆ กลับคืนมาเป็นอย่างที่ใช้ภาระจำยอมได้อีก ภาระจำยอมก็กลับมีขึ้นใหม่ แต่ต้องยังไม่พ้นกำหนดอายุความดังกล่าวในมาตราก่อน ถ้าภาระจำยอมยังเป็นประโยชน์แก่สามยทรัพย์อยู่บ้าง แต่ประโยชน์น้อยเมื่อเทียบกับภาระแก่ภารยทรัพย์ เจ้าของภารยทรัพย์อาจได้รับความปลดเปลื้องจากภาระจำยอมทั้งหมดหรือบางส่วนโดยใช้ค่าทดแทน
Section 1401 #
A servitude may be acquired by prescription. The provisions concerning acquisitive prescription in Chapter 3 of this Title apply mutatis mutandis.
มาตรา ๑๔๐๑ ภาระจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ ๓ แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม
Title V: Right of Habitation | หมวด ๕ สิทธิอาศัย
Overview: Right of Habitation
The right of habitation allows a person to live in a house without paying rent. It is personal and cannot be transferred or inherited.
Section 1402 #
A person who has been granted the right of habitation in a house has the right to live there without paying rent.
มาตรา ๑๔๐๒ บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือน บุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า
Section 1403 #
The right of habitation may be created for a fixed period or for the life of the person having such right. If no period is fixed, the right may be terminated at any time upon reasonable notice. If created for a fixed period, the period shall not exceed thirty years; if longer, it shall be reduced to thirty years. The right may be renewed, but not exceeding thirty years from the date of renewal.
มาตรา ๑๔๐๓ สิทธิอาศัยนั้น ท่านว่าจะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลา หรือตลอดชีวิตของผู้อาศัยก็ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลา ท่านว่าสิทธินั้นจะเลิกเสียในเวลาใด ๆ ก็ได้แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่ผู้อาศัยตามสมควร ถ้าให้สิทธิอาศัยโดยมีกำหนดเวลา กำหนดนั้นท่านมิให้เกินสามสิบปี ถ้ากำหนดไว้นานกว่านั้น ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี การให้สิทธิอาศัยจะต่ออายุก็ได้ แต่ต้องกำหนดเวลาไม่เกินสามสิบปีนับแต่วันทำต่อ
Section 1404 #
The right of habitation cannot be transferred, even by inheritance.
มาตรา ๑๔๐๔ สิทธิอาศัยนั้นจะโอนกันไม่ได้แม้โดยทางมรดก
Section 1405 #
Unless the right of habitation is expressly limited to be for the benefit of the grantee personally, the members of his family and his household may dwell with him.
มาตรา ๑๔๐๕ ถ้าสิทธิอาศัยมิได้จำกัดไว้โดยชัดแจ้งว่าให้ใช้เฉพาะตัวผู้อาศัย ครอบครัวและคนในครัวเรือนของผู้อาศัยก็อาจอยู่อาศัยด้วยได้
Section 1406 #
Unless expressly forbidden by the grantor, the grantee may take such natural fruits or products of the land as are necessary for the needs of his household.
มาตรา ๑๔๐๖ ถ้าผู้ให้อาศัยมิได้ห้ามไว้โดยชัดแจ้ง ผู้อาศัยจะเก็บผลไม้หรือผลิตผลธรรมชาติในที่ดินตามที่จำเป็นแก่ครัวเรือนก็ได้
Section 1407 #
The grantor is not bound to maintain the property in a good state of repair. The grantee cannot claim reimbursement of expenses made by him for improvements to the property.
มาตรา ๑๔๐๗ ผู้ให้อาศัยไม่จำต้องซ่อมแซมทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดี ผู้อาศัยจะเรียกคืนค่าใช้จ่ายที่ตนออกไปเพื่อปรับปรุงทรัพย์สินไม่ได้
Section 1408 #
When the right of habitation comes to an end, the grantee must return the property to the grantor.
มาตรา ๑๔๐๘ เมื่อสิทธิอาศัยสิ้นสุดลง ผู้อาศัยต้องส่งทรัพย์สินคืนแก่ผู้ให้อาศัย
Section 1409 #
The provisions of Sections 552, 555, 558, 562 and 563 of this Code apply mutatis mutandis to the right of habitation.
มาตรา ๑๔๐๙ ท่านให้นำบทบัญญัติมาตรา ๕๕๒ มาตรา ๕๕๕ มาตรา ๕๕๘ มาตรา ๕๖๒ และมาตรา ๕๖๓ แห่งประมวลกฎหมายนี้มาใช้บังคับถึงสิทธิอาศัยโดยอนุโลม
Title VI: Superficies | หมวด ๖ สิทธิเหนือพื้นดิน
Overview: Superficies (Right over Land)
Superficies allows a person to own buildings, structures, or plantations on or under another's land. This is commonly used by foreigners in Thailand who cannot own land but can own structures on leased land.
Section 1410 #
The owner of land may create a right of superficies in favor of another person, thereby giving that person the right to own buildings, structures, or plantations on or under the land.
มาตรา ๑๔๑๐ เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น
Practice Note:
English: Section 1410 is a key provision for foreigners seeking property rights in Thailand. Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน) legally separates land ownership from building ownership, allowing foreigners to own structures while the land remains Thai-owned. Under the Land Code Act B.E. 2497 (1954), Section 86, foreigners generally cannot own land in Thailand. However, superficies provides a legal workaround established in the Civil and Commercial Code B.E. 2468. Key features: (1) maximum duration of 30 years (Section 1412, referencing Section 1403), renewable; (2) must be registered at the Land Office to be valid against third parties; (3) can be transferred and inherited unless restricted in the creating agreement (Section 1411); (4) upon expiration, the landowner may purchase improvements at market value (Section 1416). Foreign nationals commonly combine superficies with a long-term lease for maximum protection.
ภาษาไทย: มาตรา 1410 เป็นบทบัญญัติสำคัญสำหรับคนต่างชาติที่ต้องการสิทธิในทรัพย์สินในประเทศไทย สิทธิเหนือพื้นดินแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินออกจากกรรมสิทธิ์อาคารตามกฎหมาย ทำให้คนต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างได้ในขณะที่ที่ดินยังคงเป็นของคนไทย ตามมาตรา 86 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 คนต่างด้าวโดยทั่วไปไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย อย่างไรก็ตาม สิทธิเหนือพื้นดินเป็นทางเลือกทางกฎหมายที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2468 ลักษณะสำคัญ: (1) ระยะเวลาสูงสุด 30 ปี (มาตรา 1412 อ้างถึงมาตรา 1403) ต่อได้ (2) ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเพื่อให้ยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้ (3) โอนและรับมรดกได้ เว้นแต่จะกำหนดห้ามไว้ในนิติกรรมที่ก่อตั้ง (มาตรา 1411) (4) เมื่อสิ้นสุด เจ้าของที่ดินอาจซื้อสิ่งปรับปรุงตามราคาตลาด (มาตรา 1416) คนต่างชาตินิยมรวมสิทธิเหนือพื้นดินกับสัญญาเช่าระยะยาวเพื่อความคุ้มครองสูงสุด
English: Section 1410 is a key provision for foreigners seeking property rights in Thailand. Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน) legally separates land ownership from building ownership, allowing foreigners to own structures while the land remains Thai-owned. Under the Land Code Act B.E. 2497 (1954), Section 86, foreigners generally cannot own land in Thailand. However, superficies provides a legal workaround established in the Civil and Commercial Code B.E. 2468. Key features: (1) maximum duration of 30 years (Section 1412, referencing Section 1403), renewable; (2) must be registered at the Land Office to be valid against third parties; (3) can be transferred and inherited unless restricted in the creating agreement (Section 1411); (4) upon expiration, the landowner may purchase improvements at market value (Section 1416). Foreign nationals commonly combine superficies with a long-term lease for maximum protection.
ภาษาไทย: มาตรา 1410 เป็นบทบัญญัติสำคัญสำหรับคนต่างชาติที่ต้องการสิทธิในทรัพย์สินในประเทศไทย สิทธิเหนือพื้นดินแยกกรรมสิทธิ์ที่ดินออกจากกรรมสิทธิ์อาคารตามกฎหมาย ทำให้คนต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างได้ในขณะที่ที่ดินยังคงเป็นของคนไทย ตามมาตรา 86 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 คนต่างด้าวโดยทั่วไปไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย อย่างไรก็ตาม สิทธิเหนือพื้นดินเป็นทางเลือกทางกฎหมายที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2468 ลักษณะสำคัญ: (1) ระยะเวลาสูงสุด 30 ปี (มาตรา 1412 อ้างถึงมาตรา 1403) ต่อได้ (2) ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเพื่อให้ยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้ (3) โอนและรับมรดกได้ เว้นแต่จะกำหนดห้ามไว้ในนิติกรรมที่ก่อตั้ง (มาตรา 1411) (4) เมื่อสิ้นสุด เจ้าของที่ดินอาจซื้อสิ่งปรับปรุงตามราคาตลาด (มาตรา 1416) คนต่างชาตินิยมรวมสิทธิเหนือพื้นดินกับสัญญาเช่าระยะยาวเพื่อความคุ้มครองสูงสุด
Section 1411 #
Unless otherwise provided in the juristic act creating the right of superficies, the right may be transferred and inherited.
มาตรา ๑๔๑๑ ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินไซร้ ท่านว่าสิทธินั้นอาจโอนได้และรับมรดกกันได้
Section 1412 #
The right of superficies may be created for a fixed period, for the life of the landowner, or for the life of the superficiary. If created for a fixed period, Section 1403 paragraph 3 applies mutatis mutandis.
มาตรา ๑๔๑๒ สิทธิเหนือพื้นดินนั้นจะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลา หรือตลอดชีวิตเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินนั้นก็ได้ ถ้าก่อให้เกิดสิทธิพื้นดินโดยมีกำหนดเวลาไซร้ ท่านให้นำบทบัญญัติมาตรา ๑๔๐๓ วรรค ๓ มาใช้บังคับโดยอนุโลม
Section 1413 #
If no period of time has been fixed, the right of superficies may be terminated at any time by either party giving reasonable notice to the other. In the case of land for which ground rent is payable, such notice may be replaced by payment of one year's rent in advance.
มาตรา ๑๔๑๓ ถ้าไม่ได้กำหนดเวลาไว้ คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าตามสมควร ในกรณีที่ดินซึ่งต้องเสียค่าเช่า การบอกกล่าวนั้นจะให้เงินค่าเช่าปีหนึ่งล่วงหน้าแทนก็ได้
Section 1414 #
If the superficiary fails to pay the ground rent for two consecutive years, the owner of the land may terminate the right of superficies.
มาตรา ๑๔๑๔ ถ้าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินไม่ชำระค่าเช่าสองปีติดต่อกัน เจ้าของที่ดินจะบอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินก็ได้
Section 1415 #
The right of superficies is not extinguished by the destruction of the buildings, structures or plantations, even if caused by force majeure.
มาตรา ๑๔๑๕ สิทธิเหนือพื้นดินไม่สิ้นไปเพราะโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกถูกทำลาย แม้จะเป็นเพราะเหตุสุดวิสัย
Section 1416 #
When the right of superficies is extinguished, the superficiary may remove buildings, structures, and plantations, but must restore the land to its original condition. However, if the landowner offers to purchase them at market price, the superficiary cannot refuse without good reason.
มาตรา ๑๔๑๖ เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นไป ผู้ทรงสิทธิจะรื้อถอนโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง สิ่งเพาะปลูกของตนไปก็ได้ แต่ต้องทำให้ที่ดินเป็นตามเดิม แต่ถ้าเจ้าของที่ดินจะไม่ยอมให้รื้อถอนไป และบอกเจตนาจะซื้อตามราคาท้องตลาดไซร้ ท่านว่าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจะไม่ยอมขายไม่ได้ เว้นแต่จะมีเหตุอันสมควร
Title VII: Usufruct | หมวด ๗ สิทธิเก็บกิน
Overview: Usufruct
Usufruct grants the right to possess, use, and collect fruits from another's immovable property. Popular among foreigners for securing long-term rights to use Thai land.
- Maximum duration: 30 years or life of the usufructuary
- Cannot be inherited (personal right)
- Use of the property can be transferred
Section 1417 #
An immovable property may be subject to usufruct, whereby the usufructuary has the right to possess, use, and take the fruits of the property. The usufructuary has the power to manage the property. A usufructuary of forest, mine, or quarry has the right to exploit the forest, mine, or quarry.
มาตรา ๑๔๑๗ อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกินอันเป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธินั้นมีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินนั้น ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีอำนาจจัดการทรัพย์สิน ผู้ทรงสิทธิเก็บกินในป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหิน มีสิทธิทำการแสวงประโยชน์จากป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหินนั้น
Practice Note | หมายเหตุทางปฏิบัติ:
English: Section 1417 is a foundational provision for usufruct (สิทธิเก็บกิน) - one of the most important property structures for foreigners in Thailand. Under the Land Code Act B.E. 2497 (1954), Section 86, foreigners cannot own land. Usufruct, established in the Civil and Commercial Code B.E. 2468 (1925), provides an alternative by granting rights to possess, use, and take the fruits of property without ownership.
คุณสมบัติหลัก:
• Maximum duration: 30 years OR lifetime of usufructuary (Section 1418, referencing Section 1403)
• Terminates upon death - cannot be inherited (Section 1418 final paragraph)
• Exercise of rights can be transferred to third parties (Section 1422) unless restricted
• REGISTRATION IS ESSENTIAL: Under Section 1299, usufruct over immovable property must be registered at the Land Office to be enforceable against third parties. An unregistered usufruct is valid between the parties but cannot be asserted against a subsequent purchaser or creditor.
For detailed guidance, see: สัญญาสิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทย | Usufruct Costs for Foreigners | สัญญาเช่า สิทธิในการใช้ประโยชน์ และน้ำเลี้ยง อิง สิธ
ภาษาไทย: มาตรา 1417 เป็นบทบัญญัติพื้นฐานสำหรับสิทธิเก็บกิน ซึ่งเป็นโครงสร้างทรัพย์สินที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่งสำหรับคนต่างชาติในประเทศไทย ตามมาตรา 86 แห่ง พ.ร.บ. ที่ดิน พ.ศ. 2497 คนต่างด้าวไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน สิทธิเก็บกินซึ่งบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2468 เป็นทางเลือกโดยให้สิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์แห่งทรัพย์สินโดยไม่ต้องเป็นเจ้าของ
ลักษณะสำคัญ:
• ระยะเวลาสูงสุด: 30 ปี หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ (มาตรา 1418 อ้างถึงมาตรา 1403)
• สิ้นสุดเมื่อถึงแก่ความตาย - ไม่สามารถรับมรดกได้ (มาตรา 1418 วรรคท้าย)
• การใช้สิทธิสามารถโอนให้บุคคลภายนอกได้ (มาตรา 1422) เว้นแต่มีข้อจำกัด
• การจดทะเบียนมีความจำเป็น: ตามมาตรา 1299 สิทธิเก็บกินเหนืออสังหาริมทรัพย์ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเพื่อให้ยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้ สิทธิเก็บกินที่ไม่ได้จดทะเบียนมีผลระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่อาจยกขึ้นต่อสู้ผู้ซื้อหรือเจ้าหนี้รายต่อมาได้
คุณสมบัติหลัก:
• Maximum duration: 30 years OR lifetime of usufructuary (Section 1418, referencing Section 1403)
• Terminates upon death - cannot be inherited (Section 1418 final paragraph)
• Exercise of rights can be transferred to third parties (Section 1422) unless restricted
• REGISTRATION IS ESSENTIAL: Under Section 1299, usufruct over immovable property must be registered at the Land Office to be enforceable against third parties. An unregistered usufruct is valid between the parties but cannot be asserted against a subsequent purchaser or creditor.
For detailed guidance, see: สัญญาสิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทย | Usufruct Costs for Foreigners | สัญญาเช่า สิทธิในการใช้ประโยชน์ และน้ำเลี้ยง อิง สิธ
ภาษาไทย: มาตรา 1417 เป็นบทบัญญัติพื้นฐานสำหรับสิทธิเก็บกิน ซึ่งเป็นโครงสร้างทรัพย์สินที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่งสำหรับคนต่างชาติในประเทศไทย ตามมาตรา 86 แห่ง พ.ร.บ. ที่ดิน พ.ศ. 2497 คนต่างด้าวไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน สิทธิเก็บกินซึ่งบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2468 เป็นทางเลือกโดยให้สิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์แห่งทรัพย์สินโดยไม่ต้องเป็นเจ้าของ
ลักษณะสำคัญ:
• ระยะเวลาสูงสุด: 30 ปี หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ (มาตรา 1418 อ้างถึงมาตรา 1403)
• สิ้นสุดเมื่อถึงแก่ความตาย - ไม่สามารถรับมรดกได้ (มาตรา 1418 วรรคท้าย)
• การใช้สิทธิสามารถโอนให้บุคคลภายนอกได้ (มาตรา 1422) เว้นแต่มีข้อจำกัด
• การจดทะเบียนมีความจำเป็น: ตามมาตรา 1299 สิทธิเก็บกินเหนืออสังหาริมทรัพย์ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเพื่อให้ยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้ สิทธิเก็บกินที่ไม่ได้จดทะเบียนมีผลระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่อาจยกขึ้นต่อสู้ผู้ซื้อหรือเจ้าหนี้รายต่อมาได้
Section 1418 | มาตรา ๑๔๑๘ #
Usufruct may be created for a fixed period or for the life of the usufructuary. If no period is fixed, it is presumed to be for the life of the usufructuary. If created for a fixed period, Section 1403 paragraph 3 applies mutatis mutandis. Usufruct always terminates upon the death of the usufructuary.
มาตรา ๑๔๑๘ สิทธิเก็บกินนั้น จะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลา หรือตลอดชีวิตแห่งผู้ทรงสิทธิก็ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลา ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าสิทธิเก็บกินมีอยู่ตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ ถ้ามีกำหนดเวลา ท่านให้นำบทบัญญัติมาตรา ๑๔๐๓ วรรค ๓ มาใช้บังคับโดยอนุโลม ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย ท่านว่าสิทธินั้นย่อมสิ้นไปเสมอ
Practice Note | หมายเหตุทางปฏิบัติ:
English: Section 1418 establishes two critical rules: (1) Maximum duration is 30 years (by reference to Section 1403 paragraph 3) or lifetime of the usufructuary; (2) Usufruct ALWAYS terminates upon death - it cannot be inherited by heirs, unlike ownership. This "personal" nature makes usufruct unsuitable for long-term family planning unless combined with succession planning. The 30-year limit has been in the Code since B.E. 2468 (1925). See สัญญาสิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทย for practical guidance.
ภาษาไทย: มาตรา 1418 กำหนดกฎสำคัญสองข้อ: (1) ระยะเวลาสูงสุด 30 ปี (โดยอ้างถึงมาตรา 1403 วรรค 3) หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ; (2) สิทธิเก็บกินสิ้นสุดเสมอเมื่อถึงแก่ความตาย - ไม่สามารถตกทอดแก่ทายาทได้ ต่างจากกรรมสิทธิ์ ลักษณะ "เฉพาะตัว" นี้ทำให้สิทธิเก็บกินไม่เหมาะสำหรับการวางแผนครอบครัวระยะยาว เว้นแต่รวมกับการวางแผนมรดก ขีดจำกัด 30 ปีมีอยู่ในประมวลกฎหมายตั้งแต่ พ.ศ. 2468
ภาษาไทย: มาตรา 1418 กำหนดกฎสำคัญสองข้อ: (1) ระยะเวลาสูงสุด 30 ปี (โดยอ้างถึงมาตรา 1403 วรรค 3) หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิ; (2) สิทธิเก็บกินสิ้นสุดเสมอเมื่อถึงแก่ความตาย - ไม่สามารถตกทอดแก่ทายาทได้ ต่างจากกรรมสิทธิ์ ลักษณะ "เฉพาะตัว" นี้ทำให้สิทธิเก็บกินไม่เหมาะสำหรับการวางแผนครอบครัวระยะยาว เว้นแต่รวมกับการวางแผนมรดก ขีดจำกัด 30 ปีมีอยู่ในประมวลกฎหมายตั้งแต่ พ.ศ. 2468
Section 1419 | มาตรา ๑๔๑๙ #
The usufructuary must, in the exercise of his rights, take as much care of the property as a person of ordinary prudence would take of his own property.
มาตรา ๑๔๑๙ ในการใช้สิทธิเก็บกิน ผู้ทรงสิทธิต้องรักษาทรัพย์สินเช่นวิญญูชนจะพึงรักษาทรัพย์สินของตนเอง
Practice Note | หมายเหตุทางปฏิบัติ:
English: Section 1419 imposes a duty of care on the usufructuary using the "ordinary prudence" standard (วิญญูชน - a reasonable person). This is a civil law concept similar to common law's "reasonable person." The usufructuary must maintain the property in good condition and cannot allow it to deteriorate through neglect. Breach of this duty can result in termination of usufruct under Section 1426.
ภาษาไทย: มาตรา 1419 กำหนดหน้าที่ดูแลรักษาแก่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินโดยใช้มาตรฐาน "วิญญูชน" (บุคคลผู้มีความระมัดระวังตามปกติ) ผู้ทรงสิทธิต้องรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดีและไม่สามารถปล่อยให้เสื่อมโทรมจากการละเลย การละเมิดหน้าที่นี้อาจทำให้สิทธิเก็บกินสิ้นสุดตามมาตรา 1426
ภาษาไทย: มาตรา 1419 กำหนดหน้าที่ดูแลรักษาแก่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินโดยใช้มาตรฐาน "วิญญูชน" (บุคคลผู้มีความระมัดระวังตามปกติ) ผู้ทรงสิทธิต้องรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพดีและไม่สามารถปล่อยให้เสื่อมโทรมจากการละเลย การละเมิดหน้าที่นี้อาจทำให้สิทธิเก็บกินสิ้นสุดตามมาตรา 1426
Section 1420 | มาตรา ๑๔๒๐ #
The usufructuary is bound to keep the property in repair and bear ordinary expenses of maintenance, as well as taxes and duties imposed on the fruits of the property. If the owner pays them, the usufructuary must reimburse him.
มาตรา ๑๔๒๐ ผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องสงวนซ่อมแซมทรัพย์สินให้เป็นปกติ และออกค่าใช้จ่ายธรรมดาในการบำรุงรักษา กับทั้งค่าภาษีอากรอันเป็นภาระแก่ดอกผลของทรัพย์สินนั้นด้วย ถ้าเจ้าของออกให้ไป ผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องใช้คืน
Practice Note | หมายเหตุทางปฏิบัติ:
English: Section 1420 allocates maintenance costs: the usufructuary bears ordinary repairs and maintenance, plus taxes on fruits (income/produce). The owner bears extraordinary repairs and structural repairs (Section 1421). This division is consistent with civil law tradition where the usufructuary enjoys the fruits but must preserve the substance. "Ordinary expenses" include routine maintenance, utilities, and land tax on the income produced.
ภาษาไทย: มาตรา 1420 จัดสรรค่าบำรุงรักษา: ผู้ทรงสิทธิเก็บกินรับภาระการซ่อมแซมและบำรุงรักษาปกติ รวมถึงภาษีจากดอกผล (รายได้/ผลผลิต) เจ้าของรับภาระการซ่อมแซมพิเศษและการซ่อมแซมโครงสร้าง (มาตรา 1421) การแบ่งนี้สอดคล้องกับประเพณีกฎหมายแพ่งที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้ประโยชน์จากดอกผลแต่ต้องรักษาตัวทรัพย์ "ค่าใช้จ่ายธรรมดา" รวมถึงการบำรุงรักษาประจำ ค่าสาธารณูปโภค และภาษีที่ดินจากรายได้ที่ผลิตได้
ภาษาไทย: มาตรา 1420 จัดสรรค่าบำรุงรักษา: ผู้ทรงสิทธิเก็บกินรับภาระการซ่อมแซมและบำรุงรักษาปกติ รวมถึงภาษีจากดอกผล (รายได้/ผลผลิต) เจ้าของรับภาระการซ่อมแซมพิเศษและการซ่อมแซมโครงสร้าง (มาตรา 1421) การแบ่งนี้สอดคล้องกับประเพณีกฎหมายแพ่งที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้ประโยชน์จากดอกผลแต่ต้องรักษาตัวทรัพย์ "ค่าใช้จ่ายธรรมดา" รวมถึงการบำรุงรักษาประจำ ค่าสาธารณูปโภค และภาษีที่ดินจากรายได้ที่ผลิตได้
Section 1421 | มาตรา ๑๔๒๑ #
Extraordinary repairs and duties other than those mentioned in the foregoing section are incumbent upon the owner, unless otherwise agreed. If the usufructuary makes such repairs, he is entitled to reimbursement from the owner at the end of the usufruct, without interest.
มาตรา ๑๔๒๑ การซ่อมแซมใหญ่และภาระอื่น ๆ นอกจากที่กล่าวในมาตราก่อนนั้นตกเป็นหน้าที่ของเจ้าของ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินซ่อมแซมใหญ่ไป เมื่อสิ้นสุดสิทธิเก็บกินย่อมได้รับเงินคืนจากเจ้าของโดยไม่มีดอกเบี้ย
Practice Note | หมายเหตุทางปฏิบัติ:
English: "Extraordinary repairs" (การซ่อมแซมใหญ่) means structural repairs such as roof replacement, foundation work, or major systems. The owner bears these costs to preserve the asset. If the usufructuary pays, they can claim reimbursement (without interest) when usufruct ends. This rule protects owners from returning to a deteriorated property while preventing usufructuaries from being stuck with capital expenses. Parties can contractually alter this allocation.
ภาษาไทย: "การซ่อมแซมใหญ่" หมายถึงการซ่อมแซมโครงสร้าง เช่น เปลี่ยนหลังคา งานฐานราก หรือระบบหลัก เจ้าของรับภาระค่าใช้จ่ายเหล่านี้เพื่อรักษาทรัพย์สิน หากผู้ทรงสิทธิเก็บกินจ่าย สามารถเรียกเงินคืน (ไม่มีดอกเบี้ย) เมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นสุด กฎนี้ป้องกันเจ้าของจากการได้รับทรัพย์สินที่เสื่อมโทรมกลับคืนในขณะที่ป้องกันผู้ทรงสิทธิจากการแบกรับค่าใช้จ่ายทุน คู่สัญญาสามารถตกลงเปลี่ยนแปลงการจัดสรรนี้ได้
ภาษาไทย: "การซ่อมแซมใหญ่" หมายถึงการซ่อมแซมโครงสร้าง เช่น เปลี่ยนหลังคา งานฐานราก หรือระบบหลัก เจ้าของรับภาระค่าใช้จ่ายเหล่านี้เพื่อรักษาทรัพย์สิน หากผู้ทรงสิทธิเก็บกินจ่าย สามารถเรียกเงินคืน (ไม่มีดอกเบี้ย) เมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นสุด กฎนี้ป้องกันเจ้าของจากการได้รับทรัพย์สินที่เสื่อมโทรมกลับคืนในขณะที่ป้องกันผู้ทรงสิทธิจากการแบกรับค่าใช้จ่ายทุน คู่สัญญาสามารถตกลงเปลี่ยนแปลงการจัดสรรนี้ได้
Section 1422 | มาตรา ๑๔๒๒ #
Unless otherwise provided in the juristic act creating the usufruct, the usufructuary may transfer the exercise of his rights to a third person. In such case, the owner may proceed directly against the transferee.
มาตรา ๑๔๒๒ ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดสิทธิเก็บกินไซร้ ท่านว่าผู้ทรงสิทธินั้นจะโอนการใช้สิทธิของตนให้บุคคลภายนอกก็ได้ ในกรณีเช่นนั้นเจ้าของทรัพย์สินอาจฟ้องร้องผู้รับโอนโดยตรง
Practice Note | หมายเหตุทางปฏิบัติ:
English: Section 1422 distinguishes between (1) the usufruct right itself, which cannot be transferred (it's personal to the usufructuary), and (2) the "exercise" of the right (การใช้สิทธิ), which CAN be transferred - essentially allowing the usufructuary to rent out the property. The owner can sue the transferee directly for misuse or damage. Many usufruct agreements restrict this right to protect the owner. Note: the usufruct still terminates on death of the original usufructuary, not the transferee.
ภาษาไทย: มาตรา 1422 แยกความแตกต่างระหว่าง (1) ตัวสิทธิเก็บกินซึ่งไม่สามารถโอนได้ (เป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้ทรงสิทธิ) และ (2) "การใช้สิทธิ" ซึ่งสามารถโอนได้ - ทำให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินสามารถให้เช่าทรัพย์สินได้ เจ้าของสามารถฟ้องผู้รับโอนโดยตรงสำหรับการใช้ผิดวัตถุประสงค์หรือความเสียหาย สัญญาสิทธิเก็บกินหลายฉบับจำกัดสิทธินี้เพื่อคุ้มครองเจ้าของ หมายเหตุ: สิทธิเก็บกินยังคงสิ้นสุดเมื่อผู้ทรงสิทธิเดิมถึงแก่ความตาย ไม่ใช่ผู้รับโอน
ภาษาไทย: มาตรา 1422 แยกความแตกต่างระหว่าง (1) ตัวสิทธิเก็บกินซึ่งไม่สามารถโอนได้ (เป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้ทรงสิทธิ) และ (2) "การใช้สิทธิ" ซึ่งสามารถโอนได้ - ทำให้ผู้ทรงสิทธิเก็บกินสามารถให้เช่าทรัพย์สินได้ เจ้าของสามารถฟ้องผู้รับโอนโดยตรงสำหรับการใช้ผิดวัตถุประสงค์หรือความเสียหาย สัญญาสิทธิเก็บกินหลายฉบับจำกัดสิทธินี้เพื่อคุ้มครองเจ้าของ หมายเหตุ: สิทธิเก็บกินยังคงสิ้นสุดเมื่อผู้ทรงสิทธิเดิมถึงแก่ความตาย ไม่ใช่ผู้รับโอน
Section 1423 | มาตรา ๑๔๒๓ #
At the end of the usufruct, the usufructuary must return the property to the owner. The usufructuary is liable for any loss in value or destruction of the property caused by his use, unless he proves that it is not due to his fault.
มาตรา ๑๔๒๓ เมื่อสิ้นสุดสิทธิเก็บกิน ผู้ทรงสิทธิต้องส่งทรัพย์สินคืนแก่เจ้าของ ผู้ทรงสิทธิเก็บกินต้องรับผิดในการสูญเสียคุณค่าหรือการสูญเสียแห่งทรัพย์สินอันเกิดจากการใช้ของตน เว้นแต่พิสูจน์ได้ว่ามิใช่เพราะความผิดของตน
Practice Note | หมายเหตุทางปฏิบัติ:
English: Section 1423 imposes a return obligation and liability for damage. The burden of proof is on the usufructuary to show damage wasn't their fault. Normal wear and tear (การสึกหรอตามปกติ) is generally not compensable, but damage from neglect or misuse is. For foreigners: document the property's condition at the start of usufruct with photographs and written inventory to avoid disputes when usufruct ends.
ภาษาไทย: มาตรา 1423 กำหนดหน้าที่ส่งคืนและความรับผิดในความเสียหาย ภาระการพิสูจน์อยู่ที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินที่จะแสดงว่าความเสียหายไม่ได้เกิดจากความผิดของตน การสึกหรอตามปกติโดยทั่วไปไม่ต้องชดใช้ แต่ความเสียหายจากการละเลยหรือใช้ผิดวัตถุประสงค์ต้องชดใช้ สำหรับคนต่างชาติ: บันทึกสภาพทรัพย์สินเมื่อเริ่มต้นสิทธิเก็บกินด้วยภาพถ่ายและบัญชีทรัพย์สินเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทเมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นสุด
ภาษาไทย: มาตรา 1423 กำหนดหน้าที่ส่งคืนและความรับผิดในความเสียหาย ภาระการพิสูจน์อยู่ที่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินที่จะแสดงว่าความเสียหายไม่ได้เกิดจากความผิดของตน การสึกหรอตามปกติโดยทั่วไปไม่ต้องชดใช้ แต่ความเสียหายจากการละเลยหรือใช้ผิดวัตถุประสงค์ต้องชดใช้ สำหรับคนต่างชาติ: บันทึกสภาพทรัพย์สินเมื่อเริ่มต้นสิทธิเก็บกินด้วยภาพถ่ายและบัญชีทรัพย์สินเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทเมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นสุด
Section 1424 | มาตรา ๑๔๒๔ #
If the property subject to usufruct is consumed by use, the usufructuary may consume it but must return property of the same kind, quality, and quantity, or its value at the end of the usufruct.
มาตรา ๑๔๒๔ ถ้าทรัพย์สินที่ตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกินนั้นเป็นของสิ้นเปลือง ผู้ทรงสิทธิจะใช้สอยจนสิ้นเปลืองไปก็ได้ แต่ต้องส่งคืนทรัพย์สินชนิดเดียวกันคุณภาพและปริมาณเท่ากัน หรือใช้ราคาให้เมื่อสิ้นสุดสิทธิเก็บกิน
Practice Note | หมายเหตุทางปฏิบัติ:
English: Section 1424 creates a "quasi-usufruct" (กึ่งสิทธิเก็บกิน) for consumable property - things that are used up by their use (e.g., grain, fuel, raw materials). For land usufruct, this section applies to natural resources like timber, crops, or minerals. The usufructuary must return equivalent goods or pay the value. This is relevant to Section 1417's provision about forests, mines, and quarries.
ภาษาไทย: มาตรา 1424 สร้าง "กึ่งสิทธิเก็บกิน" สำหรับทรัพย์สินสิ้นเปลือง - สิ่งที่ใช้หมดไปจากการใช้ (เช่น ธัญพืช เชื้อเพลิง วัตถุดิบ) สำหรับสิทธิเก็บกินในที่ดิน มาตรานี้ใช้กับทรัพยากรธรรมชาติ เช่น ไม้ พืชผล หรือแร่ธาตุ ผู้ทรงสิทธิต้องคืนสิ่งของเทียบเท่าหรือจ่ายมูลค่า สัมพันธ์กับบทบัญญัติของมาตรา 1417 เกี่ยวกับป่าไม้ เหมืองแร่ และที่ขุดหิน
ภาษาไทย: มาตรา 1424 สร้าง "กึ่งสิทธิเก็บกิน" สำหรับทรัพย์สินสิ้นเปลือง - สิ่งที่ใช้หมดไปจากการใช้ (เช่น ธัญพืช เชื้อเพลิง วัตถุดิบ) สำหรับสิทธิเก็บกินในที่ดิน มาตรานี้ใช้กับทรัพยากรธรรมชาติ เช่น ไม้ พืชผล หรือแร่ธาตุ ผู้ทรงสิทธิต้องคืนสิ่งของเทียบเท่าหรือจ่ายมูลค่า สัมพันธ์กับบทบัญญัติของมาตรา 1417 เกี่ยวกับป่าไม้ เหมืองแร่ และที่ขุดหิน
Section 1425 | มาตรา ๑๔๒๕ #
A person having the ownership of property subject to usufruct may dispose of it, but such disposition cannot affect the usufruct.
มาตรา ๑๔๒๕ ผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกินจะจำหน่ายทรัพย์สินนั้นก็ได้ แต่การจำหน่ายนั้นไม่กระทบถึงสิทธิเก็บกิน
Practice Note | หมายเหตุทางปฏิบัติ:
English: Section 1425 protects the usufructuary: the owner can sell the "naked ownership" (กรรมสิทธิ์เปล่า), but the new owner takes subject to the existing registered usufruct. This is why registration at the Land Office is critical - under Section 1299, only a registered usufruct binds subsequent purchasers. An unregistered usufruct would be lost if the owner sells the land. For foreigners: always ensure usufruct is properly registered.
ภาษาไทย: มาตรา 1425 คุ้มครองผู้ทรงสิทธิเก็บกิน: เจ้าของสามารถขาย "กรรมสิทธิ์เปล่า" ได้ แต่เจ้าของใหม่รับโอนโดยอยู่ภายใต้สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนอยู่ นี่คือเหตุผลที่ การจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินมีความสำคัญยิ่ง - ตามมาตรา 1299 เฉพาะสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนเท่านั้นที่ผูกพันผู้ซื้อรายต่อมา สิทธิเก็บกินที่ไม่ได้จดทะเบียนจะสูญเสียไปหากเจ้าของขายที่ดิน สำหรับคนต่างชาติ: ต้องแน่ใจว่าสิทธิเก็บกินจดทะเบียนอย่างถูกต้องเสมอ
Supreme Court Annotation | คำพิพากษาศาลฎีกา:
ภาษาไทย: มาตรา 1425 คุ้มครองผู้ทรงสิทธิเก็บกิน: เจ้าของสามารถขาย "กรรมสิทธิ์เปล่า" ได้ แต่เจ้าของใหม่รับโอนโดยอยู่ภายใต้สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนอยู่ นี่คือเหตุผลที่ การจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินมีความสำคัญยิ่ง - ตามมาตรา 1299 เฉพาะสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนเท่านั้นที่ผูกพันผู้ซื้อรายต่อมา สิทธิเก็บกินที่ไม่ได้จดทะเบียนจะสูญเสียไปหากเจ้าของขายที่ดิน สำหรับคนต่างชาติ: ต้องแน่ใจว่าสิทธิเก็บกินจดทะเบียนอย่างถูกต้องเสมอ
Case 3456/2550 (2007) | ฎ. 3456/2550:
English: The Supreme Court held that a registered usufruct follows the land and binds any subsequent purchaser. The new owner cannot evict the usufructuary or interfere with their enjoyment of the property during the usufruct period. This case established that even if the property is foreclosed by a mortgagee, a prior-registered usufruct takes priority over a later-registered mortgage.
ภาษาไทย: ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนติดไปกับที่ดินและผูกพันผู้ซื้อรายต่อมาทุกราย เจ้าของใหม่ไม่สามารถขับไล่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินหรือแทรกแซงการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินในระหว่างระยะเวลาสิทธิเก็บกิน คดีนี้กำหนดว่าแม้ทรัพย์สินถูกบังคับคดีโดยผู้รับจำนอง สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนก่อนมีลำดับเหนือกว่าจำนองที่จดทะเบียนภายหลัง
English: The Supreme Court held that a registered usufruct follows the land and binds any subsequent purchaser. The new owner cannot evict the usufructuary or interfere with their enjoyment of the property during the usufruct period. This case established that even if the property is foreclosed by a mortgagee, a prior-registered usufruct takes priority over a later-registered mortgage.
ภาษาไทย: ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าสิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนติดไปกับที่ดินและผูกพันผู้ซื้อรายต่อมาทุกราย เจ้าของใหม่ไม่สามารถขับไล่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินหรือแทรกแซงการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินในระหว่างระยะเวลาสิทธิเก็บกิน คดีนี้กำหนดว่าแม้ทรัพย์สินถูกบังคับคดีโดยผู้รับจำนอง สิทธิเก็บกินที่จดทะเบียนก่อนมีลำดับเหนือกว่าจำนองที่จดทะเบียนภายหลัง
Section 1426 | มาตรา ๑๔๒๖ #
If the usufructuary makes improper use of the property, the owner may object; and if the objection is of no avail, the owner may apply to the Court for revocation of the usufruct. In such case, the Court may, instead of ordering revocation, order the property to be taken from the usufructuary and placed under the management of a third person, the fruits to be delivered to the usufructuary after deducting the costs of management.
มาตรา ๑๔๒๖ ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินใช้ทรัพย์สินในทางที่ผิด เจ้าของจะคัดค้านก็ได้ และถ้าคัดค้านไม่เป็นผล เจ้าของจะขอให้ศาลเพิกถอนสิทธิเก็บกินเสียก็ได้ ในกรณีเช่นนี้ศาลจะสั่งให้เพิกถอนก็ได้ หรือจะสั่งให้เอาทรัพย์สินนั้นออกจากมือผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ให้บุคคลภายนอกจัดการ และให้ส่งมอบดอกผลแก่ผู้ทรงสิทธิเก็บกินโดยหักค่าใช้จ่ายในการจัดการออกก็ได้
Practice Note | หมายเหตุทางปฏิบัติ:
English: Section 1426 gives the owner remedies for misuse: (1) objection to the usufructuary; (2) if that fails, court action for revocation. The Court has discretion to either terminate the usufruct entirely or appoint a third-party manager. "Improper use" includes violating restrictions in the usufruct agreement, subletting when prohibited, allowing deterioration, or using property contrary to its purpose. This provides important protection for Thai landowners granting usufruct to foreigners.
ภาษาไทย: มาตรา 1426 ให้การเยียวยาแก่เจ้าของสำหรับการใช้ผิดวัตถุประสงค์: (1) คัดค้านต่อผู้ทรงสิทธิเก็บกิน; (2) หากไม่เป็นผล ฟ้องศาลให้เพิกถอน ศาลมีดุลพินิจที่จะยกเลิกสิทธิเก็บกินทั้งหมดหรือแต่งตั้งผู้จัดการบุคคลภายนอก "การใช้ในทางที่ผิด" รวมถึงการละเมิดข้อจำกัดในสัญญาสิทธิเก็บกิน การให้เช่าช่วงเมื่อห้าม การปล่อยให้เสื่อมโทรม หรือการใช้ทรัพย์สินผิดวัตถุประสงค์ นี่ให้ความคุ้มครองสำคัญแก่เจ้าของที่ดินไทยที่ให้สิทธิเก็บกินแก่คนต่างชาติ
ภาษาไทย: มาตรา 1426 ให้การเยียวยาแก่เจ้าของสำหรับการใช้ผิดวัตถุประสงค์: (1) คัดค้านต่อผู้ทรงสิทธิเก็บกิน; (2) หากไม่เป็นผล ฟ้องศาลให้เพิกถอน ศาลมีดุลพินิจที่จะยกเลิกสิทธิเก็บกินทั้งหมดหรือแต่งตั้งผู้จัดการบุคคลภายนอก "การใช้ในทางที่ผิด" รวมถึงการละเมิดข้อจำกัดในสัญญาสิทธิเก็บกิน การให้เช่าช่วงเมื่อห้าม การปล่อยให้เสื่อมโทรม หรือการใช้ทรัพย์สินผิดวัตถุประสงค์ นี่ให้ความคุ้มครองสำคัญแก่เจ้าของที่ดินไทยที่ให้สิทธิเก็บกินแก่คนต่างชาติ
Section 1427 | มาตรา ๑๔๒๗ #
Sections 1388 to 1395 and Sections 1397 to 1400 apply mutatis mutandis to usufruct.
มาตรา ๑๔๒๗ ท่านให้นำมาตรา ๑๓๘๘ ถึง ๑๓๙๕ และมาตรา ๑๓๙๗ ถึง ๑๔๐๐ มาใช้บังคับถึงสิทธิเก็บกินโดยอนุโลม
Practice Note | หมายเหตุทางปฏิบัติ:
English: Section 1427 incorporates servitude rules (Sections 1388-1395, 1397-1400) into usufruct. Key incorporated provisions include: creation by agreement (1388), registration requirement (1389), extinction by merger (1394), extinction by non-use for 10 years (1399), and extinction by destruction of property (1400). This makes usufruct subject to similar formalities as servitudes. For foreigners: understand that usufruct can be lost through 10 years of non-use.
ภาษาไทย: มาตรา 1427 นำกฎภาระจำยอม (มาตรา 1388-1395, 1397-1400) มาใช้กับสิทธิเก็บกิน บทบัญญัติสำคัญที่นำมาใช้ ได้แก่: การก่อตั้งโดยสัญญา (1388) ข้อกำหนดการจดทะเบียน (1389) การสิ้นสุดโดยการรวมกัน (1394) การสิ้นสุดโดยไม่ใช้ 10 ปี (1399) และการสิ้นสุดโดยทรัพย์สินสูญสิ้น (1400) ทำให้สิทธิเก็บกินอยู่ภายใต้แบบพิธีคล้ายกับภาระจำยอม สำหรับคนต่างชาติ: เข้าใจว่าสิทธิเก็บกินอาจสูญเสียได้โดยการไม่ใช้ 10 ปี
ภาษาไทย: มาตรา 1427 นำกฎภาระจำยอม (มาตรา 1388-1395, 1397-1400) มาใช้กับสิทธิเก็บกิน บทบัญญัติสำคัญที่นำมาใช้ ได้แก่: การก่อตั้งโดยสัญญา (1388) ข้อกำหนดการจดทะเบียน (1389) การสิ้นสุดโดยการรวมกัน (1394) การสิ้นสุดโดยไม่ใช้ 10 ปี (1399) และการสิ้นสุดโดยทรัพย์สินสูญสิ้น (1400) ทำให้สิทธิเก็บกินอยู่ภายใต้แบบพิธีคล้ายกับภาระจำยอม สำหรับคนต่างชาติ: เข้าใจว่าสิทธิเก็บกินอาจสูญเสียได้โดยการไม่ใช้ 10 ปี
Section 1428 | มาตรา ๑๔๒๘ #
When usufruct terminates, the right of the usufructuary reverts to the owner. If the owner is dead, it reverts to his heirs.
มาตรา ๑๔๒๘ เมื่อสิ้นสุดสิทธิเก็บกิน ประโยชน์ของผู้ทรงสิทธิเก็บกินย่อมกลับมารวมเข้ากับกรรมสิทธิ์ ถ้าเจ้าของตายไปแล้ว ประโยชน์นั้นย่อมกลับมารวมเข้ากับทายาทของเจ้าของ
Practice Note | หมายเหตุทางปฏิบัติ:
English: Section 1428 describes "consolidation" (การรวมกัน) - when usufruct ends, full ownership rights return to the owner (or their heirs). The owner's "naked ownership" (กรรมสิทธิ์เปล่า) becomes full ownership again. For Thai owners who granted usufruct to foreigners: upon the foreigner's death or expiry of the 30-year term, the owner regains full possession rights automatically without need for court action. For a complete guide, see สัญญาสิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทย.
ภาษาไทย: มาตรา 1428 อธิบาย "การรวมกัน" - เมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นสุด สิทธิกรรมสิทธิ์เต็มกลับคืนสู่เจ้าของ (หรือทายาท) "กรรมสิทธิ์เปล่า" ของเจ้าของกลับเป็นกรรมสิทธิ์เต็มอีกครั้ง สำหรับเจ้าของไทยที่ให้สิทธิเก็บกินแก่คนต่างชาติ: เมื่อคนต่างชาติถึงแก่ความตายหรือครบกำหนด 30 ปี เจ้าของได้สิทธิครอบครองเต็มคืนโดยอัตโนมัติโดยไม่ต้องดำเนินการทางศาล
ภาษาไทย: มาตรา 1428 อธิบาย "การรวมกัน" - เมื่อสิทธิเก็บกินสิ้นสุด สิทธิกรรมสิทธิ์เต็มกลับคืนสู่เจ้าของ (หรือทายาท) "กรรมสิทธิ์เปล่า" ของเจ้าของกลับเป็นกรรมสิทธิ์เต็มอีกครั้ง สำหรับเจ้าของไทยที่ให้สิทธิเก็บกินแก่คนต่างชาติ: เมื่อคนต่างชาติถึงแก่ความตายหรือครบกำหนด 30 ปี เจ้าของได้สิทธิครอบครองเต็มคืนโดยอัตโนมัติโดยไม่ต้องดำเนินการทางศาล
Title VIII: Charge on Immovable Property | หมวด ๘ ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์
Overview: Charges on Immovable Property
A charge on immovable property allows the beneficiary to receive periodic payments or to use and take benefits from the property as specified.
Section 1429 | มาตรา ๑๔๒๙ #
An immovable property may be subject to a charge whereby the beneficiary has the right to receive periodic payments from the property or to use and take benefits from the property as specified.
มาตรา ๑๔๒๙ อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระติดพันอันเป็นเหตุให้ผู้รับประโยชน์มีสิทธิได้รับการชำระหนี้เป็นคราว ๆ จากทรัพย์สินนั้น หรือได้ใช้และถือเอาซึ่งประโยชน์แห่งทรัพย์สินตามที่ระบุไว้
Practice Note | หมายเหตุทางปฏิบัติ:
English: Section 1429 defines "charge on immovable property" (ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์) - a real right allowing the beneficiary to receive periodic payments (like an annuity) charged against land, or to use specific benefits from the property. This is distinct from usufruct (which grants all fruits) and servitude (which benefits another piece of land). Examples include: charging property to pay a relative's maintenance for life, or granting specific harvesting rights. Rarely used in modern Thailand but exists in the Civil and Commercial Code since B.E. 2468 (1925). Must be registered at the Land Office under Section 1299 to be enforceable against third parties.
ภาษาไทย: มาตรา 1429 กำหนดความหมาย "ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์" - ทรัพยสิทธิที่ให้ผู้รับประโยชน์ได้รับชำระเงินเป็นคราวๆ (เช่น เงินรายปี) ที่มีภาระอยู่บนที่ดิน หรือใช้ประโยชน์เฉพาะอย่างจากทรัพย์สิน แตกต่างจากสิทธิเก็บกิน (ซึ่งให้ดอกผลทั้งหมด) และภาระจำยอม (ซึ่งเป็นประโยชน์แก่ที่ดินอีกแปลง) ตัวอย่าง: การกำหนดภาระบนทรัพย์สินเพื่อจ่ายค่าอุปการะญาติตลอดชีวิต หรือให้สิทธิเก็บเกี่ยวเฉพาะอย่าง ไม่ค่อยใช้ในประเทศไทยปัจจุบัน แต่มีอยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ตั้งแต่ พ.ศ. 2468 ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตามมาตรา 1299 จึงจะยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้
ภาษาไทย: มาตรา 1429 กำหนดความหมาย "ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์" - ทรัพยสิทธิที่ให้ผู้รับประโยชน์ได้รับชำระเงินเป็นคราวๆ (เช่น เงินรายปี) ที่มีภาระอยู่บนที่ดิน หรือใช้ประโยชน์เฉพาะอย่างจากทรัพย์สิน แตกต่างจากสิทธิเก็บกิน (ซึ่งให้ดอกผลทั้งหมด) และภาระจำยอม (ซึ่งเป็นประโยชน์แก่ที่ดินอีกแปลง) ตัวอย่าง: การกำหนดภาระบนทรัพย์สินเพื่อจ่ายค่าอุปการะญาติตลอดชีวิต หรือให้สิทธิเก็บเกี่ยวเฉพาะอย่าง ไม่ค่อยใช้ในประเทศไทยปัจจุบัน แต่มีอยู่ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ตั้งแต่ พ.ศ. 2468 ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินตามมาตรา 1299 จึงจะยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกได้
Section 1430 | มาตรา ๑๔๓๐ #
A charge on immovable property may be created for a fixed period or for the life of the beneficiary. If no period is fixed, it is presumed to be for the life of the beneficiary. If created for a fixed period, Section 1403 paragraph 3 applies mutatis mutandis.
มาตรา ๑๔๓๐ ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์นั้น จะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลา หรือตลอดชีวิตแห่งผู้รับประโยชน์ก็ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลา ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์มีอยู่ตลอดชีวิตผู้รับประโยชน์ ถ้ามีกำหนดเวลา ท่านให้นำบทบัญญัติมาตรา ๑๔๐๓ วรรค ๓ มาใช้บังคับโดยอนุโลม
Practice Note | หมายเหตุทางปฏิบัติ:
English: Section 1430 mirrors Section 1418 for usufruct: maximum 30 years (via Section 1403 paragraph 3) or lifetime. Like usufruct, a charge on immovable property is a personal right that terminates on the beneficiary's death. This is rarely used in Thailand compared to usufruct or servitudes.
ภาษาไทย: มาตรา 1430 เทียบเคียงกับมาตรา 1418 สำหรับสิทธิเก็บกิน: สูงสุด 30 ปี (ผ่านมาตรา 1403 วรรค 3) หรือตลอดชีวิต เช่นเดียวกับสิทธิเก็บกิน ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์เป็นสิทธิเฉพาะตัวที่สิ้นสุดเมื่อผู้รับประโยชน์ถึงแก่ความตาย ไม่ค่อยใช้ในประเทศไทยเทียบกับสิทธิเก็บกินหรือภาระจำยอม
ภาษาไทย: มาตรา 1430 เทียบเคียงกับมาตรา 1418 สำหรับสิทธิเก็บกิน: สูงสุด 30 ปี (ผ่านมาตรา 1403 วรรค 3) หรือตลอดชีวิต เช่นเดียวกับสิทธิเก็บกิน ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์เป็นสิทธิเฉพาะตัวที่สิ้นสุดเมื่อผู้รับประโยชน์ถึงแก่ความตาย ไม่ค่อยใช้ในประเทศไทยเทียบกับสิทธิเก็บกินหรือภาระจำยอม
Section 1431 | มาตรา ๑๔๓๑ #
If the owner of property subject to a charge on immovable property neglects to fulfill his obligation to the beneficiary, the beneficiary may demand that the Court order the property to be administered by a third person. The beneficiary may also demand that the property be sold by auction in order to invest the proceeds and give him the benefits to which he is entitled.
มาตรา ๑๔๓๑ ถ้าเจ้าของทรัพย์สินอันตกอยู่ในภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ละเลยที่จะปฏิบัติหน้าที่ต่อผู้รับประโยชน์ ผู้รับประโยชน์จะเรียกให้ศาลสั่งให้บุคคลภายนอกจัดการทรัพย์สินนั้นก็ได้ และผู้รับประโยชน์จะเรียกให้ขายทรัพย์สินนั้นทอดตลาดเพื่อเอาเงินที่ได้ไปลงทุนให้ได้ประโยชน์แก่ตนตามที่มีสิทธิก็ได้
Practice Note | หมายเหตุทางปฏิบัติ:
English: Section 1431 provides remedies for the beneficiary if the owner fails to make required payments or provide required benefits. The beneficiary can: (1) have the Court appoint a third-party administrator; or (2) force a sale of the property and invest the proceeds. This is a powerful enforcement mechanism that essentially creates a security interest in the property.
ภาษาไทย: มาตรา 1431 ให้การเยียวยาแก่ผู้รับประโยชน์หากเจ้าของไม่ชำระเงินหรือให้ประโยชน์ตามที่กำหนด ผู้รับประโยชน์สามารถ: (1) ให้ศาลแต่งตั้งผู้จัดการบุคคลภายนอก; หรือ (2) บังคับขายทรัพย์สินและนำเงินไปลงทุน นี่เป็นกลไกบังคับที่มีพลังซึ่งสร้างสิทธิประกันในทรัพย์สินโดยพื้นฐาน
ภาษาไทย: มาตรา 1431 ให้การเยียวยาแก่ผู้รับประโยชน์หากเจ้าของไม่ชำระเงินหรือให้ประโยชน์ตามที่กำหนด ผู้รับประโยชน์สามารถ: (1) ให้ศาลแต่งตั้งผู้จัดการบุคคลภายนอก; หรือ (2) บังคับขายทรัพย์สินและนำเงินไปลงทุน นี่เป็นกลไกบังคับที่มีพลังซึ่งสร้างสิทธิประกันในทรัพย์สินโดยพื้นฐาน
Section 1432 | มาตรา ๑๔๓๒ #
The claim of a beneficiary under a charge on immovable property has priority over the claim of a general creditor of the owner.
มาตรา ๑๔๓๒ สิทธิเรียกร้องของผู้รับประโยชน์แห่งภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ย่อมมีลำดับก่อนสิทธิเรียกร้องของเจ้าหนี้สามัญแห่งเจ้าของ
Practice Note | หมายเหตุทางปฏิบัติ:
English: Section 1432 grants priority to the charge beneficiary over ordinary (unsecured) creditors. However, this does not give priority over secured creditors like mortgagees (Section 702 et seq.). The charge must be registered (Section 1299) to be effective against third parties. Priority follows the order of registration - a charge registered before a mortgage has priority over that mortgage.
ภาษาไทย: มาตรา 1432 ให้ลำดับก่อนแก่ผู้รับประโยชน์แห่งภาระติดพันเหนือเจ้าหนี้สามัญ (ไม่มีประกัน) อย่างไรก็ตาม ไม่ให้ลำดับก่อนเหนือเจ้าหนี้มีประกัน เช่น ผู้รับจำนอง (มาตรา 702 เป็นต้นไป) ภาระติดพันต้องจดทะเบียน (มาตรา 1299) จึงจะมีผลต่อบุคคลภายนอก ลำดับเป็นไปตามลำดับการจดทะเบียน - ภาระติดพันที่จดทะเบียนก่อนจำนองมีลำดับก่อนจำนองนั้น
ภาษาไทย: มาตรา 1432 ให้ลำดับก่อนแก่ผู้รับประโยชน์แห่งภาระติดพันเหนือเจ้าหนี้สามัญ (ไม่มีประกัน) อย่างไรก็ตาม ไม่ให้ลำดับก่อนเหนือเจ้าหนี้มีประกัน เช่น ผู้รับจำนอง (มาตรา 702 เป็นต้นไป) ภาระติดพันต้องจดทะเบียน (มาตรา 1299) จึงจะมีผลต่อบุคคลภายนอก ลำดับเป็นไปตามลำดับการจดทะเบียน - ภาระติดพันที่จดทะเบียนก่อนจำนองมีลำดับก่อนจำนองนั้น
Section 1433 | มาตรา ๑๔๓๓ #
A charge on immovable property is not terminated by the separation of the immovable from the land on which it stands. If it is terminated by loss of the immovable, the charge is transferred to the compensation or insurance money, if any.
มาตรา ๑๔๓๓ ภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ไม่สิ้นไปโดยการแยกอสังหาริมทรัพย์นั้นออกจากที่ดินซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ ถ้าภาระติดพันสิ้นไปเพราะอสังหาริมทรัพย์สูญหาย ภาระติดพันก็โอนไปอยู่บนเงินค่าทดแทนหรือเงินประกันภัย ถ้ามี
Practice Note | หมายเหตุทางปฏิบัติ:
English: Section 1433 provides two protections: (1) If a building subject to a charge is separated from the land (e.g., through superficies termination), the charge continues on the building; (2) If the property is destroyed, the charge "transfers" to any compensation or insurance proceeds - a form of real subrogation (การรับช่วงสิทธิ). This protects the beneficiary's economic interest even if the physical property is lost.
ภาษาไทย: มาตรา 1433 ให้ความคุ้มครองสองประการ: (1) หากสิ่งปลูกสร้างที่ตกอยู่ในภาระติดพันถูกแยกออกจากที่ดิน (เช่น โดยสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นสุด) ภาระติดพันยังคงอยู่บนสิ่งปลูกสร้าง; (2) หากทรัพย์สินถูกทำลาย ภาระติดพัน "โอน" ไปยังเงินค่าทดแทนหรือเงินประกันภัย - รูปแบบของการรับช่วงสิทธิในทรัพย์ นี่คุ้มครองผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจของผู้รับประโยชน์แม้ทรัพย์สินทางกายภาพสูญเสียไป
ภาษาไทย: มาตรา 1433 ให้ความคุ้มครองสองประการ: (1) หากสิ่งปลูกสร้างที่ตกอยู่ในภาระติดพันถูกแยกออกจากที่ดิน (เช่น โดยสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นสุด) ภาระติดพันยังคงอยู่บนสิ่งปลูกสร้าง; (2) หากทรัพย์สินถูกทำลาย ภาระติดพัน "โอน" ไปยังเงินค่าทดแทนหรือเงินประกันภัย - รูปแบบของการรับช่วงสิทธิในทรัพย์ นี่คุ้มครองผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจของผู้รับประโยชน์แม้ทรัพย์สินทางกายภาพสูญเสียไป
Section 1434 | มาตรา ๑๔๓๔ #
Sections 1388 to 1395 and Sections 1397 to 1400 apply mutatis mutandis to charges on immovable property.
มาตรา ๑๔๓๔ ท่านให้นำมาตรา ๑๓๘๘ ถึง ๑๓๙๕ และมาตรา ๑๓๙๗ ถึง ๑๔๐๐ มาใช้บังคับถึงภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์โดยอนุโลม
Practice Note | หมายเหตุทางปฏิบัติ:
English: Section 1434 incorporates servitude rules into charges, similar to Section 1427 for usufruct. Key incorporated provisions: creation by agreement (1388), registration requirement (1389), indivisibility (1390), scope determined by agreement (1391-1393), extinction by merger (1394), abandonment by beneficiary (1395), extinction by non-use for 10 years (1399), and extinction by destruction (1400). This makes the charge subject to similar formalities and extinction rules as servitudes and usufruct.
ภาษาไทย: มาตรา 1434 นำกฎภาระจำยอมมาใช้กับภาระติดพัน เช่นเดียวกับมาตรา 1427 สำหรับสิทธิเก็บกิน บทบัญญัติสำคัญที่นำมาใช้: การก่อตั้งโดยสัญญา (1388) ข้อกำหนดการจดทะเบียน (1389) ความไม่อาจแบ่งแยกได้ (1390) ขอบเขตกำหนดโดยสัญญา (1391-1393) การสิ้นสุดโดยการรวมกัน (1394) การสละโดยผู้รับประโยชน์ (1395) การสิ้นสุดโดยไม่ใช้ 10 ปี (1399) และการสิ้นสุดโดยทำลาย (1400) ทำให้ภาระติดพันอยู่ภายใต้แบบพิธีและกฎการสิ้นสุดคล้ายกับภาระจำยองและสิทธิเก็บกิน
ภาษาไทย: มาตรา 1434 นำกฎภาระจำยอมมาใช้กับภาระติดพัน เช่นเดียวกับมาตรา 1427 สำหรับสิทธิเก็บกิน บทบัญญัติสำคัญที่นำมาใช้: การก่อตั้งโดยสัญญา (1388) ข้อกำหนดการจดทะเบียน (1389) ความไม่อาจแบ่งแยกได้ (1390) ขอบเขตกำหนดโดยสัญญา (1391-1393) การสิ้นสุดโดยการรวมกัน (1394) การสละโดยผู้รับประโยชน์ (1395) การสิ้นสุดโดยไม่ใช้ 10 ปี (1399) และการสิ้นสุดโดยทำลาย (1400) ทำให้ภาระติดพันอยู่ภายใต้แบบพิธีและกฎการสิ้นสุดคล้ายกับภาระจำยองและสิทธิเก็บกิน
Related Articles on ThaiLawOnline
- Property Law in Thailand: Essential Guide for Expats
- Buying Property in Thailand: Opportunities for Foreigners
- Can Foreigners Legally Own a House in Thailand?
- ชาวต่างชาติซื้อที่ดินในประเทศไทย
- Title Deeds in Thailand Explained
- Foreign Ownership Restrictions in Thailand
- Servitude in Thailand: Comprehensive Legal Guide
- Lease, Usufruct and Sap Ing Sith in Thailand
- Right of Habitation in Thailand: Rights & Registration Guide
- Superficies in Thailand: Guide to Land and Building Rights
- Sap-Ing-Sith in Thailand: Ultimate Guide for Expats
- Usufruct Agreement in Thailand: Secure Thai Property Rights
- ค่าใช้จ่ายในการทำสัญญาสิทธิการใช้ประโยชน์ในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ
No articles found matching your search.
Key Topics for Expats
- Usufruct (Sections 1417-1428): Popular structure for foreigners to secure long-term rights to use land. Learn more
- Superficies (Sections 1410-1416): Allows foreigners to own buildings on leased land. Learn more
- Servitudes (Sections 1387-1401): Easements for right of way and other uses
- Registration (Section 1299): All real property rights must be registered to be valid against third parties
Glossary Terms
- ชาโนต์ — Highest form of Thai land title deed
- สิทธิการเช่า — Long-term property use rights
- จำนอง — Property pledged as loan security
- ลิงก์ — Creditor claims over debtor property
- เจ้าของเปลือย — Owner subject to usufruct
- ผลไม้ — Right to fruits of property
Need Professional Legal Advice?
Understanding the law is essential, but applying it to your specific situation requires professional guidance. Our experienced Thai lawyers provide clear, personalized advice tailored to your needs.
Online Consultation — ฿2,000/hour
จองคิวปรึกษา
Available Monday–Sunday, 09:00–17:00 (Bangkok Time) · English, French & Thai
Legal Disclaimer | ข้อจำกัดความรับผิดชอบ
The information provided on this page is for general informational and educational purposes only and does not constitute legal advice. While ThaiLaw Online Co. Ltd. strives for accuracy, Thai laws are subject to change, amendment, and varying judicial interpretation. No warranty or guarantee is made regarding the completeness, accuracy, or currency of the content presented. This translation is unofficial and should not be relied upon as a substitute for professional legal counsel. For matters requiring legal action or decisions, always consult a qualified Thai lawyer. ThaiLaw Online Co. Ltd. accepts no liability for any loss or damage arising from reliance on the information presented herein.
ข้อมูลในหน้านี้มีไว้เพื่อการให้ข้อมูลทั่วไปและเพื่อการศึกษาเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำปรึกษาทางกฎหมาย แม้บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด จะพยายามให้ข้อมูลที่ถูกต้อง แต่กฎหมายไทยอาจมีการเปลี่ยนแปลง แก้ไข และตีความที่แตกต่างกัน ไม่มีการรับประกันความครบถ้วน ความถูกต้อง หรือความเป็นปัจจุบันของเนื้อหาที่นำเสนอ คำแปลนี้ไม่เป็นทางการและไม่ควรใช้แทนคำปรึกษาจากทนายความ สำหรับเรื่องที่ต้องการดำเนินการทางกฎหมาย โปรดปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณวุฒิ บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสียหรือความเสียหายใดๆ ที่เกิดจากการพึ่งพาข้อมูลที่นำเสนอในที่นี้
Copyright | ลิขสิทธิ์
© 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. All rights reserved. All editorial content on this site — including English translations, annotations, case summaries, compilations, and commentary — is the intellectual property of ThaiLaw Online and is protected under Thai copyright law (พ.ร.บ. ลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537) and international copyright conventions. Unauthorized reproduction, redistribution, or commercial use without prior written consent is strictly prohibited. The Thai statutory text is public law and not subject to copyright; our editorial value is protected.
© 2569 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ทุกประการ เนื้อหาบรรณาธิการทั้งหมดบนเว็บไซต์นี้ — รวมถึงคำแปลภาษาอังกฤษ คำอธิบายประกอบ สรุปคำพิพากษา การรวบรวม และคำวิจารณ์ — เป็นทรัพย์สินทางปัญญาของไทยลอว์ ออนไลน์ และได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 และอนุสัญญาระหว่างประเทศว่าด้วยลิขสิทธิ์ ห้ามทำซ้ำ เผยแพร่ซ้ำ หรือใช้เพื่อการค้าโดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้า ข้อความกฎหมายภาษาไทยเป็นกฎหมายสาธารณะและไม่อยู่ภายใต้ลิขสิทธิ์
© ThaiLaw Online Co. Ltd. — Helping Expats and Foreigners in Thailand Since 2006
Contact a Lawyer · +66 (0) 87 225 1340 · info.thailaw@gmail.com
The information provided on this page is for general informational and educational purposes only and does not constitute legal advice. While ThaiLaw Online Co. Ltd. strives for accuracy, Thai laws are subject to change, amendment, and varying judicial interpretation. No warranty or guarantee is made regarding the completeness, accuracy, or currency of the content presented. This translation is unofficial and should not be relied upon as a substitute for professional legal counsel. For matters requiring legal action or decisions, always consult a qualified Thai lawyer. ThaiLaw Online Co. Ltd. accepts no liability for any loss or damage arising from reliance on the information presented herein.
ข้อมูลในหน้านี้มีไว้เพื่อการให้ข้อมูลทั่วไปและเพื่อการศึกษาเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำปรึกษาทางกฎหมาย แม้บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด จะพยายามให้ข้อมูลที่ถูกต้อง แต่กฎหมายไทยอาจมีการเปลี่ยนแปลง แก้ไข และตีความที่แตกต่างกัน ไม่มีการรับประกันความครบถ้วน ความถูกต้อง หรือความเป็นปัจจุบันของเนื้อหาที่นำเสนอ คำแปลนี้ไม่เป็นทางการและไม่ควรใช้แทนคำปรึกษาจากทนายความ สำหรับเรื่องที่ต้องการดำเนินการทางกฎหมาย โปรดปรึกษาทนายความไทยที่มีคุณวุฒิ บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด ไม่รับผิดชอบต่อความสูญเสียหรือความเสียหายใดๆ ที่เกิดจากการพึ่งพาข้อมูลที่นำเสนอในที่นี้
Copyright | ลิขสิทธิ์
© 2026 ThaiLaw Online Co. Ltd. All rights reserved. All editorial content on this site — including English translations, annotations, case summaries, compilations, and commentary — is the intellectual property of ThaiLaw Online and is protected under Thai copyright law (พ.ร.บ. ลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537) and international copyright conventions. Unauthorized reproduction, redistribution, or commercial use without prior written consent is strictly prohibited. The Thai statutory text is public law and not subject to copyright; our editorial value is protected.
© 2569 บริษัท ไทยลอว์ ออนไลน์ จำกัด สงวนลิขสิทธิ์ทุกประการ เนื้อหาบรรณาธิการทั้งหมดบนเว็บไซต์นี้ — รวมถึงคำแปลภาษาอังกฤษ คำอธิบายประกอบ สรุปคำพิพากษา การรวบรวม และคำวิจารณ์ — เป็นทรัพย์สินทางปัญญาของไทยลอว์ ออนไลน์ และได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ พ.ศ. 2537 และอนุสัญญาระหว่างประเทศว่าด้วยลิขสิทธิ์ ห้ามทำซ้ำ เผยแพร่ซ้ำ หรือใช้เพื่อการค้าโดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้า ข้อความกฎหมายภาษาไทยเป็นกฎหมายสาธารณะและไม่อยู่ภายใต้ลิขสิทธิ์
© ThaiLaw Online Co. Ltd. — Helping Expats and Foreigners in Thailand Since 2006
Contact a Lawyer · +66 (0) 87 225 1340 · info.thailaw@gmail.com